Vastgoed als investering: Waar moet ik op letten? – Interview met de Lukinski expert

Onroerend goed als investering – waar moet ik op letten? In het interview met onze beleggingsexperts bespreken we alle belangrijke beleggingsopties in vergelijking. Welke investering doet het goed, welke houdt risico’s in en welke investering levert de meeste winst op? Heeft u ooit gedacht aan onroerend goed als investering? Tip! Lees de 1 van 2 delen hier: Klassieke of exotische investering – Welk onroerend goed is geschikt als kapitaalbelegging?

Beleggingen: Populaire beleggingen

Vraag: U hebt veel ervaring opgedaan met verschillende kapitaalinvesteringen! Geef ons een pro en contra voor elk van de meest populaire investeringen in termen van waarde en succes.

Laten we het daar dan eerst over hebben: Wat zijn de populairste beleggingen van het ogenblik? Ik denk aan aandelen, staatsobligaties, al deze ook als fondsen, dan ook edelmetalen en zelfs grondstoffen. Ik denk natuurlijk ook aan het zogenaamde “betonnen goud”, d.w.z. huizen en flats.

Aandelen als beleggingsvorm

Laten we beginnen met aandelen als investering. De grote mogelijkheden voor grote rendementen op kapitaal spreken hier zeker voor. Vooral als u het geïnvesteerde geld niet dringend nodig hebt in uw dagelijks leven en misschien wat meer tijd hebt om uw geld “weg te geven”.

En dat is waar de CONTRA om de hoek komt kijken: Wie zijn geld in aandelen belegt, moet over veel kennis en tijd beschikken om in te spelen op de soms sterke koersschommelingen van aandelen.

Hoe groter de winstkansen op aandelenkoersen, hoe groter het risico dat men zijn geld verliest.

In geen geval mag men zijn gehele kapitaal in aandelen beleggen, en zeker niet in slechts één “effect”, d.w.z. aandelen in slechts één onderneming! Een spreiding over verschillende ondernemingen of betere beleggingsvormen is in alle opzichten het veiligste middel om wanbetalingen te vermijden.

Fondsen bieden geen investeringszekerheid: Nadeel

Hier zijn wij reeds bij de fondsen: Hier is het grote voordeel dat de kapitaalbelegger bij de aankoop van zogenaamde fondsaandelen onmiddellijk op een breder scala van bedrijfsobligaties wedt. Eenvoudig gezegd betekent dit dat als één aandeel in de “pot” (d.w.z. het fonds) het slecht doet, de andere aandelen het eruit kunnen trekken. Het voordeel van een fonds is dat een fondsbeheerder zorgt voor de stabiliteit en de best mogelijke samenstelling van de effecten.

Nadelen: De fondsbeheerder wil betaald worden. Daarom zijn de beleggingsinkomsten uit fondsen gewoonlijk niet zo hoog als uit directe beleggingen. Zelfs bij fondsen is er geen zekerheid dat de beleggingsopbrengsten en de waarde van mijn fondsaandelen ooit alleen maar zullen stijgen. Als verschillende aandelen in het fonds slecht noteren omdat de bedrijven die de aandelen uitgeven het niet goed doen, dan zal de waarde van een fonds ook naar beneden wijzen.

Zijn obligaties / staatsobligaties veilig?

Vraag: Maar er zijn deze zogenaamde “pensioenobligaties”. Ze zijn erg veilig!

Dat is in principe waar, maar sinds enige tijd is het rendement van deze vorm van beleggen zeer gering. Waarom is dat? Wel, omdat obligaties of staatsobligaties niets meer zijn dan een soort spaarboekje. Je leent je geld aan een staat en die betaalt je rente.

Maar omdat het renteniveau zeer laag is, geeft een staat ook weinig of zelfs geen rente op het geld dat hij leent. Ook hier zijn er fondsen die de obligaties van verschillende staten mixen. Hier moet je goed kijken welke papieren gemengd zijn. Als u een gezonde mix van risico en veiligheid wenst, moet u kijken naar zogenaamde gemengde fondsen. Daar worden aandelen en “obligaties” in verschillende verhoudingen gemengd.

Nadelen van staatsobligaties

Nadeel hier – zoals overal in de effectenhandel: kosten voor de aankoop van aandelen en een meestal zeer lange “beleggingshorizon”. Dit is de periode waarin ik niet over mijn geld hoef te beschikken. Anders is het rendement van de investering vaak nogal “mager”. En nog iets: ik krijg de waardevermeerdering van aandelen en hun fondsen vaak pas als ik de papieren weer verkoop en dan een hopelijk geregistreerde waardevermeerdering in mijn contanten voel. Als ik geluk heb, betaalt het bedrijf zogenaamde dividenden op mijn aandelen. Maar je moet veel aandelen in het bedrijf hebben om rijk te worden.

En tot slot: vergeet nooit dat ik belasting moet betalen over de meerwaarden!

En dan is er ook nog de inflatie. Tip, onroerend goed = inflatie bescherming.

Meer feiten en cijfers?

U kunt hier ook interessante feiten en cijfers vinden:

• Geld investeren / kapitaalbeleggen – Statistieken
• Onroerendgoed markt – statistieken
• Nalatenschap en ver erving – statistieken

Goud of onroerend goed – waar is mijn geld veilig?

Een korte opmerking over beleggingen in edele metalen en grondstoffen:

Goud en edele metalen: Risicofactoren

Edele metalen, vooral goud, worden terecht beschouwd als een veilige belegging. Maar: de waardestijging is alleen zeer hoog in tijden van crisis. Anders betreedt u de markt op een hoog prijsniveau en hebt u slechts een lage, zij het veilige, prestatie. Grondstoffen (b.v. lithium) zijn een zeer ingewikkeld verhaal. Hier is het, meer nog dan bij aandelen, alleen iets voor deskundigen met een groot marktoverzicht en expertise. Het risico dat men zijn geld verliest, is hier bijzonder groot.

“Echt veilige kapitaalbelegging” – Kapitaalbelegging onroerend goed

Vraag: Bestaat er zoiets als een “echt veilige investering”? Hoe verhoudt de veiligheid zich, bijvoorbeeld, tussen aandelen en onroerend goed?

Als algemene regel geldt: hoe hoger de zekerheid van de belegging, hoe lager de kans om “grof geld” te verdienen. Veiligheid vermindert de kans op terugkeer. In feite is onroerend goed als kapitaalbelegging een zeer veilige gok als u op een paar elementaire zaken let. Zo moet bijvoorbeeld worden nagegaan of het onroerend goed waarin men zijn kapitaal wil investeren, gelegen is in een regio met een sterke waardestijging. Bovendien moet de aankoopprijs juist zijn en moet de staat van het pand zodanig zijn dat u niet “eindeloos” geld hoeft te investeren in modernisering.

Net als bij aandelen moet men er ook bij onroerend goed van uitgaan dat men een lange beleggingsperiode in gedachten moet hebben om meerwaarden te realiseren. Maar per slot van rekening is de winst uit de verkoop van een woning na tien jaar belastingvrij! Met een eigendom – als ik het verhuur – krijg ik mijn huurinkomsten. Ik moet daar ook belasting over betalen, maar ik kan de belastingdruk verlagen als ik bijvoorbeeld de uitgaven voor modernisering enz. verreken. Grofweg betekent dit dat de staat mij steunt om de waarde van mijn kapitaalinvestering te handhaven en te verhogen.

De waarde van een eigendom correct meten

Vraag: Er is toch wel enige basiskennis nodig om winst te maken met kapitaalinvesteringen – van welke aard dan ook. Hoe ontstaat de waarde van een onroerend goed eigenlijk en hoe wordt deze gemeten?

Er zijn verschillende mogelijkheden. Ik zal het hier kort en eenvoudig houden: de waarde van de grond speelt een rol (gewoonlijk in € per vierkante meter). Daarnaast is er de grootte van het huis, hoe oud het is en in welke staat het huis verkeert. Ook de ouderdom van de technische installaties(verwarmings-, water- en elektriciteitsleidingen) speelt een rol. Heel belangrijk: de locatie! Het maakt een groot verschil of het huis dicht bij gewenste steden ligt of er ver vandaan. B

Als u een condominium wilt kopen als investering, geldt vrijwel hetzelfde. De situatie is enigszins anders voor eigendommen die de investeerder niet zelf bewoont. In het geval van een gehuurd appartement of zelfs een gehuurd huis wordt de zogenaamde gekapitaliseerde inkomenswaarde toegevoegd als basis voor de waardebepaling. Het berekenen hiervan is altijd een zaak voor onroerend goed deskundigen.

Rendabele investeringen in vastgoed: 3 factoren

Vraag: Wat is een rendabele investering in onroerend goed? Op welke drie factoren moet men letten?

Het maakt niet uit of u zelf in het pand wilt wonen of het wilt verhuren: Wie in een onroerend goed investeert, moet ervoor zorgen dat de ligging ervan optimaal is voor het doel waarvoor het bestemd is. Dit omvat gewoonlijk de nabijheid van winkels voor dagelijkse behoeften en van openbare voorzieningen zoals scholen, enz.

Ten tweede moet de locatie zodanig zijn dat er nog vele jaren vraag naar zal blijven bestaan of zelfs nog gewilder zal worden. Als er, laten we zeggen, over 25 jaar nog steeds mensen zullen verhuizen naar de regio waar mijn eigendom zich bevindt, zal dit zorgen voor een behoorlijke waardestijging en een gemakkelijke verkoop.

De aankoopprijs en de staat van het onroerend goed moeten immers overeenstemmen. Ik zeg dus bewust niet dat een woning altijd bijzonder goedkoop of duur moet zijn om iets voor je geld te krijgen. Zo kan ik bijvoorbeeld nadelen in de ligging of de staat van het onroerend goed compenseren met een lagere koopprijs. Een bijzonder duur onroerend goed daarentegen moet heel wat voordelen bieden, wil ik er een lucratieve investering in kunnen doen.

Voor onroerend goed dat niet door de eigenaar wordt bewoond – en dat is wat men gewoonlijk bedoelt wanneer men het heeft over onroerend goed als investering – geldt dit alles ook. Hier moet vooral worden gekeken naar het zogenaamde “verlies van huurrisico”. De investeerder moet vragen hoe vaak de huurders in het huis/flat veranderen en of er sprake is van leegstand. Omdat alleen een verhuurd eigendom geschikt is als investering.

Tijden van crisis en goud: uw ervaring?

Vraag: In tijden van crisis wordt goud altijd aanbevolen als een veilige belegging. Wat zijn uw ervaringen? Hoe beoordeelt u het risico en de winstkansen van goudbeleggingen?

Ik heb het hierboven al gezegd: ik denk heel weinig of niets van goud als belegging. Er zijn zeer informatieve statistieken die aantonen dat de prestatie van goud aanzienlijk zwakker is dan die van onroerend goed voor dezelfde beleggingsperiode. Maar het grootste verschil is misschien wel dat ik de winst van een belegging in goud pas realiseer wanneer ik het goud weer verkoop. Anders blijft het goud in de kluis liggen en brengt het gedurende die tijd geen geld op.

Het “concrete goud” daarentegen, d.w.z. een (huur)woning, brengt mij ook geld op als ik het niet verkoop. Maand na maand krijg ik huur. Dat is, zo u wilt, de rentevoet voor mijn geïnvesteerd kapitaal. Als ik het juiste pand heb gekozen, krijg ik daar nog een aardige winst bovenop als ik het verkoop – vaak zelfs belastingvrij.

Hoe werkt zo’n fonds?

Vraag: Fondsbeleggingen zijn thans zeer populair bij veel Duitsers. Hoe werkt zo’n fonds? Hoe werkt een vastgoedfonds?

Een fonds moet worden opgevat als een pot waarin vele aandelen van ondernemingen of onroerend goed zijn verzameld. Deze aandelen blijven in deze pot zolang zij een positieve performance hebben of een overeenkomstig zeker vooruitzicht daarop. Als er een “rot ei” tussen deze aandelen zit, wordt het eruit gehaald en vervangen door een nieuw, beter exemplaar. Dit is de taak van een fondsbeheerder die elke dag nagaat hoe de individuele aandelen in het fonds presteren.

Nu zijn er – zowel voor aandelen als voor vastgoedfondsen – open en gesloten systemen. Het verschil is dat in een “gesloten fonds” het aantal uitgegeven deelnemingsbewijzen of het opgehaalde kapitaal beperkt is. Wanneer het gewenste aantal is bereikt, wordt het fonds gesloten. Dit wordt problematisch wanneer de ondernemingen of het onroerend goed waarvan de waarde in het fonds is opgenomen, in economische moeilijkheden komen. Met andere woorden, als de bedrijven geen winst meer maken of de eigendommen geen huurinkomsten meer hebben. Aangezien er geen nieuw kapitaal meer in het fonds kan komen, wordt het oorspronkelijk ingelegde geld – d.w.z. het kapitaal van de beleggers – gebruikt om de kosten van de ondernemingen/onroerend goed te betalen. In het ergste geval is het geld dan gewoon verloren.

Winst uit beleggingen: heffingen en opbrengsten

Vraag: Wat gebeurt er met de winst die mijn kapitaalinvestering oplevert? Met welke fiscale en juridische aspecten moet ik rekening houden? Hoe wordt het rendement berekend en wat blijft er over van mijn winst?

Huuropbrengst, winst en “uw huurder betaalt” de kosten

Ook hier is het antwoord eenvoudig: winsten uit kapitaalinvesteringen moeten in Duitsland worden belast. Een belastingadviseur weet het best hoe en in welke mate. In principe zijn er belastingvrije bedragen, d.w.z. delen van de winst uit kapitaalinvesteringen waarover ik geen belasting hoef te betalen. Als u echter grotere bedragen belegt en daar ook merkbare winsten mee behaalt, kunt u de belasting niet ontlopen.

In het geval van onroerend goed dat ik koop om te verhuren, is er ten minste de mogelijkheid om de gegenereerde huuropbrengsten te verrekenen met de investeringen in het onroerend goed. Dit heeft het voordeel dat ik de waarde van het eigendom behoud, misschien zelfs verhoog. De werkelijke winst komt wanneer ik het pand na een periode van ten minste tien jaar weer verkoop en het pand in waarde is gestegen. Het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs gaat belastingvrij in mijn zak. In het geval van een door de eigenaar bewoond onroerend goed, ongeacht de periode tussen aankoop en verkoop; in het geval van een verhuurd onroerend goed, na tien jaar.

Formule: Rendement van een woning (investering / verhuur)

Het rendement tenslotte is het inkomen dat mijn kapitaal over een bepaalde periode oplevert. Alle inkomsten en kosten die ik voor mijn kapitaalinvestering moet betalen, worden in de berekening gebruikt. Een zeer eenvoudige berekening voor onroerend goed is de bruto huuropbrengst. Hier is de formule:

100 x jaarlijkse netto koude huur / aankoopprijs van het onroerend goed = bruto huurrendement in %.

Netto huurrendement en rendement op eigen vermogen zijn ook gebruikelijke variabelen om de waarde van een onroerend goed als investering te bepalen. Ik raad altijd aan om uw makelaar de overeenkomstige waarden te laten berekenen en zo ook verschillende eigendommen te vergelijken in termen van hun kwaliteit als investering. Dat is erg spannend!

Ja of nee? Onroerend goed als investering

Vraag: Als ik eenmaal besloten heb in onroerend goed te investeren – en dat wordt in Duitsland steeds populairder – waar moet ik dan zoeken naar een geschikt object? De grote steden in Duitsland zijn al erg duur geworden door de grote vraag, nietwaar?

Helaas is dit waar – vanuit het standpunt van de kopers. Natuurlijk zijn er altijd “koopjes” in de directe omgeving van de stad. Maar je moet of zelf de “juiste neus” hebben, of een makelaar die zeer nauw in de markt verweven is.

Als u geïnteresseerd bent in een huis of appartement op enige afstand van de centra, moet u er altijd op letten dat de vervoersverbindingen goed zijn en dat er een goede infrastructuur is van scholen, winkels, enz. in de stad zelf. Dan zullen de mensen er blijven wonen en op lange termijn vastgoed willen kopen. Dit betekent op zijn beurt stijgende prijzen en dus een goede stijging van de waarde van het onroerend goed als investering.

Lees hier deel 1: “Vastgoed als investering”.

Tip. Lees de 1 van 2 delen hier: Klassieke of exotische investering – Welk vastgoed is geschikt als investering?

• Klassiek of exotisch investeren

Video – Hoe wordt beton gemaakt voordat het “goud” wordt

Waar moet ik investeren? Lukinski Waardering

Locatie van het onroerend goed – De locatie maakt het verschil tussen investeren voor een rendement (directe inkomsten, meestal B- en C-locaties) of in een onroerend goedbelegging (“speculatie” op waardestijging, A-locaties). De huidige Lukinski Rating 09/21 over de aantrekkelijkheid van steden in Duitsland met meer dan 40.000 inwoners. Daarna wordt het interessant, want we kijken naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating en D- rating en hoger risico.

• Waar moet ik investeren? – Steden, ligging en beoordelingen