Altes Huis / Flatgebouw verkopen: Sanieringsstau, Leerstand, Baufällig – wat doen?

Een appartementencomplex verkopen

Waar moet u echt op letten?

Een appartementencomplex verkopen

Een oud huis verkopen of een oud Flatgebouw verkopen — dat is een van de complexste taken bij het verkopen van onroerend goed. Saneringsachterstand, leegstand, bouwvallige structuur: veel eigenaars onderschatten hoeveel hun object toch nog waard is. Als makelaar begeleid ik zulke verkoopregelmatig en één ding is altijd waar:

Geen huis is onverkooibaar — er is alleen een verkeerde prijs.

In dit gids leert u hoe de evaluatie werkt, welke kopers in aanmerking komen en waarom de Off-Market-weg bij oude flatgebouwen bijna altijd sneller is.

Oud huis: wat is het nog waard?

De belangrijkste vraag bij het huisverkopen is de realistische aanbodsprijs. Bij oud onroerend goed is de klassieke woningmarkt-evaluatie vaak te kort — want kopers rekenen hier anders.

De drie evaluatiemethoden overzichtelijk

Afhankelijk van het objecttype en de gebruikswijze gebruikt de waardecommissie verschillende methoden:

• Vergelijkingswaardemethode — voor eengezinswoningen en koopappartementen met goede gegevens
• Sachwaardemethode — voor zelfgebruikte woningen zonder voldoende vergelijkingsgegevens
• Winstwaardemethode — verplicht bij meergezinswoningen en huurwoningen (verhuurd object)

Bij de winstwaardemethode telt de jaarlijkse brutowinst (koude huur × 12) vermenigvuldigd met de onroerendgoedrente. Bij oude meergezinswoningen ligt de onroerendgoedrente volgens de waardecommissie grondwaardecommissie afhankelijk van de ligging tussen 3,5 % en 6 %.

Saneringsstau: Wat wordt afgetrokken?

Saneringsbehoeften verminderen direct de aanbodsprijs. Aanwijzing volgens de huidige bouwkostenindexen (Bundesamt voor Statistik, Destatis 2024): kernsanering kost afhankelijk van bouwjaar en regio tussen 800 en 2.000 euro per vierkante meter woningsurface.

• Daksanering: 150–350 €/m² dakoppervlakte
• Gevelisolatie (WDVS): 100–200 €/m² buitenoppervlakte
• Warmtepomp vervangen: 20.000–50.000 € afhankelijk van de grootte
• Ramen vervangen: 500–1.200 € per raam
• Elektrische installatie vernieuwen: 80–150 €/m² woningsurface

Een MFH met 600 m² woningsurface en een kernrenovatiebehoeft kan een aftrek van 600.000 tot 1.200.000 euro betekenen — dat is de investeringsbehoeft van de koper en moet zich in de koopprijs weerkaatsen.

Wie koopt oude huizen en meervoudige woningen?

De koperengroepen verschillen aanzienlijk per objectgrootte:

• Handwerkers/woonhuiskopers — EFA tot ongeveer 400.000 € koopprijs, eigen arbeid meegerekend
• Lokale investeerders — MFH tot 15–20 woningunits, vaak houder van bestaande woningen
• Familieoffices / fondsen — vanaf 20 woningunits, overregio, hebben een rendement van minstens 4–5 % nodig
• Projectontwikkelaars — als het land omzettingspotentieel heeft (sloperij + nieuw bouwen)

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Ablauf: Altes huis / MFH in 3 fasen verkopen

Fase 1 — Voorbereiding

1. Financieel plan maken en verkoopmoment bepalen
2. Makelaar inzetten (vooral belangrijk bij saneringsobjecten)
3. Documenten verzamelen — onroerend goed register, energieprestatiecertificaat, huurovereenkomsten, bouwvergunningen
4. Biedenprijs bepalen — bij het oude MFH altijd professionele waardering

Fase 2 — Verkoop

1. Verkoopstrategie bepalen (Off Market vs. Portal)
2. Kopersinteresse kwalificeren — Kredietcontrole en financiële bewijsvoering
3. Bekijktermijnen coördineren

Fase 3 — Uitvoering

1. Koopovereenkomst bij de notaris opstellen
2. Grondboekvermelding en betalingsafhandeling
3. Overdracht met protocol

Off-Market-verkoop: waarom het bij oude MFH de betere keuze is

Een oud Flatgebouw in te tonen op Immoscout24 kost niet alleen geld — het kost tijd en trekt de verkeerde kopers aan. Institutionele kopers, Family Offices en regionale projectontwikkelaars kijken niet op portalen, maar kopen via directe netwerken.

Als Off-Market-makelaar richt ik me gericht op investeerders met een passend aankoopprofiel. Het voordeel: er zijn financiële bewijzen aanwezig, de verkoop is binnen 4–8 weken afgehandeld.

Voordelen van de Off-Market-verkoop op een rij

• Discreet en anoniem — geen openbare advertentie, geen gesprekken met buren
• Snel verkoop — geen maandenlange portaalbesteding
• Gerichte investeerdersbenadering — alleen solvabele kopers met aankoopprofiel
• Potentiëel hoger koopprijs door directe toegang tot investeerders
• Minder werk — geen 100 e-mails, geen ongekwalificeerde bezoeken

Waardeer uw appartementsgebouwWat is uw pand echt waard?Waardeer uw appartementsgebouw

Leegstand, saneringsachterstand, bouwverouderd: Toch verkopen?

Leerstand: Risiko voor kopers, kans op koopprijs

Leegstand betekent voor de koper huurverlies en kosten — maar ook de mogelijkheid tot herverhuren tegen actuele markthuur. In groeiregios (grote steden, spekgordel) is het argument voor institutionele investeerders zeker aantrekkelijk.

Een leegstaand oud gebouw in Berlijn-Prenzlauer Berg is voor een projectontwikkelaar waarder dan een volledig verhuurd MFH met bestandsschutzmieten uit de jaren 1980.

Bouwverplicht: Raspelen en nieuw bouwen als optie

Bij sterk saneringsbehoeftige objecten loont het om te controleren of het land geschikt is voor rasperen en nieuw bouwen. Beslissende factoren:

• Oppervlakte van het land en bebouwbaarheid volgens BouwNVO
• Grondoppervlakgetal (GO) en verdiepingsoppervlakgetal (VO)
• Monumentenbescherming — beslissend voor toestemming om te rasperen
• Grondwaarde volgens de grondwaardekaart (BORIS)

Saneren of verkopen? De rendementberekening

De beslissing hangt af van uw eigen vermogen en tijdsHorizon. Eenvoudige berekening:

• Optie A — Verkopen nu: Koopprijs min saneringsafschrijving direct realiseren
• Optie B — Saneren + Verkopen: Saneringskosten + 18–36 maanden bouwtijd + risico op kostenoverschrijding
• Optie C — Saneren + Houden + Huur: Langdurige vermogensopbouw, maar vermogensbinding

Als makelaar raad ik in de meeste gevallen optie A aan — verkopen nu, professioneel begeleid. De meeste particuliere verkopers hebben het netwerk en het kapitaal niet om een sanering efficiënt uit te voeren.

Belastingen bij het verkopen van het oude huis

Spekulationsbelasting: 10-jarige termijn respecteren

Als u het object minder dan 10 jaar bezit heeft gehad, valt er een persoonlijk inkomensbelasting tarief op de verkoopwinst (spekulationsbelasting). Uitzonderingen gelden bij:

• Eigen gebruik in de laatste 2 jaar voor de verkoop (zelfgebruik voordeel)
• Afloop van de 10-jarige termijn
• Erfenis (bezitstijd van de overledene wordt meegerekend)

Afschrijving en AfA

Hebt u het MFH in het bedrijfsvermogen of voor de verhuur gehouden, zijn fiscale afschrijvingen (AfA) relevant voor de verkoopprijsverdeling. De verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs is belastbaar. Afspraken met de belastingadviseur zijn verplicht.

Oude burcht, kasteel of landhuis verkopen

Historische objecten voldoen aan eigen regels. Monumentenbescherming kan afbraak voorkomen, biedt echter fiscaal speciale afschrijvingen (§ 7h en 7i EStG) aan de koper — een verkoopargument ten opzichte van institutionele investeerders en welgestelde particulieren.

• Monumentenbescherming: Wat geldt?
• Omzetting in woning- of bedrijfsgebruik controleren
• Staatssteun: KfW, Landesdenkmalamt

Jetzt unverbindlich contact opnemen

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Met saneringsstagnatie, leegstand of bouwverval — neem gerust contact op voor een vrijblijvende eerste inschatting. Ik controleer of ik direct een passende koper uit ons Off-Market-netwerk kan benaderen.

• Contact opnemen
• Huis verkopen: Volledig gids
• Rendement berekenen: Basis

Veelgestelde vragen over het verkopen van het oude huis

Loopt het op om een oud huis te saneren voor de verkoop?

In de meeste gevallen niet. Saneringskosten kunnen zelden volledig op de koopprijs worden doorgegeven. Kopers die willen saneren, hebben hun eigen voorstellingen en prefereren een niet gesaneerd object tegen een lagere prijs. Uitzondering: kleine schoonmaakreparaties die het object aanzienlijk aantrekkelijker maken.

Hoe lang duurt de verkoop van een oud flatgebouw?

In het off-market-gebied met institutionele kopers: 4–12 weken vanaf het eerste gesprek tot notarisafspraak. Bij verkoop via een portal met een privaat koperpubliek: 3–9 maanden. Belangrijk is de kwaliteit van het koperennetwerk van de makelaar.

Kan ik een oud huis met schulden verkopen?

Ja — bestaande onroerende zekerheden (hypotheek, onroerende zekerheid) worden bij de notarisafspraak ofwel afgelost ofwel door de koper overgenomen. De koopprijs moet de restschuld dekken; het overschot gaat naar u.

Wat is sanieringsstau bij huisverkoop?

Sanieringsstau betekent de opgebouwde reparatie- en modernisatiebehoeften die zich jarenlang hebben opgestapeld. Dit vermindert direct de marktwaarde, omdat de koper deze kosten meerekent. Typische posities: verouderde verwarming, lekkende dak, ontbrekende isolatie, verouderde elektriciteit.