Waardering van onroerend goed: bepaling van marktwaarde, taxatie en aankoopprijs

Waardebepaling van een stuk grond – Stukken grond zijn over het algemeen iets bijzonders. Een doorsnee flatgebouw van rond de 80 m² verkoopt snel via een onroerend goed portal. Bouwgronden, landbouwgrond of zelfs bosgrond hebben echter de juiste kopers nodig. Speciale kopers, vooral op de uitmarkt, betalen goede aankoopprijzen voor alle soorten grond. Waarom? Ze beheren ze, ze ontwikkelen ze verder of ze gebruiken rendementseffecten.

Taxatie van alle soorten onroerend goed met methode

Wil je anoniem verkopen? Lees hier ons aankoopprofiel voor land. De particuliere verkoop van grond brengt vele gevaren en risico’s met zich mee, en zo ontstaan er fouten bij de verkoop van grond.

Meer informatie over het onderwerp taxatie van onroerend goed vindt u hier. Hoe waardeer je een eigendom? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde? Waardefactoren, locatie, voorzieningen, marktwaarde, realistische prijs: Zo kunt u uw eigendom waarderen.

Beoordeling: situatie, opties en ontwikkeling

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed, of grond taxatie. Welke prijs is passend en realistisch voor uw eigendom, met of zonder onroerend goed? Indien de aankoop nog niet zo lang geleden heeft plaatsgevonden, kan de toenmalige aankoopprijs een eerste aanknopingspunt zijn. Vergelijkbare percelen uit het online-aanbod van de regio’s kunnen ook een vage schatting opleveren.

Bij de verkoop van het onroerend goed is de “waargenomen waarde” geen optimale basis.

Als de waarde te hoog is, kan het eigendom “verbranden” omdat het te lang op de markt blijft en er iets mis lijkt te zijn met het eigendom.

Vaak wordt de prijs verlaagd, wat betekent dat het werkelijke opbrengstpotentieel van het onroerend goed verloren gaat – u loopt goed geld mis. Dit blijkt ook uit een onderzoek dat de spaarbanken in samenwerking met FlowFact AG en het IIB Dr. Hettenbach Instituut hebben uitgevoerd. Er werd een correlatie gevonden tussen de marketingtijd, de verkoopprijs en de marketingprijs. De studie bevestigde dat de opbrengst groter is en de verkoopperiode korter als men zich baseert op een realistische schatting bij de taxatie van het onroerend goed.

Een professionele taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed door deskundigen is dus sterk aan te bevelen voor een vlotte verkooptransactie.

• Taxatie door taxateur of deskundige (makelaar)
• Inkomstenverlies door prijsverlaging, indien de reclame te lang duurt

Marktwaarde, hypotheekwaarde en waarde van de activa

Een taxatie is gebaseerd op verschillende waarden van eigendommen. De belangrijkste zijn de marktwaarde, de hypothecaire leenwaarde en de vermogenswaarde. In principe wordt de waarde in het economisch verkeer, ook wel marktwaarde genoemd, bepaald bij een taxatie van onroerend goed of onroerendgoedtaxatie.

Rekening houden met algemeen gebruikte waarderingsmethoden:

• Reële waarde
• Waarde hypotheeklening
• Waarde per eenheid
• Standaard grondwaarde
• Waarde van het land

Welke waarderingsmethode voor mijn eigendom? Onroerend goed + onroerend goed

Drie gestandaardiseerde methoden zijn toegestaan voor de bepaling van de waarde van het onroerend goed door deskundigen en taxateurs: de methode van de vergelijkende waarde, de methode van de vermogenswaarde en de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde. Welke methode geschikt is en wanneer, hangt af van het eigendom. Als het om een stuk grond gaat, worden andere waarderingsmethoden gebruikt dan voor een gebouw. Er worden ook verschillende waarderingsmethoden gebruikt voor door de eigenaar bewoonde en verhuurde eigendommen. In het geval van onroerende goederen in gedwongen veiling kunnen de taxaties van de eigendommen worden ingezien bij de bevoegde districtsrechtbanken – vaak online. In dit geval is de toestemming van de eigenaar niet vereist en kan iedere belanghebbende kosteloos kennis nemen van een dergelijk deskundigenadvies.

Verordening inzake de waardebepaling van onroerende goederen (ImmoWertV)

Tot 1988 was de taxatie van onroerend goed gebaseerd op de Waarderingsverordening (WertV). In 2010 werd deze vervangen door de verordening inzake de waardering van onroerende goederen (ImmoWertV). De nieuwe wet is bedoeld om de taxatie verder te standaardiseren. Bij de vaststelling van de nieuwe verordening had de wetgever ook buitenlandse investeerders op het oog. De ImmoWertV regelt bindende voorwaarden en procedures voor particulier aangestelde en door de overheid aangestelde taxateurs. Het is ook bindend voor commissies van deskundigen voor de taxatie van onroerend goed.

De verordening inzake de waarde van onroerende goederen maakt onderscheid tussen:

• Waardering van onroerend goed en de
• Taxatie van gebouwen

Bebouwde en onbebouwde grond

Met de vergelijkende waarde van de IPV kan een biedprijs nauwkeuriger worden bepaald. In tegenstelling tot de vergelijkende waarde, die door de vastgoedmakelaar wordt opgesteld, is de marktwaarde de exacte prijs die een onroerend goed naar verwachting op een bepaalde datum zal opbrengen. Wat in de marktwaarde wordt meegerekend, is geregeld in het bouwbesluit (BauGB). Om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen, wordt rekening gehouden met de ligging, de staat, de uitrusting (in gebouwde staat), maar ook met de juridische omstandigheden. De term marktwaarde wordt als synoniem gebruikt.

De waarde van de grond wordt bepaald tijdens een taxatie. De bepaling van de grondwaarde is gebaseerd op de methode van de comparatieve waarde en het gebruik van geschikte standaardgrondwaarden. Volgens het BauGB (Baugesetzbuch) moeten voor de berekening van de grondwaarde commissies van deskundigen worden gevormd. Deze commissies van deskundigen zijn samengesteld uit onafhankelijke deskundigen en een medewerker van de belastingdienst.

De standaardwaarden geven aan hoeveel een vierkante meter grond gemiddeld kost op een bepaalde plaats. Concrete eigenschappen van de grond zijn echter niet in de standaard grondwaarden opgenomen. Aangezien voor de taxatie slechts een gemiddelde van de regionale ligging wordt gebruikt, kunnen de standaard grondwaarden sterk afwijken van de werkelijke waarde van de grond.

Uittreksel uit het kadaster en het kadaster

Om de waarde van de bouwgrond te bepalen, moet het uittreksel uit het kadaster worden ingezien. Dit uittreksel, dat kan worden verkregen bij het kadaster, bevat alle kadastrale inschrijvingen voor het perceel en komt overeen met een geschiedenis van het perceel.

Alleen de verkoper heeft echter het recht om het uittreksel uit het kadaster op te vragen.

Het uittreksel uit het kadaster garandeert dat de verkoper overeenkomstige rechten op het goed heeft en het daadwerkelijk kan verkopen. Indien meerdere begunstigden zijn ingeschreven, kunnen zij alleen hun respectieve aandelen verkopen.

Bestaande beperkingen op het gebruik van het onroerend goed worden ook in het kadastraal uittreksel opgenomen (het onroerend goed mag bijvoorbeeld alleen voor woondoeleinden worden bebouwd). Voor kopers en verkopers is het uittreksel uit het kadaster onontbeerlijk voor de taxatie, de verdeling of de verkoop van de grond of het goed.

Een ander belangrijk punt bij de taxatie is de ligging van de grond of het onroerend goed. Criteria voor de waardering zijn:

• De macrolocatie, d.w.z. de regio of wijk
• De microlocatie, de onmiddellijke omgeving van het eigendom

Zo worden bijvoorbeeld het sociale milieu van de wijk en de infrastructuur ervan in de waardering meegenomen. Zelfs als goede transportverbindingen met winkel-, school- en industriegebieden pas voor de toekomst gepland zijn, kan dit nu al een invloed hebben op de taxatie van het onroerend goed.

Waardering van vastgoed in het vizier van beleggers

Voor investeerders is, naast de standaard taxatie, de rentabiliteit van een perceel grond of onroerend goed van bijzonder belang.

De rentabiliteit van een onroerend goed heeft betrekking op de ontwikkeling ervan in de komende jaren. Aangezien de marginale parameters van een onroerend goed en de op een referentiedatum verrichte taxatie op korte termijn kunnen veranderen, is slechts een raming van de verwachte rentabiliteit mogelijk. Ook aan de factor “locatie” wordt in deze raming een bijzonder gewicht toegekend.

In een studie heeft Welt de ontwikkeling van de macrolocaties van alle Duitse districten tot 2030 bekeken. Een andere sleutelfactor voor de toekomstige waarde-ontwikkeling is de “renovatieachterstand”, in die zin dat bovengemiddelde onderhoudsmaatregelen te verwachten zijn. Indien de marketing van uw onroerend goed in het bijzonder op investeerders is gericht, zijn verdere criteria vereist om het investeringsaanbod te beoordelen.

Goede redenen voor deskundige evaluatie

Indien de waarde van het onroerend goed van belang is, moet de marktwaarde worden bepaald. Als het goed moet worden verkocht, als er een echtscheiding op handen is of als er erfeniskwesties spelen, wordt de marktwaarde van het goed als basis gebruikt. De marktwaarde is ook de basis voor de waarde waarover moet worden onderhandeld bij de toekenning van leningen en andere vormen van eigendomsverdeling. In geval van verdeling van onroerend goed (echtscheiding, gemeenschap van erfgenamen) is een prijsvork ongeschikt. Daarom moet in de taxatie van het onroerend goed een specifiek bedrag worden vermeld als onderdeel van de beoordeling van de reële marktwaarde. Deze marktwaarde heeft betrekking op het tijdstip dat bij de taxatie wordt vastgesteld.

Bij de verkoop van grond is de precieze waarde minder doorslaggevend en wordt de vastgestelde grondwaarde vaak gekwantificeerd met een prijsvork. Bij de verkoop van grond en gebouwen spelen de regionale markt en vraag en aanbod een belangrijke rol.

Afhankelijk van de verkoopstrategie worden verschillende procedures gevolgd met de vastgestelde vergelijkende of marktwaarde. Er wordt een fundamenteel onderscheid gemaakt tussen de verkoop tegen een vaste prijs en de verkoop van het goed via een biedprocedure. In geen geval mag de “waargenomen waarde” van het onroerend goed in de verkoopbasis worden opgenomen. Als de verkoopprijs hoger is dan de marktwaarde, moet de koper veel meer eigen vermogen inbrengen dan nodig is.

Lees hier eerder:

• Standaard grondwaarde
• Standaard grondwaarde kaart
• Marktwaarde

Verkopen van land: Checklist

Alles over het proces, bouwrecht, makelaar, notaris, kosten & belastingen:

• Land verkopen