Bepaal de aanbiedingsprijs: Waardebepaling van een huis en appartement – tips
Bepaal aanbiedingsprijs – Zoals eerder geleerd: een aanbiedingsprijs is geen verkoopprijs! Daarom is het belangrijk om een goede vraagprijs te bepalen. Maar hoe bereken je de vraagprijs van een woning? Hoe wordt een onroerend goed getaxeerd en welke factoren zijn bepalend voor de vaststelling van de waarde? Dat kunt u hier zien. Ook: De verschillende methoden van taxatie van onroerend goed uitgelegd! Terug naar: Een woning verkopen.
Koperskant: hoe kopers een woning waarderen
Laten we eerst een persoonlijke evaluatie maken van hoe eigendommen worden getaxeerd, vanuit mijn ervaring, door kopers – laten we dus eerst naar de koperskant kijken.
Factoren: Bouwstoffen, meubilair & co.
95% tot 98% van de verkoopprijs die kopers bereid zijn te betalen voor een eigendom hangt af van de harde feiten: Bouwstof, inrichting, perceeloppervlakte, woonruimte, aantal kamers / indeling, enzovoort.
95% tot 98% = Harde feiten
Deze criteria zijn belangrijk voor de koper:
- Gebouw
- Uitrusting
- Landoppervlak
- Leefruimte
- Aantal kamers
- Kamerindeling
- …
Persoonlijk belang: Verblijf & Omgeving
Een kleiner deel van de persoonlijk gerechtvaardigde aankoopprijs, van maximaal 2% tot 5%, is dan het persoonlijk belang in een onroerend goed. Een eenvoudig voorbeeld? Sommige mensen houden van de natuur, maar zitten vanwege hun baan vast in het centrum van de stad. Zij zijn dan ook bereid veel meer te betalen voor woningen met groen, bv. dakterrassen. Hoewel ze in landen als Duitsland de ruimte maar een paar maanden per jaar effectief kunnen gebruiken.
2% tot 5% = persoonlijke rente
Conclusie: Locatie is ook bepalend!
Minder dan <0,1% heeft een zeer persoonlijk belang in een onroerend goed. Denk aan een flatgebouw op een toplocatie, in het midden van München of Berlijn. Hier bieden kopers soms zelf op. Maar dat is de uitzondering.
Daarom moet u een solide, berekende vraagprijs voor uw woning hebben.
Verkoperskant: Hoe uw eigendom te taxeren
U hebt geleerd dat u voor de taxatie van een onroerend goed vooral ook de harde feiten moet vaststellen.
Factoren: Locatie, Eigendom & Extra’s
Het gaat om de locatie, welke infrastructuur is er in de buurt? De volgende stap gaat over de woning zelf, welke oppervlakte (perceel, woonruimte) is beschikbaar, wat is de kamerindeling? Dan komen de extra’s en de uitrusting, van carports tot balkons, serres, terrassen en zwembaden.
3 factoren: Taxatie van onroerend goed
- Locatie – infrastructuur in de buurt
- Onroerend goed – oppervlakte en inhoud
- Extra’s – Uitrusting
Natuurlijk zijn daar methoden en procedures voor. Ik heb deze hier voor u samengevat in een eerste beknopt overzicht.
Taxatie onroerend goed: bepalen marktwaarde
Nu weten we welke factoren de waarde van het onroerend goed beïnvloeden, maar om de exacte vraagprijs te bepalen, hebben we een taxatie van het onroerend goed nodig. Dit is waar de marktwaarde wordt berekend – ook wel genoemd: De marktwaarde. U kunt kiezen uit drie procedures.
- Methode van de gekapitaliseerde winsten
- Reële waarde methode
- Methode van de vergelijkende waarde
Hier is een korte uitleg:
Inkomsten kapitalisatie methode: Inkomenswaarde gebouw en marktwaarde
De methode van de gekapitaliseerde winstwaarde is bijzonder geschikt voor eigendommen die reeds verhuurd zijn. Hier worden de grondwaarde-rentevoet en de waarde van het inkomen uit het gebouw bij elkaar opgeteld. De huurinkomsten, de kosten voor het beheer van het onroerend goed en de onderhoudskosten zijn eveneens inbegrepen.
Materiële waarde methode: Standaard grondwaarde en reële waarde
Als u besluit de vermogenswaardemethode te gebruiken, telt u in plaats daarvan de grondwaarde en de waarde van het gebouw bij elkaar op. Potentieel gemaakte kosten in het geval van een nieuw gebouw en kosten voor moderniseringsmaatregelen zijn hierin opgenomen.
Vergelijkende waarde methode: Vergelijking met soortgelijke eigendommen
Meestal zijn er al vergelijkbare woningen op de markt die u in prijs kunt vergelijken met uw woning. Als u een condominium of een huis verkoopt, raden wij vaak deze procedure aan. Bij de methode van de vergelijkende waarde zijn het bouwjaar, de grootte van het onroerend goed en de ligging doorslaggevende factoren.
Verdere criteria voor evaluatie: locatie, grootte & Co.
Naast de locatie, het type woning en de inrichting zijn er nog andere factoren die de waarde van uw woning beïnvloeden. Gebreken, vergelijkbare eigendommen op de markt en hun aankoopprijzen, alsmede de financiële situatie van de doelgroep zijn eveneens van invloed op de waarde van uw onroerend goed.
Lees meer hier: Taxatie van een woning
Criteria voor de taxatie van onroerend goed:
- Waardering door berekening van de reële waarde, de gekapitaliseerde winstwaarde en de vergelijkende waarde
- Maak een lijst van defecten van het object
- In aanmerking nemen van bestaande financiering
- Financiële situatie van de doelgroep
- Bepaal ruimte voor onderhandeling
Er is een makelaar gevonden, het huis is klaar en de prijs is vastgesteld? Dan is het enige wat nu nog ontbreekt, de voorbereiding van het exposé.
Ga verder met stap 6: Maak exposé
Het onroerend goed exposé is een van de belangrijkste stappen. U kunt hier vinden welke documenten u nodig hebt en hoe u professionele foto’s maakt.
Terug naar Stap 4: Verhoog de vastgoedwaarde
Voordat u uw eigendom adverteert, raden wij u altijd aan na te denken over de waardevermeerdering ervan. Opknappen, renoveren & co. zijn immers efficiënte manieren om de aankoopprijs te verhogen.
