Een appartementencomplex verkopen Belastingen: Activa & aandelen

Je wilt je appartementencomplex verkopen, wat moet je betalen? Bij de verkoop van woningen of woningen en bedrijfspanden stellen beginnende verkopers zich vooral één vraag: Hoeveel belasting moet ik betalen over de verkoop? Hier volgt een kort inzicht in de typische belastingheffing bij de verkoop van onroerend goed. Wilt u meer weten? Mijn tip: de juiste experts en vastgoedbelastingcoaching (niet van een belastingadviseur, maar van echte investeerders). Ik breng je graag in contact met mijn experts, schrijf me gewoon: Contact.

De typische verkoop: “asset deal”

Het verschil: bij een asset deal in de vastgoedcontext worden specifieke activa zoals grond en gebouwen afzonderlijk verkocht, terwijl bij een share deal de aandelen in het bedrijf dat eigenaar is van het vastgoed worden overgedragen.

Eenvoudig gezegd:

  • Activatransactie = eigendom wordt verkocht
  • Share deal = Immobilien GmbH wordt verkocht

Een share deal betekent dat de koper niet het onroerend goed zelf verwerft, maar de – in dit geval – Immobilien GmbH. Hier is een korte infographic. Dan terug naar de directe verkoop van het appartementencomplex, waarna ik meer zal uitleggen over houdstermaatschappijen en belastingen op de verkoop.

Meer weten?

Normaal gesproken verkoop je als particulier het appartementencomplex direct. Deze zijn relevant voor jou:

  1. Speculatiebelasting
  2. Regel met drie voorwerpen

Belastingen op verkoop

Een korte blik op de belastingen bij de verkoop van een appartementencomplex in Berlijn:

  1. Speculatietaks: belastingvrij verkopen
  2. 3 woningen regel in Berlijn
  3. Activa & aandelen: slechts 1,54% belasting

Speculatietaks: belastingvrij verkopen

De speculatieperiode werd sneller uitgelegd:

  • Eigenaar-bewoner = 3 jaar
  • Gehuurd = 10 jaar

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst of als zelfstandige werkt. Na afloop van de periode is de verkoop belastingvrij. Als je een snelle berekening wilt maken, gebruik dan mijn gratis speculatieperiode calculator.

Belastingberekening: Voorbeeld

Als je binnen de speculatieperiode verkoopt, moet je – simpel gezegd – gewoon belasting betalen over de winst, net als inkomen uit werk, ongeacht of je in loondienst of als zelfstandige werkt. Als alleenstaande betekent dit meestal een hoogste belastingtarief van 42%.

Verkoop binnen de speculatieperiode (< 10 jaar) als particulier:

  • Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
  • Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
  • Belastbare winst = 2.000.000 euro
  • Tegen 42 % (alleenstaande) = 840.000 euro

Verkoop binnen de speculatieperiode (< 10 jaar) als bedrijf:

  • Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
  • Verkoop 2033 = 4.100.000 euro
  • Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
  • Tegen 19,1% = 382.000 euro

Verkoop binnen de speculatieperiode (> 10 jaar):

  • Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
  • Verkoop in 2034 = 4.100.000 euro
  • Belastbare winst = 2.000.000 euro
  • Belastingvrij

Maar je kunt nu geen 10 eigendommen kopen, 3 jaar wachten en de winst van de waardestijging van het onroerend goed opstrijken, omdat:

3 woningen regel in Berlijn

Er is ook de 3-eigendomsregel. Als u meer dan 3 panden verkoopt in 5 jaar, is er sprake van handel in commercieel vastgoed.

Bij het verkopen van onroerend goed verwijst de “3-eigendomsregel” naar het feit dat particulieren in Duitsland maximaal drie eigendommen binnen een periode van vijf jaar belastingvrij kunnen verkopen. Als iemand meer dan drie eigendommen verkoopt binnen deze periode, wordt dit beschouwd als handel in commercieel vastgoed en moet er inkomstenbelasting over worden betaald – zelfs als ze niet worden verhuurd maar door de eigenaar worden bewoond.

Na 10 jaar bezit is de verkoop echter altijd belastingvrij.

Waarom bestaat deze regel?

Net als de speculatiebelasting is de regel bedoeld om speculatie op de vastgoedmarkt te beteugelen en de verkoop van eigendommen voor residentiële doeleinden te bevorderen.

Dus hoe besparen de “grote spelers” op belastingen?

Share deals: een bedrijf verkopen “in plaats van” een eigendom

Een optie voor een fiscaal geoptimaliseerde verkoop is de share deal. In dit geval moet het onroerend goed echter al zijn gekocht door een bedrijf (zoals Immobilien GmbH) (niet als individu).

Slechts 1,54% belasting op verkoop

Een aandelentransactie is mogelijk als je het bedrijf in een holdingstructuur hebt. Dit betekent dat je slechts 1,54% belasting betaalt dankzij het voorrecht tussen ondernemingen(Sectie 8b KStG).

  • Activatransactie = eigendom wordt verkocht
  • Share deal = bedrijf wordt verkocht (met eigendom)

Laten we nu ons voorbeeld opnieuw berekenen, te beginnen met de directe verkoop van een huis:

Verkoop van een pand als bedrijf (asset deal):

  • Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
  • Verkoop in 2028 = 4.100.000 euro
  • Belastbare winst Berlijn ca. 19,1% (bedrijfsbelasting 4,1%, vennootschapsbelasting 15%) = EUR 2.000.000
  • Tegen 19,1% = 382.000 euro

Verkoop van een onroerend goed GmbH als vennootschap (aandelentransactie):

  • Aankoop 2024 = 2.100.000 euro
  • Verkoop in 2028 = 3.100.000 euro
  • Belastbare winst = 1.000.000 euro
  • Voor GmbH 1,54 % = 1.540 euro

Je kunt zien hoe groot het verschil is.

Geen overdrachtsbelasting op onroerend goed bij aankoop

Laten we wat dieper ingaan op het onderwerp onroerend goed en belastingoptimalisatie!

Nogmaals, eenvoudig gezegd:

  • Verkoop van Immobilien GmbH onder 89% = geen overdrachtsbelasting

Waarom is dit het geval? In Duitsland is de verkoop van aandelen in een GmbH die onroerend goed bezit normaal gesproken niet onderworpen aan overdrachtsbelasting zolang de aandelen onder een bepaald percentage liggen(§ 5 GrEStG).

Wat zijn de voordelen? Vastgoed als investering moet winst opleveren, meestal berekend aan de hand van het huurrendement. De overdrachtsbelasting op onroerend goed verhoogt de aankoopprijs met maximaal 6,5%, afhankelijk van de deelstaat. Voor 1 miljoen euro zijn dit 65.000 euro kosten. Dit verhoogt het rendement direct met een paar procent.

Meer weten?

Vastgoed & Belastingcoaching

Vastgoed- en belastingcoaching van experts en investeerders. Ik breng je graag in contact met de besten:

Hier vind je er meer voor: