Share deal in onroerend goed: verkoop bedrijf "in plaats" van onroerend goed - bespaar belastingen

Share deals – belasting besparen, maar op de juiste manier? In mijn gids voor de fiscale verkoop van een meergezinswoning heb ik zojuist een korte, eenvoudige uitleg gegeven over de share deal, met een rekenvoorbeeld. In plaats van 382.000 euro aan belastingen, slechts 1.540 euro! Hoe werkt dat? Dit is een inzicht in asset deals en share deals. Je zult snel het voordeel herkennen en waarom professionele beleggers met holdingstructuren werken.

Key Facts -

Slechts 1,54% belasting op verkoop van onroerend goed

Verkoop van onroerend goed als bedrijf 🡆 Activaovereenkomst

Verkoop van een onroerend goed GmbH als vennootschap 🡆 Aandelenhandel

Bonus! Geen overdrachtsbelasting bij aankoop

Vastgoed & Belastingcoaching

Slechts 1,54% belasting op verkoop van onroerend goed

Een optie voor een fiscaal geoptimaliseerde verkoop is de share deal. In dit geval moet het onroerend goed echter al gekocht zijn door een bedrijf (zoals Immobilien GmbH) (niet als individu). Een share deal is mogelijk als je het bedrijf in een holdingstructuur hebt. Dit betekent dat je slechts 1,54% belasting betaalt vanwege het intercompany privilege (§ 8b KStG).

Activatransactie = eigendom wordt verkocht
Share deal = bedrijf wordt verkocht (met eigendom)

Hier is de constructie voor een aandelentransactie in een holding:

Laten we nu ons voorbeeld opnieuw berekenen, te beginnen met de directe verkoop van een woning!

Verkoop van onroerend goed als bedrijf 🡆 Activaovereenkomst

Laten we de voorbeeldbelasting in Berlijn berekenen voor de verkoop van een onroerend goed als bedrijf (asset deal).

Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
Verkoop in 2028 = 4.100.000 euro
Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
Tegen 19,1% = 382.000 euro

Verkoop van een onroerend goed GmbH als vennootschap 🡆 Aandelenhandel

Hier volgt een vergelijking van de belastingdruk bij de verkoop van een onroerend goed GmbH als bedrijf in Berlijn (aandelentransactie):

Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
Verkoop in 2028 = 3.100.000 euro
Belastbare winst = 1.000.000 euro
Voor GmbH 1,54 % = 1.540 euro

Je kunt zien hoe groot het verschil is.

Bonus! Geen overdrachtsbelasting bij aankoop

Laten we wat dieper ingaan op het onderwerp onroerend goed en belastingoptimalisatie!

Nogmaals, eenvoudig gezegd:

Verkoop van Immobilien GmbH onder 89% = geen overdrachtsbelasting

Waarom is dit het geval? In Duitsland is de verkoop van aandelen in een GmbH die onroerend goed bezit normaal gesproken niet onderworpen aan overdrachtsbelasting zolang de aandelen onder een bepaald percentage liggen(§ 5 GrEStG).

Wat zijn de voordelen? Vastgoed als investering moet winst opleveren, meestal berekend aan de hand van het huurrendement. De overdrachtsbelasting op onroerend goed verhoogt de aankoopprijs met maximaal 6,5%, afhankelijk van de deelstaat. Voor 1 miljoen euro zijn dit 65.000 euro kosten. Dit verhoogt het rendement direct met een paar procent.

Meer weten?