Onroerend goed en belastingen: Huis, flat, belastinglijst A-Z + tips en trucs

Belasting besparen met onroerend goed – Leer hoe je belastingen doet! U bent de beste financiële professional die u kunt vinden voor uw individuele omgeving (privé en zakelijk). Zelf belastingen berekenen is hét middel om uw eigen belastingdruk zo laag mogelijk te houden. Het gaat er dus om belastingen om te zetten in particuliere rijkdom. Hoe minder belasting u aan de fiscus hoeft te betalen, hoe sneller u uw privévermogen kunt opbouwen. Hier verzamel ik voor u artikelen die ik heb geschreven over het onderwerp belastingoptimalisering. De meeste daarvan hebben betrekking op de aankoop van onroerend goed in Duitsland, maar aan het eind vindt u ook tips voor investeringen in Europa en de grote special: Belastingen in de VS. Er zijn veel fouten bij de verkoop van onroerend goed, maar belastingen zijn vaak de grootste post van bijkomende kosten. Dat betekent: fouten kosten geld! Begin met de basisbeginselen over bijkomende aankoopkosten in Duitsland, overdrachtsbelasting en rechtsvormen zoals vastgoedvennootschappen met beperkte aansprakelijkheid en familiestichtingen.

Belastingen van A-Z voor vastgoedbeleggers

Afhankelijk van de situatie kunnen verschillende belastingen van toepassing zijn in verband met onroerend goed. De voorschriften inzake de heffing van belastingen zijn hetzij op federaal, hetzij op deelstaat- of gemeentelijk niveau vastgesteld en verschillen zowel wat de heffingsgrondslag als wat de hoogte van de belastingtarieven en de heffingsbijdragen betreft. Voor de verkoop en aankoop van onroerend goed, of het nu gaat om de verkoop/aankoop van flats of van huizen, meergezinswoningen en grond.

Beknopte lijst van de belangrijkste belastingsoorten

Voorbeelden van onroerendgoedbelasting:

Laten we nu alle belastingdruk in detail bekijken:

Belasting op de overdracht van onroerende goederen (GrESt): Aankoop van onroerende goederen

De belasting op de overdracht van onroerende goederen is een belasting op rechtshandelingen waarvan de eenmalige heffing gewoonlijk wordt ingesteld bij de verwerving van een stuk grond of onroerend goed. Zij wordt geheven op grond van traditionele koopovereenkomsten, alsmede op grond van overeenkomsten tot ruiling of splitsing van onroerend goed. Voorts kunnen veranderingen van eigendom in de zin van de belasting op de overdracht van onroerende goederen ten gevolge van overdrachten alsmede het hoogste bod bij verplichte veilingen tot een belastingheffing leiden.

Trigger voor belastingheffingen van GrESt:

  • Klassieke koopcontracten
  • Overeenkomsten inzake grondruil
  • Landscheidingen
  • Overschrijvingen
  • Hoogste bod bij executieveilingen

Bedrag van de belasting op de overdracht van onroerend goed: Federale staten

Het belastingtarief wordt op nationaal niveau vastgesteld en kan – vanaf 2020 – tussen 3,5% en 6,5% van de aankoopprijs bedragen. De heffingsgrondslag is de koopsom als resultaat van de notariële waarmerking – deze wordt vermenigvuldigd met het landspecifieke belastingtarief om het te betalen belastingbedrag te bepalen.

Huidige belastingtarieven 2020 (Laagste eerst):

  • Beieren: 3,5 %
  • Saksen: 3,5 %.
  • Hamburg: 4,5 %
  • Bremen: 5,0 %
  • Nedersaksen: 5,0%
  • Rijnland-Palts: 5,0
  • Saksen-Anhalt: 5,0 %.
  • Hessen: 6,0 %.
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Noordrijn-Westfalen: 6,5%
  • Saarland: 6,5%
  • Sleeswijk-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5 %

Meer over de overdrachtsbelasting.

Belastingplichtige, belastingbetaler & belastingvrijstelling

In principe worden koper en verkoper in gelijke mate door de belastingplicht getroffen. In de regel wordt de betalingsverplichting echter overgedragen aan de koper van het onroerend goed. Bij de afwikkeling van zijn belastinglast ontvangt de belastingplichtige van het belastingkantoor een zogenaamd certificaat van goedkeuring, dat als basis dient voor de wettelijke inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster.

De wet op de overdrachtsbelasting op onroerend goed (GrEStG) staat onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van de vereiste eenmalige betaling toe. Dit geldt bijvoorbeeld voor de verkoop van onroerend goed aan familieleden in rechte lijn, alsook aan echtgenoten/partners binnen een partnerschap of tijdens het echtscheidings- of ontbindingsproces. Onroerend goed of grond waarvan de aankoopprijs niet meer dan € 2.500 bedraagt, is ook vrijgesteld van de belasting op de overdracht van onroerend goed.

Voorwaarden voor belastingvrijstelling:

  • Ouders en kinderen of grootouders en kinderen (graad van verwantschap I)
  • Echtgenoten of geregistreerde partners
  • Onroerend goed/grond tot € 2.500 aankoopprijs

Bij belastbare erfenissen en schenkingen wordt volledig afgezien van de belasting op de overdracht van onroerende goederen, om dubbele lasten voor belastingplichtigen en belastingplichtigen te voorkomen.

Onroerendgoedbelasting (GrSt): Waardering, belastingtarief & aanslagpercentage

Onroerende voorheffing is een gemeentelijke belasting die jaarlijks wordt betaald aan de respectieve gemeente in het geval van eigendom van onroerend goed. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen onroerend-goedbelasting A – landbouw – en onroerend-goedbelasting B – structuur – aangezien voor onroerend goed in gebruik voor land- en bosbouw een speciaal belastingtarief geldt.

Beoordelingsgrondslag, waardebepaling en inning van onroerendgoedbelasting

Nieuwe hervorming in 2024 – Bij het bepalen van de waarde van belastbaar onroerend goed spelen twee wetten een rol: enerzijds de wet op de grondbelasting (GrStG) en anderzijds de wet op de taxatie (BewG). Wegens veroudering worden de standaardwaarden die nodig zijn voor de berekening van de onroerende voorheffing momenteel hervormd en vervangen door nieuwe standaardwaarden. Dit proces moet eind 2024 voltooid zijn.

In de eerste plaats wordt door het belastingkantoor van de staat een standaardwaarde vastgesteld met behulp van de zogenaamde gekapitaliseerde winstwaardemethode. Er wordt rekening gehouden met de werkelijke waarde van de grond, alsmede met het type ontwikkeling, de ligging en de grootte van het onroerend goed.

Ten tweede wordt de taxatiewaarde vermenigvuldigd met het overeenkomstige belastingtarief, dat rechtstreeks verband houdt met het betrokken onroerend goed. Zo wordt bijvoorbeeld een forfaitair belastingtarief van 6,0 promille berekend voor onroerend goed in de land- en bosbouw, terwijl het tarief per promille voor onroerend goed in de bouw tussen 2,6 en 3,5 ligt.

Overzicht van de fiscale meetcijfers per type onroerend goed:

  • 6,0 promille voor landbouwgrond
  • 2,6 per mille of 3,5 per mille voor eengezinswoningen
  • 3,1 promille voor tweegezinswoningen
  • 3,5 promille voor de resterende structurele eigendom

De definitieve onroerende voorheffing wordt dan berekend als het product van het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing dat door het belastingkantoor wordt afgegeven en het aanslagpercentage van de onroerende voorheffing. Het aanslagpercentage wordt door de gemeente vastgesteld en geldt gewoonlijk voor de duur van één jaar.

Betaling in termijnen, eigen gebruik & gebruik van onroerend goed door derden

In de regel – en in geval van eigen bewoning – is de belastingschuldige de eigenaar van het onroerend goed. Nadat de belasting is vastgesteld, ontvangt de eigenaar een overeenkomstige belastingaanslag van de gemeente, die voor ten minste één kalenderjaar bindend is. De wettige eigenaar op 1 januari van elk kalenderjaar wordt derhalve geacht de belastingschuldige te zijn, zelfs indien hij het goed in de tussentijd doorverkoopt. Uiteraard kunnen privaatrechtelijke schikkingen worden getroffen ten gunste van de verkoper van het onroerend goed.

De onroerende voorheffing wordt over het algemeen in vier termijnen per jaar betaald, op 15 februari, mei, augustus en november. Voor kleine betalingen tussen 15 en 30 euro zijn halfjaarlijkse termijnen – op 15 februari en augustus – gebruikelijk, terwijl voor belastingbetalingen van minder dan 15 euro jaarlijkse termijnen op 15 augustus voldoende worden geacht.

Termijnbetalingen van onroerende voorheffing:

  • Heffingen > 30 €: driemaandelijks (uiterlijk op 15.02., 15.05., 15.08. en 15.11.)
  • Heffingen 15 – 30 €: halfjaarlijks (uiterlijk 15.02. en 15.08.)
  • Heffingen < 15 €: jaarlijks (uiterlijk 15.08.)

In het geval van verhuurd onroerend goed kunnen de belastingen echter worden doorberekend aan de huurder(s) als toerekenbare bijkomende kosten, mits hierover vooraf een overeenkomstige contractuele overeenkomst is gesloten. Indien buiten de schuld van de huurder een groot bedrag aan huur verloren gaat, is het mogelijk bij de plaatselijke autoriteiten een verzoek om kwijtschelding van onroerende voorheffing in te dienen.

Bezittingen van de overheid, kerkelijke bezittingen en bezittingen van non-profitorganisaties zijn volledig vrijgesteld van onroerendgoedbelasting.

Speculatiebelasting en periode

Volgens de federale regelgeving is speculatiebelasting een belasting die wordt opgelegd aan een verkoper van onroerend goed bij onderhandse verkooptransacties. Volgens de wet op de inkomstenbelasting (EStG) wordt de belasting geheven op alle winstinkomsten uit particuliere verkopen, met uitzondering van onroerend goed dat door de eigenaar wordt bewoond.

Verhuur, onbebouwde grond, erfdienstbaar bouwrecht & Co.

Reikwijdte en vervaldatum – De belasting moet worden betaald bij de verkoop van verhuurde flats en huizen, alsmede van onbebouwde grond en van erfpachtrechten. Aandelen in vastgoedfondsen van het closed-end-type en aandelen in mede-eigendom worden ook getroffen door de speculatiebelasting.

Toepassingsgebied van de speculatiebelasting:

  • Verhuur van flats & huizen
  • Onbebouwde grond
  • Erfpachtzaken
  • Rechten van deelneming in onroerendgoedfondsen van het closed-end-type
  • Aandelen in gemeenschappelijke goederen

De vervaldatum is het jaar van de verkoop. Het bedrag van de belastingheffing wordt door de deelstaten afzonderlijk bepaald en vastgesteld op basis van criteria zoals de waardevermeerdering en het inkomstenbelastingtarief van de verkoper, maar kan worden verminderd met bepaalde uitgaven.

Hieronder vallen bijvoorbeeld winstverlagende moderniseringskosten – voor zover deze meer dan 15% van de oorspronkelijke aankoopkosten bedragen -, bepaalde reclamekosten, alsmede makelaars- en notariskosten. Slim geregelde termijnbetalingen kunnen soms ook de bijdragen verlagen door gebruik te maken van de vrijstellingslimieten.

Verlaging van de heffingen op speculatiebelasting:

  • Moderniseringskosten > 15 % van de aanschaffingskosten
  • Reclamekosten
  • Makelaarskosten
  • Notariskosten

Speculatieperiode: 10 jaar & 3-object limiet

De speculatieperiode is 10 jaar. Dit betekent dat alle privaatrechtelijke verkooptransacties na deze periode zijn vrijgesteld van speculatiebelasting. Indien het appartement of de woning daarentegen tijdelijk door de eigenaar wordt gebruikt, kan de termijn van 10 jaar worden omzeild en worden teruggebracht tot twee à drie jaar.

Dit is altijd het geval als het onroerend goed in het jaar van verkoop en de twee voorafgaande jaren uitsluitend voor de eigen woning van de belastingplichtige werd gebruikt – zelfs in het geval van door de eigenaar bewoonde tweede woningen of vakantiewoningen. Zolang een eigenaar van een onroerend goed aantoonbaar kinderbijslag ontvangt voor zijn kinderen, wordt hun privégebruik ook beschouwd als een “eigen woondoeleinden” van de belastingplichtige.

Indien in een tijdsbestek van vijf jaar in totaal meer dan drie onroerende goederen worden verkocht en aldus de grens van drie onroerende goederen wordt overschreden, worden de verkopen volgens de wet als commerciële handel beschouwd en zijn zij dus automatisch onderworpen aan bedrijfsbelasting.

Successierechten (ErbSt): bepaling van de waarde van onroerende goederen & belastingaftrek

Successierechten zijn altijd aan de orde wanneer een overledene een erfenis nalaat die door de begunstigden wordt aanvaard.

Belastinggrondslag en belastingheffingen

Successierechten volgens de marktwaarde op de peildatum – In tegenstelling tot het buitenland definieert de federale regelgeving de successierechten niet als een boedelbelasting, maar als een erfbelasting, hetgeen betekent dat de belastingheffingen in het algemeen worden geheven in verhouding tot het specifieke bedrag van de nalatenschap. Een uitgebreide belastingplicht zorgt ervoor dat de begunstigden er geen voordeel bij hebben om naar het buitenland te verhuizen in geval van een erfenis.

De verordening inzake de waardering van onroerende goederen (ImmoWertV) voorziet in een waardering op basis van de comparatieve waarde, de gekapitaliseerde winstwaarde of de vermogenswaardemethode. Voor onroerende nalatenschappen wordt de taxatie gebaseerd op de huidige marktwaarde op de referentiedatum, d.w.z. de waarde die bij een onmiddellijke verkoop op die dag voor het goed had kunnen worden verkregen.

Voor verhuurde eigendommen wordt een forfaitaire fiscale waarderingskorting van 10 % toegepast, terwijl voor niet-verhuurde eigendommen 100 % van de marktwaarde in de waardering wordt opgenomen.

Beoordelingsgrondslag volgens ImmoWertV:

  • Voor huurwoningen: 90 % van de marktwaarde
  • Voor niet-verhuurde eigendommen: 100 % van de marktwaarde

Het taxatierapport kan van de belasting worden afgetrokken als bijkomende successiekosten.

Belastingaftrek en belastingvermindering: familieleden en naaste verwanten

Graden van verwantschap van de erfgenamen tot de overledene & eigen gebruik – Het bedrag van de successiebelastingbijdrage kan via bepaalde aftrekposten worden verlaagd. Daarbij wordt rekening gehouden met de graad van verwantschap die een begunstigde heeft met de overledene.

Vergoedingen volgens relatie:

  • 500.000 € voor echtgeno(o)t(e)/levenspartner
  • 400.000 euro voor natuurlijke kinderen, stiefkinderen en geadopteerde kinderen en overlevende kleinkinderen
  • 200.000 € voor kleinkinderen
  • 100.000 € voor ouders en grootouders
  • 20.000 € voor alle andere erfgenamen (verwanten en niet-verwanten)

de overledene vóór zijn overlijden in een door de eigenaar bewoonde woning woonde en zijn erfgenamen deze woning gedurende ten minste tien opeenvolgende jaren na het ontstaan van de nalatenschap voor hun eigen woondoeleinden gebruiken, zijn zij vrijgesteld van successiebelasting. In het geval van een vervroegd vertrek daarentegen is er sprake van naheffing.

Schenkingsrecht (SchenkSt): schenkingsovereenkomst en belastingvrijstelling

Schenkingsrechten zijn niet van toepassing op activa die aan de begunstigde worden weggegeven in plaats van te worden verkocht, uitgeleend of geërfd.

In het kader van schenkingen van onroerend goed worden aan de schenkers vaak woonrechten en/of vruchtgebruik verleend. In deze gevallen is een schenkingsovereenkomst aan te bevelen, eventueel met een terugvorderingsrecht, om in het ergste geval gedwongen veilingen of inbeslagnemingen te voorkomen. Indien levenslange woonrechten worden verleend, moet ook een overeenkomstige inschrijving in het kadaster worden gemaakt om een duidelijke controleerbaarheid te waarborgen.

Belastingaftrek & belastingvermindering

De graad van verwantschap van de begunstigden met de schenker – In geval van schenkingen aan echtgenoten of partners in de echt is er een volledige belastingvrijstelling. Dit geldt ook wanneer de partners in een echtscheidings- of een nietigverklaringsproces verwikkeld zijn, voor zover zij op het tijdstip van de schenking de gezinswoning nog gezamenlijk bewonen.

De belastingvrije sommen in geval van schenkingen kunnen om de tien jaar opnieuw worden berekend. In het geval van ouders is dit zelfs twee keer mogelijk. Zij verschilden wat betreft de familieband tussen de donor en de begiftigde.

Vergoedingen volgens relatie:

  • 500.000 € voor echtgeno(o)t(e)/levenspartner
  • 400.000 € voor kinderen en overlevende kleinkinderen
  • 200.000 € voor kleinkinderen
  • 100.000 € voor ouders en grootouders
  • 20.000 euro voor alle andere begunstigden (verwant en niet-verwant)

Verplichte portievordering en aanvullende vordering in geval van schenking & successie

In geval van uitsluiting van de nalatenschap hebben de nabestaanden van de overledene een zogenaamde vordering op een verplichte portie, d.w.z. een vordering tot betaling jegens de testamentaire erfgenaam.

Overweegt u momenteel wat op lange termijn beter zou zijn: nalaten of verkopen? In dit artikel zal ik meer in het bijzonder ingaan op het onderwerp “nalaten naar behoren”. Vroegtijdig verkopen kan namelijk vaak grote geschillen in de familie voorkomen:

Voor erfgenamen, in dit artikel ga ik in op de kant van erfgenamen, procedures en meer:

  • Leestip voor erfgenamen: Correcterven

Volgens het federale wetboek van burgerlijk recht (BGB) gelden schenkingen die een overledene in de laatste tien jaar voor zijn overlijden heeft gedaan, als aanvulling op de aanspraak van zijn erfgenamen op de verplichte portie. De vorderingen nemen van jaar tot jaar af volgens het afschrijvingsmodel en dalen tot nul procent vanaf het elfde jaar voor de erfenis.

Er bestaat een onbeperkte aanspraak op een aanvulling op het verplichte deel bij schenkingen binnen een huwelijk of een geregistreerd partnerschap. Maar het geschenk zelf blijft absoluut effectief.

Belasting over de toegevoegde waarde en bedrijfsbelasting: Handel in commercieel onroerend goed

De belasting over de toegevoegde waarde (BTW ) wordt bij de verkoop van commercieel vastgoed aan de koper en de nieuwe eigenaar doorberekend tegen 19% van de aankoopprijs.

De bedrijfsbelasting (GewSt) is verschuldigd door de verkoper van onroerend goed in het kader van commerciële verkooptransacties en wordt individueel berekend op basis van de vermogenswinst. Het winstaandeel dat overeenkomt met een belastingtarief van 3,5%, vermenigvuldigd met het gemeentelijke aanslagpercentage, resulteert in het te betalen bedrag aan bedrijfsbelasting.

Bedrag bedrijfsbelasting =3,5 % van de winst * aanslagpercentage

Automatische bedrijfsbelastingplicht & aftrekposten

Vennootschappen, natuurlijke personen & Co – Voor zover het onroerend goed een bedrijfsmiddel is, zijn de daarmee verbonden winstinkomsten in het algemeen onderworpen aan belasting. Indien de in de wet op de inkomstenbelasting (EStG) vastgestelde termijn van 10 jaar met betrekking tot de speculatiebelasting niet in acht wordt genomen of bij de verkoop van onroerend goed de grens van drie eigendommen wordt overschreden, worden de desbetreffende inkomsten eveneens automatisch aan de bedrijfsbelasting onderworpen.

De wederverkoop binnen vijf jaar van een onroerend goed dat oorspronkelijk als meergezinswoning is gekocht en dat in het kader van een betere verhuur in verschillende appartementen is verdeeld, veroorzaakt derhalve een dergelijke automatisch ontstane belastingplicht.

Partnerschappen en natuurlijke personen hebben wettelijk recht op een toelage van € 24.500. Andere vennootschappen en verenigingen kunnen onder bepaalde voorwaarden een lager belastingvrij bedrag van 5.000 euro genieten.

Tip! Na het blok over het kopen of huren van onroerend goed, hier zijn een paar interessante fiscale tips voor vastgoedeigenaren en -beleggers

Lees meer: Belastingen bij het kopen/huren van onroerend goed

Aan de slag in onroerend goed – Wat staat u te wachten bij de aankoop van een huis, een condominium, een appartementsgebouw of gewoon een stuk grond?

Basis: Incidentele kosten bij de aankoop van onroerend goed

Lage rentetarieven, geweldige leningaanbiedingen en onweerstaanbare koopprijzen verleiden sommige mensen en maken de droom van het bezitten van een eigen huis tot werkelijkheid. De meeste mensen besteden echter niet genoeg aandacht aan het onderwerp en vergeten de extra kosten die kopers en verkopers kunnen verwachten wanneer zij een koopcontract tekenen. Welke extra kosten ontstaan er bij de aankoop van een condominium? Welk percentage bij het kopen van een huis?

Wanneer een koopcontract wordt getekend, is de financiering al rond. De bijkomende aankoopkosten worden echter vaak onderschat. De rekeningen van de makelaar, de notaris, het kadaster en het belastingkantoor komen zodra de lening is vastgelegd. Daarom wordt de lening vaak te laag vastgesteld.

Belasting op de overdracht van onroerend goed: belasting per federale staat

De overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de aankoop van een stuk grond of een aandeel in een stuk grond in Duitsland.

De overdrachtsbelasting is een staatsbelasting. Het wordt door elke federale staat afzonderlijk vastgesteld. De belasting bedraagt momenteel tussen 3,5% en 6,0%, afhankelijk van de deelstaat. De belasting wordt geheven op basis van de wet op de overdrachtsbelasting (GrEStG). Het bedrag van de belasting op de overdracht van grond wordt bepaald door de federale staten. Het is dus een staatsbelasting. De respectieve federale staat kan dus zelf beslissen of hij de geheven belasting aan zijn gemeenten doorberekent.

Waardering van onroerend goed: Vermindering van bijkomende kosten + investeringskapitaal

Hoe beter de taxatie van het onroerend goed, hoe lager de bijkomende kosten en de bedrijfsbelasting. Daarom raad ik u aan ook te kijken naar de taxatie van onroerend goed. PS: Dit is trouwens ook de reden waarom veel mensen een makelaar in de arm nemen. Als u onmiddellijk een koopprijs aanvaardt, zult u waarschijnlijk meer betalen. Je zou dat kunnen afschrijven als een leertijd. Maar als het om een bedrag van 5 cijfers gaat, wordt het voor veel mensen al snel pijnlijk. U zou het geld kunnen hebben geïnvesteerd in renovatie of modernisering, bijvoorbeeld door een nieuw verwarmingssysteem te installeren. Dit zou twee positieve neveneffecten hebben:

  1. Minimalisering van de aankoopprijs door middel van concrete kritiekpunten (bijv. de structuur van gebouwen)
  2. Waardestijging door renovatie / modernisering bij wederverkoop

U betaalt dus niet alleen minder, u kunt de beschikbare activa ook gebruiken om de waarde van uw eigendom te verhogen. Denk er dus aan: hoe grondiger u de woning controleert, hoe sneller u de aankoopprijs kunt minimaliseren. U kunt meer te weten komen over wat belangrijk is bij de taxatie van onroerend goed hier in het hoofdartikel.

Als u al een specifiek onroerend goed op het oog hebt, raad ik u aan de afzonderlijke artikelen over grond, flats, huizen en dergelijke te lezen.

Belastingen op huurinkomsten: GmbH of stichting

Om uw huurinkomsten zo efficiënt mogelijk te belasten – op het eerste niveau – moet u nadenken over de oprichting van een extra vennootschap voor uw onroerend goed(en).

Belastingen op huurinkomsten zijn zeker het probleem voor verhuurders. Particulier vastgoedbezit, vastgoed GmbH (vermogensbeherende GmbH) of familiestichting? In de volgende twee artikelen zal ik u laten zien waarom het heel slim is om over stichtingen na te denken voordat u een onroerend goed particulier koopt of een onroerend goed GmbH opricht.

Immobilien GmbH: Vermogensbeheer GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In dit artikel leert u de grondbeginselen van onroerendgoedmaatschappijen. Wie zou er aan denken een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten bij de aankoop van een huis of een condominium? Toegegeven, dit heeft geen zin voor koopwoningen, maar wel voor huurwoningen.

Wat is een onroerend goed bedrijf? Een onroerendgoedmaatschappij is een onderneming die zich bezighoudt met het verhuren, ontwikkelen, financieren, realiseren of op de markt brengen van onroerend goed. Het maakt niet uit of het één of meer eigendommen zijn. Het omvat ook het beheer van haar eigen eigendommen en die van derden.

  • Onroerend goed bedrijf

Je stelt jezelf nu misschien de vraag:

Onroerend goed GmbH, familie stichting, is dat niet hetzelfde?

Het is waar dat er nauwelijks verschil is tussen de twee rechtsvormen wat betreft de aankoop en de belasting van uw huurinkomsten. Het wordt echter interessant als het om de verkoop van onroerend goed gaat. Terwijl de meerwaarde binnen de onroerendgoed GmbH volledig moet worden belast, is de verkoop van onroerend goed belastingvrij na het verstrijken van de speculatieperiode.

Gezinsstichting: oudedagsvoorziening, kinderen, bijna belastingvrij

Herhaaldelijk: De vermogenswinst wordt volledig belast in een onroerend goed GmbH. De verkoop van onroerend goed door een familiestichting is belastingvrij (na de speculatieperiode).

In het volgende fiscale artikel ga ik samen met u dieper in op het thema van stichtingen, familiestichtingen, aankoop van onroerend goed, belastingen en fiscale optimalisatie. Het oprichten van een stichting, of meer specifiek een familiestichting, heeft voor u vele voordelen. Van belastingvrije kapitaalwinst na speculatiebelasting tot lage, 15 procent belasting op huurinkomsten. In dit artikel leest u hoe dat in zijn werk gaat, hoe u een stichting kunt oprichten en hoe uw kleinkinderen daar nog van kunnen profiteren.

Andere rechtsvormen bij de aankoop van onroerend goed

Belastingen zijn een belangrijk onderwerp. Hoe meer je verdient, hoe hoger de belastingdruk. Op een gegeven moment zijn belastingen je grootste kostenpost. Als verhuurder of vastgoedbelegger kunt u veel geld besparen door de juiste rechtsvorm te kiezen. Klassiekers zijn bijvoorbeeld de vastgoedvennootschap met beperkte aansprakelijkheid of de familiestichting. Hier vindt u meer informatie over de verschillende rechtsvormen voor het oprichten van een bedrijf.

  • Juridische formulieren

Dat waren alle opties die je in Duitsland hebt. Maar hoe zit het met investeringen in onroerend goed in het buitenland? Hier is een inzicht:

Vastgoed kopen in het buitenland

Welke belastingen moet u betalen als u een huis, een stuk grond of een condominium koopt in de VS? In onze Tax USA Special vindt u nu alle belangrijke Amerikaanse belastingen in een overzichtelijke lijst. Vervolgens gaan we over tot vastgoedbeleggingen in Europa, met de nadruk op Frankrijk, Italië en Spanje (en Mallorca als extra).

Belastingen USA: Onroerend Goed Special

De Verenigde Staten van Amerika trekken als geen ander land ter wereld investeerders in onroerend goed aan. Afgezien van kleine hotspots voor de zeer rijken, zoals Kitzbühel of Monaco. Californië en Los Angeles in het bijzonder, maar ook New York City staan in de belangstelling. Bovendien zijn tienduizenden mensen op zoek naar flats, appartementen en huizen omdat hun loopbaan hen naar de VS lokt. Silicon Valley (bij LA), Wall Street (New York), dit is waar economische, politieke en culturele ideeën worden gesmeed. Beleggen in de VS kan dus alleen zin hebben als de parameters juist zijn.

Voor kopers van onroerend goed is de grote vraag echter hoe het belastingstelsel in de VS werkt. Samen met onze Amerikaanse makelaar hebben wij uitvoerige artikelen geschreven over het onderwerp belastingen in de VS. Het eerste deel is hier beschikbaar:

Gezicht op San Francisco, met typisch Amerikaanse skyline:

Belastingvoordeel: Profiteer van het Amerikaanse belastingstelsel

Hypothecair krediet? Onroerendgoedbelasting? Hier leggen wij alle belangrijke termen uit die u zult tegenkomen in het Amerikaanse belastingstelsel als het gaat om onroerend goed. Hier vindt u een eenvoudige gids over hoe u de aankoopprijs (inclusief bijkomende aankoopkosten) die u voor uw onroerend goed in de VS betaalt, kunt verlagen: Van belastingkredieten tot aftrekposten en aftrekposten. In deze belastinggids krijgt u een snel en gemakkelijk overzicht van wat in uw belastingberekening wordt opgenomen en hoe u de belastingen die u betaalt wettelijk kunt verlagen.

Investeren in Europa: Frankrijk, Italië & Spanje

Verhuist u naar een buurland? Hier hebben we een beetje advies voor het kopen van onroerend goed in naburige Europese landen. Statistisch gezien trekken de meeste Duitsers naar het zuidwesten, naar Frankrijk, Spanje en Italië. Het kopen van onroerend goed in het Middellandse-Zeegebied is anders dan het kopen in Duitsland. Het begint met het zoeken naar goede, aan te bevelen panden en eindigt met zeer nauwkeurig geplande bezichtigingsafspraken, zodat de beschikbare tijd ter plaatse optimaal wordt benut.

Belastingtrucs uitgelegd: leren van de rijken

Tot slot nog een paar “weetjes” op het gebied van belastingoptimalisering en belastingtrucs.

Belastingen op aandelen: Blok aandelen (1 miljard) bijna belastingvrij

Waarom, als je ook uiterst slimme kansen kunt benutten! In dit voorbeeld laat ik u zien hoe het mogelijk was om bij Springer een aandelenpakket met een waarde van miljarden over te dragen, bijna zonder belastingen. “Eigenlijk zou het geschenk van de weduwe van de uitgever aan haar topmanager niet zo gul zijn. Schenkingsrecht van 50 procent is verschuldigd over schenkingen buiten de familie boven het belastingvrije bedrag van 20.000 euro. In dit geval, bijna een half miljard euro. Maar er zijn vrijstellingsregels, bijvoorbeeld voor bedrijfsactiva.” (Pressehaus) – lees nu meer over deze coupé:

Inkomstenbelasting: VS president betaalt slechts $750 / jaar

Zet verliezen gewoon om in belastingbesparingen! De terugbetaling van 70,1 miljoen dollar die voor 2005-2007 is ontvangen, lijkt het gevolg te zijn van de carryback van ongeveer 700 miljoen dollar aan bedrijfsverliezen die voor 2009 zijn geclaimd. Deze verliezen waren waarschijnlijk gebaseerd op de bewering dat de casino-activiteiten van Trump Atlantic City volledig waren “opgegeven” (Bron: IRS. “Publicatie 544 (2019), Verkoop en andere vervreemdingen van activa.” Toegang 1 oktober 2020). Lees alles over het verhaal hier: