Kapitaalinvesteringen in Duitsland: Waar investeren? Steden, onroerend goed, rendement en ontwikkeling

Kapitaalinvesteringen in Duitsland, maar waar? Investeerders over de hele wereld zijn op zoek naar goede, rendabele kapitaalinvesteringen in Duitsland. De reden is duidelijk: Duitsland is de actiefste en meest winstgevende vastgoedmarkt van Europa. Of het nu gaat om een condominium, een eengezinswoning, een flatgebouw of een hele wijk met verschillende soorten huizen en flats. Met name buitenlandse investeerders hebben behoefte aan eerste aanwijzingen over welke Duitse steden relevant en interessant zijn. Dit is een kleine gids voor uw eerste woning in Duitsland. Met makelaarstips over locatie, steden in vergelijking, het opzetten van een bedrijf in Duitsland, rechtsvormen en natuurlijk belastingen – onroerend goed als investering.

Locatie, type eigendom en ontwikkeling: Vastgoedbeleggingen

Wat het type kapitaalinvestering betreft, zijn er in de eerste plaats verschillende soorten flats en huizen die u ter beschikking staan. Nog belangrijker echter, zoals alle investeerders in onroerend goed weten, is de ligging van het onroerend goed. Dus als u flexibel bent in uw zoektocht naar onroerend goed en op zoek bent naar een goede, rendabele kapitaalinvestering in Duitsland, ongeacht de regio, dan vindt u hier onze gids.

Tip! Alle steden in Duitsland, één rating voor investeerders. A-D locaties: Beoordeling Duitsland

In de gids vindt u de belangrijkste Duitse steden in beeld, met de afzonderlijke wijken, voor- en nadelen. Wij geven u ook een overzicht van de vastgoedprijzen in de afzonderlijke stadsdelen die wij hier presenteren.

In deze eerste gids vindt u een volledig overzicht van Duitsland. Hier krijgt u ook nadere informatie over elke afzonderlijke stad, van de federale hoofdstad Berlijn tot de wereldberoemde Beierse hoofdstad München.

Gids bevat:

• Type eigendom (huis en flat)
• Feiten en cijfers over alle grote steden in Duitsland
• Verdere links naar de belangrijke stadsdelen
• Informatie over het district met voors / tegens
• Onroerend goed prijzen
• Vastgoedstatistieken en -ontwikkeling
• Vennootschapsvorming in Duitsland
• Juridische vormen (verwijzing naar onroerend goed)
• Grote vastgoedondernemingen in Duitsland (beurs)

Welke woning is de beste?

Bij de keuze van het type investering moet u niet alleen uw eigen voorkeuren in aanmerking nemen, maar ook die van de doelgroep. Als u uw woning niet voor eigen gebruik koopt, maar voor de verhuur, zullen ook de wensen van de potentiële nieuwe huurders een rol spelen.

Hoe meer typisch, hoe gemakkelijker te verhuren (60-120m², 2-5 kamers).

De gemakkelijkste flats om te huren in Duitsland zijn natuurlijk die met een “typische” snit. We hebben het hier over een doorsnee flat, tussen 60 en 120 vierkante meter, met twee, drie, vier of vijf kamers. Dit type flat, of ook in de vorm van huizen, is het gemakkelijkst te verhuren. Dergelijke flats kunnen zowel door alleenstaanden als door koppels en gezinnen worden gebruikt.

Als u uw geld in het luxesegment wilt investeren, is de norm natuurlijk heel anders. Een penthouse van 260 m² in Berlijn, met 1,5 kamers, is iets tamelijk ongewoons en alleen iets voor alleenstaanden, of hoogstens voor paren. De huur is hoog, de kamers worden niet gedeeld.

Dus de typische snede is makkelijker te huren, veel makkelijker. Voor speciale soorten flats, soorten huizen, moeten ze eerst de juiste huurder vinden. Hoe specialer, hoe moeilijker. Tip. Lees dit interview over het onderwerp “Klassieke of exotische beleggingen”: In welk onroerend goed moet ik investeren?

Zoeken en selecteren van onroerend goed:

• Eigen voorkeuren (regio, type eigendom)
• Eigen gebruik of verhuur
• Voorkeuren van de toekomstige doelgroepen (huurders)
• Typische, ideale snit: 40-100sqm, 2-4 kamer flat / huis

Waar moet ik investeren? Lukinski Waardering

Locatie van het onroerend goed – De locatie maakt het verschil tussen investeren voor een rendement (directe inkomsten, meestal B- en C-locaties) of in een vastgoedbelegging (“speculatie” op waardestijging, A-locaties). De huidige Lukinski Rating 09/21 over de aantrekkelijkheid van steden in Duitsland met meer dan 40.000 inwoners. Daarna wordt het interessant, want we kijken naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating en D- rating en hoger risico.

• Waar moet ik investeren? – Steden, ligging en beoordelingen

Huis types: Rijtjeshuis, vrijstaand huis, villa

Vrijstaande woning, rijtjeshuis, twee-onder-een-kapwoning of zelfs designvilla, de mogelijkheden op het gebied van architectuur en bouw zijn zo divers dat wij hier een aparte gids hebben geschreven over de verschillende vormen van huizen. Dit is zeer belangrijk, vooral wanneer u uw eerste woning koopt, omdat elk type woning zijn eigen voor- en nadelen heeft.

Voordelen, nadelen en verschillen in één oogopslag:

• Soorten huizen

Flat types: Bovenste verdieping, oud gebouw, penthouse

Net zoals er verschillende soorten huizen zijn, zijn er ook verschillende soorten flats. Zolder flat, oma flat, maisonnette of zelfs penthouse en loft. Leer hier meer over de verschillende soorten flats waarin u kunt investeren. Let bij het kiezen van een flat op de tips hierboven, zodat uw flat niet “te speciaal” is voor de Duitse markt.

Vergelijking van platte types:

• Platte types

Afhankelijk van de doelgroep die u als onroerendgoedbelegger wilt aanspreken, moet u daarom bij de aankoop (ook bij de bouw) van uw flats en huizen in Duitsland van tevoren aandacht besteden aan de “verkoopbaarheid” ervan. Zo houdt u de leegstand van uw panden laag.

Maar soms creëert schaarste ook de juiste vraag! Dus, we komen terug op de situatie.

Duitsland: Steden, feiten en cijfers

Laten we nu overgaan naar de Duitse “Big 4”, de 4 grootste steden in Duitsland: Berlijn, Hamburg, München en Keulen. Tip! Hier vindt u andere interessante regio’s, zoals Frankfurt am Main, voor uw kapitaalinvestering:

• Onroerend goed in Duitsland

Berlijn: hoofdstad in Oost-Duitsland

Berlijn, als hoofdstad, is het centrum van Duitsland als het gaat om cultuur, zaken en politiek. Ook in Europa is Berlijn een cultureel, economisch en politiek zwaargewicht, naast Parijs en Londen.

Sinds de hereniging in 1989 heeft Berlijn een vastgoedhausse gekend als nooit tevoren. Sindsdien zijn de vastgoedprijzen in Berlijn jaar na jaar gestegen. Intussen is het zelfs zo ver gekomen dat de politici van de stad hun eigen wetten hebben ingevoerd om de “druk” van de vastgoedmarkt te halen, evenals de “huurrem”.

Goede tijden voor beide kanten: Kopers en verkopers van onroerend goed. Kopers kunnen een goede verkoopprijs krijgen, verkopers kunnen op hun beurt een goed rendement verwachten, nu en in de toekomst. Maar welke wijken in Berlijn zijn interessant voor uw eigen investering? Hier is een blik op de Duitse hoofdstad, de prijzen van onroerend goed in Berlijn en zijn districten:

• Berlijn

Berlijn (kaart), locatie in Oost-Duitsland:

Hamburg: havenstad en metropool in het noorden

Hamburg is de bestemming voor met name Duitse beroemdheden. Hier woon je relatief afgezonderd van de drukte van Berlijn. Frisse zeelucht, slechts twee uur rijden naar de hoofdstad, met een snelle autorit, plus de mooiste villa’s van Duitsland.

Alleen al de geschiedenis van Hamburg maakt het tot een heel bijzondere plek. Een stad die door haar haven altijd gekenmerkt is geweest door internationaliteit. Dit komt tot uiting in het stadsbeeld en ook in de vastgoedsector. Hamburg is niet alleen interessant voor Duitse investeerders, ook internationale investeerders investeren hier geld in het noorden van Duitsland. Maar welke districten zijn de moeite waard voor investeerders die niet uit Hamburg komen en de stad niet kennen?

Hier is een blik op de stad, de wijken, onroerend goed prijzen, voor- en nadelen:

• Hamburg

Hamburg (kaart), locatie in Noord-Duitsland:

München: De “typische Duitser” in het zuiden

München is zo’n beetje de meest “typische” Duitse stad als je het buitenlandse investeerders vraagt. Beierse producten zoals bier, evenementen zoals het Oktoberfest, Lederhosen of zelfs een groot, internationaal automerk met 3 letters: BMW. München is bekend over de hele wereld en is bijzonder in trek bij Amerikaanse en Aziatische investeerders.

Het stadscentrum van München is heel anders, bijvoorbeeld vergeleken met Berlijn of Keulen, hier is het heel netjes, schoon en nauwkeurig. Veiligheid en recht staan in Beieren hoog in het vaandel. De vastgoedprijzen in München behoren tot de hoogste in Duitsland.

Hier volgt een nadere beschouwing van de stad, de wijken en de onroerendgoedprijzen in München:

• München

München (kaart), locatie in Zuid-Duitsland:

Keulen: mediastad in West-Duitsland

Keulen was en is een belangrijke mediastad. Via een van de grootste particuliere omroepen van Duitsland (RTL), maar ook via moderne invloeden, bv. influencers (bekende personen) in sociale netwerken zoals YouTube en Instagram.

Als je de stad vergelijkt met andere steden, zoals Berlijn, Hamburg of München, dan weet je dat je in Keulen geen grootse architectuur zult aantreffen. De stad werd relatief snel opgebouwd omdat ze veel te lijden had onder de Tweede Wereldoorlog. De snelle gebouwen uit de jaren ’60, ’70 en ’80 karakteriseren het stadsbeeld.

Onder bepaalde omstandigheden is dit de ideale hefboom voor uw financiële investering, omdat de vastgoedprijzen hier nog zullen stijgen. Keulen ligt in NRW, het grootste economische gebied van heel Europa, met meer dan 20 miljoen mensen in het verzorgingsgebied in heel Noordrijn-Westfalen en nabijgelegen steden als Düsseldorf, Bonn en ook Frankfurt am Main.

Hier volgt een blik op de stad, de wijken, de voor- en nadelen:

• Keulen

Keulen (kaart), locatie in West-Duitsland:

Düsseldorf: de onmiddellijke buur van Keulen

Terwijl we naar Keulen kijken, kijken we natuurlijk ook even naar Düsseldorf. De stad ligt op slechts 20 à 30 minuten van Keulen en maakt ook deel uit van NRW, de grootste economische zone binnen de Europese Unie. Voordelen voor het rendement van het onroerend goed en de waardeontwikkeling, ook op de lange termijn.

• Düsseldorf

Van het “micro-perspectief” (steden en wijken), terug naar het “macro-perspectief” op de Duitse vastgoedmarkt.

Tip! Investeringen in verpleegkundig onroerend goed en verpleegzorgappartementen

Er zijn momenteel 4,1 miljoen mensen die zorg nodig hebben in Duitsland. 731.000 mensen worden verpleegd in volledig intramurale zorginstellingen. Duitsland heeft het duurste gezondheidszorgsysteem ter wereld. De grootste rendementsfactor bij investeringen in zorgvastgoed is natuurlijk de ontwikkeling van de demografie, maar ook de economische capaciteit van een land, die uiteindelijk het zorgstelsel en de financiering ervan ondersteunt. Zoals veel rijke of welvarende landen wordt de bevolking van Duitsland steeds ouder.

Zorgvastgoed kopen als investering?

Zeer weinig mensen die in vastgoed willen investeren, denken eerst aan verzorgingstehuizen of flats. Toch is het de moeite waard om dit soort investeringen eens te bekijken. Verpleegtehuizen verrijzen overal in Duitsland, niet alleen in de stedelijke agglomeraties, omdat de bevolking steeds ouder wordt. In elke wijk zijn er woningen en voorzieningen voor senioren. Zij zijn derhalve geschikte investeringsobjecten voor regionale investeerders, als kapitaalinvesteringen in de omgeving, maar ook voor supraregionale investeerders. Hoe ontwikkelt de markt voor zorgvastgoed zich in Duitsland? Welk type / welke locatie is interessant voor een investering als opbrengsteigendom?

Wij hebben 5 factoren geïdentificeerd in de eerste blik op deze vorm van investering.

• Investering in verzorgingsflats

Nummers: Statistieken, aandelen en bedrijven

Last but not least is er, na de locatie en het geschikte type onroerend goed, de ontwikkeling van de regio. In de afzonderlijke artikelen bent u al veel te weten gekomen over de afzonderlijke steden en districten. Hier willen wij u een meer gedetailleerd overzicht geven van de beschikbare vastgoedstatistieken in Duitsland.

Ontwikkeling op de vastgoedmarkt

Laten we beginnen met de belangrijkste vraag, het langetermijnperspectief, in retrospectief en met het oog op de toekomst:

Hoe zal de vastgoedmarkt in Duitsland zich de komende jaren ontwikkelen?

Duitsland is nummer 1 in Europa als het gaat om de onroerendgoedsector. Of het nu gaat om de bouwsector, administratie of zelfs handel in onroerend goed. Als je naar de statistieken van de laatste decennia kijkt, is er maar één weg: omhoog.

Zo u wilt, is de Duitse onroerend-goedmarkt vandaag de dag nog steeds niet volledig ontwikkeld. Denk maar aan de Keulse gebouwen uit de jaren ’70 en ’80. Natuurlijk maken historische factoren deel uit van de vastgoedvoorraad. Bijvoorbeeld de hereniging van Oost- en West-Duitsland.

Met name in Oost-Duitsland zijn er hele gebieden waar vastgoed enkele jaren geleden nog extreem goedkoop was en zelfs vandaag de dag zijn de vastgoedprijzen nog niet te vergelijken met de steden van de oude Bondsrepubliek, met name de vastgoedprijzen in Hamburg en München. Tegelijkertijd wordt de oude Bondsrepubliek nog steeds getekend door de gevolgen van de Tweede Wereldoorlog. Met andere woorden: terwijl er in andere steden zoals Londen en Parijs in elke straat imposante gebouwen en architectuur te vinden zijn, zijn er hier, b.v. in Berlijn, nog hele wijken met oude gebouwen die langzamerhand doorbreken met nieuwe, moderne en complexere bouwconcepten.

Als u op zoek bent naar een indrukwekkende skyline in Duitsland, hebt u maar één keuze: Frankfurt am Main. Door verschillende factoren, Europese bouwvoorschriften, maar ook voorschriften van de steden zelf, is er geen stad in Duitsland met een hoogbouw skyline, behalve in Frankfurt. Als je de Duitse steden vergelijkt, zie je snel hoe verschillend de regio’s hier zijn.

Statistieken en grafieken zeggen meer dan 1.000 woorden, hier vindt u een gedetailleerde, grote verzameling van de laatste en oudere statistieken, ter vergelijking. Alle enquêtes, analyses en evaluaties zijn officieel en afkomstig van het Federale Bureau voor de Statistiek in Duitsland:

• Onroerend goed statistieken

Onroerend goed op de Duitse beurs

De aandelenmarkt geeft ook een inzicht in de ontwikkeling van de Duitse vastgoedsector. Hier vind je de grote bedrijven, de aandelenbedrijven en de REIT’s. Zij bouwen de grote hoogbouw in Frankfurt am Main, zijn huisbaas voor miljoenen mensen in Duitsland, al tientallen jaren stabiel. Tot de bekendste vertegenwoordigers behoren Vonovia, Deutsche Wohnen en Patrizia Immobilien. Lees hier meer over de Duitse aandelenmarkt, in het bijzonder de vastgoedsector:

• Onroerend goed aandelen

Oprichting van een vastgoedonderneming in Duitsland

Laten we tot slot eens kijken naar de bedrijfsvormen die u in Duitsland kunt kiezen. De volgende rechtsvormen zijn interessant voor buitenlandse investeerders die in Duitsland een onderneming willen oprichten, maar ook voor lokale investeerders die zelf vastgoedinvesteerder willen worden. Omdat er in Duitsland, zoals overal elders, verschillende rechtsvormen bestaan, afhankelijk van het aantal aandeelhouders, het doel van de onderneming, het aandelenkapitaal en nog veel meer.

U kunt investeren in onroerend goed, een huis verhuren, particulier, bijvoorbeeld voor oudedagsvoorziening. Maar als u meerdere eigendommen bezit en meerdere beleggingspanden wilt kopen, zult u vennootschappen moeten oprichten. Ja, precies, de oprichting van bedrijven, in de meerderheid. Daarom is het belangrijk de vormen te leren kennen, zoals de naamloze vennootschap, en meer bepaald de vastgoedvennootschap, maar ook een familiestichting.

Maak je geen zorgen. Het begint allemaal met het eerste bedrijf. Welke is de beste? Wat zijn de verschillen en wat zijn de voor- en nadelen van de afzonderlijke vennootschapsvormen? Hier vindt u een uitgebreid overzicht van de mogelijke rechtsvormen in Duitsland:

• Juridische formulieren

Als u uw allereerste bedrijf wilt oprichten, volgt hier een zeer elementaire gids voor het proces van het oprichten van een bedrijf.

• Een bedrijf gevonden

Conclusie: Kapitaalinvesteringen in Duitsland

Laten we het samenvatten in één vraag:

Investeren in Duitsland: een goed idee?

Voordeel: Sterkte van de vastgoedmarkt – Zoals hierboven gelezen, is Duitsland de sterkste vastgoedmarkt van Europa. Uit de vastgoedstatistieken blijkt dat de groei al tientallen jaren aanhoudt en ver boven elke waardevermindering (inflatie) ligt. De rendementen voor de verschillende soorten huizen en flats zijn dan ook stabiel en zeer aantrekkelijk in vergelijking met de andere Europese landen.

Voordeel: Rechtszekerheid – Veel beleggers waarderen de rechtszekerheid in Duitsland. In Duitsland is alles zeer nauwgezet, maar er zijn duidelijke wetten, structuren en procedures. Dat is de reden waarom veel investeerders uit de hele wereld naar Duitsland komen. Veiligheid is een belangrijk aspect, vooral voor vermogende kopers en verkopers.

Duitsland is een uitstekende locatie voor onroerend goed en investeerders.

Bent u op zoek naar goede investeringen in Duitsland? Neem contact met ons op.

• Neem contact op met

Tip! Te weinig eigen vermogen voor de eerste woning

Niet iedereen beschikt over het nodige eigen vermogen of de nodige cashflow (regelmatige inkomsten) om een eigen huis of appartement te kopen.

Crowdinvestment: kapitaalinvesteringsalternatief

Crowdinvesting heeft veel voordelen. Bijvoorbeeld weinig eigen vermogen, verschillende eigendommen als beleggingsmogelijkheden, risicominimalisering door kapitaalspreiding en uitgebreide participatie (vaste rente, winstafhankelijke uitkering en participatie bij verkoop). Onroerend goed is ook uiterst verstandig als oudedagsvoorziening omdat het niet onderhevig is aan inflatie (waardevermindering van geld). Een van de beste investeringsalternatieven is daarom crowdinvesting, simpel gezegd: vastgoedbeleggingen voor iedereen.

• Crowdinvesting onroerend goed