Een flat verkopen: Taxatie, procedure, belastingen en tips – Condominium

Verkoop van een flat / appartement [jaar] – Van taxatie tot speculatiebelasting: Jaarlijks worden in Duitsland slechts iets meer dan 200.000 woningen verkocht. Dus bijna niemand heeft ervaring met het verkopen van een flat (ETW). Hoe kunt u uw flat taxeren? Oud gebouw flat, loft of penthouse? Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Düsseldorf, Frankfurt – de verschillen zijn groot, afhankelijk van de locatie, het type flat en de inrichting, zijn fouten snel gemaakt. De onderhandse verkoop van onroerend goed houdt vele risico’s en bronnen van vergissingen in, te beginnen met de forfaitaire taxatie, via onderhandelingen met belangstellenden, tot de vraagprijs. Leer hier gratis, stap voor stap, over het proces van de verkoop van uw appartement! Meer tips vindt u hier: Een eigendom verkopen.

Verkoop flat [jaar]: Verkoop condominium

Leer de antwoorden op vragen als: Wanneer is het een goed moment om uw huis te verkopen? Met een makelaar of zonder? Welke documenten heeft u vooraf nodig? Kunt u uw appartement verkopen als het nog niet volledig is afbetaald?

Voordat we stap voor stap dieper ingaan op de materie van het “verkopen van een flat”, eerst de (centrale) waardefactor die u ongetwijfeld bekend is:

Locatie, locatie, locatie

Waarderingsfactor locatie en verkoopprijs

Of u nu een stuk grond, een huis of een appartementsgebouw verkoopt, de ligging is een centrale waarderingsfactor voor de verkoopprijs van uw eigendom. Onderhands of “om niet” en zonder makelaar verkopen houdt risico’s in en maakt de verkoop, evenals de hele transactie(taxatie tot notaris en koopcontract), vatbaar voor fouten. Denk ook aan de onderhandelingen. Vakkundige kopers zullen je flat snel overhoop halen. Constructiefouten hier, defecten daar. Dus de verkoop heeft 2 perspectieven:

  1. Macro perspectief (plaats tot vloer)
  2. Micro-perspectief(type woning, inrichting)

Na de locatie komt de woning zelf, d.w.z. het appartement. Verkoopt u een ruime flat van 150 m² in een oud gebouw in Berlijn, een kleine zolderflat van 60 m² of een ruime loft of penthouse in Hamburg?

Tip! Klik op de doorlopende links (dik gemarkeerd) en weer terug, zodat u alles leert wat belangrijk is voor de verkoop van onroerend goed!

Hier is nog een speciale blik op de grote steden:

Redenen: Verhuizing, erfenis, echtscheiding of liquiditeit

Er kunnen verschillende redenen zijn om een flatgebouw te verkopen. U kocht het appartement als investering en bent gedwongen het af te staan wegens een financieel knelpunt? Of heeft u zelf in de flat gewoond en verhuist u om professionele of persoonlijke redenen naar een andere stad? Het maakt niet uit welke reden je motiveert om te verkopen: Een snelle transactie en een verkoopprijs die aan uw verwachtingen voldoet, zijn zeker belangrijk voor u.

Indien u zeer emotioneel gehecht bent aan het appartement, bijvoorbeeld omdat u het verkoopt als gevolg van een echtscheiding of na een andere ingrijpende ervaring, zoals het erven van een eigendom, moet u de onderhandse verkoop zorgvuldig overwegen.

Nieuwe eigenaars betalen niet (!) de ideale waarde van het flatgebouw, maar de werkelijke waarde.

Met emotionele gehechtheid is een realistische waardebepaling moeilijk en zult u op het laatst problemen krijgen bij de onderhandelingen over de koopprijs.

Emotionele gehechtheid versus realistische evaluatie

Wanneer u een appartement verkoopt, moet u zich bewust zijn van de complexiteit van de zaak en vanaf het eerste moment professioneel te werk gaan. Indien u zeer emotioneel gehecht bent aan het appartement, bijvoorbeeld omdat u het verkoopt als gevolg van een echtscheiding of na een andere ingrijpende ervaring, moet u de onderhandse verkoop zorgvuldig overwegen.

Als u emotioneel gehecht bent, is een realistische evaluatie van de staat, de ligging, de inrichting enz. veel moeilijker en zult u op het laatst problemen krijgen bij de onderhandelingen over de aankoopprijs. Nieuwe eigenaars betalen niet de ideale waarde van het flatgebouw, maar de werkelijke waarde vanuit hun perspectief (en ook de marktomstandigheden). De eerste valkuilen voor de verkoper liggen dus al op de loer in dit vroege stadium van het verkoopproces.

Procedure: Een flat verkopen in sneltreinvaart

De zojuist beschreven emotionele band, een realistische aankoopprijs, onderhandelingen, dit zijn allemaal redenen waarom makelaars worden ingehuurd. En denk eerst maar eens aan de vele bezichtigingsafspraken, de onderhandelingen met potentiële kopers van onroerend goed of beleggers en de kredietcontroles die vooraf moeten worden uitgevoerd.

Vragen van eigenaars: Voor de verkoop – checklist

Lang voordat u uw condominium verkoopt, moet u regelingen treffen. Een van de belangrijkste vragen is zeker of u al een (veilig) vervolgeigendom in het vooruitzicht hebt. Het opknappen van flats, vooral het opknappen van oude gebouwen, kan de waarde van uw condominium verhogen vóór de verkoop. Over herinrichting en inventaris gesproken, heeft u alle noodzakelijke documenten al verzameld, zoals kadastrale kaart, kadastraal uittreksel, plattegronden en energiecertificaat ? Hier is een kort overzicht van de belangrijkste vragen voordat u uw appartement gaat verkopen.

9 vragen die je jezelf als eigenaar moet stellen voor je verkoopt:

  1. Heeft u een vervolg woning in het vooruitzicht?
  2. Moet de flat gerenoveerd of opgeknapt worden?
  3. Zijn alle dossiers en documenten beschikbaar?
  4. Moeten er boetes worden betaald voor vervroegde aflossing?
  5. Zijn de scheidingsverklaring, de opstalverzekering, de notulen van de vergadering van de eigenaars, de rekeningen van de nutsbedrijven, de lijst van de huurprijzen, enz. beschikbaar?
  6. Zijn er lijsten van het onderhoud van het condominium (onderhoudskosten)?
  7. Moet de inventaris verkocht worden?
  8. Is er een recht van eerste weigering?
  9. Waarde van de flat?

Tijdsplanning: Verkoopfase – Checklist

Dan komen we echt in de materie van de verkoop van een flat. Hier gaat het vooral om ervaring in de onroerendgoedhandel, om risico’s en fouten bij voorbaat te vermijden bij de verkoop van een flat. Het actieve deel gaat ook over de marketing van het eigendom. Het juiste platform moet gevonden worden of niet, sleutelwoord buiten de markt onroerend goed. Daarnaast is er de tijd die nodig is voor de planning van de verkoop, van de voorbereiding tot de notering, het beantwoorden van vragen, het maken van afspraken voor bezichtigingen, het controleren van de kredietwaardigheid van de geïnteresseerde partij, de onderhandelingen, het koopcontract, belastingen en nog veel meer.

9 eenvoudige stappen om een flat te verkopen:

  1. Hoe goed ken je de verkoop van flats?
  2. Heb je al een condominium verkocht?
  3. Kun je een zinvol exposé maken?
  4. Hoe beoordeelt u uw onderhandelingsvaardigheden?
  5. Zou u een vreemde in uw huis willen toelaten?
  6. Wil je dat iedereen weet dat je van plan bent te verkopen?

    Tip: Onroerend goed buiten de markt

  7. Bent u voorbereid op de juridische eisen die aan de verkoop worden gesteld?
  8. Bent u bereid het werk en de tijd op u te nemen die met de marketing van uw condominium gemoeid zijn?

Waardering van een appartement: berekening van de aankoopprijs

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is om een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed. Taxatie – U hebt een flatgebouw en wilt weten wat het waard is? Natuurlijk kunt u met deze vraag rechtstreeks naar een taxateur en/of makelaar gaan.

De exacte waardebepaling wordt echter pas belangrijk wanneer u het appartement wilt verkopen of nalaten. De waarde moet ook zeer nauwkeurig worden bepaald in geval van hypothecaire lening – bijvoorbeeld omdat u een ander onroerend goed wilt kopen. Dit is wanneer de expert in het spel komt.

Wat beïnvloedt de waarde van een flat?

Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe waardebepaling. Om de waarde van uw flat te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

  • Hoe kan ik een eigendom taxeren?
  • Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed?
  • Hoe waardeert de bank een eigendom?

Locatie, locatie, locatie: waardevermeerdering en verkoopargument

Dit verwijst naar alle dingen die je kunt zien, maar niet direct kunt vertalen in een monetaire of andere waarde. In de eerste plaats betekent dit bijvoorbeeld de zogenaamde micro- en macro-locatie van het appartement, d.w.z. het uitzicht op de directe en regionale omgeving. Of uw flat nu aan een drukke straat of in een rustige buitenwijk ligt, of de omgeving van uw flat meer middenklasse of sociaal achtergesteld is – al deze “zachte” omstandigheden beïnvloeden de waarde van uw flat.

  • Plat tarief

Altijd in trek: het stadscentrum.

Planning en voorbereiding van de verkoop

Bij het plannen van de verkoop van een condominium moet rekening worden gehouden met een aantal bijzonderheden.

Documenten en aanvullingen

Naast de klassieke documenten (kadastrale inschrijving, plattegrond, enz.), waarin het appartement niet verschilt van de door de eigenaar bewoonde woning, zijn nog andere documenten en bewijzen nodig. Dit geldt vooral wanneer het gaat om een vereniging van eigenaars van een condominium of om een condominium dat als belegging wordt gehuurd.

Vereniging van eigenaars of een gehuurd condominium als een kapitaalinvestering

Bij het plannen van de verkoop van een condominium moet rekening worden gehouden met een aantal bijzonderheden. Naast de klassieke documenten waarin het appartement niet verschilt van de eigen woning, zijn nog andere documenten en bewijzen nodig. Dit geldt als het gaat om een vereniging van eigenaars of een gehuurd condominium als investering.

Eigendom, resterende aflossing en belastingen

Een van de belangrijke documenten die in elk geval moeten worden geregeld, is het uittreksel uit het kadaster, dat duidelijkheid geeft over uw eigendom. Indien u daarentegen de flat nog moet afbetalen en de bank in het kadaster is opgenomen, dient u vóór de geplande verkoop tot een akkoord te komen en de resterende aflossing uitvoerig te bespreken. Een plattegrond is verplicht en er moet ook een bewijs van brandverzekering, het bouwdossier en het energiecertificaat worden verkregen.

Uitreksel kadaster naar plattegrond

Een van de belangrijke documenten die in elk geval moeten worden geregeld, is het uittreksel uit het kadaster, dat duidelijkheid geeft over uw eigendom. Indien u daarentegen de flat nog moet afbetalen en de bank in het kadaster is opgenomen, dient u vóór de geplande verkoop tot een akkoord te komen en de resterende aflossing uitvoerig te bespreken.

Een plattegrond is verplicht en er moet ook een bewijs van brandverzekering, het bouwdossier en het energiecertificaat worden verkregen. Als u een makelaar inschakelt om het appartement te verkopen, kunt u erop staan dat de koper de commissie betaalt, volgens de wetgeving. In het geval van verhuur draagt u als eigenaar de kosten, wat de beslissing tussen verkoop en verhuur vereenvoudigt.

Valstrik: financieel verlies als gevolg van gederfde belastinginkomsten

Zelfs bij een onderhandse verkoop kunt u niet zonder externe professionele ondersteuning. In de regel zult u een advocaat of notaris nodig hebben om het koopcontract op te stellen en uit te voeren.

Een belastingadviseur kan nuttig zijn voor degenen die hun appartement tot nu toe hebben verhuurd en nu willen weten hoe de belastinginkomsten veranderen. Aangezien ook bij verkoop een objectieve taxatie van de marktwaarde wordt aanbevolen, zult u ook een taxateur of deskundige nodig hebben. Al deze diensten hebben een prijs – uw prijs!

Het komt erop neer dat de kosten voor individueel opgedragen diensten voor de verkoop van het condominium hoger zijn dan wanneer u rechtstreeks met een makelaar samenwerkt en kiest voor alle diensten uit één bron. Plan de verkoop van het condominium voordelig en bereken hoe u het best geld kunt besparen, de minste tijd kunt besteden en niet voor elke dienst een ander aanspreekpunt hoeft te bezoeken.

Onthoud dit goed:

De makelaar kost alleen geld als de koop perfect is.

Wie betaalt de makelaarskosten?

Als u een beroep doet op een makelaar om het appartement te verkopen, kunt u er volgens de wetgeving op staan dat de koper de commissie betaalt. In het geval van verhuur draagt u als eigenaar de kosten, wat de beslissing tussen verkoop en verhuur vereenvoudigt.

Eigenaars partijen en nieuwe eigenaren

Als u een appartement in uw eigen woning verkoopt, doet dit probleem zich niet voor. In het geval van eigendommen die door anderen worden beheerd of eigendom zijn van meerdere eigenaren, bepaalt de Condominium Act echter dat alle eigenaarspartijen moeten instemmen met uw verkoop en de nieuwe eigenaar.

Het eerste wat u zich afvraagt, is waarom de eigenaars van andere flats iets te zeggen hebben over uw verkoop. De wet voorziet hierin, aangezien elk condominiumcomplex naast de privégedeelten ook verschillende ruimten en zones in gemeenschappelijk beheer heeft.

Meerdere eigenaren?

Jaren geleden kocht u een condominium in een eigendom dat door meerdere eigenaars wordt beheerd. Of is een manager de contactpersoon met wie u communiceerde op het moment van aankoop en die besliste over de toestemming? Dan kan de verkoop van het condominium grotere uitdagingen opleveren.

Verkoop in verenigingen van eigenaren

Een onderhandse verkoop kan een ingewikkelde, bijna onoplosbare opdracht blijken te zijn. Aan de andere kant, de verkoop van het condominium via een lokale makelaar die bekend is met condominium verenigingen en heeft vele jaren ervaring in de verkoop van condominiums in beheerde complexen.

Vergadering van eigenaars

Eigendomsverduidelijking is ook nodig als u een appartement verkoopt in een woning die eigendom is van een gemeenschap van erfgenamen. Wanneer u niet de enige eigenaar van het gehele complex in het kadaster bent, zijn er bijzondere kenmerken waarmee rekening moet worden gehouden bij de verkoop van een flat. In de meeste gevallen kan een presentatie op de vergadering van eigenaars nuttig zijn en u informeren in welke mate de andere eigenaars uw voornemen om te verkopen begrijpen en een nieuwe eigenaar aanvaarden. U kunt plausibele redenen voor weigering niet negeren, maar moet met een makelaarskantoor en de vereniging van eigenaren naar een voor beide partijen aanvaardbare oplossing zoeken.

Ja, dat is het wel:

Wat te doen als de beheerder niet akkoord gaat met de verkoop van het appartement?

Als makelaar met expertise en know-how in de verkoop van condominiums, kunnen wij u op dit punt geruststellen. Een algemene weigering tot verkoop is meestal niet mogelijk, zodat u uw flat kunt verkopen.

Nieuwe eigenaars: weigering, solvabiliteit en weigeringsgronden

Basisaspecten voor een afwijzing hebben alleen betrekking op de nieuwe eigenaar die u voorstelt en voorstelt op een vergadering van eigenaars. Indien er gerechtvaardigde twijfels bestaan over de solvabiliteit van een potentiële nieuwe eigenaar die de koopprijs overschrijdt, is de afwijzing gerechtvaardigd en moet zij door u worden aanvaard.

Een andere grond voor weigering van de toestemming heeft betrekking op de plannen voor het gebruik van het onroerend goed. Als de potentiële koper bijvoorbeeld een commercieel gebruik van het condominium voor ogen heeft en dit in strijd is met de regels van de gemeenschap, kunnen de beheerder, de gemeenschap van eigenaars of de gemeenschap van erfgenamen ook weigeren.

Redenen voor weigering:

  • Twijfels over de solvabiliteit – Leestip: Kredietbeoordeling
  • Plannen voor het gebruik van eigendommen

Fouten en risico’s vermijden?

Als u uw flatgebouw wilt verkopen en deze valkuilen vanaf het begin wilt vermijden, neem dan rechtstreeks contact op met een makelaarskantoor. Vastgoedmakelaars zijn contactpersonen met kennis van zaken die potentiële kopers controleren en hun kredietwaardigheid nagaan nog voordat zij een aanbeveling doen op de vergadering van eigenaars.

In een persoonlijk gesprek met de belangstellenden komen zij te weten wat de bedoeling van het gebruik is en kunnen zij ook deze reden tot weigering op voorhand uitsluiten.

De aanbevelingen die makelaars u doen, zijn gebaseerd op de kennis die zij hebben opgedaan over het condominium, de regels van de gemeenschap en de aanspraken van de andere eigenaren.

Met de service van een makelaar sluit u lange onderhandelingen en afgewezen kopers uit, zodat u snel een koopcontract voor het condominium kunt laten opstellen en met de overdracht kunt beginnen.

Checklist – Documenten voor de verkoop van een appartement

De volgende documenten moeten reeds beschikbaar zijn alvorens een onroerend goed advertentie te plaatsen. Het energiecertificaat is verplicht. Wij zullen u ook graag helpen bij het verkrijgen van de andere documenten.

Tip. Stel een dossier samen voor de verkoop van het appartement waarin alle belangrijke documenten worden bewaard. Tijdens de bezichtigingsafspraak kunt u niet alleen vragen deskundig beantwoorden, maar ook de informatie onderbouwen met certificaten en officiële bewijzen.

Plattegrond

Dit plan geeft de oppervlakte van het condominium aan, samen met de vierkante meters van het balkon, het appartement en de bijvertrekken. De indeling van de kamers is ook te zien op de plattegrond.

  • Plattegrond

Verklaring van splitsing

Dit is een notariële akte die de koper moet ontvangen voordat het appartement wordt verkocht, omdat het de basis vormt voor het notariële contract. De splitsingsakte regelt de interne verhoudingen tussen de eigenaren van de condominium.

  • Verklaring van splitsing

Uittreksel kadaster

U kunt een actueel en volledig uittreksel verkrijgen bij het kadaster. Lees het uittreksel grondig om op de hoogte te zijn van de juridische details van het appartement, het huis en de grond. Certificaat van brandverzekering: Dit wordt vaak gevraagd door de koper, die het in principe nodig heeft om het appartement te financieren. In Duitsland is brandverzekering verplicht.

  • Uittreksel kadaster

Notulen van de vergaderingen van eigenaars

De laatste 3 protocollen zijn over het algemeen voldoende. U kunt deze ook opvragen bij het beheer van de woning. De notulen van de vereniging van eigenaren geven de koper nadere informatie over de besluiten en plannen van de vereniging van eigenaren. Huisvestingsverklaring / economisch plan / reserves: De laatste huisvestingsverklaring toont de maandelijkse samenstelling van de huisvestingsuitgaven, hoeveel er per jaar gespaard wordt en nog veel meer.

  • Notulen van de vergaderingen van eigenaars

Beschrijving van het gebouw

Als er nog een bouwbeschrijving is uit de bouwperiode van het huis, dan kan die aan de koper worden voorgelegd bij het bepalen van de marktprijs en als informatie.

Energiecertificaat

In de regel ontvangt u het energiecertificaat van het beheerbedrijf. Dit energiecertificaat is verplicht voor de verkoop van het appartement.

Ook voor de verkoop van appartementsgebouwen:

Taxatie voor condominiums

In nieuwe gebouwen, maar ook in oude gebouwen, is de marktwaarde de basis voor de verkoop van een flatgebouw. De analyses zijn uitgebreider dan voor een woning die alleen op een eigen stuk grond staat.

Bij het bepalen van de vraagprijs wordt rekening gehouden met de grootte van het appartement en de inrichting ervan, maar ook met factoren die van invloed zijn op het gehele pand. Deze omvatten bijvoorbeeld de staat van de gemeenschappelijke voorzieningen, het aantal wooneenheden in het gebouw en de eigendom van de andere flats.

Ook van deze andere flats worden vergelijkingsprijzen vastgesteld en vergeleken met uw eigendom. Omdat een te hoge aankoopprijs de verkooptijd merkbaar verlengt, brengt een te lage prijs u pijnlijke verliezen.

  • Gids: Taxatie van een appartement

Verkoopprijs te laag?

Een te lage prijs zal leiden tot ontevredenheid op de vergadering van eigenaars en zal voor u resulteren in grote verliezen. U mag de aankoopprijs die u destijds betaalde, niet gebruiken als basis voor uw huidige berekening. De waarde van het onroerend goed is over het algemeen gestegen, evenals de vraag naar condominiums, zodat u een aantrekkelijk rendement op de verkoop kunt behalen.

De professionele taxatie zal u vertellen hoeveel geld u voor het condominium vraagt en welke onderhandelingsruimte u kunt toestaan. In geval van spoedverkoop is het de moeite waard als u een beetje speling naar beneden toestaat en ons de gelegenheid geeft te onderhandelen. Wij gaan uit van de marktwaarde, bepalen vergelijkende prijzen met marktanalyses en zorgen ervoor dat u met Lukinski de gewenste verkoopprijs voor uw condominium behaalt.

Prijzen per vierkante meter voor condominiums in Duitse steden

Hier ziet u de steden met de hoogste prijzen per vierkante meter voor condominiums in een vergelijking van 2010 en 2018* (in euro per vierkante meter).

  1. München (Beieren) met 8.342 euro per m²; van 6.737 euro per m² in 2014; stijging 1.695 euro per m² in 4 jaar.
  2. Stuttgart (Baden-Württemberg) met 5.925 euro per m²; van 4744 euro per m² in 2014; stijging 1.181 euro per m²
  3. Frankfurt am Main (Hessen) met 6.060 euro per m²; van 4.373 euro per m² in 2014; stijging 1.687 euro per m²
  4. Freiburg im Breisgau (Beieren) met 4.943 euro per m²; van 4.740 euro per m² in 2014; stijging 203 euro per m²
  5. Ingolstadt (Beieren) met 4.969 euro per m²; van 4.287 euro per m² in 2014; stijging 682 euro per m²

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Meer statistieken vindt u op Statista

Wat beïnvloedt de waarde van een flat?

Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe taxatie.

“Zachte factoren” voor waardebepaling

Om de waarde van uw huis te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol. Dit zijn al die dingen die je wel kunt zien, maar niet direct kunt vertalen in een monetaire of andere waarde. In de eerste plaats betekent dit bijvoorbeeld de zogenaamde micro- en macro-locatie van het appartement, d.w.z. het uitzicht op de directe en regionale omgeving. Of uw flat nu aan een drukke straat of in een rustige buitenwijk ligt, of de omgeving van uw flat meer middenklasse of sociaal achtergesteld is – al deze “zachte” omstandigheden beïnvloeden de waarde van uw flat.

“Harde factoren” voor waardebepaling

De “harde” factoren van de microlocatie omvatten opnieuw de nabijheid van artsen, openbare voorzieningen of culturele ontmoetingsplaatsen. Want hier kunnen de voorwaarden tenminste worden gemeten in termen van afstanden en het aantal beschikbare voorzieningen.

De basisregel hier is:

Hoe dichter bij het openbare leven, hoe waardevoller deze factoren zijn

De nabijheid van uw woning bij het openbaar vervoer is ook – en zeker in toenemende mate – een pluspunt. Bussen en treinen winnen immers aan belang in de stad en in het land in het kader van het klimaatdebat. Zeker, het hebben van eigen parkeerplaatsen of zelfs een ondergrondse parkeergarage heeft ook een positief effect op de waarde van het appartement.

Kent u het misdaadcijfer in uw buurt? Dit is een echte “gemengde factor” van hard en zacht in de woningwaardering. Enerzijds kan dit “harde” tarief aan de hand van cijfers worden vastgesteld, maar anderzijds hoeft het tarief van een wijk niet noodzakelijk van toepassing te zijn op de onmiddellijke straatlocatie van uw eigendom. Vooral in dit gebied is er veel “vermeende” veiligheid of onveiligheid.

Kredietwaardigheid controleren of laten controleren?

De kredietcontrole staat centraal bij de verkoop. En het is een ingewikkelde en tijdrovende taak Zoals aangegeven in het punt Bijzondere kenmerken en redenen voor afwijzing, vereist de solvabiliteitscontrole van potentiële kopers de grootste zorgvuldigheid. Een goede kredietwaardigheid en de financieringszekerheid voor de aankoop van appartementen zijn niet voldoende in het geval van verenigingen van eigenaren en beheerde condominiumcomplexen.

Zeker, hoog inkomen en spaargeld

Een zeker en hoog inkomen en spaargeld hebben een positieve invloed op de beslissing en tonen de mede-eigenaars dat de koper in staat is eventuele herstellingen te betalen en bij te dragen tot de gemeenschappelijke kosten van het complex.

Risico: Kredietbeoordeling is complex

Het onderzoek van kandidaat-kopers is ingewikkeld en tijdrovend. Aangezien het om grote bedragen gaat, vereist de kredietcontrole voor de aankoop van een flatgebouw bijvoorbeeld inzicht in de score, d.w.z. de risicobeoordeling van de potentiële contractpartner. De gegevens moeten op professionele wijze worden gelezen en geëvalueerd, zodat het risico op transparante wijze en volgens de waarheid wordt beoordeeld.

Als makelaarskantoor nemen wij deze taak op ons bij de verkoop van uw huis en sturen u documenten van belangstellenden die aan de voorwaarden van de vereniging van eigenaren voldoen en dus gegarandeerd niet worden afgewezen. Wij begeleiden u ook in het verdere verkoopproces en zijn de interface tussen u en de koper.

Nadeel van onderhandse verkoop: risico’s, emotionele binding en lage aankoopprijs

Gezien de complexiteit van de verkoop van een flat is het alleen aan te raden dit privé te doen als u al ervaring hebt en met kennis van zaken de hindernissen kunt nemen die u te wachten staan. Anders zal de verkoop lang duren, tot afwijzing door potentiële kopers leiden of verliezen opleveren als gevolg van een lage koopprijs. Wij screenen potentiële kopers en bieden u een uitgebreide service als het gaat om de verkoop van uw appartement.

Uiteindelijk gaat het niet alleen om het adverteren van een aanbieding. De verkoop van een flat brengt veel vragen met zich mee. Basis over taxatie, maar ook gedetailleerde:

  • Welke documenten heb je nodig om een flat te verkopen? Tip: Later hebben we de checklist voor documenten!
  • Hoeveel kost een condominium?
  • Wat is toestemming van de beheerder?
  • Wat wordt bedoeld met speciale eigendom? Ook meer specifieke vragen zoals:
  • Wat is afzonderlijk eigendom en wat is gemeenschappelijk eigendom?
  • Is een waterleiding eigendom van een condominium?
  • Is het balkon eigendom van een flat?
  • … en nog veel meer

Verkoop met makelaar: onderhandeling, verkoopprijs

Laten we een conclusie trekken: één ding is u nu toch zeker wel opgevallen: onderschat de moeite en de tijd die nodig zijn om onroerend goed te verkopen niet! Gebrek aan ervaring en een te hoge of te lage verkoopprijs kunnen de verkoop op beslissende wijze belemmeren. In slechts een paar stappen kunt u de verkoopkansen van uw condominium bij ons realistisch inschatten. Overweegt u uw koop- of huurflat te verkopen? Investeer dan in de expertise van een nationaal makelaarskantoor. Zij nemen uw opdracht gratis aan en vinden dan snel een koper.

Onze dienstverlening omvat de organisatie van alle documenten, de communicatie met de andere eigenaars van het complex of met het management, alsook de bezichtigingen en controles van kandidaat-kopers. De verkoop van condominiums kost veel tijd en zenuwen, aangezien de uitgaven veel hoger zijn dan de verkoop van een eengezinswoning.

Bescherm uzelf tegen valkuilen en financiële verliezen

Bescherm uzelf tegen valkuilen en financiële verliezen door een taxatie uit te voeren en ons te laten nagaan aan welke eisen een nieuwe eigenaar moet voldoen.

Beveiliging

Wij zorgen voor alles, van de gratis schatting van uw eigendom tot de kredietcontrole.

Tijdsbesparing

Door regelmatige klanten en aanwezigheid in de media, zal uw onroerend goed beter beschikbaar zijn.

Goede verkoopprijs

Met kennis van kopers en de markt, zullen onze makelaars een goede verkoopprijs voor u bereiken.

Vergelijking: Vastgoedprijzen in Duitsland

Goede tijden voor condominiums te koop – De prijzen op de huizenmarkt zijn beslist goed. Momenteel kunnen condominiums – zelfs op landelijke locaties in het Rijn-Maingebied – voordelig worden verkocht. Wij zullen u graag vertellen hoe de regionale markt zich ontwikkelt. Daartoe bepalen wij een optimale marktwaarde door vergelijkbare panden op vergelijkbare locaties met elkaar te vergelijken. Beslis dan pas of een verkoop van de flat gewenst is.

Om een vergelijking te kunnen maken, kunt u hier verschillende onroerendgoedprijzen in Duitsland vinden. Gericht op de grote agglomeraties van de afzonderlijke federale staten.

Onroerend goed prijzen:

  • Berlijn
  • Düsseldorf
  • Frankfurt
  • Keulen
  • Hamburg
  • Hannover
  • München
  • Stuttgart

Ervaringen: Top 6 fouten

Zoals u reeds hebt gezien, kan het particulier verkopen van een huis veeleisend zijn. Maar erger zijn de risico’s en fouten die bij een onderhandse verkoop kunnen ontstaan. Fouten die uiteindelijk leiden tot een lagere verkoopprijs en dus directe financiële verliezen voor u als verkoper. De meest gemaakte fouten bij de verkoop van een flat:

Verkoop onder tijdsdruk, slechte voorbereiding

De moeite en de omvang van de verkoop van een flat worden vaak onderschat. Een vaak voorkomend gevolg is de daaruit voortvloeiende tijdsdruk, die een negatief effect heeft op de verkoopprijs. Fouten bij de voorbereiding van de verkoop kunnen verstrekkende gevolgen hebben – niet alleen financieel. De koper moet immers met de verstrekte informatie en overgelegde documenten ook de financiering bij zijn bank verkrijgen. Als er onvoldoende voorbereiding is, kan het verkoopproject in elk stadium mislukken.

Tip: Laat niets aan het toeval over. Neem genoeg tijd om je flatverkoop voor te bereiden.

Stel de doelen en plan de stappen van de verkoop met vooruitziende blik. Laat onze professionele service u ondersteunen bij de gerichte en best mogelijke verkoop van uw huis.

Maak een realistische schatting van de verkoopprijs

De waarde van de flat moet nauwkeurig worden bepaald. De persoonlijke beoordeling van de eigenaars wijkt daar vaak ver van af: De verkoopprijs is te hoog of te laag geraamd. In beide gevallen is er een financieel verlies en is de koper mogelijk niet in staat de woning te financieren. Onze waardering in lijn met de markt is opgebouwd uit verschillende factoren. Wij houden alleen rekening met eigendommen die vergelijkbaar zijn met het uwe. Dit geldt zowel voor het type woning als voor de locatie en de inrichting. De vaststelling van de koopprijs is een zeer doorslaggevend aspect bij de succesvolle verkoop van een appartement.

Tip: Ons proces evalueert de verkochte eigendommen in uw regio en bepaalt zo een realistische verkoopprijs in overeenstemming met de markt. Geef geen geld weg.

Onvolledige documentatie

Het verkrijgen en overleggen van documenten met betrekking tot de verkoop en het appartement is in elke fase noodzakelijk. Potentiële kopers, autoriteiten, kantoren en banken eisen documenten of geven deze af. Verzamel alle nodige documenten zo vroeg mogelijk. De huidige uittreksels uit het kadaster worden afgegeven door de plaatselijke rechtbank, en ook de verdelingsverklaringen voor het wooncomplex zijn van belang. De volledige kerngegevens van het eigendom, die voortvloeien uit de bouwplannen, uittreksels uit het kadaster en de plannen van het terrein, zullen door de serieuze kandidaat-koper ten laatste bij de bezichtigingsafspraak worden opgevraagd. Indien de energiepas of belangrijke documenten niet in een vroeg stadium beschikbaar zijn, kunnen potentiële kopers hun belangstelling verliezen of kan de verkoop op een later tijdstip mislukken – bijvoorbeeld wanneer de bank bezwaar maakt tegen ontbrekende documenten of een te hoge koopprijs.

Tip: Indien u dat wenst, kunnen wij veel van de vereiste documenten voor u verkrijgen.

Alle informatie wordt meegenomen in onze taxatie om een reële marktwaarde te bepalen. Met de volledige documenten en een realistische verklaring over het eigendom kan de toekomstige koper ook alle juridische stappen voor de aankoop evalueren en voltooien.

Presenteer uw eigendom niet onder de waarde

Onroerend goed wordt tegenwoordig online verkocht – of het nu gaat om echtscheiding, scheiding of erfenis. Potentiële kopers zoeken in de sociale media en online databases van het internet naar geschikte flats. Presenteer uw woning optimaal en in overeenstemming met de doelgroep.

Tip: Vóór de bezichtigingsafspraak en zelfs vóór de eerste fotosessie moet de te koop staande woning er goed onderhouden en huiselijk uitzien.

Mis het niet om uw eigendom van binnen en buiten in topconditie te brengen.

  • Stel reparatie- en onderhoudswerkzaamheden niet langer uit.
  • Ruim op en maak een duidelijke indruk.
  • Zorg voor netheid en een huiselijke en aantrekkelijke sfeer.

De zogenaamde “home staging” loont. Daartoe wordt de woning zo geprepareerd dat mogelijk geïnteresseerden zich er meteen thuis voelen en verliefd worden op het appartement. Wij geven u graag advies. Wat tips over huis enscenering:

  • Verwijder persoonlijke bezittingen voor de bezichtigingsafspraak.
  • Verbeter de flat visueel en emotioneel.

Foto’s: Daglicht, open ruimte en diversiteit

Maar de belangrijkste factor zijn waarschijnlijk de foto’s. Een koper wil natuurlijk zoveel mogelijk van de woning zien om een idee te krijgen of de woning iets voor hem zou kunnen zijn.

Om geweldige foto’s van uw eigendom te maken, zijn er een paar dingen die u moet overwegen. Allereerst moeten de kamers netjes en schoon zijn. Niemand wordt aangetrokken door foto’s van een rommelig huis, want potentiële kopers zullen zich bij het bekijken van de foto’s willen voorstellen dat zij in het huis wonen.

U moet de foto’s zeker bij daglicht nemen, zodat de kamers echt goed te zien zijn en de kopers kunnen beoordelen hoeveel daglicht er in de kamers valt. Uw omslagfoto moet het meest expressief zijn en het beste van de flat weergeven.

De mooiste kamer, het dakterras, de open keuken of misschien de erker met uitzicht. De eerste foto moet indruk maken en ervoor zorgen dat de potentiële koper het appartement wil zien. Foto’s van alle kamers en, indien beschikbaar, van de tuin/balkon/terras, een buitenaanzicht en, vooral, een plattegrond mogen nooit ontbreken.

De plattegrond mag nooit ontbreken, omdat het potentiële kopers een indruk geeft van de verhoudingen van de afzonderlijke kamers ten opzichte van elkaar en het gemakkelijker maakt de indeling van de kamers te zien. Een video is ook mogelijk, en hoewel deze de bezichtigingsafspraak niet vervangt, geeft hij de aspirant-koper wel een goed overzicht.

Foto tips in een oogopslag:

  • Kamers schoon en netjes
  • Daglicht (spreekt voor heldere kamers)
  • De eerste foto moet de beste foto zijn
  • Bedek alle kamers en oppervlakken
  • Plattegrond

Exposé maken: video tutorial

Afbeeldingen en teksten verkopen uw eigendom. Uit de veelheid van online aanbiedingen moet het potentiële kopers aanspreken – op het eerste gezicht. Daartoe moeten zowel de foto’s als de beschrijvingen professioneel en bekwaam overkomen. Wij houden rekening met de groep kopers die geïnteresseerd is in uw flat en ontwerpen zowel de foto’s als de teksten in het exposé dienovereenkomstig.

Tip: Onderschat niet het werk van professionals bij de voorbereiding van het verkoop exposé. Wij kennen de regionale woningmarkten zeer goed en weten welke kenmerken en eigendommen in trek zijn en welke kopersgroepen daarin gespecialiseerd zijn.

Slecht voorbereid op de bezichtigingsafspraak

Potentiële kopers hebben belangrijke vragen bij bezichtigingen. Zij hebben tijd nodig om zich vertrouwd te maken met de woning en de omgeving. Wanneer het om structurele vraagstukken gaat, wordt deskundige en professioneel verantwoorde informatie verwacht. Bij de verkoop van condominiums worden gedetailleerde vragen gesteld over de gemeenschappelijke eigendom, omdat deze aandelen ook samen met het appartement worden gekocht.

Tip: Wij bieden hulp bij eventuele vragen tijdens de bezichtigingsafspraak. Reeds bij de selectie van potentiële kopers maken wij een voorselectie, zodat geen tijd of moeite wordt verspild.

Wij nemen de verkoopsonderhandelingen van u over. Met onze jarenlange ervaring kunnen wij de onderhandelingen over de verkoop van een appartement zeer succesvol voeren. Als makelaars blijven wij objectief en laten ons niet onder druk zetten om beslissingen te nemen.

  • Tips voor bezichtigingsafspraken

Stap voor stap naar de verkoop van een appartement: Conclusie

Samenvattend, de verkoop van het condominium is een project dat een goede voorbereiding vereist. Geduld en onderhandelingsvaardigheden zijn van cruciaal belang voor de verkoopfase. Vertrouw bij het bepalen van de koopprijs op de taxatie van de deskundige. Stel de prijs niet te hoog of te laag in. Beslis of de tijd rijp is om te verkopen op basis van de geschatte marktwaarde. Hier zijn de belangrijkste mijlpalen voor de verkoop van een flat.

Plattegrond en kadaster – Vóór de verkoop van uw appartement dient u te beschikken over de bijbehorende plattegrond, een uittreksel uit het kadaster en andere noodzakelijke documenten.

Makelaarscourtage – Houd er rekening mee dat, afhankelijk van de federale staat, een makelaarscourtage verschuldigd is bij een verkoop – maar dit loont in alle stadia van het verkoopproject.

Successierechten – Wanneer u een geërfd huis verkoopt, moet u rekening houden met de successierechten die mogelijk verschuldigd zijn. Wij geven u graag advies over het gebruik of de verkoop van uw geërfde woning. Waar moet u als eigenaar op letten? Meer over het onderwerp van de verkoop van een geërfd onroerend goed

Echtscheiding – Ook bij de verkoop van een appartement of huis na een echtscheiding zijn er tal van details waarmee rekening moet worden gehouden. Onze experts kennen de juridische valkuilen en problemen – ook bij een verkoop uit nood bij echtscheiding. Wat moet je in gedachten houden? Meer over de verkoop van onroerend goed na echtscheiding

Krediet – Een appartement kan worden verkocht ondanks een lening die nog niet is terugbetaald, maar er zijn verschillende juridische kwesties waarmee rekening moet worden gehouden. Vaak kan een lening worden overgenomen door de toekomstige koper. Onze specialisten zijn vertrouwd met de basisvoorwaarden voor de aflossing en de overname van leningen. Meer over het onderwerp leningen voor onroerend goed

Belastingen – Er kunnen ook bepaalde kosten verbonden zijn aan de verkoop van een appartement, zoals belastingen. Wij kunnen u een eerste raming geven van de te verwachten kosten.

Overhandiging van sleutels

De sleutels worden overhandigd op de dag dat het definitieve koopcontract wordt ondertekend. De koper heeft de koopprijs betaald en de verkoper overhandigt in ruil daarvoor de sleutels. Met dit symbolische gebaar wordt de “overdracht van eigendom en bezit” afgesloten.

De koper is eigenaar van het eigendom op de dag dat het koopcontract wordt ondertekend. Hij of zij kan er in wonen of het verhuren zoals hij of zij wil. Daarmee worden ook alle risico’s en bijkomende kosten overgedragen. Het is aan de eigenaar om een verzekering af te sluiten voor het eigendom (waterschade, brand, diefstal…). Bovendien zijn er lokale belastingen, heffingen en eventuele werken in mede-eigendom die moeten worden betaald.

Om uzelf juridisch te beschermen bij het overhandigen van de sleutels van uw huurflat, zijn er een aantal punten waarmee u rekening moet houden. U wilt toch niet opgescheept zitten met onnodige renovatiekosten?

Vroegtijdige overhandiging van de sleutels (voorlopig koopcontract)

Veel kopers willen al sleutels krijgen bij de ondertekening van het voorlopige koopcontract. Bijvoorbeeld om te beginnen met bouwwerkzaamheden aan het pand, winkelinrichting, enz. Deze vroege sleuteloverdracht is voordelig voor kopers om tijd te winnen of voor het gemak. Het vroegtijdig overhandigen van de sleutels zonder de ondertekening van het koopcontract af te wachten, houdt echter risico’s in voor u als verkoper:

Vanuit het oogpunt van de verkoper

Als de verkoop niet doorgaat, kan het zijn dat u als verkoper een bewoner op uw eigen eigendom hebt die geen aanspraak of eigendomstitel heeft. Niettemin kan hij in geval van twijfel nog lange tijd op het terrein blijven. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de koper geen hypotheek verkrijgt, indien het gemeentehuis zijn voorkeursrecht uitoefent, indien de koper overlijdt.

Indien de koper grote werken heeft uitgevoerd, kan het onroerend goed in zijn substantie verzwakt zijn. Soms komt het voor dat de koper tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de aanwezigheid van een constructiefout ontdekt en besluit dat hij de woning niet meer wil kopen. In dit geval kan de koper proberen van de verkoper een vergoeding te eisen voor het verrichte werk, omdat hij zich bedrogen voelt.

Indien de sleutels vóór de verkoop aan de koper werden overhandigd en er doet zich een ramp voor (brand, waterschade, enz.), leidt dit in het algemeen tot problemen met de verzekeringsmaatschappij en een vordering tot dekking van de ramp.

Voor verkopers brengt de vroege overdracht van sleutels veel nadelen met zich mee

Makelaar en contactpersoon: ETW

Neem je tijd bij de verkoop van je flat. Als Lukinski, bieden wij belangrijke hulp bij de verkoop van uw condominium. Wij besparen tijd en geld bij de verkoop van uw eigendom. Van de schatting over de overhandiging van de akten en documenten tot de voorbereiding van het exposé, nemen wij de belangrijke en verkoopbevorderende functies op ons voor een vlotte verkoop van uw woning op korte termijn. Vertrouw op onze ervaring in verkooponderhandelingen – het loont!

Neem contact op met ons onroerend goed team en contactpersoon voor condominiums – we kijken uit naar uw vragen!

Verkopen van onroerend goed: XXL Gids + Checklists

Procedure, kosten en tips – alles in één groot, gratis artikel voor onroerend goed, flat, huis, villa, appartementsgebouw. Leer stap voor stap hoe u een woning kunt verkopen: woning verkopen.

Een flatgebouw verkopen: checklist in 3 fasen

Kent u de 3 fasen van de verkoop van een onroerend goed al?

  1. Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop
    1. Financiële planning en timing van verkoop
    2. Makelaar huren
    3. Gegevens en documenten
    4. Verhogen waarde eigendom
    5. Bepaal de aanbiedingsprijs
    6. Maak een exposé
  2. Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden
    1. Markt eigendom
    2. Contact met potentiële kopers
    3. Potentiële kopers filteren en selecteren
    4. Kredietcontrole
    5. Data bekijken
    6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
  3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
    1. Opstellen koopcontract bij notaris
    2. Notaris afspraak
    3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
    4. Overdracht van het eigendom
    5. Notariskosten en makelaarscourtage
    6. Belasting betalen

In deze gids leert u alle stappen stap voor stap. Perfect voor diegenen die hun eerste eigendom verkopen.

  • Eigendom verkopen