Klassieke of exotische investering: Welk onroerend goed is geschikt als investering? Investeringsgesprek

Vastgoed als kapitaalbelegging – Of het nu gaat om een eengezinswoning of een meergezinswoning, een flat of een pakhuis, een studentenflat of een verzorgingstehuis: de aanbiedingen voor kapitaalbeleggingen op de vastgoedmarkt zijn divers. Iedereen die zijn geld in onroerend goed wil investeren, moet het juiste onroerend goed vinden voor zijn investeringsdoeleinden. Klassiek of exotisch: Welk onroerend goed is geschikt als kapitaalbelegging? Tip! Lees het tweede deel van het interview hier: Onroerend goed als kapitaalbelegging – Waar moet ik op letten?

Verpleeghuizen zijn management onroerend goed

Vraag: De mensen maken zich steeds meer zorgen over de kwestie van de zorg. Enerzijds is er het gebrek aan personeel, maar ook de verpleeghuizen die moeten worden gebouwd. Er zijn steeds meer aanbiedingen op de markt die de bouw van dergelijke woningen aanbieden als een individuele investering of zelfs als een vastgoedfonds voor meerdere verzorgingstehuizen. Hoe zal deze ontwikkeling zich voortzetten en hoe beoordeelt u deze vorm van investering?

Zorgappartementen als investering met toekomst?

Wie goed thuis is in verpleeghuizen en het hele onderwerp van zorg, kan dergelijke faciliteiten serieus overwegen. Maar dit vergt echt een grote deskundigheid, want verzorgingstehuizen hebben een heel bijzonder risico: bij deze zogeheten beheereigendommen komt het aan op de kwalificatie van de exploitant. Als hij niet zorgvuldig beheert, zal er geen rendement zijn – noch voor het huis, noch voor de belegger. In het ergste geval dreigt insolventie en is het geld weg.

En dat heeft niets te maken met het feit dat de verpleeghuizen meestal zeer goed bezet zijn. Dat is wat de ontwikkelaars van verpleeghuizen adverteren. Het gaat meer om de hoge kosten van goede zorg. En deze worden slechts gedeeltelijk betaald door staatsinstellingen. De rest moet worden betaald door de bewoners of hun familieleden. Als dit niet lukt, worden er veel dingen in huis bewaard. Dit heeft weer een negatief effect op de reputatie van het tehuis, wat weer minder bewoners oplevert. Hierdoor neemt het tekort verder toe als gevolg van de gederfde huur.

Natuurlijk zijn er ook fondsen die uitsluitend uit verpleegtehuiseenheden bestaan. Hier is het risico, zoals bij de meeste fondsconstructies, iets kleiner. Het rendement is echter ook aanzienlijk lager. Als u echt in onroerend goed wilt investeren, moet u geen management onroerend goed kopen.

Onroerend goed kopen: allround zorgeloos pakket van de projectontwikkelaar

Vraag: Aan welke eisen moet een projectontwikkelaar in het algemeen voldoen om succesvol te zijn? En wat is vooral belangrijk bij de planning en bouw van verpleeghuizen?

Planning en bouw van verpleeghuizen

Allereerst kan ik kort uitleggen wat een projectontwikkelaar is. Vanuit het oogpunt van de koper is een projectontwikkelaar zoiets als het “allround-zorgeloos-pakket” voor iedereen die een onroerend goed wil kopen. De projectontwikkelaar zorgt immers voor alles wat te maken heeft met de aankoop van de grond, de planning en de bouw van het onroerend goed. Zelfs het latere koopcontract loopt heel vaak via de notaris, die door de projectontwikkelaar wordt georganiseerd. De koper ontvangt de sleutel van zijn afgewerkte woning, pakt zijn meubels in en kan gaan genieten van zijn nieuwe huis.

Het vinden van de juiste projectontwikkelaar / bouwbedrijf

Maar om alles zo soepel te laten verlopen als ik zojuist heb gezegd, moet de ontwikkelaar veel goede connecties hebben met autoriteiten, bouwbedrijven, enz. Hij moet ook een “goede neus” hebben voor waar vrije kavels of bestaande huizen worden verkocht. Uiteindelijk betekent dit dat een goede projectontwikkelaar zeer goede regionale verbindingen moet hebben. Als u een eigendom van een projectontwikkelaar wilt kopen, kunt u gemakkelijk een beroep doen op kleinere lokale of regionale bedrijven.

En er is nog iets dat een projectontwikkelaar moet weten en kunnen: Hij moet een zeer goede kennis hebben van grond en onroerend goed prijzen. Dit helpt hem bij de aankoop van grond en gebouwen en vormt de basis voor onderhandelingen met bouwondernemingen. De ontwikkelaar wil en moet immers geld verdienen met zijn projecten. Alleen dan kan een projectontwikkelaar tegen goede voorwaarden geld lenen van banken. Geld dat gewoonlijk wordt gebruikt voor de voorfinanciering van de aankoop en de bouw van zijn projecten. U kunt al raden dat een projectontwikkelaar meestal zeer grote sommen geld verplaatst.

Voorbeeld van een visualisatie (nieuw gebouw):

Demografie en ligging

Wat vooral belangrijk is bij het plannen en bouwen van verpleeghuizen, is naar mijn ervaring dat men kijkt naar de behoefte aan een dergelijk huis in het gebied waar het wordt gebouwd! Dit klinkt nogal banaal, maar niet overal waar woningen worden gebouwd, zijn ze ook nodig. Wie in zo’n huis investeert, geniet niet van zijn kapitaalinvestering. Daarom moet de planner van een tehuis, net als de investeerder, zeer nauw overleg plegen met de betreffende gemeente om na te gaan of er een exacte vraagplanning voor verzorgingstehuizen bestaat en wat de resultaten daarvan zijn.

Al het andere dat te maken heeft met planning en constructie staat in de bouwvoorschriften van de staat en in vele andere normen. Een ontwikkelaar van verpleeghuizen moet daar natuurlijk rekening mee houden, anders krijgt hij geen bewoners.

Een bijzondere weg: het studentenhuis als investering

Vraag: Tot nu toe was het nogal exotisch om te investeren in speciale eigendommen zoals bejaarden- en verzorgingstehuizen. Studentenwoningen zijn daarentegen al meer in het vizier van investeerders. Welke mogelijkheden heeft u met deze vorm van beleggen?

Studentenappartementen: kleine eenheden, hogere prijs per vierkante meter

Het is duidelijk dat ook hier het venijn in de details zit. Voorlopig blijf ik bij het basisprincipe: bij de bouw van studentenhuisvestingscomplexen zijn er “dikke” en “slanke” oplossingen. Dit betekent niet de grootte van de kamers of appartementen, maar het aandeel van de gemeenschappelijke eigendom in het gebouw. Een huis waarin gemeenschappelijke ruimten, een fitnesscentrum, een barbecueterras, enz. zijn gepland – d.w.z. de dikke oplossing – brengt hogere huurinkomsten met zich mee (omdat u niet gebonden bent aan de huurrem), maar de onderhoudskosten die door de eigenaar moeten worden betaald, zijn ook aanzienlijk hoger. Als het huis niet volledig verhuurd is, kunnen deze kosten gemakkelijk de huurinkomsten opeten.

Zoals altijd: locatie, locatie, locatie!

Zoals bij alle onroerend goed, is de locatie bijzonder belangrijk voor studentenhuisvesting. Het loutere bestaan van een universiteit betekent niet dat het appartement steeds moet worden verhuurd. Als het cursusaanbod niet aantrekkelijk genoeg is, of als er veel betaalbare “normale” flats in de buurt zijn, zal de investering niet lonend zijn.

Ik ben daarom geneigd te adviseren in panden te investeren die niet vastzitten aan één enkele doelgroep van huurders. Zodat naast de studenten ook de gewone huurder in de flat kan wonen. Indien de gehele woonomgeving ook als bijzonder aantrekkelijk wordt beschouwd – bijvoorbeeld wegens de nabijheid van winkelvoorzieningen, recreatiegebieden, enz. – speelt de kwestie van “huurderving” nauwelijks een rol. – speelt de kwestie van “huurderving” nauwelijks een rol.

 

• Stuttgart 15%
• Jena 12%
• München 11%
• Frankfurt 7%
• Keulen 7%
• Berlijn 6%
• Hamburg 6%

Meer statistieken vindt u op Statista

Nog steeds een zekere klassieker:

Condominium als investering

Vraag: De klassieke manier om te investeren is het kopen van een flatgebouw. Waarmee moet rekening worden gehouden en wat is de beste manier om een dergelijke investering te financieren?

Een appartement financieren: tips

Het gaat altijd om flats die de belegger niet zelf bewoont, maar verhuurt. Want dan heb ik, naast de opbrengst van een latere verkoop, mijn reguliere huurinkomsten als opbrengst.

Maar om deze inkomsten zo vlot en ononderbroken mogelijk te laten stromen, moet de woning in een aantrekkelijke omgeving gelegen zijn. Dit begint met het huis zelf. Is er een tuin? Is er een lift? Hoe zit het met parkeergelegenheid? Ook de lichtinval, buitenzitjes en nog veel meer spelen een doorslaggevende rol bij een goede verhuurbaarheid. Ik hoef niet te vermelden dat de bouwkundige staat van het huis uitstekend moet zijn. In de flat zelf is de huurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de stof, maar in de gemeenschappelijke voorzieningen zijn het altijd de eigenaars. Vooral bij de aankoop van een appartement in een ouder huis blijkt uit de staat van de kelder, het dak, de hal, de ramen, enz. of de eigenaars al dan niet aan het investeren zijn.

Wat de financiering betreft, is het natuurlijk het beste om uw bank en belastingadviseur te raadplegen. Bij een kapitaalinvestering kan het een kwestie zijn van bestaand kapitaal gebruiken om te kopen of geld lenen om te kopen. Met het huidige gunstige renteniveau kan iedereen zijn eigen investering creëren, zelfs met weinig beschikbaar eigen vermogen. Maar wees voorzichtig: veel aanbiedingen op de markt worden als te duur beschouwd omdat de verkoper de lage rentevoet in zijn verkoopprijs heeft verrekend.

Maak je geen zorgen. Middelgrote flats kunnen ook goed verhuurd worden.

Koop je een appartement in een metropool?

Vraag: De vraag naar woningen neemt toe. Vooral in de grote steden zoals Frankfurt, Berlijn, München, enz. Wat betekent deze ontwikkeling voor de markt? Moet men liever een kleine of beter een grote flat kopen? Is een condominium wel geschikt als investering?

Ik zeg uitdrukkelijk “ja” op de tweede vraag! Niet iedereen wil of kan in een vrijstaand huis wonen. Daarom zijn condominiums vandaag zeer populair en zullen ze dat ook in de verre toekomst blijven. Als u dan ook nog let op de juiste algemene voorwaarden qua ligging en inrichting, doet u alles goed!

Grote of kleine flat hangt ook af van de overweging of ik op een bepaald moment in de toekomst zelf in mijn flat wil gaan wonen. Kleine en zeer grote eenheden zijn momenteel in trek op de woningmarkt. Als u later zelf in uw investering wilt gaan wonen en daarvoor geen “danszalen” wilt hebben, moet u eerder voor de gemiddelde grootte gaan, laten we zeggen 70 m². En maak je geen zorgen! Je kunt ze ook goed verhuurd krijgen.

• Tip! Lukinski-classificatie van metropolen in Duitsland + grote steden in Duitsland

Bestaande woning of nieuwbouw?

Vraag: De nieuwbouw van flatgebouwen met condominiums of huurappartementen is politiek gewenst. Welke verschillen zijn er in de vraag naar bestaande woningen en naar nieuwbouwwoningen in deze sector?

Eigenlijk geen verschillen! Er zijn genoeg ontwikkelaars en investeerders die belangstelling hebben voor appartementsgebouwen en huizencomplexen. Ik spreek hier voor mezelf. Ons bedrijf koopt zowel bestaande eigendommen als percelen voor nieuwe woningbouwprojecten. Het aanbod is voor beide soorten beperkt. Tenminste als je geïnteresseerd bent in aantrekkelijke locaties. Wij zijn dus voortdurend op zoek naar appartementsgebouwen of stukken grond, die wij dan ontwikkelen en weer verkopen.

Bestaand eigendom:

Nieuw gebouw (visualisatie)

Eigen vermogen als hefboom: van 1 tot x flats

Van een kleine flat naar een vastgoedimperium – met het hefboomeffect is het mogelijk!

Flats verhuren op grote schaal

Vraag: Als u geld wilt verdienen met onroerend goed, kunt u huizen inruilen, nieuwe huizen bouwen of gewoon op grote schaal flats verhuren. Wat zijn hier de grootste verschillen met het beheer van een eenvoudig condominium of een eengezinswoning?

Deze vraag is al vrij uitgebreid om hier te beantwoorden. Als je als makelaar je – meestal – grote geld wilt verdienen, betekent dat: veel kennis opdoen van de onroerend-goedmarkt en nog meer werk verzetten. Omdat meestal het nodige werk op hetzelfde moment doorgaat. Voorbeeld nieuwbouw: wie met de bouw van een faciliteit begint, moet onmiddellijk met het volgende project beginnen om kapitaalstromen veilig te stellen, kredietlijnen te onderhouden, enz. Naast de vele besprekingen met autoriteiten en banken moet hij tegelijkertijd de kopers of huurders van zijn eigendommen vinden en bedienen. Het beheer van de voltooide eigendommen komt daar gewoonlijk nog bij, indien men eigenaar van de faciliteit blijft.

Daarentegen is het beheer en onderhoud van een eigen flat of kleine woning absoluut beheersbaar. Vergaderingen van eigenaars, afrekeningen van servicekosten, controle van investeringen in appartementsgebouwen en af en toe een vergadering van huurders: dat is het.

Uitleg van het hefboomeffect: Eigen vermogen x 10

En toch kan het kleine gehuurde condominium de ingang worden tot een groter vastgoedimperium. Dit is waar het zogenaamde hefboomeffect (ook bekend van de aandelenmarkt als het “hefboomeffect”) helpt. Kortom, dit is het effect dat ik bereik wanneer ik de flat die ik na een paar jaar bij de bank heb gekocht, uitleen om een nieuwe flat te kopen. De waardestijging van het oorspronkelijke appartement helpt mij om mijn eigen vermogen rekenkundig te verhogen en aldus een hogere lening te kunnen aangaan voor een groter en duurder appartement. Je kunt dit spel zo vaak herhalen als je wilt, als je het goed doet.

Digitalisering van de levende wereld

Vraag: Deskundigen adviseren dat de digitale leefwereld van morgen vandaag moet worden gepland. Welke veranderingen heeft de digitalisering teweeggebracht voor de vastgoedsector? Welke gevolgen heeft dit voor de beleggers?

Ik zal beginnen met een heel eenvoudig voorbeeld: Wie vandaag een eigendom wil verkopen of kopen, kijkt niet meer in de krant. Vastgoedportalen met mooie foto’s of video’s zijn ondenkbaar zonder digitalisering. Voor beide partijen betekent dit echter ook dat competentie op het gebied van digitalisering nodig is om als koper het kaf van het koren te scheiden bij aanbiedingen. De verkoper moet weten welk portaal het juiste is voor zijn doelgroep van kopers.

In het beheer van onroerend goed, het zogenaamde facility management, is de digitalisering nog maar net begonnen. Het verzamelen van verbruikswaarden voor het opstellen van nauwkeurige overzichten van de servicekosten is een zeer eenvoudig voorbeeld. Het wordt spannend als het bijvoorbeeld gaat om het elektronisch regelen van de toegang tot onroerend goed. Aangezien de behoefte van de mensen aan veiligheid toeneemt, kunnen veel dingen via digitalisering op afstand worden geregeld. Een elektronische conciërge, zo te zeggen. Of in het vastgoedonderhoud: hoe kunnen robots daar worden ingezet om te besparen op personeelskosten?

Wie vandaag flats en huizen plant, moet het thema “smart home” heel duidelijk op zijn netvlies hebben! Als het zo is dat wonen, werken en consumeren in de toekomst steeds meer in de eigen woning zullen plaatsvinden, dan moeten ook de infrastructuren voor de digitalisering van de woning worden gepland. En dan heb ik het niet alleen over het leggen van kabels of het onzichtbaar installeren van entertainment elektronica. Plattegronden moeten veeleer flexibel kunnen worden gewijzigd, het gebruik van ruimten moet kunnen worden veranderd en het gebruik van elektronica moet uiteindelijk overal mogelijk zijn. Ook hier zijn er interessante perspectieven voor zowel planners als investeerders.

En voor investeerders in de vastgoedwereld betekent dit dat moet worden nagegaan of de investering ook toekomstbestendig is ten aanzien van deze ontwikkelingen. Als u in de toekomst solvabele kopers en langetermijnhuurders wilt hebben, moet u investeren in de digitalisering van uw onroerend goed. Vooral omdat wij ons nog geen voorstelling kunnen maken van de mogelijkheden van deze ontwikkeling in haar geheel.

Insider tip: Waar kapitaalinvesteringen echt lonen

Vraag: Heeft u een tip waar ik tegen een goede prijs kan investeren in onroerend goed in het Rijn-Maingebied?

Natuurlijk: mijn geboortestad Bingen am Rhein en directe omgeving staat helemaal bovenaan. En om vele redenen! Hier is de verhouding tussen de aankoopprijs van het onroerend goed en het te verwachten bedrag aan huurinkomsten zeer goed. De prijzen liggen aanzienlijk lager dan in Mainz, Wiesbaden of Frankfurt, bijvoorbeeld. Het huurniveau is daarentegen niet veel lager dan in de centra. Dit geeft me een hoog rendement.

En zeker op de lange termijn, want de ligging aan de Rijn heeft een hoge recreatieve waarde, en de vervoersverbindingen, ook met het openbaar vervoer, zijn zeer goed. Bovendien beschikt de stad over een behoorlijke commerciële infrastructuur, met inbegrip van de nodige scholen en zelfs een universiteit voor toegepaste wetenschappen. Dus niemand hoeft hier eigenlijk weg en kan tot op hoge leeftijd blijven.

Lees meer: Investeringen in zorgflats

Wilt u investeren in zorgappartementen? Lees hier meer over het onderwerp.

Er zijn momenteel 4,1 miljoen mensen die zorg nodig hebben in Duitsland. 731.000 mensen worden verpleegd in volledig intramurale zorginstellingen. Duitsland heeft het duurste gezondheidszorgsysteem ter wereld. De grootste rendementsfactor bij investeringen in zorgvastgoed is uiteraard de ontwikkeling van de demografie, maar ook de economische draagkracht van een land, die uiteindelijk het zorgstelsel en de financiering ervan ondersteunt. Zoals veel rijke of welvarende landen wordt de bevolking van Duitsland steeds ouder.

Zorgvastgoed kopen als investering? Wij hebben 5 factoren geïdentificeerd in de eerste blik op deze vorm van investering.

• Kapitaalinvestering Verpleegappartementen