Een hotel verkopen: Procedure, waardebepaling, fouten, investeerders – hotel onroerend goed verkopen

Een hotel verkopen [jaar] – Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Düsseldorf, Frankfurt en heel Duitsland: Het binnenlands toerisme is booming en blinkt al meer dan 10 jaar uit met steeds nieuwe recordcijfers. Als de verkoop van uw hotel niet onder tijdsdruk gebeurt, is dat zeker een goede deal voor beide partijen: U als verkoper en voor de koper. De verkoop van een hotelpand of een gastronomisch pand spreekt een bijzondere groep kopers of investeerders aan. Maar wat is de procedure, welke documenten en papieren zijn nodig in de aanloop naar de verkoop en wie is de beste contactpersoon om ervoor te zorgen dat uw eigendom winstgevend wordt verkocht, tot en met het koopcontract, de notaris en de belastingen? Hier is een gedetailleerde kijk op het onderwerp van de verkoop van een hotel.

Hotel verkoop: Aan de slag in de verkoop

Je hebt nog nooit iets te maken gehad met de verkoop van een eigendom? Dan wil ik u graag een paar algemene tips geven over het verkoopproces van onroerend goed.

Op veel websites en in online portals wordt u vooral gewezen op de typische procedures, zoals de vraag, verkopen met of zonder makelaar? Hoteleigenaars moeten zich deze vraag zeker niet stellen, het gaat immers om meer dan “slechts” een condominium.

Exploitanten van hotels hebben een bijzondere eigenschap, met een bijzondere toewijding, velen zijn al een bijzondere productie, wat snit (en toewijding) betreft. U heeft dus speciale kopers nodig voor dit soort onroerend goed.

Bij de verkoop van een hotel gaat het dus niet alleen om het hebben van de juiste documenten en dossiers, maar ook om de juiste, idealiter exclusieve, marketingstrategie.

Zoals u kunt lezen in het artikel Onroerend goed verkopen, bestaat de verkoop van onroerend goed uit 3 fasen. Eerst komt 1) de voorbereiding, dan 2) de marketing en 3) de afronding van de verkoop.

Voorbereiding in een oogopslag

De eerste stap gaat altijd over de juiste strategie. De eerste stap bepaalt het hele verkoopproces. Binnen de strategie bepaalt u welk tijdschema u nastreeft voor de verkoop, u verzamelt de nodige documenten en bescheiden voor de taxatie van het onroerend goed en de economische prognose, voor de toekomst van uw hotel. Aan de hand daarvan wordt dan de vraagprijs bepaald.

Om de waarde van het onroerend goed te verhogen, is het ook de moeite waard cosmetische correcties en renovaties te overwegen. Dit zijn de eerste, belangrijke stappen in de voorbereiding.

Daarover later meer.

Verkoopfase: Discreet of op portalen

Dan gaat het in de verkoopfase. In de verkoopfase worden individuele contacten op een gerichte manier benaderd. Tenminste in het geval van exclusieve verkoop buiten de markt om. Hoe rijker de betrokken partijen, hoe waardevoller tijd is. Tijd is het enige goed dat je niet kunt produceren. Geld is geen probleem voor dit soort kopers. Bewijs van financiering, geheimhoudingsverklaringen, alles is direct beschikbaar.

Deze beleggers willen dan ook alleen aanbiedingen krijgen waartoe niemand anders toegang heeft. Als je als belegger een maand verspilt met een volume van meer dan tien miljoen euro, ben je uiterst gefrustreerd.

Met name reputatie speelt in deze kringen een grote rol. Daarom, onze aanbeveling als u al op dit punt in het artikel bent:

Verbrand uw eigendom niet op online portalen. U kunt hier honderden vragen krijgen, maar wie heeft echt de kredietwaardigheid? Wie moet ze allemaal aanschrijven, hun kredietwaardigheid nagaan, met ze praten, ze ontmoeten, onderhandelen? Eerder buiten de markt, gericht op 1 of 2 investeerders.

Tenslotte gaan we verder met alle eerste communicatie. Het doornemen van aanvragen, het controleren van de kredietwaardigheid van belangstellenden, nadere informatie, telefoongesprekken, tot aan de bezichtigingsafspraak en natuurlijk de onderhandelingen.

Met hoeveel acteurs wil je dit proces doorlopen?

Tijd is geld.

Afhandeling van de verkoop: koopovereenkomst, notaris en belastingen

De laatste stap is het verkoopproces. Hier gaat het vooral om het koopcontract, de notarisbenoeming en de overhandiging van het hotel.

Dat is het ongeveer, het hele proces om een hotel te verkopen. Als u nog meer informatie wilt over het verkopen van uw eerste woning, lees dan hier meer:

• Eigendom verkopen

U kunt hier alles vinden over het onderwerp belastingen:

• Onroerend goed verkopen: Belastingen

Hier hebben wij het proces in zijn drie fasen voor u samengevat:

• Voorbereiding: hotel en verkoop klaarmaken

1. Timing
2. Afspraak makelaar
3. Documenten
4. Hotel klaarmaken
5. Bied prijs
6. Exposé

Verkoopfase: het hotel op de markt brengen en kopers vinden

1. Marketingstrategie
2. Neem verzoeken aan
3. Contact met belanghebbende partijen
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoop praatje

Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht

1. Koopovereenkomst
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en aankoopprijs
4. Overdracht
5. Facturen voor notaris en makelaar
6. Belasting betalen

Als u werkt met professionals in zowel de verkoop van onroerend goed, dan hoeft u zich geen zorgen te maken over fouten in de verkoop van onroerend goed.

Altijd een goede plek om te verblijven, hotels in Berlijn.

Timing en tijdsdruk in verkoop

Te veel stress, ouderdom of het gebrek aan een opvolger. Verschillende factoren zijn soms van invloed op het tijdstip waarop het hotel wordt verkocht / moet worden verkocht! Wacht dus niet te lang als u bepaalde factoren kunt inschatten (druk als gevolg van financiën, druk als gevolg van leeftijd of de wens van het einde van de zaak).

De redenen voor de verkoop kunnen verschillend zijn:

• Te veel stress op het werk
• Hoge leeftijd
• Gebrek aan opvolging
• Krediet afdruk

Voordat uw geplande hotelverkoop een noodverkoop wordt, moet u tijdig nadenken over het optimale tijdstip. Het ideale geval is dat je geen tijdsdruk hebt. Als je dat doet, moet je je des te beter voorbereiden op de verkoop.

Verkoop niet “te laat” als de verkoop te voorzien is, anders ontstaat er tijdsdruk

Als gevolg van anticyclische effecten kan men echter ook afglijden naar een fase waarin de vraag naar hotels, van de kant van de investeerders, lager is.

Bronnen van fouten: Verkopen zonder ervaring

Een slechte of onvoldoende voorbereiding kan leiden tot juridische fouten, maar ook tot fiscale fouten. Wacht dus niet jaren en stel de verkoop uit als bepaalde factoren kunnen worden ingeschat.

Maar niet alleen in de voorbereidingsfase kunnen fouten worden gemaakt, ook in de latere verkoopfase wanneer het onroerend goed op de markt wordt gebracht.

Zelfs onervaren makelaars slaan de verkeerde weg in en “verbranden” het onroerend goed, bv. door het hotel op alle onroerend goed portalen te plaatsen. Vooral grote beleggers stellen zich al snel de vraag:

Wat is het addertje onder het gras als het eigendom op alle onroerend goed portalen staat? Een verdere controle vindt in het geheel niet plaats.

De tip hier: Verkoop buiten de markt om, rechtstreeks aan exploitanten, beleggers, buitenlandse investeerders en fondsen. Vooral op het gebied van hotelvastgoed is discretie en anonimiteit voor de verkoper vaak een zeer belangrijk punt in het proces.

Anoniem en discreet: rechtstreeks naar de beleggers

Wij garanderen altijd de hoogste mate van discretie en anonimiteit bij de verkoop van onze cliënten. Hotels die aan ons aankoopprofiel voldoen, worden alleen intern gecommuniceerd met bekende kopers. Zelfs deze communicatie verloopt in verschillende stappen.

Beleggers worden op een gerichte, discrete manier geïnformeerd

Idealiter creëert dit al een 1:1 overeenkomst. Dit betekent één verkoper, één koper en geen informatie over de verkoop en het eigendom wordt aan de buitenwereld onthuld. Dit is even belangrijk voor families, die ook te maken hebben met de kwestie van de onroerende nalatenschap, als voor ondernemers die niet willen dat anderen te weten komen van de op handen zijnde verkoop.

Hoeveel is mijn hotel waard?

Bij de verkoop van onroerend goed gaat men er gewoonlijk van uit dat het in de eerste plaats gaat om het gebouw en de inhoud.

Voor beleggers gaat het echter altijd om het rendement = de winst van de toekomst.

De doorslaggevende factor bij de waardebepaling, zowel voor hotelvastgoed als voor ondernemingen, zijn de toekomstige inkomsten, d.w.z. de via cash flow te behalen omzet.

Het is niet anders bij het kopen van huurwoningen.

En ook hier geldt, net als bij de algemene verkoop van onroerend goed, het volgende:

Locatie, locatie, locatie!

De beproefde methode van de vergelijkende waarde helpt bij de waardebepaling. Eenvoudig uitgelegd: zijn er in de omgeving hotel- of restaurantbedrijven die onlangs zijn verkocht? Zo ja, dan kan deze informatie worden gebruikt om aanbiedingsprijzen voor uw hotel te bepalen en verkoopprijzen te voorspellen.

Het wordt altijd duur, bijvoorbeeld, als het om Kitzbühel gaat.

Oorzaak van de fout: de waardering van de makelaar is te hoog

De latere biedprijs van het hotel is belangrijk, omdat hier wordt beslist of belangstellenden zullen toehappen of niet – simpel gezegd. Prijs te hoog, gebied te klein, geen interesse. Er zijn 2 bronnen van fouten hier:

1. Verkeerde vraagprijs van de eigenaars
2. Een te hoge waardering van de makelaars

Ten eerste, op de verkeerde, te hoge vraagprijs van de eigenaars, voor de eerste afspraak met de makelaar.

Voor een eerste, ruwe beoordeling kijken veel mensen op online vastgoedportalen. Daar vindt u echter aanbiedingsprijzen (!), niet de uiteindelijke verkoopprijzen. Het feit dat een hotelbedrijf voor 20 miljoen wordt aangeboden, betekent niet dat het hotel ook voor 20 miljoen zal worden verkocht. Denk hieraan wanneer u zich vooraf informeert over prijzen op online portalen.

Een andere bron van fouten ligt in de selectie van aanbiedingen door makelaars. Meer bepaald, in een te hoge evaluatie van de vastgoedmakelaars. Ze zullen zeggen, “geweldig, een geweldige beoordeling”. Maar opnieuw de verwijzing naar de cliënt:

Prijs te hoog, gebied te klein, geen interesse.

Als de rating van het hotel te hoog is, zal niemand geïnteresseerd zijn en dat brengt ons terug bij het begin, de druk om te verkopen! Dus als u offertes aanvraagt bij verschillende makelaars, kies dan niet automatisch voor de makelaar met de hoogste rating. Zorg ervoor dat ook kritische aspecten in de evaluatie worden meegenomen. Dit verhoogt het succes en de snelheid van de verkoop!

Kies makelaars die ook rekening houden met kritische aspecten in plaats van te zoeken naar de hoogste rating

Kopers zullen even kritisch zijn en in geval van twijfel afhaken, mogelijk al bij het eerste contact.

Tijd en biedprijs bepalen succes

Een bedrijfspand verkopen betekent echter ook een speciale, relatief kleine groep kopers aanspreken. Het hotel heeft investeringen nodig voor cosmetische correcties, kleine en grote verbouwingen, leningen moeten worden afgelost, als het tijdstip van verkoop niet slim wordt gekozen, de biedprijs te hoog is, zal het hotel niet worden verkocht. Dit brengt ons terug bij de noodverkoop.

Voordelen Off Market: Directe investeerders, discrete hotelverkoop

Onze aanbeveling is dan ook om uitsluitend in uw hotel te handelen. Dit betekent één partner, geen vastgoedportalen, maar vastgoedinvesteerders, kapitaalinvesteerders, directe contacten uit een netwerk. De technische term voor dit soort verkoop van onroerend goed is, zoals we reeds hebben geleerd, “off market“.

Het voordeel, door de exclusieve verkoop, kunnen solide investeerders worden aangesproken. Het verkoopproces verloopt veel sneller, soms duurt het maar weken in plaats van jaren.

Met de juiste partner aan uw zijde bereikt u niet alleen de regionale markt van kapitaalinvesteerders, maar ook niet alleen de nationale markt, hebt u ooit gedacht aan de internationale investeerdersmarkt?

Veel investeerders uit het buitenland zijn zeer geïnteresseerd in onroerend goed in dit land. Alles op grote schaal, voor vastgoedfondsen, families maar ook grote hotelketens die voet aan de grond willen krijgen in dit land. Daarom praten wij niet alleen met investeerders uit ons eigen land, als het rendement goed is, bereikt de vastgoedinformatie discreet investeerders uit de hele wereld. Een groot voordeel voor u als verkoper, hier zit het geld wat losser dan bij binnenlandse, controle en onderzoek van de investeerders als een doel moet worden bereikt.

Documenten en verslagen

Bij de verkoop van een hotel zijn veel meer documenten en cijfers nodig dan bij de verkoop van particulier onroerend goed. De nieuwe eigenaar heeft bedrijfscijfers nodig, feiten over de huurovereenkomst en de exploitatie van het hotel.

Alle informatie over kamers, bezettingsgraden, zitplaatsen en capaciteiten worden in de beslissing opgenomen en laten de potentiële klant zien of uw hotel geschikt is voor het door hem beoogde gebruik.

Om een ervaren hotelier of een toekomstige hotelexploitant te overtuigen, moeten de documenten volledig zijn en moeten alle cijfers verifieerbaar zijn.

Zonder een ervaren makelaar wordt de verkoop van een hotel moeilijk en brengt het een aantal niet te onderschatten valkuilen met zich mee.

Als alternatief voor de verkoop, kunt u kiezen voor een huurovereenkomst. Welke variant voor u als eigenaar de beste oplossing is, kunt u te weten komen in een vergelijking van de twee opties en in een competentie-advies van de makelaar. In beide gevallen omvat de basisinformatie de mededeling of het hotel momenteel leeg staat dan wel of u in de loop van de exploitatie een verandering van eigenaar nastreeft.

Verkoop van een hotel – Conclusie

Als je een hotel wilt kopen, heb je een sterke partner nodig, want de beste panden zijn al op voorhand verkocht. Via lokale kennissen en netwerken worden de meest lucratieve eigendommen meestal al gekocht nog voor ze op de markt en op vastgoedportalen verschijnen. In de regel zult u op een vastgoedbeurs niet de absolute tophuizen vinden.

Als verkoper profiteert u ook van deze exclusievere deals. Want natuurlijk kan een hogere verkoopprijs worden bereikt, zolang de eigendommen nog uitsluitend worden verhandeld. Hier gaat de ene of de andere koper iets omhoog met de koopprijs voor het hotel, zodat het bod niet verder gaat. Van plattelandshotels tot boetiekhotels, de huidige ontwikkeling van het binnenlands toerisme biedt uitstekende voorwaarden voor de verkoop van hotels met makelaars.

Als u een hotel wilt verkopen, is een professionele aanpak vanaf het begin van immens belang. Anders dan bij particulier gebruikt onroerend goed spelen de uitgebreide waardebepaling en de marketingstrategie een beknopte rol. Tot welke groep kopers moet uw aanbod zich richten? Welke voorwaarden zijn relevant in de huidige huurovereenkomst en welke reputatie heeft het hotel? Al deze aspecten zijn van invloed op de biedprijs en bepalen hoeveel interesse ervaren hoteliers in uw pand hebben.

Statistieken: Toerisme boom

Zoals reeds aan het begin van de gids werd vermeld, is het binnenlands toerisme in volle opgang, en dat al meer dan 10 jaar met steeds weer nieuwe recordcijfers. Bijgevolg stijgt het aantal overnachtende gasten en de vraag naar hotels op de vastgoedmarkt. Van het chique, luxueuze boetiekhotel in het stadscentrum tot het hotel met aangesloten gastronomie en evenementenruimtes. In Duitsland nemen de mensen niet alleen meer vakantie, zij geven er ook meer aan uit. Zo stijgen de prijzen voor overnachtingen en wordt de hotelsector voor steeds meer bedrijven en ondernemers een lucratieve business.

Ergo: zowel de vastgoedmarkt als de toeristische markt zitten momenteel in de lift. Als u nu verkoopt, zult u een goede verkoopprijs krijgen – waarom wachten op de volgende vastgoedzeepbel? Wij laten u zien hoe u kunt profiteren van de huidige winsten. Handel anticyclisch in uw hotelvastgoed.

Wilt u meer interessante feiten en cijfers uit heel Duitsland voor vastgoedeigenaren? Lees hier meer over vastgoedstatistieken.

Hier is het bewijs – het toerisme in Duitsland is al jaren booming! Met een nieuw concept kunnen oude hotels snel in een nieuw jasje worden gestoken. Meer interessante statistieken over het binnenlands toerisme en de gevolgen voor de hotelsector vindt u onder het diagram en de “Procedure Hotelverkoop”.

Gastenovernachtingen in Duitsland

Aantal overnachtingen in Duitse logiesverstrekkende bedrijven van 1992 tot 2018 (in miljoenen).

Toerisme Bijdrage aan bruto binnenlands product

Ontwikkeling van de directe en totale bijdrage van de Duitse toeristische sector aan het bruto binnenlands product in de jaren van 2012 tot 2028 (in miljarden euro’s).

Meer statistieken vindt u op Statista

Werknemers in het toerisme

Ontwikkeling van de directe en totale bijdrage van de Duitse toeristische sector aan de werkgelegenheid in de jaren van 2012 tot 2028 (in 1.000).

Aantal hotels per hotelster

Aantal geclassificeerde hotels in Duitsland per hotelster (vanaf januari 2019).

Meer statistieken vindt u op Statista