Grond verkopen in Berlijn: bouwgrond, akkerland, bos & weide – zo werkt het

Verkopen van een stuk grond in Berlijn – U wilt uw eigendom verkopen of u denkt eraan het te verkopen? In deze gids komt u meer te weten over het proces, van de voorbereidingsfase tot de marketingfase en de aankooptransactie, alles over het koopcontract, de koopprijs en belastingen (lees meer: Belastingen in Duitsland). Er zijn maar weinig mensen die er ervaring mee hebben. Percelen worden immers betrekkelijk zelden verkocht. Bovendien zijn er verkopers die onverwacht eigenaar zijn geworden, bijvoorbeeld door een plotselinge erfenis.

Grondverkoop Berlijn: het proces leren

In de afgelopen 10 jaar heeft de verkoop bijna altijd vruchten afgeworpen, en veel investeerders springen erin en bouwen condominiums (ETW). Waarom? Alleen al van 2012 tot 2021 is de prijs per vierkante meter van een flatgebouw in Berlijn met + 168,1% gestegen, van 1.671 euro tot 4.781 euro/m². Grond voor huisvesting, landbouwgrond of bos, leer hier stap voor stap: verkoop van grond in Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg en alle andere districten van Berlijn. Onze gids voor het verkopen van land.

Type eigendom: Wat wordt er verkocht?

Er zijn verschillende factoren die de waarde van een stuk grond beïnvloeden, naargelang het gaat om een weiland of bosperceel, landbouwgrond, onbebouwde bouwgrond, bouwgrond in aanbouw of bouwgrond. Enerzijds natuurlijk het beoogde gebruik van de grond, de bebouwingsmogelijkheden en natuurlijk een van de centrale waardefactoren: de ligging van uw grond. Of het nu gaat om een bouwgrond, bouwgrond, bosgrond of landbouwgrond in het Berlijnse achterland, bij verkopers en eigenaren van onroerend goed komen altijd dezelfde vragen op!

Dit is waar onze gids om de hoek komt kijken, die u stap voor stap door het verkoopproces van een onroerend goed leidt, inclusief de taxatie van het onroerend goed.

Eigendom in Berlijn? Rechtstreeks zonder tussenpersoon, naar ons!

Voordat we beginnen met stap 1 in de verkoop van land – Wij zijn altijd op zoek naar koopopties en horen graag van u. Wij kopen rechtstreeks, zonder makelaars, omwegen en zonder commissies. Elke vorm van ontwikkelde grond, maar ook onbebouwde grond, bouwgrond, akkerland en bos in landelijke gebieden. Vooral binnen een straal (~100km) van Berlijn in MVP.

Spreek rechtstreeks met onze expert voor een eerste, ruwe en persoonlijke evaluatie van uw eigendom.

• Neem contact op met
• Bel

Het juiste moment: kredietdruk, ouderdom, erfenis

Hoe verschillend de redenen ook zijn, het verkoopproces van onroerend goed is altijd relatief hetzelfde. In grote lijnen zijn er 3 fasen: 1) de voorbereiding van de verkoop van het onroerend goed, 2) de marketingfase en 3) de afronding van de verkoop.

De redenen om een eigendom te verkopen zijn velerlei. Zoals gezegd kan het gaan om een plotselinge erfenis en de confrontatie met een stuk grond dat zich misschien niet eens in uw eigen onmiddellijke omgeving bevindt. Zelfs als het vlak naast de deur is, wat doe je met dat eigendom? Afgezien van de kwestie van de erfenis zijn er natuurlijk nog vele andere redenen, bijvoorbeeld financiële druk als gevolg van bestaande leningen, alsook ouderdom.

Maakt niet uit hoe: Het juiste moment staat centraal, zodat er geen druk is om te verkopen. In het ideale geval informeert u zich nu omdat u over 3 of 4 maanden wilt verkopen. Als u eerder moet verkopen, is het raadzaam binnenlandse investeerders, buitenlandse investeerders, instellingen en bouwbedrijven rechtstreeks te benaderen via deskundigen op het gebied van off-market trading. Hierover later meer.

Voordeel Berlijn: Hype van de stad

Berlijn trekt als geen andere stad in Europa investeerders aan. Berlijn ligt in het midden van de vele landen die tot de Europese Unie behoren. Berlijn ligt ook relatief centraal in Duitsland en is gemakkelijk bereikbaar vanuit steden als München, Hamburg en Keulen, met de auto, de trein en het vliegtuig. Als hoofdstad is zij niet alleen interessant voor toeristen en de economie; ook de grote politiek van het land is hier thuis. Zie je wel: Veel, verschillende doelgroepen!

Dit ondersteunt op zijn beurt de verkoop. Verkopen in wijken als Schöneberg en Wannsee of in trendy buurten als Kreuzberg, Friedrichshain en chique wijken als Grunewald en Weißensee.

Verkoop in 3 fasen: Voorbereiding, marketing en afsluiting van de verkoop

U hebt wellicht al over deze 3 fasen, met hun afzonderlijke stappen, gelezen in onze gids voor het verkopen van onroerend goed.

Deze aanvullende gids voor de verkoop van grond in Berlijn is speciaal bedoeld voor degenen die hun eerste eigendom verkopen. Naast de fasen bekijken we ook de waardebepaling van het onroerend goed (ligging, indeling, grootte, ontwikkeling, enz.), de algemene en meer specifieke documenten en papieren die nodig zijn voor de verkoop en … maar laten we beginnen bij stap 1:

De voorbereiding van de verkoop

Voorbereiding van de verkoop van grond: Planning en strategie

De voorbereidingsfase betreft de strategische planning, zoals bij de verkoop van een flat of huis. De voorbereidingsfase is van cruciaal belang voor het welslagen van de verkoop, hier gaat het om de juiste timing, de keuze van de juiste makelaar (voor de juiste doelgroep, zoals hierboven reeds vermeld), belangrijke documenten en bescheiden voor de verkoop, op basis waarvan uiteindelijk de biedprijs (grondwaarde) wordt berekend. Of het nu gaat om bouwgrond, bos, akker of acre.

Berlijn is een gewilde plaats. Tegelijkertijd kun je als (beginnend) verkoper ontzettend veel fouten maken die je uiteindelijk veel geld kosten. Bij een waarde van 5.000.000 euro kan een verlies van slechts 15% resulteren in een verlies van 750.000 euro. En we hebben het niet eens over eigendommen in Berlin Mitte. Dergelijke prijzen kunt u bijvoorbeeld krijgen in Berlijn Pankow.

Maar terug naar stap 1 in de voorbereiding:

1. Vast tijdschema
2. Afspraak makelaar
3. Documenten verzamelen
4. Vastgoed klaarmaken
5. Bepaal deaanbiedingsprijs
6. Maak een exposé

Timing en selectie van makelaars

Allereerst is er de tijdsplanning. Voor de verkoop van een onroerend goed moet u rekenen met ten minste 3 maanden, vanaf de eerste gedachte tot de notariële benoeming en de overdracht van de koopprijs. Het kan natuurlijk sneller (de eerder genoemde directe en discrete benadering van investeerders in het off-market gebied), maar wij willen hier een algemeen overzicht geven!

Ten minste 3 maanden tot de verkoop betekent niet dat het na drie maanden zal worden verkocht. De keuze van de juiste makelaar speelt hierbij een rol, evenals de taxatie van het onroerend goed. Als de taxatie te hoog wordt vastgesteld, zult u potentiële kopers voor uw woning verliezen – zelfs in Berlijn!

In het algemeen is het duidelijk dat verkopen onder tijdsdruk nooit een goede optie is.

De vastgoedprijzen in dit land zijn relatief hoog en stabiel op bijna alle locaties; het is immers een van de sterkste vastgoedmarkten ter wereld. Met name in Berlijn is er al lange tijd sprake van een hausse. De prijzen van vierkante meters in Berlijn stijgen, ook al strijdt het stadsbestuur daartegen. Maatregelen tegen “speculanten” (beleggers) zijn bijvoorbeeld de Mietpreisbremse (hoewel onlangs ongedaan gemaakt), verordeningen inzake renovatie en modernisering, omzetting van huurflats in koopflats, enz.

Berlijn: Prijsontwikkeling (vergelijking)

Het doel van de meeste investeerders is het ontwikkelen van land. Dat betekent: hoe meer wooneenheden, hoe meer bebouwbare grond, hoe beter. Dit blijkt ook uit de prijs die voor een vierkante meter van een flatgebouw in Berlijn wordt gevraagd.

De ontwikkeling van de vraagprijzen voor koopflats in Berlijn van 2012 tot het eerste kwartaal van 2021 is enorm. Hier is een inzicht in de gemiddelde prijs, in euro per vierkante meter.

• 2012 (Q1): 1.671 euro/m²
• 2015 (Q1): 2.321 euro/m² (+ 38,9%)
• 2017 (Q1): 3.154 euro/m² (+ 35,9%)
• 2019 (Q1): 3.897 euro/m² (+ 23,5%)
• 2021 (Q1): 4.781 euro/m² (+ 22,6%)

Van het 1e kwartaal 2012 tot het 1e kwartaal 2021 een totale stijging van + 168,1 %.

Privé grond verkopen?

Uit mijn ervaring blijkt dat zonder expertise uit eerdere verkopen, het een echt experiment en risico is, waarbij veel fouten kunnen ontstaan bij de verkoop van onroerend goed. Het is vaak raadzaam de hulp van een vastgoedadvocaat in te roepen, omdat hij of zij meer vertrouwd is met het besparen van belastingen bij de verkoop van onroerend goed, financiën enzovoort.

Als u geïnteresseerd bent in de gevaren die kunnen optreden bij de onderhandse verkoop van onroerend goed, lees dan hier onze lijst van de typische, 15 fouten bij de verkoop van onroerend goed. Condominium, huis, flatgebouw, grond:

• Fouten bij de verkoop van onroerend goed

Dus laten we het kort samenvatten: Als u off market verkoopt aan makelaars met goede connecties, kan het heel snel gaan, soms minder dan 30 dagen tot de transactie, dankzij het gericht benaderen van investeerders in het interne netwerk. Bij verkoop via onroerend goed portalen, is het meer als 3 maanden en veel communicatie met particulieren, plus krediet controles, enz.

Na het maken van een planning en het kiezen van een goede makelaar, gaan we verder met de documenten en papieren die u nodig zult hebben voor de verkoop van het onroerend goed.

Documenten en bescheiden voor de verkoop van grond

De documenten worden vroeg opgesteld, omdat zij ook worden gebruikt voor de taxatie van het onroerend goed, waarop wij zo dadelijk zullen terugkomen.

Leestip: Onroerend goed verkopen: Documenten

In de regel hebt u de volgende documenten nodig voordat u een onroerend goed verkoopt:

1. Kadastrale kaart of onroerend goed kaart van het kadaster
2. Ontwikkelingsplan
3. Kadastraal uittreksel Kadaster
4. Plan voor landgebruik
5. Voorlopige bouwaanvraag
6. Informatie over bouwkosten
7. Bewijzen van ontwikkeling
8. Kennisgeving van de onroerendgoedbelasting

Het plot voorbereiden? Zou de volgende stap niet de taxatie en de biedprijs moeten zijn? Nee, want de prijs kan vaak iets naar boven worden bijgesteld door geen cosmetische correcties aan te brengen. Er is nog geen foto genomen, geen exposé en geen investeerder is benaderd.

Waardestijging vóór taxatie onroerend goed

Hier volgt een klein voorbeeld uit de praktijk: Wanneer ik met mijn investeerders praat, zijn dat meestal grotere ondernemingen, instituten of family offices. Dienovereenkomstig wordt snel een persoon van ergens in het land gestuurd om een snel overzicht van het onroerend goed te krijgen, live ter plaatse. Zomaar, snel met de auto, een paar meter te voet.

Voor het exposé, voor de taxatie, maar ook voor dergelijke spontane bezichtigingen is het de moeite waard eens te kijken naar manieren waarop u de waarde van uw woning nog kunt verhogen. Van eenvoudige “schoonheidscorrecties” tot voorbereidende maatregelen voor verdere ontwikkeling.

Ons praktijkvoorbeeld betrof een woning in Berlijn. Iedereen die zijn weg kent in Berlijn weet dat leegstaande panden zonder veiligheidsmaatregelen snel vervuild raken. Als zelfs flatgebouwen in Berlijn bezet zijn, dan is geen enkel pand veilig.

Dit zijn slechts kleine dingen, maar net zoals een waardestijging van het onroerend goed kan worden bereikt door kleine cosmetische correcties of renovaties, kunnen eigendommen ook worden geoptimaliseerd vóór de vastgoedfoto’s, vóór de taxatie, vóór de eerste bezichtigingen. U kunt de waarde van een onroerend goed bijvoorbeeld verhogen door een beroep te doen op een ambachtsman voor renovatiewerkzaamheden of op een architect in Berlijn voor kleine verbouwingen. We hebben het niet over een waardestijging van 5% of 10%, maar zelfs een waardestijging van 1% of 2% voor een eigendom met een marktwaarde van 1 miljoen is al een aanzienlijk bedrag dat u als verkoper met winst voor uzelf in de zak kunt steken.

Biedprijs: bepaal de waarde van het onroerend goed (taxatie)

De taxatie van een stuk grond is onderhevig aan verschillende factoren, net zoals de taxatie van om het even welk onroerend goed. Voor de taxatie van grond zijn onder meer de volgende factoren doorslaggevend.

Allereerst, zoals met elk eigendom, is het de locatie.

Locatie, locatie, locatie … ook voor Berlijnse eigendommen

Dit gaat ook over de ontwikkeling en de vervoersverbindingen. De volgende factor bij de taxatie van grond is de grootte van het perceel. Maar grootte is niet alles, de indeling speelt ook een rol. Naast omvang en indeling is er natuurlijk ook de ontwikkeling, de bodemgesteldheid, de standaard grondwaarde, alsmede eventuele verontreinigde locaties en rechten van derden.

De precieze details moet u altijd in samenwerking met uw adviseur (makelaar) bespreken en uitwerken.

Naast ligging en omvang wordt het natuurlijk veel specifieker: als we het over bouwgrond hebben, hebben we het over bodemmonsters, als we het over bosgrond hebben, dan ook over klimaatveranderingen, over landbouwgrond enzovoort. De taxatie van grond is derhalve niet zo gemakkelijk samen te vatten als de taxatie van woningen of huizen.

Waardefactoren: checklist

De factoren zijn belangrijk voor de evaluatie:

• Ligging van de woning
• Grootte en snit
• Ontwikkeling van het gebied
• Bodemsamenstelling
• Mate van ontwikkeling of bouwbaarheid
• Verontreinigde locaties
• Rechten van derden
• Standaard grondwaarde

Soorten eigendom

Bovendien zijn er, afhankelijk van het eigendom, waardefactoren in het gebied van de ontwikkeling. Afhankelijk van welke opties er zijn voor de bouw.

• Bos- of weilandperceel; indien nodig mag er niet worden gebouwd
• Grond in aanbouw; kan binnen afzienbare tijd bebouwd worden
• Ruwe bouwgrond; grond is nog niet ontwikkeld
• Bouwgrond; ontwikkeling mogelijk binnen het kader van het ontwikkelingsplan

Voorbereiding van de verkoop van grond – Conclusie

Hier volgt een samenvatting van de afzonderlijke stappen. Een eenvoudige checklist bestaande uit 6 belangrijke punten die u zullen helpen het proces van de verkoop van een woning te begrijpen.

1. Timing
2. Afspraak makelaar
3. Documenten
4. Vastgoed klaarmaken
5. Bied prijs
6. Exposé

Bij de taxatie van grond spelen verschillende factoren een rol. Uiteraard kunnen wij de complexiteit van elke afzonderlijke taxatie van onroerend goed niet in deze algemene gids weergeven, maar wij kunnen u wel deze tip geven: stel uzelf de volgende vragen:

• Wat voor soort land verkoopt u? Is het een bouwgrond, een bosgrond, landbouwgrond,…
• Hoe groot is uw eigendom?
• Wat voor soort gebruik is voor uw eigendom bestemd?
• Hoe kan uw perceel bebouwd worden? Dit betekent oppervlakte van het gebouw (BVO) en type huis en/of typeflat
• Wat zijn de vervoersverbindingen naar de locatie van uw woning?

Berlijn: Onroerend goed in de hoofdstad

Hoofdstad, universiteitsstad, historisch bolwerk en als internationale locatie een aantrekkelijke woonplaats voor gezinnen, stellen, singles en studenten. Berlijn heeft dan ook te maken met een voortdurend groeiende bevolking als gevolg van immigratie.

Berlijnse vastgoedmarkt: Overzicht

Berlijn biedt alles, van mode, kunst, financiën, start-ups, en de lijst gaat maar door. Er is nauwelijks iemand die zijn passie niet zou vinden in deze stad van 3,75 miljoen. Dit komt ook tot uiting in de stadsuitbreiding en de verschillende wijken. Om die reden wordt het vaak omschreven als “vele steden in één”. Een wandeling door Berlin-Mitte is heel anders dan Kreuzberg en Prenzlauer Berg wordt niet vaak verward met Zehlendorf.

• Onroerend goed Berlijn

Wonen in Berlijn: Populaire woonwijken

Wij stellen u de mooiste wijken van de Duitse hoofdstad voor en vertellen u waar u de beste, kwalitatief beste en meest exclusieve panden kunt kopen om uw nieuwe huis in te richten, of welke wijken het meest geschikt zijn om als belegging in een pand te investeren. Hier presenteren wij de populairste woongebieden – van het chique Grunewald tot het charmante Schmargendorf en het rustige Dahlem tot het historische Charlottenburg. Terug naar overzicht: Wonen in Berlijn.

• Grunewald
• Charlottenburg
• Dierentuin
• Dahlem
• Schmargendorf
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Kurfürstendamm

Onroerend goed verkopen in Berlijn: huis, appartement en grond

Als internationale locatie is Berlijn een aantrekkelijke plaats om te wonen voor mensen van over de hele wereld. Terwijl de wijk Wilmersdorf in Charlottenburg overtuigt met zijn goed onderhouden groene ruimtes, inspireren de woonwijken Prenzlauer Berg en Weißensee in Berlijn-Pankow met hun onklopbare prijzen en centrale ligging. U wilt uw flat, uw appartementsgebouw of uw stuk grond in de wereldmetropool Berlijn verkopen? Met onze gratis gidsen en tips over de onderwerpen verkoop van onroerend goed en taxatie van onroerend goed, bent u goed voorbereid. Terug naar overzicht: Onroerend goed verkopen in Berlijn.

• Pankow
• Charlottenburg
• Wilmersdorf
• Friedrichshain-Kreuzberg
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Wannsee
• Steglitz
• Schöneberg