Een appartementsgebouw verkopen: Bepaal prijs, belastingen & huurders + speculatiebelasting

Verkoop van appartementsgebouwen [jaar] – Of ze nu volledig verhuurd zijn of leeg staan, de verkoop van appartementsgebouwen is specialer, maar ook lucratiever, als u alles evalueert, van het type flat tot het eigendom. Het wordt nog specialer bij de verkoop van oude appartementsgebouwen. Maar laten we stap voor stap beginnen, met het verkoopproces en de 3 belangrijkste vragen voor beginnende verkopers. Daarna zult u meer te weten komen over renovatie, waardestijging en, natuurlijk, belastingen bij de verkoop van onroerend goed.

Een appartementsgebouw verkopen [jaar]: stap voor stap

Laten we beginnen met de 3 meest voorkomende vragen voor degenen die voor het eerst verkopen:

  • Hoeveel is je flatgebouw waard?
  • Met of zonder makelaar?
  • Publiekelijk of discreet verkopen?

Dan leer je alle 18 stappen van de verkoop!

Hoeveel is je flatgebouw waard?

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is om een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed. Als u uw appartementsgebouw wilt verkopen, dan is één ding belangrijk: Een geïnformeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs. Het soort onroerend goed bepaalt welke waarderingsmethode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen. Er zijn drie gestandaardiseerde waarderingsmethoden om de marktwaarde van onroerend goed te bepalen: de comparatieve-waardemethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde-winstwaardemethode. In de regel worden ten minste twee van deze procedures gelijktijdig berekend.

  • Methode van de vergelijkende waarde
  • Methode van de gekapitaliseerde winsten
  • Reële waarde methode
  • Residuele procedure
  • Bepaling van de hypotheekwaarde

De centrale vragen van vastgoedeigenaren: Wat is mijn eigendom waard? Hoe bereken je de waarde van een appartementsgebouw? Hoe bepaalt de belastingdienst de waarde van een huis? Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed? Hoe waardeert de bank een eigendom? Om u een eerste indruk te geven van de complexiteit van de locatie, de marktwaarde, vergelijkbare eigendommen, de structuur van het gebouw, enz., hebben wij deze gids over de taxatie van appartementsgebouwen geschreven.

  • Beoordeel appartement huis

Verkopen met of zonder makelaar?

U mag de voorbereidingstijd niet onderschatten. Wees realistisch en eerlijk tegen jezelf, bijvoorbeeld over de mogelijke achterstand van renovaties. Bovenop al het werk aan het condominium of het huis, zijn er alle voorbereidingen voor de verkoop.

Meer dan 70% verkoopt met professionele ondersteuning van de makelaar. Maanden gaan voorbij zonder kennis van de markt, van de taxatie tot het opstellen van het exposé, tot de klantenbenadering en de verkoopfase. Op alle gebieden is de locatie de belangrijkste factor, niet alleen bij de verkoop van appartementsgebouwen. Fouten zijn gemakkelijk te maken bij de verkoop van onroerend goed, vooral bij de verkoop van grotere eigendommen zoals appartementsgebouwen.

Op de vraag met: “Verkopen met of zonder makelaar?” komt de vraag:

Op de markt of uit de markt verkopen?

Niet op de markt – Een niet op de markt verkoop betekent dat de verkoop van uw eigendom nooit publiekelijk zichtbaar zal zijn. Uw appartementsgebouw zal alleen worden aanbevolen aan een interne, solvabele groep kopers met een ideale constellatie. Verkopen buiten de markt om worden vooral gebruikt door vooraanstaande personen die de verkoop, alsmede het adres, de foto’s en nog veel meer geheim willen houden. Ook particulieren maken gebruik van de dienst, bijvoorbeeld als zij niet willen dat hun familie of buren op de hoogte zijn van de aanstaande verkoop. Uw voordeel: niemand komt achter de verkoop.

  • Onroerend goed buiten de markt

Op de markt – Bij de verkoop op de markt wordt uw appartementsgebouw door de makelaar via de gebruikelijke marketingkanalen gepresenteerd. U bent waarschijnlijk bekend met de typische marketingkanalen:

  • Advertentievertoning op het kantoor van de makelaar
  • Advertenties in regionale kranten
  • Supraregionale onroerend goed portalen
  • Portaalsites voor advertenties zoals Ebay

Dus aan het gebruikelijke 18-stappen proces, is +1 vraag voor u toegevoegd:

Op de markt of uit de markt verkopen?

Om goede off market makelaars te vinden, moet u vooral letten op referenties, woningen die verkocht zijn. U kunt deze vaak vinden op de websites van de makelaars. Het is dus de moeite waard om de website van de makelaar eens nader te bekijken in plaats van alleen maar naar “Contact” te gaan.

18 stappen naar de verkoop: checklist MFH

Procedure, kosten en tips – alles in één groot gratis artikel voor onroerend goed, flat, huis, villa, appartementsgebouw. Leer stap voor stap hoe u een woning kunt verkopen: woning verkopen.

Alle 18 stappen in 3 fasen:

  1. Voorbereiding: huis en verkoop klaarmaken
    1. Financiële planning en timing van verkoop
    2. Makelaar huren
    3. Gegevens en documenten
    4. Verhogen waarde eigendom
    5. Bepaal de aanbiedingsprijs
    6. Maak een exposé
  2. Verkoopfase: het huis op de markt brengen en kopers vinden
    1. Markt eigendom
    2. Contact met potentiële kopers
    3. Potentiële kopers filteren en selecteren
    4. Kredietcontrole
    5. Data bekijken
    6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
  3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
    1. Opstellen koopcontract bij notaris
    2. Notaris afspraak
    3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
    4. Overdracht van het eigendom
    5. Notariskosten en makelaarscourtage
    6. Belasting betalen

Hier zijn nog een paar details.

Voorbereiding van de verkoop: procedure

U wilt uw eigendom verkopen zonder makelaar? Vervolgens moet u deze verkoopstappen in hun volgorde plannen en uitvoeren.

Besluit tot verkoop

Wanneer is het juiste moment om te verkopen? Uiteindelijk beslist alleen u wanneer u verkoopt. Er is geen tijd van het jaar die bijzonder “veelbelovend” of “bijzonder onsuccesvol” is voor de verkoop van onroerend goed. Als je jezelf niet wilt belasten met de feestdagen of Kerstmis, is dat alleen jouw beslissing. Omdat de kopers zelf meestal volledig onafhankelijk van de tijd van het jaar beslissen.

Lukinski’s tip: Woningen met tuinen verkopen beter tussen de lente en de herfst. De tuin moet dan echter ook in een verzorgde staat verkeren.

Marktanalyse en prijsstrategie

Hoe krijg ik de juiste verkoopprijs?

Dit is waar het heel speciaal wordt! Want het beoordelen van de vastgoedmarkt in het algemeen en ook regionaal vergt veel kennis en ervaring. Dit geldt ook voor de taxatie van een onroerend goed. Vooral als het gaat om je eigen “vier muren” die te koop staan.

Het bepalen van de waarde van het onroerend goed kan het best gebeuren zonder een “emotionele band” met het goed. Als u uw huis zonder makelaar wilt verkopen, moet u zich dus bevrijden van alle “banden” met het huis. Maar zelfs dan zijn er nog genoeg “valstrikken” waar de particuliere verkoper in kan trappen. Investeringen in hoogwaardige badkamers, vloeren, enz. verhogen bijvoorbeeld niet per se de waarde van het onroerend goed. Vooral de keuze van badkamers, vloerbedekking, inrichting enz. hangt vaak af van de smaak van de eigenaar. Een nieuwe eigenaar, bijvoorbeeld, wil geen geld uitgeven aan deze dingen en zal proberen de koopprijs op deze manier te drukken. Een makelaar als Lukinski weet zeker welke inrichting van een woning als “luxe” wordt beschouwd.

Een belangrijke indicator voor de “juiste” prijs van uw eigendom kan een vergelijking zijn met de prijs van andere eigendommen in vergelijkbare locatie, uitrusting en staat. Om dit te doen, moet u ofwel met kopers en verkopers van andere eigendommen praten, of de relevante makelaarsportalen in uw regio doorbladeren. Maar zelfs dan weet u niet zeker of de prijzen van andere eigendommen volledig overdraagbaar zijn op uw situatie. Bij de taxatie van onroerend goed spelen namelijk altijd microfactoren een rol, die de vastgoeddeskundigen u zonder vooroordelen zullen uitleggen.

Voorbereidingen: Renoveren, ontwerpen, moderniseren?

Vaak gestelde vraag bij de verkoop van een huis: Moet je van tevoren verbouwen? Onze Lukinski tip op dit punt: Als u de hoogste prijs voor uw eigendom wilt krijgen, moeten grote bouwgebreken worden weggewerkt. Uiteraard moet dit kunnen worden geverifieerd aan de hand van overeenkomstige facturen. Vochtige plekken op de muren, schimmel, raamkozijnen met afbladderende verf, “blinde” ramen of versleten parket verlagen de aankoopprijs aanzienlijk. Zelfs als er maar een paar plaatsen zijn waar uw woning zich niet van zijn beste kant laat zien, zullen deze tekortkomingen hun weerslag hebben op de woning als geheel.

De kosten voor een renovatie of modernisering moeten altijd in een redelijke verhouding staan tot de verwachte verkoopprijs. Het is vaak zeer moeilijk dit in te schatten. Natuurlijk kan ook hier een bouwkundige worden geraadpleegd. Maar dit deskundig advies kost in ieder geval geld. Lukinski en, natuurlijk, andere makelaars geven gratis advies op dit punt met een grote deskundigheid en ervaring.

Een bijzonder geval zijn eigendommen die op het ogenblik van de verkoop niet (meer) worden bewoond. Zodra alle meubels en persoonlijke bezittingen uit het huis of appartement zijn verwijderd, zal eventuele schade zeer snel zichtbaar worden. Ook hier is het motto: verwijderen! Anders kan een verkoop later worden geannuleerd wegens het verzwijgen van gebreken. Als er nog meubilair in de woning is, moet het in perfecte staat zijn. Al het andere geeft de indruk van “grofvuil” en moet worden verwijderd vóór de eerste bezichtigingsafspraak.

Moeilijk voor particuliere verkopers, maar al gebruikelijk voor makelaarsexperts: de zogenaamde “home staging”. Leegstaande flats worden opzettelijk gemeubileerd voor bezichtigingsafspraken. Dit geeft de koper een indruk van comfort en gezelligheid en verhoogt zo – vaak onopgemerkt door de koper – de koopintentie.

Marketing en presentatie: Exposé

Hoe maak je een verkoop exposé?

Zeker een van de zwaardere taken in het verkoopproces: het opstellen van een informatieve verkoopakte voor het onroerend goed. Heel vaak is het exposé een van de doorslaggevende factoren voor de prijs en ook de snelheid waarmee u uw eigendom verkoopt. De juiste lichtomstandigheden voor de foto’s, een goed perspectief bij het nemen van de foto’s en zinvolle teksten zijn de doorslaggevende factoren voor het exposé. De foto’s moeten een realistisch beeld geven van het onroerend goed, en de teksten moeten niet overdreven geformuleerd zijn. Als de beweringen in het exposé en de werkelijkheid te ver uit elkaar liggen, geeft dit de koper een indruk van de onbetrouwbaarheid van de verkoper.

Zelfs in het digitale tijdperk zijn gedrukte en ingebonden uiteenzettingen vaak zeer nuttig. Vooral als uw eigendom een hogere waarde heeft. Als u het exposé op uw thuisprinter wilt produceren, moeten de inktpatronen goed gevuld zijn. Vale kleuren of streperig drukwerk zijn absoluut onprofessioneel.

Hoe dan ook: het presenteren van uw woning door middel van foto’s en tekst vergt veel tijd. Daarbij komt nog een diepere ervaring in het kiezen van de juiste woorden voor de begeleidende tekst. Laat alle persoonlijke relaties met het eigendom achterwege en neem – zo goed als u kunt – een afstandelijke kijk op uw eigendom aan.

Aanbod en onderhandeling

Wie is de beste koper en hoe krijg ik de beste prijs?

Als u uw eigendom zonder makelaar verkoopt, hebt u bijna geen mogelijkheid om de kopers op voorhand te filteren. Potentiële kopers kunnen een uitstekende indruk maken aan de telefoon. Maar uiteindelijk weet je nooit wie je bij de bezichtiging in je huis laat. Maak voor het eerste oriënterende gesprek een lijst met vragen die u de potentiële koper kunt stellen. Dit omvat onder meer de vraag waar en hoe u momenteel woont. Het is ook belangrijk te vragen of er al een financierende bank is voor de eventuele aankoop. Alleen getrainde oren kunnen echter horen of de aspirant-koper aan de telefoon de waarheid spreekt of niet.

Als u uw eigendom particulier verkoopt, moet u ook zelf alle bezichtigingsafspraken coördineren en uitvoeren. Dit is meestal het meest tijdrovende deel van het werk voor bijzonder interessante eigendommen. Het kost u tijd en vaak ook zenuwen, want echte aspirant-kopers stellen tijdens de bezichtiging zeer gedetailleerde vragen. En tenslotte moet u zelf de belangstellenden afwijzen die niet op de shortlist staan. Dit kost ook tijd en zenuwen.

Koopcontract: Hoe individueel mag het contract zijn?

De aanwijzing van een notaris voor het definitieve koopcontract valt ook onder de verantwoordelijkheid van de verkoper in het geval van een onderhandse verkoop. Natuurlijk zal de notaris u ook vertellen welke zaken in het contract thuishoren en welke niet. Veel kopers hebben individuele wensen met betrekking tot de betaling van de koopprijs, de overdrachtsdatum, aansprakelijkheid, enz. De bespreking van deze contractpunten is ook zeer tijdrovend. Aan de andere kant is er zeker minder risico op grote fouten voor de particuliere verkoper op dit punt, aangezien de notaris een adviserende rol speelt in de aanloop naar het koopcontract.

Overhandiging huis

Afhankelijk van de relatie tussen de makelaar en de verkoper, is dit zeker een van de emotioneel moeilijkste onderdelen van de verkoop van een huis. Vooral als de verkoop van het huis is voortgekomen uit een noodsituatie en de scheiding van het onroerend goed min of meer onvrijwillig is. Verkoop via een derde partij – zoals Lukinski – is op dit punt bijzonder rustig en onproblematisch.

Er zijn vaak vertragingen bij de oplevering van een huis. Bijvoorbeeld omdat het nieuwe onroerend goed van de verkoper nog niet klaar is voor bewoning, of omdat andere zaken de oplevering vertragen. Bij een zuiver onderhandse verkoop is het dan weer aan de verkoper om deze vertragingen te beheren. Dit gaat vaak gepaard met onaangename discussies met de koper en zelfs met juridische geschillen. Als tussenpersoon in de ware zin van het woord kunnen ook hier de kennis en ervaring van de makelaar gevraagd worden.

Inspectie, onderhandeling en vergissing

Voorbereiding: documenten, planning en ondersteuning

U wilt uw huis of appartement verkopen en snel een geschikte, solvabele koper vinden? Bedenk dan dat de voorbereidingsfase de basis vormt voor een vlotte woningverkoop. Wees voorbereid op een tijdrovende en complexe taak.

Voor een onderhandse verkoop heb je een heleboel documenten nodig. Zelfs de kleinste fouten kunnen kostbare gevolgen hebben en ertoe leiden dat de verkoop van het huis zeer moeilijk en langdurig wordt. De complexiteit begint al bij de bepaling van de aanbiedingsprijs. Als u de voorwaarde stelt op basis van een professionele taxatie van het onroerend goed, hebt u een goede kans om de gewenste verkoopprijs te bereiken. Niettemin zijn veel onderhandelingsvaardigheden, gevoeligheid en kennis van de menselijke aard noodzakelijk. Wees voorbereid op de meest uiteenlopende vragen van potentiële kopers en wapend u met alle noodzakelijke documenten die gevraagd kunnen worden of die ongevraagd getoond moeten worden. Nu moet u een exposé voorbereiden en uw eigendom waarheidsgetrouw beschrijven, maar van zijn mooiste kant. De woordkeuze in de presentatie bepaalt doorslaggevend hoe snel en tegen welke prijs uw eigendom van eigenaar verandert.

Bezoek: Lezingen en presentatie

Elke aspirant-koper wil de woning bezichtigen voordat hij deze koopt, om een idee te krijgen van hoe de woning eruit ziet. De bezichtiging is dus een belangrijk onderdeel van de verkoopfase. Hoe aantrekkelijker de woning wordt gepresenteerd en hoe beter u voorbereid bent om de vragen van de potentiële koper te beantwoorden, hoe groter uw kansen op succes. Dit vereist echter wel enig voorbereidend werk en goede organisatorische vaardigheden.

De eerste indruk telt

Netheid, openheid en de juiste sfeer – Hetzelfde geldt bij de verkoop van een huis: De eerste indruk telt. Daarom moet een woning zo aantrekkelijk mogelijk worden gepresenteerd. Dit betekent dat zowel het interieur als het exterieur dienovereenkomstig moeten worden voorbereid. Gazons en heggen moeten goed onderhouden worden. Indien nodig, wordt een nieuwe verflaag voor de gevel aanbevolen. Vuilnis en grofvuil moeten worden verwijderd. Binnen zorgen nette en schone kamers voor een aangename ambiance. In het beste geval vinden de rondleidingen overdag plaats. In de wintermaanden moet voor voldoende verlichting worden gezorgd. Als de kamers donker zijn, geven ze een ongemakkelijke indruk. U kunt de kamer er uitnodigend uit laten zien door discrete decoratieve voorwerpen te gebruiken, zoals planten of gordijnen.

Presentatie en decoratie

Maar het is niet alleen de presentatie die telt. Huisverkopers moeten ook in staat zijn om kritische vragen te beantwoorden tijdens de bezichtigingsafspraak. Ook hier heeft u een voordeel als u een makelaar inschakelt. Zij kennen de meest gestelde vragen en natuurlijk de juiste antwoorden. Hij of zij zal de plattegrond en het energiecertificaat klaar hebben en zal de vloeroppervlakte van het huis kennen. Veel potentiële kopers zijn ook geïnteresseerd in informatie over bijkomende kosten en huisprijzen. Tijdens de bezichtiging moeten alle vragen naar tevredenheid worden beantwoord. De voordelen kunnen worden benadrukt. Omgekeerd mogen gebreken niet worden verhuld. De verkoper is aansprakelijk voor deze gebreken, zelfs na de ondertekening van het contract, althans indien hij van de gebreken in kwestie op de hoogte was en ze desgevraagd niet heeft genoemd. Een ervaren makelaar weet precies wat hij wel en wat hij niet moet vertellen.

In de regel is het raadzaam dat de verkoper niet aanwezig is bij de bezichtigingsafspraak. Laat deze taak in plaats daarvan volledig over aan de makelaar. Dit heeft vele voordelen. Potentiële kopers zijn bijvoorbeeld minder geremd om vragen te stellen. Bovendien loopt u als verkoper niet het risico een opmerking te maken die de potentiële koper kan afschrikken. Bovendien blijft de makelaar tijdens het gesprek altijd professioneel en niet-emotioneel. Na de bezichtiging overhandigt hij de kandidaat-koper een voorbereid exposé met alle belangrijke kerngegevens van het pand.

Onderhandelen: voorbereiding, deskundigheid en ervaring

Onderhandelen over de verkoop van een huis vereist niet alleen deskundigheid en ervaring, maar ook fijngevoeligheid. Eigenaars die hun flat of huis verkopen, zijn meestal emotioneel gehecht aan het eigendom en schatten de waarde vaak hoger in dan deze is. Dit is niet alleen nadelig bij de waardebepaling van het onroerend goed, maar ook tijdens de onderhandelingen. Een makelaar daarentegen, blijft altijd objectief. Hij laat zich niet leiden door emoties en kan daarom meestal een beter onderhandelingsresultaat bieden.

Als u hulp wilt bij de verkoop van een huis en bij de onderhandelingen, kunt u het beste contact opnemen met Lukinski. Wij verkopen onroerend goed en onderscheiden ons door onze deskundigheid en jarenlange ervaring. In de onderhandelingsgesprekken gebruiken wij onze knowhow en tact, zodat u de beste aankoopprijs kunt bereiken. Vertrouw op ons verkooptalent en profiteer van onze routine.

Wat telt bij de onderhandeling

Een goede voorbereiding is het allerbelangrijkste voor een succesvolle prijsonderhandeling. De makelaar van Lukinski weet dat de koper zich ook op de onderhandeling zal voorbereiden en elk gebrek aan het huis tegen hem zal weten te gebruiken. Daarom is het des te belangrijker om de voordelen van de woning te kennen. Deze omvatten bijvoorbeeld een rustige locatie op het platteland of een centrale locatie in de stad. Goede vervoersverbindingen en winkelvoorzieningen verhogen ook de waarde van een woning. Andere voordelen kunnen zijn een pas geïnstalleerd verwarmingssysteem, pas geschilderde muren of een recente renovatie. De nabijheid van een universiteit of een belangrijke werkgever spreekt ook in het voordeel van het pand.

Aangezien over de verkoop van een huis altijd wordt onderhandeld, is het te verwachten dat de startprijs niet kan worden gehaald. Daarom moet het hoger worden ingesteld, maar ook weer niet te hoog. Als de makelaar en de verkoper een gematigde startprijs overeenkomen, heeft de koper het gevoel dat hij eerlijk wordt behandeld en niet het gevoel dat hij tegenover een profiteur zit. Een opgeblazen koopprijs leidt tot langere en moeizamere onderhandelingen, waarbij de prijs nog meer moet worden verlaagd. Als het huis op een gewilde locatie staat en snel verkocht moet worden, is het ook mogelijk een lage prijs vast te stellen, waardoor meerdere gegadigden tegen elkaar opbieden en u als verkoper aan de gewenste prijs komt. Welke strategie voor uw woning geschikt is, hangt af van vele individuele factoren.

Voorkom fouten: Particulier verkopen of via een makelaar?

Het kan niet zo moeilijk zijn om je eigen huis of flat te verkopen. Maar als u met deze zekerheid uw huis gaat verkopen, zijn kostbare fouten al voorgeprogrammeerd. Voordat we dieper ingaan op de fouten en u laten zien waarom u de verkoop van uw woning aan een ervaren makelaar als Lukinski moet toevertrouwen, willen we u wijzen op een fundamenteel probleem.

Als u de verkoop van het huis alleen regelt, bent u praktisch dag en nacht aan het werk en moet u al uw tijd investeren in de presentatie van de woning, het beantwoorden van vragen van kopers en het plannen van bezichtigingen. Zelfs de noodzakelijke verkrijging van alle documenten vooraf is een hordenloop die niet elke eigenaar die wil verkopen zonder een “blauw oog” kan overwinnen. U kunt onroerend goed serieus en professioneel verkopen door de complexe taak uit te besteden en u te concentreren op professionele uitvoering door makelaars zoals Lukinski. Als online makelaar werken wij snel en betrouwbaar, zodat u zonder stress kunt verkopen aan een solvabele koper tegen de beste prijs.

De meest gemaakte fouten bij de verkoop

De eerste fout doet zich voor lang voordat u zich zelfs maar bezighoudt met het exposé en de voorbereiding ervan. U stelt de vraagprijs voor uw eigendom te hoog vast en hebt de neiging het te overwaarderen, wat heel menselijk is in verband met uw emotionele band met het eigendom. Een astronomisch hoge prijs die totaal niet marktconform is, zal er uiteindelijk toe leiden dat de verkoop onnodig lang duurt en dat uw eigendom geen echte interesse wekt bij de kopers. Het tegenovergestelde, een te lage aanbiedingsprijs brengt ook nadelen voor u mee. Als u uw eigendom aanbiedt voor minder dan het waard is, zullen zich onmiddellijk talrijke kopers melden, maar u zult zeker verliezen wanneer het contract wordt ondertekend. Ontbrekende documenten, nietszeggende of onderbelichte foto’s, foto’s van het onroerend goed die op een regenachtige dag zijn genomen, en foto’s waarop de straat en uw huisnummer te zien zijn, blijken altijd fouten te zijn bij de verkoop van onroerend goed. Als u niet uit huis wilt worden gestuurd zonder een afgesproken afspraak voor bezichtiging, moet u het moeilijk maken uw woning te lokaliseren en om die reden bewust afzien van het publiceren van informatie zoals een huisnummer of straatidentificatie in het exposé. Een particuliere verkoop trekt koopjesjagers aan, maar ook talrijke dubieuze doorverkopers. U zult nauwelijks vragen kunnen vermijden, maar u zult nauwelijks de gewenste prijs en een bevredigende verkooptransactie kunnen bereiken. Ten laatste tijdens een bezichtiging kan de aanwezigheid van de eigenaar een nadelig effect hebben op de verkoop.

Koopcontract: procedure, notaris, voorcontract en hoofdcontract

Het verkoopcontract bevat alle voorschriften en informatie die nodig zijn voor de verkoop van uw huis. Daarom moet het met grote zorgvuldigheid worden opgesteld. Om onduidelijkheden en onaangename verrassingen te voorkomen, is het raadzaam het koopcontract en de gehele verkoop van het huis in handen te leggen van een ervaren makelaar.

Een notariële voorlopige overeenkomst is bijna altijd bindend

Bij de verkoop van een huis of een flatgebouw worden zogenaamde voorlopige contracten gesloten. Deze worden pas juridisch bindend wanneer zij notarieel zijn verleden. Pas met de handtekening van de notaris wordt het huis echt als verkocht beschouwd. In het voorlopige contract worden alle belangrijke kernpunten voor de verkoop van het huis vastgelegd. Indien beide partijen akkoord gaan en het voorcontract is gesloten, volgt het hoofdcontract. Indien het voorlopig contract niet notarieel is verleden, heeft het geen betekenis. In dit geval kunnen zowel de koper als de verkoper zich zonder opgave van redenen uit de overeenkomst terugtrekken. Zodra de voorlopige overeenkomst notarieel is verleden, is zij echter bindend, zodat zij beide partijen zekerheid geeft. Slechts in zeldzame gevallen is het mogelijk om onder de voorlopige overeenkomst uit te komen. Daartoe behoren bijvoorbeeld natuurrampen. Indien er geen ernstige redenen zijn en een van de partijen zich uit de voorlopige overeenkomst terugtrekt, kan de andere partij schadevergoeding eisen.

De volgende punten moeten in de voorlopige overeenkomst worden opgenomen:

  • Naam en adres van koper en verkoper
  • Details van het object van aankoop, inclusief meubilair
  • de koopprijs en de betalingsvoorwaarden
  • Vaste datum voor de sluiting van het hoofdcontract
  • Vrijwaringsclausule

Zodra er duidelijkheid is over de financiering, kan de voorlopige overeenkomst worden ondertekend en notarieel worden verleden. De notaris controleert het kadaster en bespreekt nadere bijzonderheden met beide contracterende partijen. De notaris stelt vervolgens het hoofdcontract op. Hierin staan de gegevens uit het voorlopig contract, alsmede alle voorwaarden die tijdens de notarisvergadering zijn besproken. Dit omvat bijvoorbeeld de overdracht van het huis, de regeling van de koopprijsbetalingen en de vervaldatum, kadastrale verklaringen en, indien van toepassing, een financieringsvolmacht. Dit is nodig als de koper een lening nodig heeft om het onroerend goed te financieren.

Beide partijen hebben tijd om het hoofdcontract door te nemen. Indien er geen bezwaren zijn, kan de hoofdovereenkomst worden ondertekend en notarieel worden verleden. Dit maakt de verkoop van het huis juridisch bindend. Na de betalingsdatum kunnen het huis en de sleutels worden overhandigd volgens de afspraken in het contract.

Check koper: Kredietcontrole

Kredietwaardigheids- en solvabiliteitscontrole – De kredietwaardigheidscontrole geeft informatie over verschillende factoren. Enerzijds getuigt het van het vermogen om een aankoop van onroerend goed te financieren en anderzijds van de bereidheid om te betalen en de betrouwbaarheid. Deze gegevens kunnen worden verkregen aan de hand van leningen en afbetalingen uit het verleden. Met een eigen verklaring van Schufa kunnen verkopers realistisch inschatten of de koper in staat is de koopprijs en andere kosten, zoals voor de notaris of voor de overdrachtsbelasting, te betalen en of hij daartoe bereid is. De verkoper kan de informatie bij Schufa zelf aanvragen of een eigen verklaring van de koper verlangen. Laatstgenoemde methode wordt in de praktijk vaker gebruikt, omdat zij minder kosten met zich meebrengt. Bovendien bevat de eigen verklaring alle relevante gegevens, zoals de algemene beoordeling van het betalingsrisico en alle informatie over betalingservaringen in het verleden. De zelf-openbaarmaking is kosteloos voor de koper.

Bevestiging van financiering, notariële geblokkeerde rekening en kredietwaardigheid

Bovendien kan bij de bank een bevestiging van de financiering worden opgevraagd. Dit is echter alleen zinvol indien de lening uitdrukkelijk bestemd is voor de financiering van een aankoop van onroerend goed. Voorts mag de uitbetaling van de lening niet afhankelijk zijn van andere voorwaarden.

Om meer zekerheid te bieden, kan ook een geblokkeerde rekening voor de notaris worden geopend. Dit wordt gecontroleerd door de notaris en is bedoeld om de verkoper te beschermen. Pas wanneer het geld is ontvangen, gaat het eigendom over in het bezit van de koper.

De kredietbeoordeling dient zo vroeg mogelijk plaats te vinden. Dit voorkomt lange onderhandelingen die uiteindelijk overbodig blijken te zijn. Bovendien hebt u misschien al andere belangstellenden afgewezen die intussen een andere woning hebben gekocht. Een goede makelaar zal de koperscontrole op tijd uitvoeren. Bovendien zal hij of zij de koper er ook op wijzen dat hij of zij zo vroeg mogelijk financieringsgesprekken met zijn of haar bank moet voeren. Het kan namelijk tot 14 dagen duren voordat een financieringsbevestiging wordt afgegeven. Bovendien moet de koper documenten klaar hebben voor de goedkeuring van een lening, die misschien eerst moet worden verkregen.

Overdracht: protocol, overdracht van sleutels en documenten

Zodra het koopcontract is ondertekend en de notarisafspraak is afgehandeld, volgt de laatste stap van de woningverkoop: de overdracht. Dit is het moment waarop u uw eigendom in handen geeft van de nieuwe eigenaar. Om ervoor te zorgen dat er niets misgaat en er geen onaangename verrassingen zijn na de ondertekening van het koopcontract, zijn er een paar punten waarmee rekening moet worden gehouden. Schadevergoedingen of een latere verlaging van de koopprijs doen de haren van vele kopers recht overeind staan.

Zodra het koopcontract is ondertekend en de notarisafspraak is afgehandeld, volgt de laatste stap van de woningverkoop: de overdracht. Dit is het moment waarop u uw eigendom in handen geeft van de nieuwe eigenaar. Om ervoor te zorgen dat er niets misgaat en er geen onaangename verrassingen zijn na de ondertekening van het koopcontract, zijn er een paar punten waarmee rekening moet worden gehouden. Schadevergoedingen of een latere verlaging van de aankoopprijs doen bij veel kopers de haren recht overeind staan. Maar dit hoeft niet het geval te zijn.

De overdracht is de laatste horde die u moet nemen bij de verkoop van een huis. Als makelaars nemen wij natuurlijk ook deze taak voor u op ons. Een overdrachtsprotocol schept duidelijkheid en voorkomt geschillen. In het koopcontract alleen worden niet alle belangrijke punten vastgelegd. Defecten, meterstanden en bestaande inventaris kunnen opnieuw of veel gedetailleerder in een protocol worden vastgelegd. Dit wordt door de verkoper ondertekend, zodat hij later niet kan beweren dat hij het huis niet heeft gevonden zoals contractueel was overeengekomen.

Het overdrachtsprotocol voor de verkoop van een woning verschilt niet veel van het protocol voor de overdracht van een huurwoning. Er moeten echter nog andere belangrijke punten worden genoteerd. Het gaat bijvoorbeeld om gebreken die nog door de verkoper moeten worden verholpen. Ook moet hiervoor een datum worden vastgesteld. Voorts moet in het overdrachtsprotocol worden geregistreerd welke inventaris nog moet worden verwijderd. Bovendien moeten alle meterstanden worden opgeschreven. Ook de procedure voor de overhandiging van de sleutels moet in het protocol worden vermeld. Als er nog sleutels ontbreken, wordt genoteerd hoeveel en wanneer ze zullen worden overhandigd. Overigens worden de sleutels meestal pas overhandigd nadat de koopprijs volledig is betaald.

Bij de overhandiging van het huis worden niet alleen de sleutels overhandigd, maar ook vele andere belangrijke documenten. Bouwplannen, plattegronden, de berekening van de woonoppervlakte, bouwcontracten, adviezen van deskundigen, onderhoudscontracten, verzekeringspolissen en nog veel meer worden op deze dag aan de nieuwe eigenaar overhandigd. Als u een huurpand verkoopt, moeten ook de huurovereenkomsten en de documenten over de verschillende huurders worden overhandigd. Tijdens de overdracht legt de verkoper gewoonlijk ook de werking van het verwarmingssysteem en andere belangrijke apparaten in het huis uit aan de koper.

Checklist voor overdrachtsdocumenten:

  • Bouwplannen
  • Plattegronden
  • Berekening van de leefruimte
  • Bouwcontracten
  • Advies van deskundigen
  • Onderhoudscontracten
  • Verzekeringspolissen

Notarisatie: Notariële akte door een notaris

Om een koopcontract voor een onroerend goed op te stellen, moet het notarieel worden verleden. Het doel van notariële akten is koper en verkoper te beschermen tegen overhaaste beslissingen en ervoor te zorgen dat de belangen van beide partijen naar behoren worden vastgelegd. De vastlegging van de belangen wordt verricht door een notaris die niet de belangen van een partij vertegenwoordigt, maar onpartijdig optreedt.

Taxatie onroerend goed: bepalen marktwaarde

Voor welke prijs kan ik mijn huis verkopen? Deze vraag wordt gesteld door elke eigenaar die een huis verkoopt en wil weten welke prijs realistisch is in het bod. Hoewel de taxatie van het onroerend goed een schatting is, is zij gebaseerd op een objectieve en dus aannemelijke beoordeling. De praktijk wijst uit dat de waarde van taxateur tot taxateur verschilt en dat ondanks de taxatie van onroerend goed verschillende prijsaanbevelingen kunnen voorkomen. Niettemin moet u niet vertrouwen op uw buikgevoel of uw eigen emotioneel gemaakte schatting als het gaat om de verkoopprijs van uw huis. Om de waarde van een onroerend goed te bepalen, moeten verschillende factoren in aanmerking worden genomen. Hoe vollediger en professioneler de taxatie is, des te kostenzekerder kunt u het huis verkopen en des te kleiner is het risico dat u een bod doet dat onder of boven de werkelijke marktwaarde ligt.

Geen taxatie van onroerend goed? Geen realistische prijzen mogelijk!

Zonder taxatie de prijs van uw huis in de eerste plaats laten afhangen van een gevoel en de kosten die u in het huis steekt. Eigendommen die zonder taxatie worden verkocht, zijn meestal te hoog geprijsd en dus praktisch onverkoopbaar, of te goedkoop en maken bij verkoop dus verlies. Als eigenaar hoeft u de factoren die van invloed zijn op de vraagprijs niet te kennen als u kiest voor een taxatie door een expert. Voordat je een prijs noemt en je vastlegt op een verkoopbedrag, moet je zeker uitzoeken wat de marktwaarde van je huis is. Als u verkoopt zonder een taxatie van het onroerend goed, maakt u een van de grootste fouten in de vastgoedsector en zult u zelden een bod kunnen doen dat authentiek is in de context van het aangeboden onroerend goed en dus interessant voor de koper en goed voor uw eigen financiën.

Reële waarde en marktwaarde – de verschillen

Bij de verkoop van een huis zijn er uiteindelijk twee waarden, waarvan de marktwaarde of de reële marktwaarde relevant is voor het bepalen van de prijs. De werkelijke materiële waarde vertelt u wat de waarde van een huis is op basis van het bouwjaar, de uitrusting en de inhoud, alsmede de grootte van het perceel. Als u de materiële waarde kent, weet u welke objectieve waarde aan uw huis is verbonden. De koopprijs heeft echter geen betrekking op de zuiver materiële waarde, maar op de marktwaarde of de waarde in het economisch verkeer. Deze taxatie van het onroerend goed houdt rekening met factoren die relevant zijn voor het milieu en de markt en vormt de basis voor de prijsstelling. Om de marktwaarde te bepalen zijn veel knowhow en marktkennis, analyses en vergelijkingen, alsmede ervaring met de taxatie van onroerend goed nodig. Door de grote vraag en de weinige aanbiedingen is de marktwaarde vandaag vaak hoger dan de zuivere vermogenswaarde en krijgt u de kans om het onroerend goed tegen de momenteel hoogst mogelijke prijs te verkopen. De markt speelt de belangrijkste rol bij het bepalen van de marktwaarde en is een doorslaggevende factor bij de beslissing of u uw huis voor een goede of een eerder lage prijs kunt verkopen. Om fouten te voorkomen, moet u een makelaar of taxateur opdracht geven de taxatie uit te voeren en hen de beste vraagprijs laten bepalen waarvoor uw eigendom zal worden geadverteerd en verkocht.

De hypotheekwaarde is gebaseerd op een gefundeerd deskundigenoordeel over een taxatie van het onroerend goed

De marktwaarde is een belangrijke parameter, niet alleen voor u als eigenaar, maar ook voor potentiële kopers. Om vastgoedfinanciering mogelijk te maken, heeft de bank die de lening verstrekt, de hypotheekwaarde van het onroerend goed nodig. Deze is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt 80 procent van het bedrag dat bij de taxatie van het onroerend goed als marktwaarde is bepaald. De hypotheekwaarde is expliciet een gefundeerde schatting van het bedrag waarvoor een onroerend goed op langere termijn kan worden verkocht. Voor een aspirant-koper is de taxatie van het onroerend goed om twee redenen belangrijk. De vraagprijs weerspiegelt de ernst en geeft aan dat deze met kennis van zaken is vastgesteld en niet met emotionele invloeden is geschat. Op de tweede plaats komt de hypotheekwaarde, die belangrijk is in het kader van de financiering en doorslaggevend is voor de vraag of een kandidaat-koper het onroerend goed voor de specifieke vraagprijs kan financieren en van de bank een bevestiging kan krijgen.

Belangrijke feiten in het taxatierapport

De taxatie van onroerend goed bestaat uit verschillende aspecten. Natuurlijk speelt het bouwweefsel, d.w.z. de eigenlijke materiële waarde van het huis, een belangrijke, om niet te zeggen de belangrijkste rol. Maar even belangrijk zijn de details van de locatie, die een doorslaggevend effect hebben op de verkoopprijs. In drukbezochte en populaire regio’s liggen de vastgoedprijzen ver boven de aanbiedingen in landelijke, infrastructureel zwakke en minder gewilde regio’s. Terwijl de vermogenswaarde van het onroerend goed variabel is, bijvoorbeeld door sloop en nieuwbouw, blijft de locatie statisch en onveranderlijk. Bij een taxatie van onroerend goed wordt rekening gehouden met de toekomstige ontwikkeling van de regio en met de huidige populariteit van de locatie waar u uw woning wilt verkopen. Hoe beter de infrastructurele ontwikkeling en de netwerken op de locatie van het onroerend goed, hoe hoger de vraagprijs kan zijn. Voor een taxatie van een onroerend goed wordt ook rekening gehouden met de vraag naar een woning op deze locatie en met het aanbod van woningen. Vergelijkende prijzen van soortgelijke eigendommen op dezelfde locatie worden ook in de taxatie opgenomen.

Bepaal de marktwaarde

De bepaling van de marktwaarde van een onroerend goed is wettelijk geregeld in de Waarderingsverordening Onroerende Zaken (ImmoWertV). Naast het soort gebruik, de grootte van het onroerend goed en de staat waarin het verkeert, is ook de energetische toestand een belangrijke factor bij het bepalen van de marktwaarde. Er wordt ook rekening gehouden met de waarde van de stedelijke ontwikkelingsomstandigheden (stedenbouwkundige maatregelen in stedelijke herontwikkelingsgebieden) en met de te verwachten toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt bepaald door een makelaar of taxateur. Alleen erkende taxateurs van onroerend goed kunnen echter een marktwaarde bepalen die door een rechtbank wordt erkend.

De marktwaarde is de prijs die kan worden verkregen in het gespecificeerde tijdsbestek in het kader van de normale bedrijfsuitoefening overeenkomstig de juridische omstandigheden en de feitelijke kenmerken, andere eigenschappen en de ligging van het onroerend goed of ander voorwerp van de taxatie. In 2004 werd de term “marktwaarde”, die in de hele EU wordt gebruikt, toegevoegd aan de definitie van marktwaarde § 194 Baugesetzbuch (BauGB). De marktwaarde is dus een schatting van de prijs die op de markt kan worden verkregen. Bij de aan- en verkoop van grond en gebouwen wordt gewoonlijk de marktwaarde gebruikt. De bepaling van de marktwaarde kan ook noodzakelijk zijn in geval van verplichte veilingen, belastingheffingen door de belastingdienst en in geval van echtscheidingen en erfenissen.

Bepaling van de marktwaarde: welke factoren zijn belangrijk?

Bij de taxatie van de marktwaarde wordt gekeken naar de macro-locatie (stad/regio) en de micro-locatie (onmiddellijke omgeving van het onroerend goed) van het onroerend goed, de sectie, de grootte en eventuele bestaande grondkostenposten die de waarde kunnen verminderen. Volgens de BauGB is de marktwaarde geen permanent vastgestelde waarde, maar verwijst zij naar de in het taxatierapport vermelde referentiedatum. Het is mogelijk dat de marktwaarde in de loop van een bepaalde periode ingrijpend verandert.

De marktwaarde kwantificeert de waarde op het ogenblik van de taxatie. Bij de taxatie van de marktwaarde wordt met de volgende punten rekening gehouden:

  • Materiële waarde van het onroerend goed, indien bebouwd
  • Aard en ligging van het onroerend goed (grootte, type ontwikkeling)
  • Juridische omstandigheden (bv. kadaster, monumentenzorg)
  • Andere objecten van de taxatie

In feite heeft de marktvraag echter een beslissende invloed op de waarde van uw onroerend goed. De vraag naar onroerend goed en de gezochte kenmerken verschillen sterk van regio tot regio.

Praktische procedure voor het bepalen van de marktwaarde

Bij de verkoop van onroerend goed is de gratis taxatie van onroerend goed een uitstekend uitgangspunt voor een snelle en goede verkoop. Als een taxateur echter de marktwaarde moet bepalen, wordt de precieze taak eerst met de klant besproken. In bijzondere gevallen (b.v. bij erfrechtelijke geschillen of bij echtscheiding) moet een taxateur worden aangewezen, wanneer b.v. een taxatie van de marktwaarde of een schriftelijke verklaring over de marktwaarde vereist is. De taxateur kan de staat en de waarde van het onroerend goed alleen vaststellen tijdens een afspraak ter plaatse, waarbij hij toegang heeft tot alle ruimten.

Documenten voor de bepaling van de marktwaarde

In het algemeen worden de volgende documenten geëvalueerd voor de taxatie van de verkoop van onroerend goed:

  • Uittreksel kadaster
  • Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
  • Beschrijving van het gebouw
  • Terreinplattegrond en kadastrale kaart
  • Berekening leefruimte
  • Energiecertificaat

In het geval van eigendom van een condominium is bovendien het volgende vereist:

  • Notulen van de laatste drie vergaderingen van eigenaars
  • Business plan
  • Verklaring van verdeling (kadaster)
  • Verklaring inzake huursubsidie

In het geval van inkomenseigendommen moet ook het volgende worden ingediend:

  • Exploitatiekosten
  • Verhuur lijsten
  • Huurovereenkomsten

In het geval van rechten en bezwaringen moet ook het volgende worden vermeld:

  • Notariële akten
  • Speciale registraties (rechten van doorgang, woonrechten, enz.)

Weging van criteria in de marktwaarde

Er wordt een bijzonder gewicht toegekend aan de ligging en de verwachte toekomstige risico’s van het onroerend goed. De risico’s zijn vooral moderniseringsrisico’s, zoals de kosten die te verwachten zijn van een renovatieachterstand. Bovendien worden de duurste onderhoudsmaatregelen, die gewoonlijk het dak, de kelder, de ramen en de verwarming omvatten, geëvalueerd. Ook het type huis wordt beoordeeld. Als het vóór 1945 is gebouwd, is het een oud gebouw; na 1945 wordt het gebouw ingedeeld als een nieuw gebouw. Bovendien wordt rekening gehouden met de buiteninrichting, de plattegrond, de tuin, de gevel, de indeling van de kamers en de lichtomstandigheden.

Factoren als locatie, balkon en aantrekkelijkheid voor de doelgroep spelen een belangrijke rol bij de verhuurbaarheid van het onroerend goed. Andere factoren die bij de taxatie in aanmerking worden genomen, zijn bijvoorbeeld een lift en de inrichting van het pand:

  • Perceeloppervlakte (proportionele woonoppervlakte of totale oppervlakte)
  • Woonruimte volgens de Verordening Woonruimte (WoFIV)
  • Garage, ondergrondse parkeergarage, parkeerplaatsen (bestaande herontwikkelingsrisico’s)
  • Kelder kan bijkomend gebruikt worden of bv. renovatie achterstand in de kelder
  • Demografische gegevens voor de plaats van het onroerend goed
  • Type eigendom (commercieel, residentieel, zorg, monument, andere bijzondere vormen, gemengd eigendom)

Waardering: gekapitaliseerde winstwaardemethode & vermogenswaardemethode

Alle belangrijke informatie over taxatie voor de verkoop van onroerend goed en de andere taxatieprocedures duidelijk voor u samengevat:

De gekapitaliseerde winstwaardemethode – splitsing in marktwaarde & gebouwopbrengstwaarde

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw. Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

Ons team van investeerders bij Lukinski maakt graag rendementsberekeningen voor uw droompand. Potentiële kopers kunnen overtuigd worden van een goed rendement. Op verzoek zullen wij u meedelen welke gegevens nodig zijn voor de berekening. Zodra wij de documenten hebben ontvangen, zullen wij de gekapitaliseerde waarde bepalen en u een eerste raming van het rendement geven.

De vermogenswaardemethode – waarde voor de wederopbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald aan de hand van de standaardgrondwaarde, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd. De reële waarde van het gebouw is het resultaat van de productiekosten van het gebouw minus eventuele verminderingen door ouderdom. De grondwaarde (marktwaarde van de grond) en de waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een vermogenswaardefactor. De berekening van de reële waarderingsfactor is afhankelijk van het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale reële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed opnieuw op te bouwen.

De methode van de vergelijkende waarde – vergelijking met soortgelijke eigendommen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond. Bij de vergelijking wordt alleen rekening gehouden met eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling. De eigendommen die in de taxatie worden opgenomen, moeten uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis komen. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

Het energiecertificaat – verplicht bij de verkoop van onroerend goed

De energiestatus van een woning is een van de belangrijkste beslissingscriteria voor potentiële kopers. Dit is waar het energiepaspoort aan de orde komt, aangezien het informatie geeft over de energie-efficiëntie van het huis en dus over het toekomstige verbruik. De energie-efficiëntie wordt ingedeeld op een schaal van A+ tot H, waarbij de letter H staat voor dringende maatregelen op het gebied van energierenovatie en aangeeft dat het pand niet meer up-to-date is wat energieverbruik betreft.

Geen verkoop van onroerend goed zonder energiecertificaat

Alleen erkende deskundigen mogen een energiecertificaat opstellen (overeenkomstig §16 van de EnEV). Dit betekent dat u op zoek moet gaan naar een deskundige met de juiste vergunning. In artikel 16 van de EnEV is bepaald dat elke koper van onroerend goed een energiecertificaat moet verkrijgen. Voor u als eigenaar en verkoper betekent dit dat u het pasje moet laten maken en het in de verkoopdocumenten moet opnemen. Weigert u dit over te leggen, dan begaat u een administratieve overtreding en kunt u een boete krijgen die kan oplopen tot 15.000 euro.

Waarom is het energiecertificaat zo belangrijk? Het bevat alle voor de koper relevante informatie over de energietoestand van het onroerend goed. Het geeft ook informatie over hoeveel energie werd verbruikt en welke leveringskosten de toekomstige eigenaar kan verwachten. Als de energiebalans negatief is, wijst dit voor een toekomstige koper op de noodzaak van een passende renovatie en dus op de hoge kosten die zullen ontstaan, bijvoorbeeld door het vernieuwen van verouderde elektra en een verwarmingssysteem. Het energiecertificaat maakt integraal deel uit van het exposé bij de verkoop van een huis door onze makelaars en wordt rechtstreeks online gepubliceerd. Tijdens een bezichtiging krijgen belangstellenden een direct zicht op het origineel en uitleg van ons over hoe het energiecertificaat moet worden gelezen en beoordeeld.

Vraagcertificaat of verbruikscertificaat?

Een verbruikscertificaat kost 100 euro, terwijl een vraagcertificaat tussen 300 en 500 euro kost. De kosten voor de afgifte van het energiecertificaat worden gedragen door de eigenaar, die verplicht is deze gegevens te verstrekken bij de verkoop van het huis. Wij raden u aan het informatieve vraagcertificaat te laten afgeven en niet aan het verkeerde eind te sparen door alleen een verbruikscertificaat af te geven met veel minder nuttige gegevens voor de koper.

Het verbruikscertificaat is gebaseerd op de laatste 3 jaarrekeningen van de energieleverancier. Het vraagcertificaat daarentegen bevat concreet vastgestelde feiten die door een energie-adviseur ter plaatse worden gecontroleerd. Het belangrijkste verschil tussen een verbruikscertificaat en een vraagcertificaat is dat het eerste informatie geeft over het verleden, terwijl het vraagcertificaat het energieverbruik in perspectief bekijkt. Hiervoor is een specialist ter plaatse nodig die de staat van het gebouw, de isolatie en het verwarmingssysteem controleert, en op basis van deze individuele gegevens een prognose maakt voor de energiebalans van het gebouw.

Onroerend goed makelaar: Voordelen

De grootste uitdaging bij de verkoop van huizen of flats is het bepalen van een juiste vraagprijs. In dit verband bevelen wij een taxatie van de marktwaarde aan die alle factoren omvat die ver verwijderd zijn van de zuivere prijs van het onroerend goed.

De inrichting en het bouwmateriaal van een huis zijn even belangrijk voor het bepalen van de marktwaarde als de locatie, marktspecifieke factoren en infrastructuur, en het verschil tussen vraag en aanbod. Als u de taxatie als particuliere cliënt laat uitvoeren, moet u rekenen op kosten van ongeveer 1.000 euro en meer.

Bepaling van de marktwaarde en bijkomende aankoopkosten

Indien u daarentegen een beroep doet op een vastgoedmakelaar, maakt de taxatie van de marktwaarde deel uit van de dienstverlening en wordt deze door de koper gefinancierd via de bijkomende aankoopkosten. U kunt uw eigendom professioneel laten verkopen zonder kosten te maken bij de verkoop van het huis of appartement. Wie afziet van een taxatie van de marktwaarde, schat meestal een onwaarschijnlijke prijs en biedt het huis boven of onder de werkelijke waarde aan. In beide gevallen maakt u een grote fout die het verkoopproces kan rekken of tot vermijdbare verliezen kan leiden.

Met een ervaren makelaar beschermt u zichzelf tegen fouten bij de verkoop van onroerend goed en heeft u de zekerheid dat u een verkoopaanbod ontvangt dat de huidige waarde van uw huis, grond of appartement bevat, gebaseerd op alle feiten. U hoeft zich ook geen zorgen te maken over de organisatie van documenten, de voorbereiding van het exposé of de publicatie van uw aanbod. Alle bij de verkoop relevante processen worden vanuit één bron en op professionele wijze uitgevoerd.