Een appartementsgebouw kopen: Taxatie van eigendom, proces, kosten, belastingen & huurders

Een meergezinswoning kopen – uw idee heeft zich gemanifesteerd en uw droom van een huis wordt werkelijkheid. U hebt al verschillende eigendommen bekeken, prijzen vergeleken en uw budget voor het kopen van een huis vastgesteld. Voordat u nader in onderhandeling treedt met verkopers of een woning reserveert, moet u de financiering van de woning plannen en uw voorwaarden bepalen. Hoe professioneler u te werk gaat en hoe concreter u plant, hoe minder ingewikkeld de aankoop van een huis zal zijn, van het idee tot de financiering en van de notariële akte tot het sluiten van het contract. Dan is alles klaar voor u om uw appartementsgebouw te verhuren. Leer hier alles, van taxatie tot het verhuren van appartementsgebouwen.

Onroerend goed kopen in een appartementsgebouw: kapitaalinvestering & rendement

Van koopwoningen tot meergezinswoningen als kapitaalinvestering, wie overweegt een woning te kopen, wil voorzieningen treffen voor de oude dag. Geen enkele andere belegging heeft zo’n hoge mate van stabiliteit op lange termijn als onroerend goed. Of het nu 10 jaar in het verleden is, 100 jaar of 1000 jaar, er zullen altijd mensen blijven wonen!

Taxatie van het onroerend goed

Een taxatie van onroerend goed of grond is om verschillende redenen noodzakelijk.

In de meeste gevallen wordt een taxatie gevraagd wanneer het onroerend goed te koop staat. De noodzaak van een gedwongen verkoop of de vaststelling van de waarde van het onroerend goed na een echtscheiding komen ook vaak voor. Soms willen eigenaars gewoon weten hoeveel hun eigendom waard is, of wordt een taxatie uitgevoerd omdat het huis op last van de overheid moet worden afgebroken. Dit is het geval wanneer wegen moeten worden aangelegd of woonwijken moeten worden heringericht. In mijnbouwgebieden worden soms hele dorpen verplaatst. In dergelijke gevallen is een taxatie van het onroerend goed onontbeerlijk, aangezien de eigenaar recht heeft op een volledige vergoeding van de waarde van het goed.

De taxatie kan op verschillende manieren worden uitgevoerd. De meest doeltreffende manier is de waarde te laten bepalen door een deskundige die het onroerend goed ter plaatse bezoekt. Een andere mogelijkheid is het onroerend goed op internet te taxeren of een benaderende waarde te bepalen op basis van vergelijkbare eigendommen. Als u besluit de waarde van het onroerend goed door een deskundige te laten bepalen, kiest u voor de duurste optie. Tegelijkertijd krijgt u echter een zeer objectieve waardebepaling die in veel gevallen zeer dicht bij de werkelijke aankoopprijs ligt. Alle andere waarderingen zijn gebaseerd op schattingen.

Taxatiecriteria voor onroerend goed

Bij een realistische taxatie van onroerend goed spelen veel verschillende factoren een rol. Deze omvatten in hoofdzaak de inrichting en het bouwmateriaal van het huis en het appartement, maar ook de ligging, de grootte en de voorzieningen van het pand. Er zijn waardevermeerderende en waardeverminderende elementen. Aan het einde van de subjectieve waardebepaling is er een geldwaarde die de basis kan vormen voor de aankoopprijs.

Niet alleen de ligging en de uitrusting van het huis, maar ook de onroerendgoedmarkt is belangrijk voor de waarde van het huis. Een modern huis op het platteland of in een structureel zwakke regio met een energie-efficiënt verwarmingssysteem kan minder waard zijn dan een woning die gerenoveerd moet worden in Frankfurt am Main. Daarom wordt niet alleen de locatie, maar ook de regio waarin het huis is gelegen, in de taxaties opgenomen. De som van de afzonderlijke criteria resulteert in de waarde die u kunt verwachten bij de verkoop van uw huis. Dit is niet hetzelfde als de prijs die u werkelijk zult ontvangen. Als er op het ogenblik van de verkoop veel eigendommen van gelijke waarde worden aangeboden, kan de prijs die u ontvangt lager zijn. Soms komt het voor dat een cliënt een bepaald goed graag wil kopen en bereid is aanzienlijk meer te betalen dan het goed waard is. Dit geldt vooral als er veel belangstellenden voor het onroerend goed zijn. Dit zijn voorbeelden van het feit dat niet alleen de waarde, maar ook het aanbod en de vraag medebepalend zijn voor de koopprijs.

  • Taxatie van een onroerend goed

Taxatie van onroerend goed: sloop, nieuwbouw & Co.

De taxatie van een huis is complexer dan die van een appartement of een stuk grond. Het huis en de grond vormen een eenheid die samen wordt gewaardeerd. Huizen die als sloopwoningen worden verkocht, vormen een uitzondering. Aangezien de sloop een investering is die door de koper van het onroerend goed moet worden gedragen, wordt alleen de grond in de taxatie opgenomen. De waarde wordt echter niet verminderd met de kosten van het slopen van het huis. De koper moet deze kosten zelf in zijn berekening opnemen indien hij besluit een dergelijk onroerend goed te kopen.

Bij de inspectie van het huis wordt met alle kenmerken rekening gehouden. Daartoe behoren de ramen en deuren, de sanitaire objecten, de keuken en de vloeren. Een kelder en een verbouwde zolder verrijken een huis over het algemeen. Hetzelfde geldt voor de renovatiemaatregelen die in de laatste vijf tot tien jaar zijn uitgevoerd. De kwaliteit van het dakgebinte wordt in aanmerking genomen, evenals de isolatie van de buitenmuren en het verwarmingssysteem. Natuurlijk spelen ook de grootte van de woonruimte, de snede van het huis en het aantal bruikbare kamers een rol. Voor veel aspirant-kopers is het ook belangrijk te weten of de indeling van de kamers kan worden gewijzigd. Oudere huizen hebben vaak zeer kleine kamers. Als de kamers zonder veel moeite vergroot kunnen worden, is dat positief voor de waarde van het pand.

Tip voor toekomstige investeerders in onroerend goed!

Er zijn twee dingen die je constant nodig zult hebben en horen: Huurrendement, of beter gezegd bruto huurrendement, en de aankoopprijsfactor. Beide helpen om snel een bod op onroerend goed te evalueren. Leer hier meer over het verschil en maak kennis met mijn aanbeveling voor u, als beginner in onroerend goed:

  • Factor huurrendement versus aankoopprijs

Noodzaak tot renovatie en gepland gebruik

Als u een dergelijke investering wilt doen, zijn er veel vragen die u van tevoren moet beantwoorden. U moet weten hoe u het pand wilt gebruiken. Zoek uit of er behoefte is aan renovatie.

Neem contact op met de stad of gemeente voor specifieke eisen. Als u geïnteresseerd bent in woningen die reeds verhuurd zijn, kunt u informatie inwinnen over de huurders en de hoogte van de huur.

Dit zijn belangrijke criteria waarmee u zich goed kunt voorbereiden op de aankoop van een appartementsgebouw. Een sterke partner die u met raad en daad terzijde staat, is vooral nuttig als u tot dusver weinig ervaring hebt opgedaan. Lukinski is blij u te kunnen steunen. Wij bieden u een aantrekkelijk dienstenpakket dat uw succesvolle verkoop ondersteunt.

Appartementengebouw in het centrum (tot 4 miljoen euro):

Taxatie van het onroerend goed

In een tweede fase wordt het eigendom getaxeerd. De maat en de snede worden bepaald. Ook de buurt en de infrastructuur worden in de beoordeling meegenomen.

Als het pand wordt bebouwd met bijgebouwen, een carport of een garage, verhoogt dit de waarde evenzeer als mooie beplanting, een hoge haag of de aanleg van een terras en tuinpaden. Elk element waarin u hebt geïnvesteerd, wordt in aanmerking genomen bij de waardering.

De waarde van de grond wordt bepaald door de grootte en de ligging ervan. Ook de infrastructuur is een belangrijk aspect. Het is alleen mogelijk een huis op het land te bouwen als het door de stad of gemeente is aangewezen als bouwgrond. Er zijn ook percelen die als bouwgrond worden geadverteerd. Dit betekent dat u niet onmiddellijk op deze grond mag bouwen. De percelen zullen echter in de nabije toekomst als bouwgrond worden geadverteerd. Het perceel kan worden gekocht en de bouw van het huis gepland.
Tuinpercelen en landbouwgrond mogen niet worden bebouwd.

  • Beoordeel eigendom

De waarde van een stuk grond is het hoogst wanneer het bouwgrond is of bouwgrond in afwachting is. Tuinpercelen en landbouwgrond, maar ook bospercelen kunnen worden verkocht. De taxatie van deze percelen is gebaseerd op de grootte en de gebruiksmogelijkheden.
Bij bouwgronden blijken reeds aangelegde aansluitingen voor water, elektriciteit of aardgas waardeverhogend te werken.

Meer recent heeft de uitbreiding van mobiel internet en het DSL-netwerk ook een rol gespeeld bij de taxatie van huizen, flats en grond. Aangezien de netwerkuitbreiding in Duitsland nog niet is voltooid, zijn er nog veel regio’s waar geen snel internet is. Aangezien toegang tot het netwerk voor steeds meer gebieden van het privé- en beroepsleven van groot belang is, kan een huis dat in een draadloos gat ligt een lagere waarde hebben dan een huis of pand dat in een zeer goed bediend gebied ligt.

Beoordeling van de infrastructuur

Bij de beoordeling wordt ook rekening gehouden met de infrastructuur. Dit omvat winkelvoorzieningen, dokters, scholen en kleuterscholen die zich in de onmiddellijke omgeving bevinden. Maar ook snelwegen, een belangrijk spoorwegstation of een luchthaven kunnen de ligging van het huis verbeteren. Niettemin is het belangrijk dat het huis zelf in een rustige straat ligt. Een locatie direct naast de luchthaven of naast een snelweg heeft een waardeverlagend effect.

Bepaal de waarde van een flat

De taxatie van een flat is zeer vergelijkbaar met die van een huis. De nadruk ligt echter op het interieur. Bovendien zijn de kelderruimten en de toestand van het trappenhuis in de taxatie opgenomen. Ook de bouwstructuur van het huis is een belangrijk criterium. Dit omvat ook de ramen en de deuren, alsmede de ligging van het appartement ten opzichte van de infrastructuur.

De vloer speelt ook een rol bij de taxatie van flats. Als er een lift beschikbaar is, zijn appartementen op de bovenste verdiepingen meer gewild. Als er geen lift is, zijn flats op de middelste verdiepingen populairder. Gelijkvloerse appartementen hebben een iets lagere waarde. Lawaai van de straat wordt eerder opgemerkt, en het geluidsniveau van het trappenhuis is ook hoger. Een balkon, terras of tuinperceel zijn ook erg populair voor flats voor alleengebruik.

Alternatieve waarderingsmogelijkheden voor onroerend goed

Naast de taxatie van onroerend goed door deskundigen ter plaatse, zijn er andere opties die goedkoper zijn, maar niet zo’n gedifferentieerd taxatiebeeld opleveren. U kunt een taxatie van onroerend goed op het internet uitvoeren. Bij deze methode verstrekt u zelf informatie over de afzonderlijke waarderingscriteria. Het is belangrijk dat u een eerlijke beoordeling geeft van alle delen van het huis en het eigendom. Alleen dan krijgt u een waardering die realistisch is.

Koop een meergezinswoning specifiek als renovatiepand

Appartementgebouwen die moeten worden opgeknapt, worden door veel investeerders als gewild beschouwd. Dit geldt vooral wanneer zij in een aantrekkelijk stadscentrum liggen en een goede bouwstructuur hebben.

Vacature wegens noodzaak tot verbouwing

Soms is er leegstand omdat er verbouwd moet worden en de resterende huurders willen vertrekken. Als het hele huis is ontruimd, kunt u het na de verbouwing opnieuw verhuren, wat verschillende voordelen heeft. U bent niet gebonden aan oude huurcontracten en u hoeft tijdens de werkzaamheden in de woning en aan de gevel geen rekening te houden met de behoeften van huurders wier levenskwaliteit door de bouw wordt beperkt.

Huurverhoging: verdeling onder huurders

Aangezien de huurovereenkomsten geldig blijven, hebt u niet het recht een hogere huur te eisen. U kunt alleen de kosten van renovatie opvoeren, en alleen binnen de grenzen van de wet. Ook als het gaat om woningen die op de vrije woningmarkt worden verhuurd, bent u gebonden aan de wettelijke voorschriften wanneer u de huur na renovatie verhoogt.

Nieuwe verhuringen na renovatie / modernisering

U kunt een leegstaande huurwoning opnieuw verhuren nadat de opknapwerkzaamheden zijn voltooid. In dat geval hebt u de mogelijkheid de huurprijzen aan te passen aan de respectieve huurindex of een vrije huurprijs vast te stellen. De wetten van vraag en aanbod tellen hier. Dit betekent dat u een hoge huur kunt vragen als de nieuwe huurders bereid zijn die te betalen. De situatie is anders als u een flatgebouw koopt dat bestemd is voor sociale huisvesting. In dat geval bent u gebonden aan de richtlijnen van deze sociale huisvesting.

Beëindiging van huurovereenkomsten alleen mogelijk in uitzonderlijke gevallen

Opzegging is alleen mogelijk als de huurder daarvoor redenen opgeeft, bijvoorbeeld omdat hij zijn huur niet op tijd betaalt of omdat hij de in de huurovereenkomst vastgestelde regels op grove wijze overtreedt. Als die redenen er niet zijn, kunt u als verhuurder een huurovereenkomst alleen opzeggen als u uw eigen behoeften wilt laten registreren.

Je moet het bewijzen. Je mag niet doen alsof. Indien de opgezegde huurder u later kan bewijzen dat u de verklaarde eigen behoefte niet heeft verwezenlijkt, bijvoorbeeld omdat u de flat niet heeft betrokken, kunt u strafrechtelijk worden vervolgd. U moet met deze criteria rekening houden als u van plan bent een appartementsgebouw te kopen.

Beperking van de huurverhoging

De huurprijzen zijn beperkt en de huurders moeten een bewijs van hun inkomen voorleggen. Dit betekent dat u ook huurders met een zeer laag inkomen in huis moet nemen. Sociale huisvesting heeft echter ook voordelen voor u. U krijgt financiële steun voor de renovatie, die u kunt aanvragen bij de gemeente of de stad.

U moet zich op de hoogte stellen van de omvang van deze steun voordat u tot aankoop overgaat. Pas dan weet u hoe u het huis kunt gebruiken en hoe hoog de verwachte huurprijzen zullen zijn.

Voor de meeste kopers van appartementencomplexen die moeten worden opgeknapt, is huren op de vrije woningmarkt veel interessanter. Zij hebben meer speelruimte bij het vaststellen van de huurprijzen.

Nadelen van herverhuring

Als u een appartementsgebouw koopt om het op te knappen en vervolgens opnieuw te verhuren, moet u op de hoogte zijn van de nadelen van deze vorm van aankoop. Na de geslaagde renovatie moet u zorgen voor de verhuur van de afzonderlijke appartementen. Dit kan een probleem worden, vooral als het flatgebouw gelegen is in een regio waar leegstand van flats heerst. In dit geval wordt het verhuren van flats niet zo aantrekkelijk geacht, en moet u er rekening mee houden dat u niet voor alle flats onmiddellijk een geïnteresseerde partij zult vinden. In ieder geval is het raadzaam om vooraf kennis te nemen van de situatie op de woningmarkt in de regio waar u wilt kopen.

Wij informeren u graag over de situatie op de woningmarkt in de verschillende regio’s. Maak een persoonlijke afspraak met ons om de situatie op de woningmarkt te bespreken. Bovendien zullen wij u verschillende aanbiedingen voorleggen, omdat wij de weg in de regio kennen en weten waar renovatiebehoevende appartementsgebouwen beschikbaar zijn en wat de vooruitzichten zijn om deze later te verhuren.

Aankoop van een meergezinswoning met volledige verhuur

Besluit een flatgebouw te kopen dat volledig verhuurd is als u niet van plan bent te renoveren en uw eigen behoeften niet wilt aangeven. De voordelen van een dergelijke aankoop zijn dat u niet op zoek hoeft te gaan naar huurders. U hebt de mogelijkheid om vooraf informatie in te winnen over de huurders, hun betalingsgeschiedenis en de duur van de huurovereenkomst. De vorige eigenaar zal u deze informatie graag geven.

Bereken huuropbrengst

Bron: Snel onroerend goed evalueren / Alex Fischer

Als u op zoek bent naar huurwoningen, is het huurrendement dan het doorslaggevende argument om al dan niet te kopen? De huuropbrengst is de jaarlijkse opbrengst gedeeld door de aankoopprijs x 100. Er zijn verschillende berekeningsmethoden, in eerste instantie is deze eenvoudige methode voldoende voor kopers:

Jaarlijkse huur gedeeld door aankoopprijs x 100

Het resultaat is een percentage. Voor condominiums moet het een percentage van 4 tot 6 zijn. Anders koopt u te duur!

Op duurdere locaties dalen de rendementen een beetje, op armere locaties stijgen ze een beetje.

Dit is het bereik waarin u goedkoop onroerend goed herkent!

Bij de aankoop van appartementsgebouwen moet het huurrendement 6 tot 9 procent bedragen. Ook hier hangt het ervan af, natuurlijk: In dure steden als München bijvoorbeeld bedraagt het huurrendement 2 tot 3 procent voor appartementsgebouwen.

Hier in Düsseldorf liggen ze ergens tussen de 4 en 6 procent. In steden als München en Düsseldorf is de vierkante meter voor flatgebouwen soms zelfs duurder dan voor eengezinswoningen. Er is dus geen sprake van een massakorting, maar eerder van een massatoeslag.

In slechte gebieden, krijg je soms tussen de 8 en 12 procent huurinkomsten, maar niemand zal dit eigendom later van je kopen.

Daarom geldt de volgende regel:

Hoe slechter en ongevraagd het gebied, hoe lager de huuropbrengst.

Lees meer (extern): Snel taxeren van onroerend goed

Belasting besparen op onroerend goed: vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en stichting

Onroerendgoedmaatschappij – Een onroerendgoedmaatschappij is een onderneming die zich bezighoudt met het verhuren, ontwikkelen, financieren, realiseren of op de markt brengen van onroerend goed. Het maakt niet uit of het om één of meerdere eigendommen gaat. Het omvat ook het beheer van eigendommen, zowel van de eigen eigendommen als van die van derden. Het biedt vele voordelen.

  • Real Estate Ltd.

Familiestichting – Een interessant alternatief, want hier heeft u alle voordelen van de onroerendgoedmaatschappij en kunt u later, na de speculatieperiode, onroerend goed belastingvrij verkopen.

  • Familiestichting

Rechtsgrondslag: Vereisten voor de aankoop

De droom van een eigen huis als investering, zelfstandig wonen binnen je eigen vier muren, alles zelf kunnen ontwerpen en inrichten naar je eigen wensen, en alle andere eenheden met winst verhuren.

Maar dit wensdenken is niet het einde van het verhaal, want er komt nog veel meer bij kijken bij het kopen van een huis. Er is nog een lange weg te gaan om het doel te bereiken, namelijk achterover te kunnen leunen, te ontspannen en te genieten van het leven in je eigen tuin. Om dit zo gemakkelijk mogelijk te maken, volgen hier de beste tips en trucs over waar u op moet letten bij de aankoop van een appartementsgebouw en welke valkuilen u kunt vermijden.

Om een appartementsgebouw te kunnen kopen, moeten wettelijke procedures worden gevolgd en moeten vele normen in acht worden genomen. Om dit correct te doen en de verkoop van het huis wettig te maken, moet een aantal zaken in acht worden genomen.

Stap voor stap: koopovereenkomst

De koopovereenkomst voldoet aan de norm dat volgens § 311b BGB een notariële verklaring aanwezig moet zijn indien de eigendom van een stuk grond of met grond gelijk te stellen rechten wordt overgedragen. De eigendomsoverdracht wordt echter niet geldig na ondertekening en notariële akte, maar pas na inschrijving in het kadaster.

Eerst stelde een notaris een ontwerp-verkoopcontract op dat voor beide partijen geschikt moest zijn. Dit wordt enige tijd voor de ondertekening afgerond, zodat beide partijen het kunnen controleren. Tijdens de notarisvergadering leest de notaris het contract nogmaals voor en kunnen beide partijen vragen stellen. De notaris informeert ook over de gevolgen van de verkoop van het huis en legt de verdere stappen van de eigendomsoverdracht uit.

  • Koopcontract onroerend goed

Inschrijving in het kadaster en betaling

Tot de inschrijving in het kadaster wordt de aanspraak van de koper op het onroerend goed gewaarborgd door de inschrijving van een zogenaamde prioritaire kennisgeving van overdracht in het kadaster. Dit zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht van het onroerend goed veilig kan worden uitgevoerd. De overdracht van eigendom in het kadaster wordt pas door de notaris ingeleid wanneer de koopprijs volledig is overgemaakt. Het belastingkantoor moet ook met een goedkeuringscertificaat bevestigen dat de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald. Het tijdstip waarop het goed aan de koper wordt overgedragen, d.w.z. de “economische overdracht”, wordt eveneens in de notariële akte bepaald. Vanaf dat moment draagt de koper alle kosten en is hij aansprakelijk voor het eigendom. Hij is echter pas de definitieve eigenaar wanneer de eigendomsoverdracht is voltooid en zijn naam in het kadaster is ingeschreven.

Notarisatie: De zegen van de notaris

Om een koopcontract voor een onroerend goed op te stellen, moet het notarieel worden verleden. Het doel van notariële akten is koper en verkoper te beschermen tegen overhaaste beslissingen en ervoor te zorgen dat de belangen van beide partijen naar behoren worden vastgelegd. De vastlegging van de belangen wordt verricht door een notaris die niet de belangen van een partij vertegenwoordigt, maar onpartijdig optreedt.

Bescherming voor koper en verkoper

De verplichte notarisafspraak is niet door de wetgever voorgeschreven om huisverkopers lastig te vallen. In plaats daarvan is het bedoeld om zowel koper als verkoper te beschermen. Dit komt omdat de notaris tijdens de afspraak alle beschikbare papieren en persoonlijke gegevens controleert. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen dat een huis of appartement wordt verkocht dat niet eens in het bezit is van de vermeende verkoper. De verkoop van een huis wordt pas juridisch bindend wanneer het notariële contract is gesloten. Ongeveer twee weken voor de overeengekomen datum zal de notaris u de ontwerp-overeenkomst ter inzage toesturen. Wij kijken er samen met u naar en controleren alle punten nog eens grondig.

In Duitsland is het meestal zo dat de koper de notaris kiest. Dit is voordelig voor u als verkoper, omdat de koper de notaris moet betalen als hij of zij zich om welke reden dan ook terugtrekt. Soms kiest de verkoper of de makelaar van de verkoper de notaris. In dit geval moet u er echter heel zeker van zijn dat de kandidaat-koper het huis ook werkelijk zal kopen. Als hij anders beslist, zit u opgescheept met de kosten voor de notaris. Maar wij kunnen u ook advies geven over dit onderwerp. Wij hebben veel ervaring in de omgang met potentiële kopers en notarissen en vinden altijd een passende oplossing voor alle partijen.

Vóór de notariële benoeming: inhoud van de overeenkomst

Voordat de notaris wordt aangewezen, moeten de verkoper en de koper het eens worden over de belangrijke inhoud van het contract. Dit omvat, bijvoorbeeld, de aankoopprijs. Wij voeren de onderhandelingen voor u. Wij kennen de markt zeer goed en hebben ook jarenlange ervaring in het onderhandelen. Eerdere schulden, zoals lopende hypotheken, moeten ook worden verduidelijkt. Bovendien worden nevenafspraken in het contract opgenomen.

Daarnaast is er nog andere informatie die de ontwerp-overeenkomst zeker moet bevatten. Dit omvat een gedetailleerde beschrijving van het huis of condominium, het bedrag van de koopprijs en de vervaldatum, de opleveringsdatum en een overeenkomst inzake aansprakelijkheid voor materiële gebreken.

Belastingen en kosten

De eigenlijke aankoopprijs van uw woning is niet de enige kost waarmee u rekening moet houden wanneer u een huis koopt. Naast de aankoopprijs van het huis, zijn er bijkomende aankoopkosten te betalen. Deze variëren naar gelang van de vraagprijs en bedragen gewoonlijk tussen 13 en 15 procent van de aankoopprijs. De bijkomende aankoopkosten omvatten de overdrachtsbelasting, het honorarium van de makelaar, de notariskosten en het honorarium voor de inschrijving in het kadaster. Opgemerkt zij dat de overdrachtsbelasting niet identiek is aan de onroerende voorheffing, omdat u de onroerende voorheffing voor uw eigendom achteraf en als een periodieke schuld aan de gemeente betaalt. Om uw financiering en de aankoop van het huis zelf op een degelijke en kostendekkende manier te plannen, moet u zich op voorhand bewust zijn van alle bijkomende aankoopkosten en hun betalingstermijnen tijdens de aankoopfase.

De bijkomende aankoopkosten moet u zelf betalen, ze worden dus niet gefinancierd via het woonkrediet. Om uw investering in eigen vermogen nauwkeurig te kunnen berekenen, moet u dus de bijkomende kosten aftrekken van het beschikbare budget en daarna nog ten minste 20 procent eigen vermogen overhouden voor een solide financiering.

Overdrachtsbelasting: een belangrijke post in de bijkomende aankoopkosten

Een niet te onderschatten bedrag in de bijkomende aankoopkosten wordt gevormd door de grondoverdrachtsbelasting. Dit varieert per regio en kan oplopen tot 6,5 procent. Het percentage is gebaseerd op de huizenprijs, dus u betaalt automatisch meer overdrachtsbelasting voor een duurder huis. Sinds de federale staten een stem hebben gekregen in de inning van de belasting op de overdracht van grond, is het bedrag van de vroegere 3,5% in vele regio’s tot 3% gestegen, waardoor de totale kosten voor de aankoop van een huis duurder zijn geworden.

Als onderdeel van het aankoopproces betaalt u de belasting op de overdracht van grond zodra de koopovereenkomst notarieel is verleden en dus juridisch bindend wordt. Om de volgende stap te kunnen zetten, de inschrijving in het kadaster, moet u een bewijs hebben van de overdrachtsbelasting die u aan het belastingkantoor hebt betaald. Het certificaat dat hiervoor wordt afgegeven, staat algemeen bekend als bewijs van geen bezwaar.

Bespaar op de overdrachtsbelasting: Hoe u de bijkomende kosten kunt verminderen

De betaling van belasting op de overdracht van vastgoed is noodzakelijk en kan niet volledig worden vermeden. Toch zijn er verschillende mogelijkheden om de belastingdruk en dus de totale kosten bij de aankoop van onroerend goed te verminderen. Het is interessant vast te stellen dat het te betalen bedrag binnen een vierkante kilometer met enkele procenten varieert. Indien u bijvoorbeeld een onroerend goed in deelstaat A verkiest en een vergelijking maakt van de overdrachtsbelasting met die in de direct aangrenzende deelstaat B, kan dit een besparing opleveren die kan oplopen tot drie procent. Als toekomstig verhuurder of als koper van onroerend goed met zelfstandige of freelance activiteiten, kunt u de overdrachtsbelasting in uw jaarlijks financieel overzicht opnemen en zo uw belastingdruk verminderen. Als u geen bestaand onroerend goed koopt, maar kiest voor een onbebouwd stuk grond, betaalt u doorgaans minder overdrachtsbelasting dan wanneer u een stuk grond met gebouwen koopt.

Makelaarskosten, kadastrale registratie en notariskosten

In totaal bestaan de bijkomende aankoopkosten uit vier gebieden. Naast de grondoverdrachtsbelasting betaalt de koper van een onroerend goed het honorarium voor de makelaar, de kosten voor de notaris en de inschrijving in het kadaster. De honoraria voor de diensten van de makelaar hangen ook af van de aankoopprijs van het onroerend goed en worden berekend als een percentage. Marges tussen iets minder dan 3 en 7 procent zijn hier mogelijk.

In de aangegeven bijkomende kosten worden alleen de nettobedragen voor deze vergoedingen berekend, zodat u in het algemeen rekening moet houden met een extra kostenstijging van 19 procent, d.w.z. met het geldende BTW-tarief. Ook als de verkoper geen gebruik maakt van een makelaar en zijn eigendom onderhands verkoopt, blijven de kosten voor de notaris, de inschrijving in het kadaster en de overdrachtsbelasting van toepassing. Alleen de honoraria van de makelaar zijn dan niet inbegrepen in de bijkomende aankoopkosten, waardoor uw bijkomende uitgaven met dit percentage worden verminderd. Kopen zonder makelaar betekent echter dat u alle afspraken en organisatorische details zelf en in overleg met de verkoper moet regelen. Zonder de juiste ervaring en knowhow kan het proces van het kopen van een onroerend goed moeilijk zijn en een aantal valkuilen kennen.

Belasting over de toegevoegde waarde voor makelaars- en notariskosten

Naast de werkelijke notaris- en makelaarskosten is BTW verschuldigd. Volgens de huidige BTW-wetgeving gaat het om een toeslag van 19 procent, die kan worden geclaimd in de eindejaarsverklaring bij een latere verhuur of bij de aankoop van onroerend goed als kapitaalbelegging. Zelfstandigen en freelancers hebben ook hier een voordeel, aangezien zij dit bedrag pro rata kunnen opvragen en verrekenen met de BTW die zij hebben geïnd. Een volledige belastingaftrek is over het algemeen niet mogelijk, dus het is de moeite waard om met uw belastingadviseur te overleggen en wellicht kunt u profiteren van de mogelijkheid van een BTW-besparing.

Andere belastingen: Nieuwe eigenaars

Het koopcontract is ondertekend, de bijkomende aankoopkosten zijn betaald en u bent als eigenaar ingeschreven in het kadaster. Onmiddellijk na de aankoop van het onroerend goed zijn verdere belastingen verschuldigd. Hier komt de onroerend-goedbelasting op uw agenda, die u niet moet verwarren met de overdrachtsbelasting. Als u het pand verhuurt en het niet zelf gebruikt, moet u extra belastingen betalen over de winst en de huuropbrengst.

Als nieuwe eigenaar betaalt u naast de kosten van levensonderhoud ook doorlopende bedragen voor uw eigendom. Om de uitgaven in het oog te houden en uzelf te beschermen tegen verrassingen, is het de moeite waard om de individuele factoren van het huis dat u wilt kopen te bekijken, nog voordat u het koopt. Een woning die niet energie-efficiënt is of een huis dat renovatie behoeft, betekent hoge uitgaven voor onderhoud en eventuele omschakeling op energie-efficiënte werking. De gebruikskosten komen bovenop uw aflossing van de lening en moeten dus reeds bij de aankoop in aanmerking worden genomen en in uw maandelijkse mogelijkheden worden opgenomen.

Stel de afbetaling van uw lening daarom nooit zo hoog in dat u financiële beperkingen krijgt bij het betalen van de lopende kosten en andere verplichtingen. Ook al heeft u een groot deel van de bijkomende kosten in het aankoopproces al afbetaald, toch zult u als nieuwe eigenaar te maken krijgen met maandelijkse en jaarlijkse uitgaven voor uw huis.

Totale uitgavenberekening raadzaam bij het kopen van een huis

Als u uw droom wilt verwezenlijken om uw eigen vier muren te bezitten en financieel aan de veilige kant wilt zitten, moet u niet alleen rekening houden met de aankoopprijs. Aangezien u over het algemeen bijkomende aankoopkosten betaalt, moeten deze reeds in uw financiële planning zijn opgenomen. Bij traditionele financiering betaalt u de bijkomende aankoopkosten uit eigen middelen terug en brengt u vervolgens tussen 20 en 30 procent eigen vermogen in de financiering in.

U moet tussen 20 en 30 procent aandelenkapitaal inbrengen in de financiering

Als u vroeg hebt gepland en een bouwspaarcontract hebt afgesloten, kunt u dit na de besparingsfase en de bereikte 40 procent vrijgeven en hebt u het specifieke bedrag beschikbaar dat nodig is voor eigen vermogen en bijkomende aankoopkosten. Het is raadzaam de exploitatiekosten van uw woning te berekenen voordat u deze koopt en bijvoorbeeld na te gaan hoeveel onroerendgoedbelasting u jaarlijks voor uw huis zult moeten betalen. U moet weten dat de onroerende voorheffing niet wordt geheven over het huis alleen, maar over de totale oppervlakte van het onroerend goed. U betaalt minder onroerende voorheffing voor een kleiner stuk grond dan voor een gebied dat u veel ruimte biedt voor vrije ontwikkeling.

Als u het huis koopt voor gedeeltelijk commercieel gebruik, kunt u de werkelijk gemaakte kosten ook gedeeltelijk verrekenen in het financieel jaaroverzicht. Hetzelfde geldt als u uw huis verhuurt of besluit het gedeeltelijk te verhuren. Hier ontstaan winsten uit huurinkomsten, die u als inkomsten moet opgeven. Zodra u winst maakt met uw onroerend goed, kunt u bepaalde kosten en belastingen opvoeren en zo zorgen voor een belastingteruggave of een vermindering van de belastingkosten.

Elke geplande financiering bij de aankoop van een huis moet zo worden berekend dat u de bijkomende kosten niet uit het oog verliest. Als u bijvoorbeeld een woning kunt kopen voor 200.000 euro, zal de werkelijke aankoopprijs lager zijn dan dit bedrag, aangezien de bijkomende aankoopkosten van het totale bedrag moeten worden afgetrokken. Goede makelaars helpen u de juiste woning te vinden op basis van uw budget en berekenen de aankoop van het huis correct vanaf het begin.

Land kopen: De procedure en de kosten

U wilt uw eigen huis bouwen en bent op zoek naar het droomperceel waarop u uw idee van een eigen huis kunt verwezenlijken? Het kopen van een stuk grond is een complexe onderneming waarbij u een aantal valkuilen en fouten ten koste van alles moet vermijden. Alleen al door de hausse in de bouw zijn percelen in populaire regio’s moeilijk te vinden en vaak tegen opgeblazen prijzen. Als u op zoek bent naar een onbebouwd stuk grond, stel dan uw totale budget vast en neem in de aankoopprijs op of het om een bebouwd of onbebouwd stuk grond gaat. Meer over het onderwerp:

Excursus – Ontwikkeld of niet ontwikkeld: Verschil?

U betaalt een hogere prijs per vierkante meter voor een bouwrijpe kavel dan voor een kavel die nog niet is ontwikkeld. Wij kunnen niettemin de aankoop van een bouwrijpe kavel aanbevelen, omdat u in dat geval sneller met uw bouwproject kunt beginnen en de nodige vergunningen kunt verkrijgen. In het geval van onbebouwde grond moet u van tevoren in detail nagaan of deze geschikt is voor uw ontwikkelingsplan. Als een perceel bijvoorbeeld in een woonwijk ligt en u wilt er bouwen voor uw bedrijf, zijn moeilijkheden onvermijdelijk.

Servicekosten en totale kosten

Incidentele aankoopkosten worden bij de grondprijs opgeteld. U kent de standaard grondwaarde, hebt de kosten voor de ontwikkeling onderzocht en berekend welke bijkomende kosten u bij de aankoop zult hebben. Indien u de aankoop van een stuk grond wilt financieren, moet de grondwaarde gebaseerd zijn op de gebruikelijke plaatselijke prijzen. Het is echter een feit dat de bouwhausse een enorme kostenstijging heeft veroorzaakt en dat het in sommige regio’s nauwelijks mogelijk is de aankoop van grond te realiseren tegen een prijs die op de grondwaarde is afgestemd.

Net als bij de financiering van onroerend goed moet u ook bij de aankoop van een stuk grond zorgen voor lage rentetarieven door 20 tot 30 procent eigen vermogen mee te brengen en de bijkomende aankoopkosten niet in de financiering op te nemen. Kijk om ons heen voor een geschikt stuk grond en vind de plek waar u de droom van een huis op uw eigen stuk grond kunt verwezenlijken.

De momenteel zeer lage rentevoeten bieden u de mogelijkheid om goedkoop te financieren ondanks de gestegen grondprijzen. Op basis van de voor u relevante criteria en uw persoonlijke factoren, vinden wij de optimale financiering voor de aankoop van grond. Een goede financiering voor de aankoop van grond is perfect afgestemd op uw behoeften en hangt af van de eisen die u stelt aan het contract en de randvoorwaarden ervan. Gunstige rentevoeten zijn van cruciaal belang bij de aankoop van grond, maar zij zijn niet het enige criterium voor een goede beslissing.

Onroerend goed financiering: koper en lening

In de regel gaat de aankoop van woningen altijd gepaard met bouw- of vastgoedfinanciering. Door het talrijke aanbod op de financiële markt is het moeilijk om zonder kerncompetente ondersteuning de geschikte financiering voor uw onroerend goed te vinden.

Wat is de beste manier om te financieren? Vooral als het gaat om initiële financiering, worden kopers van onroerend goed geconfronteerd met deze allesbepalende vraag. Het streven naar een optimale financiering van onroerend goed biedt veel meer mogelijkheden dan de klassieke bouwfinanciering waaraan de meeste aspirant-kopers het eerst denken.

Er zijn verschillende vormen van bouwleningen. Welke vastgoedfinanciering uiteindelijk bij u past, hangt af van verschillende factoren en uw persoonlijke criteria.

Het is het beste om het mogelijke financieringsbedrag te baseren op uw eigen vermogen. Het wordt aanbevolen dat u tussen 20 en 30 procent van uw eigen middelen meebrengt voor een solide financiering bij het kopen van een huis. U kunt ook een lening met volledige aflossing aanvragen en het huis kopen, zelfs als u niet over eigen vermogen beschikt. In dit geval zijn de rentevoeten hoger omdat een groter bedrag moet worden gefinancierd en een langere looptijd moet worden gepland.

  • Onroerend goed financiering

Kopen of… bouwen? Bouwkosten, rente en financiering

De bouwrente staat al enkele jaren op een dieptepunt. Het is de moeite waard om de bouwrente te vergelijken, want: Hoe lang gaat dit nog duren? Veel van onze klanten benaderen ons met de vraag of het de moeite waard is te wachten en of de bouwrente in de toekomst weer zal stijgen. De bouwrente staat niet alleen op zichzelf, maar heeft ook een grote invloed op de hypotheekrente. Ons advies vertelt u snel en betrouwbaar wanneer en hoe u het beste kunt financieren en een gunstige bouwrente kunt krijgen.

  • Kopen of bouwen?

Huren: Wetten, Belastingen & Huurders

Het verhuren van een woning kan een geweldige bijverdienste zijn, maar het kan ook uw hoofdberoep worden. Verhuurders hebben veel plichten jegens de huurder en moeten zorg dragen voor de woning. Maar als dit lukt, kan er veel winst worden gemaakt. Wij leggen uit hoe u uw woning het beste kunt verhuren en hoe u de juiste huurder voor u kunt vinden.

Er is zoveel te leren!

De juiste huurders, passende huurovereenkomst & Co.

Hoe stel ik de huur correct in? Hoe kan ik mijn advertentie er aantrekkelijk uit laten zien? En hoe stel ik een passend en eerlijk huurcontract op? Al deze vragen worden gesteld door een toekomstige verhuurder, omdat het succesvol verhuren van een woning veel deskundigheid en ervaring vereist. Als u echter een paar eenvoudige stappen volgt, zult u de sprong kunnen maken om een succesvolle verhuurder te worden en van de verdiensten te profiteren.

Bovendien: Verhuurders hebben veel plichten en taken, zoals het organiseren van een huurderswissel of het opstellen van een jaarlijkse servicekostenafrekening voor de huurder. De huurprijs kan worden vastgesteld met behulp van de plaatselijke huurindex, maar er moet altijd rekening mee worden gehouden of de regio in kwestie al dan niet een huurplafond heeft. De huurovereenkomst moet zowel voor de huurder als voor de verhuurder eerlijk zijn en alle belangrijke punten regelen. Bij het kiezen van de juiste huurder is niet alleen het sympathie-effect van belang, maar ook andere belangrijke factoren zoals kredietwaardigheid – leer alles wat belangrijk is voor het verhuren van uw woning in ons artikel.

De juiste huurders, passende huurovereenkomst & Co. lees hier verder:

Onroerend goed kopen: Tips van een investeerder (extern)

Vastgoed kopen, maar ook investeren in vastgoed, vergt veel kennis en deskundigheid. De beste manier om te leren is te putten uit de ervaring van professionals. Daarom wil ik afsluiten met een aanbeveling voor beginners in onroerend goed.

Tips voor beginners + Duitsland vergelijking: Onroerend goed kopen

Externe gids (link opent in nieuw tabblad):

Stedenvergelijking: Aankoopprijzen in Duitsland (extern)

Deze individuele gidsen voor de grote Duitse steden bevatten de belangrijke wijken voor kopers van onroerend goed, informatie over de infrastructuur, alsmede de voorwaarden voor de aankoop, zoals inkomen, kredietwaardigheid, banken en eigen vermogen. Maar veel belangrijker: fouten, risico’s, huurrendementen en meer. Wat is doorslaggevend voor de aankoopprijs en de taxatie? Alles over locatie, bouwmateriaal, verbouwingen, uitrusting en dat alles, gratis.

Externe gidsen (link opent in nieuw tabblad)

Stad / Aankoopprijs huidig: