1 kamer / 2 kamer flat te koop: Klein flatgebouw, procedure, makelaar en belastingen

Verkoop 1 kamer / 2 kamer flat [jaar] – U wilt uw kleine 1 kamer flat of 2 kamer flat te verkopen? Kleine appartementen niets voor gezinnen met kind, maar ze zijn perfect voor alleenstaanden. Vooral op de zeer gewilde locaties, in steden als Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München of zelfs Stuttgart, Heidelberg & Co. waar u niet zo veel ruimte nodig hebt. Maar, hoe verkoop je een kleine flat van 50m², 40m², 30m² of zelfs maar 25m²? Hoe kan je de waarde bepalen? Welke belastingen moet u betalen bij de verkoop van een appartement? Of het nu gaat om een micro-appartement, een studentenkamer in een residentie, een appartement in een flatgebouw of een hoogbouw: hier vind je alle antwoorden + onze 18-stappen checklist voor het verkopen van een appartement.

1 kamer / 2 kamer flat te koop [jaar]: Vervaldatum

U wilt een klein appartement verkopen, misschien is het uw eerste woning. Dan rijzen er veel vragen, die ik hier kort zal beantwoorden.

PS: Ik koop rechtstreeks, bel me of schrijf me hier onder contact.

4 grote vragen bij de eerste verkoop

De meest gestelde vragen van beginnende verkopers:

• Hoeveel is mijn kleine flat waard?
• Verkopen met of zonder makelaar?
• Moet ik belasting betalen over de verkoop van het appartement?
• Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat?

Laten we eerst de belangrijkste vragen ophelderen. Daarna zal ik de 18 stappen in de verkoop van een flat in detail aan u voorstellen. Vanaf de allereerste stap tot het koopcontract en de notarisafspraak.

Flatgebouw, hoogbouw of flat in een flatgebouw:

Hoeveel is mijn kleine flat waard?

De waarde van een onroerend goed, ongeacht of het om een klein appartement, een groot appartement of een flatgebouw gaat, wordt over het algemeen altijd gemeten aan de hand van drie centrale factoren:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand)
3. Huurder / Leegstand

Laten we beginnen met het inzicht: Taxatie.

Ligging van het appartement: München vs. Duisburg – Factor #1

Locatie – Centraal bij de taxatie, de prijs van het land of de locatie van uw flat. 40 vierkante meter in Schwabing (München) is heel wat anders dan 40 vierkante meter in Marxloh (Duisburg).

Locatie betekent niet alleen in welke stad te verkopen, maar ook welke wijk, in welke straat, met welk huisnummer. Het verschil tussen de wijken is groot, maar ook tussen de straten. Denk maar aan een flat dicht bij een kruispunt met een hoofdweg, het typische lawaai, en op slechts 300 m afstand, het kleine idyllische stadspark. Zelfde straat, groot verschil.

Vergelijking, locatie München / Duisburg:

• 40 m² in München Schwabing: 483.000 euro
• 40 m² in Duisburg Marxloh: 74.000 euro

Verschil München / Dusiburg:

+ 550% prijsverschil

Wie koopt er kleine flats?

Nadat we de aanbodzijde (uw flat) hebben bekeken, kijken we naar de koperszijde. Hoe zit het met vraag en aanbod in uw microlocatie (straat en wijk)? Vooral in Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München, Stuttgart en andere steden met universiteiten en hogescholen gaat de verkoop sneller dan in landelijke gebieden. Simpelweg omdat de vraag hier aanzienlijk hoger is.

Ook met het oog op toekomstige ontwikkelingen, demografische veranderingen, zoals het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens. Er zijn minder grote gezinnen, maar meer alleenstaanden. Perspectieven spelen een rol bij de evaluatie.

Laten we na de locatie, uw één- of tweeslaapkamerflat, naar de woning zelf gaan.

Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand) – Factor #2

Het eigendomstype zelf is relevant voor alle kopers. Het is duidelijk dat het een 1-kamer / 2-kamer flat is. Andere factoren zouden dan bijvoorbeeld het hele gebouw zijn. Is uw flat in een flatgebouw van hoge kwaliteit of in een anoniem flatgebouw. Dit maakt het meer of minder aantrekkelijk voor latere kopers/huurders (huurprijs).

Om de waarde van uw eigendom te bepalen, moet u de staat ervan bekijken. Enerzijds de gedeeltelijke eigendom die u deelt met de vereniging van mede-eigenaars van de flat en uw afzonderlijke eigendom, het appartement. Onderwerpen zijn onder meer cosmetische reparaties, renovatie, congestie, maar soms ook bestaand meubilair.

Voor een dergelijke taxatie moet u met een deskundige spreken, het appartement inspecteren en zo nodig ook enkele documenten raadplegen. Verderop in de gids, in de 18 stappen om een flat te verkopen, kunt u hier meer over te weten komen!

Renoveren / opknappen voor verkoop?

Veel beginnende verkopers vragen zich vaak af of ze hun condominium nog moeten renoveren of zelfs opknappen? In feite hoeven zij deze moeite niet te doen; veel kopers kopen graag eigendommen die zij later kunnen opwaarderen. Uiteindelijk heeft dit natuurlijk positieve gevolgen voor het rendement van het onroerend goed.

Huurders, huurovereenkomsten en leegstand – Factor #3

Huurder/leegstand – Factor 3 bij de taxatie van uw een- of tweekamerflat is de huidige bezettingsgraad.

Verkoop van een huurflat – Als de flat verhuurd is, telt de geschiedenis van de huurder ook een beetje mee bij de wederverkoop. In het ideale geval waren er geen achterstanden of moeilijkheden. Ook de leegstand speelt een rol, of de latere kosten van het opnieuw verhuren van de flat. Als u eerder als eigenaar-bewoner in uw flat hebt gewoond, telt dit als leegstand; de nieuwe eigenaar moet de flat immers opnieuw verhuren als hij er zelf niet als eigenaar-bewoner in wil wonen.

Hoe meer we in detail treden, hoe minder de prijs uiteindelijk wordt beïnvloed.

Daarom passen wij de drie centrale beoordelingsfactoren opnieuw in elkaar:

1. Plaats (stad, wijk en straat)
2. Type eigendom / staat (cosmetische reparaties tot renovatieachterstand)
3. Huurder / Leegstand

Verkopen met of zonder makelaar?

Particulier verkopen of met een makelaar? Naast de taxatie, is de grote vraag in de verkoop. Als u nog geen flatgebouw hebt verkocht, denkt u misschien eerst: verkopen zonder makelaar zal me geld besparen! In feite houdt onderhandse verkoop echter een aantal risico’s in. Denk maar aan de eerder vermelde waardebepaling, maar ook aan de hele procedure en het aankoopproces, de individuele vastgoedadvertenties, de constante communicatie met geïnteresseerden en echte potentiële kopers, de onderhandelingen, het koopcontract en …

Aan het eind van de dag zijn de paar procent die u als verkoper aan makelaarskosten betaalt niet veel vergeleken met de fouten die kunnen gebeuren. Nog belangrijker is echter de factor tijd, zoals u later zult zien in de hele 18 stappen tot aan het koopcontract en de notarisafspraak.

Realistische beoordeling, persoonlijk netwerk, communicatie en adviseur:

Moet ik belasting betalen over de verkoop van het appartement?

Voor u als verkoper is er slechts één relevante belasting waarmee u rekening moet houden bij de verkoop van een appartement, namelijk de speculatiebelasting.

Speculatiebelasting bij verkoop: wanneer en hoeveel?

De speculatiebelasting wordt betrekkelijk snel en eenvoudig uitgelegd. Eerst onderscheiden: Eigenaars-bewoners en kapitaalbeleggers (huren).

Als u uw appartement uitsluitend zelf hebt bewoond, is de verkoop belastingvrij.

Zodra u uw flat heeft verhuurd, verandert de situatie. Nu wordt de speculatiebelasting van kracht.

• Eigenbelang = belastingvrij
• Kapitaalinvestering (huur) = speculatiebelasting wordt opgelopen
• Speculatieperiode 10 jaar (tussen aankoop en verkoop)
• Uitzondering: eigen gebruik in het jaar van verkoop + 2 jaar daarvoor

U wordt belast op de winst die u maakt.

Formule:

• Belastbare winst = verkoopprijs – aankoopprijs

Waarom bestaat de speculatiebelasting?

De speculatietaks is bedoeld om te snelle vastgoedtransacties (speculanten) oninteressant te maken, vanwege het relatief hoge belastingtarief dat van toepassing is. Het bedrag van de speculatiebelasting is gebaseerd op het normale belastingtarief (inkomstenbelasting), dat voor particulieren kan oplopen tot 42%. Vanaf een jaarinkomen van ~255.000 (inclusief winst uit verkoop) geldt ook voor de rijken een belasting van +3%.

• Speculatiebelasting tot maximaal 45%

Er is dus sprake van speculatieve belasting als u uw woning heeft verhuurd. Dan is de periode (speculatieperiode) 10 jaar. Dit betekent dat er tien jaar moet zijn verstreken tussen de aankoop van uw appartement en de verkoop ervan. Dan is de verkoop van uw flat belastingvrij. Als u binnen deze tien jaar verkoopt, zult u speculatiebelasting moeten betalen.

Er is één uitzondering: als u uw eigendom hebt verhuurd, maar het daarna twee jaar zelf gebruikt voordat u het verkoopt, kunt u het in het volgende jaar belastingvrij verkopen.

• Valt niet onder belastingheffing over winst bij verkoop van onroerend goed
• Eigenbelang = belastingvrij
• Kapitaalinvestering (huur) = speculatiebelasting wordt opgelopen
• Speculatieperiode 10 jaar (tussen aankoop en verkoop)
• Uitzondering: eigen gebruik in het jaar van verkoop + 2 jaar daarvoor
• Bedrag is gebaseerd op het inkomstenbelastingtarief (persoon)

Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat?

De eerste stap om een flat te verkopen is te beslissen dat u uw flat wilt verkopen! Als u al bij deze stap bent, leer dan hier de 18 stappen van het verkopen van een flat.

Stap voor stap: Verkoop checklist

Je kent nu de 4 belangrijke vragen en antwoorden! Hoeveel is mijn kleine flat waard? Verkopen met of zonder makelaar? Moet ik belasting betalen over de verkoop van mijn flat? Wat is de eerste stap bij de verkoop van een flat? Ga nu in detail met deze 18-stappen checklist. Vanaf het moment van verkoop tot de notarisbenoeming en de overdracht van de koopprijs.

Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop

• Financiële planning en timing van verkoop
• Makelaar huren
• Gegevens en documenten
• Verhogen waarde eigendom
• Bepaal de aanbiedingsprijs
• Maak een exposé

Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden

• Markt eigendom
• Contact met potentiële kopers
• Potentiële kopers filteren en selecteren
• Kredietcontrole
• Data bekijken
• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht

• Opstellen koopcontract bij notaris
• Notaris afspraak
• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
• Overdracht van het eigendom
• Notariskosten en makelaarscourtage
• Belasting betalen

Moderne micro-appartementen met gemeubileerde appartementen:

Locatie, locatie, locatie! Hier is nog een speciale blik op een selectie van grote steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart