Asset deal voor onroerend goed: wat is het? + belastingvoorbeeld

Er zijn 2 soorten verkoop als we in de professionele vastgoedhandel zitten – dus niet het condominium of het droomhuis. Meestal hebben we het over appartementsgebouwen of appartementsblokken (verhuurde appartementsblokken). Asset deal betekent dat een eigendom direct wordt verkocht en share deal betekent dat een vastgoed GmbH wordt verkocht (samen met het eigendom/de eigendommen) – simpel gezegd. Hier zie je een typische asset deal en de belastingen op de verkoop. Je kunt hier meer te weten komen over de vergelijking tussen share- en assetdeals.

De typische verkoop: “asset deal”

Het verschil: bij een asset deal in de vastgoedcontext worden specifieke activa zoals grond en gebouwen afzonderlijk verkocht, terwijl bij een share deal de aandelen in het bedrijf dat eigenaar is van het vastgoed worden overgedragen.

Simpel gezegd:

• Activatransactie = eigendom wordt verkocht
• Share deal = Immobilien GmbH wordt verkocht

Een share deal betekent dat de koper niet het onroerend goed zelf verwerft, maar de – in dit geval – Immobilien GmbH. Hier is een korte infographic. Dan terug naar de directe verkoop van het appartementencomplex, waarna ik meer zal uitleggen over de holding en belastingen op de verkoop.

Hier is een kleine infographic:

Belastingberekening: Voorbeeld

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst of als zelfstandige werkt. Als alleenstaande betekent dit meestal een hoogste belastingtarief van 42%.

Activatransactie als particulier

In dit voorbeeld verkopen we een appartementencomplex in Berlijn, als particulier, alleenstaande met volledig belastingtarief.

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst = 2.000.000 euro
• Tegen 42 % (alleenstaande) = 840.000 euro

Asset Deal als bedrijf

In dit voorbeeld verkopen we als bedrijf een appartementencomplex in Berlijn, wat al een aanzienlijke belastingbesparing oplevert.

• Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
• Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
• Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
• Tegen 19,1% = 382.000 euro

Share deal onroerend goed: belastingvoordelen

Belasting besparen, maar op de juiste manier? In mijn gids voor de fiscale verkoop van een meergezinswoning heb ik net een korte, eenvoudige uitleg gegeven over de share deal, met een rekenvoorbeeld. In plaats van 382.000 euro aan belastingen, slechts 1.540 euro! Hoe werkt dat? Dit is een inzicht in asset deals en share deals. Je zult snel het voordeel herkennen en waarom professionele beleggers met holdingstructuren werken.

• Share Deal Onroerend Goed
• Verschil tussen activa en aandelen