REIT: Onroerend goed, oprichting, voordelen/nadelen & belastingen

REITS – Real Estate Investment Trusts zijn vormen van vastgoedbezit die beleggers in staat stellen te investeren in een grote portefeuille van vastgoedactiva. Er zijn voordelen, nadelen en potentiële risico’s verbonden aan beleggingen in REIT’s. REIT’s zijn in feite een belegging in vastgoedaandelen. Belastingheffing, hoe een REIT op te zetten, hoe te profiteren van REIT’s en nog veel meer worden besproken in deze gids over hoe u uw kapitaal verstandig kunt investeren in vastgoedfondsen.

REIT: oprichting, voordelen en nadelen

Voor een grotere soort investering. Het is mogelijk een trust op te richten die onroerendgoedbeleggingen beheert waarin veel aandeelhouders veel kapitaal investeren. Dit is de Wall Street-versie van een vastgoedholding en er zijn enorme hoeveelheden kapitaal mee gemoeid.

Definitie en basisbegrippen: Real Estate Trust Fund

Een REIT is eerst en vooral een vastgoedbevak. Op het eerste gezicht lijkt een REIT op een vastgoedvennootschap. Het is een onderneming die onroerend goed exploiteert of bezit. Deze zijn meestal inkomensgenererend, zoals hotels, infrastructuur of pakhuizen. Dit betekent dat het grootste deel van zijn economie uit inkomsten komt, in tegenstelling tot verkoop of waardestijging. REIT’s zijn meestal ook niet gediversifieerd. Een REIT die gespecialiseerd is in hout zal bijvoorbeeld veel grond bezitten maar heel weinig kantoorruimte.

• Real Estate Investment Trust – beursgenoteerde vennootschappen

Een REIT oprichten: Groot onroerend goed bedrijf

Als u een REIT wilt oprichten, moet u eerst statuten opstellen. Gewoonlijk zijn REIT’s oorspronkelijk beheermaatschappijen, aangezien 100 investeerders vereist zijn. Vervolgens beslist u in welke staat u uw REIT wilt oprichten en neemt u contact op met de Secretaris van die staat. Vervolgens bevat het Private Placement Memorandum (ook wel het Offering Memorandum genoemd) belangrijke informatie over de REIT, zoals de eigendommen waarin zal worden geïnvesteerd en informatie over de leden van de raad van bestuur. Nu gaat u op zoek naar investeerders door uw prospectus aan te bieden waarin u hen informeert over uw strategieën, structuur, enz. Zodra het magische aantal van 100 is bereikt, kunt u de oprichtingsakte aanvragen. Dien ten slotte formulier 1120 in bij de IRS en u bent klaar!

Proces samengevat:

1. Opstellen van statuten
2. Bepaal een locatie
3. Contact met de staatssecretaris
4. Notulen schrijven voor onderhandse plaatsing
5. Het vinden van investeerders met behulp van het prospectus
6. Certificaat van oprichting en formulier 1120 indienen

Documenten:

• Memorandum van onderhandse plaatsing (ook bekend als memorandum van aanbieding)
• Brochure
• Formulier 1120

Voordelen: Laag risico, diversificatie en flexibiliteit

Beleggers kunnen profiteren van beleggingen die zij normaal gesproken niet zouden doen. Het kan gaan om grootschalige infrastructuurprojecten waar een gewoon mens normaal gesproken het geld niet voor zou hebben om in te investeren, maar waartoe hij in samenwerking met vele anderen wel kan bijdragen. Bovendien kunnen zij hun investeringen op de vastgoedmarkt diversifiëren, aangezien zij een belang hebben in meerdere eigendommen met minimale dollarbedragen. Er is ook een lager risico verbonden aan het beleggen in REIT’s. Een ander zeker voordeel is dat beleggers hun aandelen snel kunnen verkopen. Een ander voordeel is dat u als buitenlander in de VS niet in traditioneel onroerend goed kunt investeren, maar wel via een REIT.

• Winst uit investeringen die anders onmogelijk zouden zijn
• Gediversifieerde beleggingen
• Laag risico
• Snelle verkoop van aandelen
• Niet geblokkeerd indien buitenlands

Nadelen: Traag, belasting en verlies van controle

Enkele nadelen zijn reeds genoemd. Het grootste nadeel is dat REIT’s doorgaans niet veel groei kennen omdat zij hun winsten niet kunnen herinvesteren. Zij zijn gedwongen 90% van de winst aan de investeerders terug te geven, hetgeen betekent dat slechts 10% van de winst opnieuw in de onderneming kan worden geïnvesteerd. Terwijl de meeste dividenden slechts belast worden tegen 15%, worden REIT-dividenden belast als gewone inkomsten. Dit is een veel hoger tarief. Er is ook het nadeel dat REIT-beleggers geen controle hebben over operationele beslissingen, wat betekent dat zij machteloos kunnen staan tegenover ineffectieve veranderingen. Ten slotte brengen sommige REIT’s (maar niet allemaal, doe uw onderzoek!) exorbitante beheer- en transactiekosten met zich mee. Dit leidt logischerwijs tot lagere uitkeringen aan aandeelhouders en dus tot lagere rendementen voor beleggers.

• Zwakke groei
• Dividenden worden zwaar belast
• Geen controle over operationele beslissingen
• Hoge beheers- en transactiekosten

Onroerend goed REIT: Vereisten, winst

Als u in de REIT-business wilt stappen, zijn er een paar dingen om te overwegen. Als u onroerend goed bezit of onroerend goed wilt kopen en verkopen, is een REIT niets voor u. Het is eerder de juiste keuze als u over overtollig kapitaal beschikt dat u wilt investeren in een traag groeiende en veilige trust.

Zijn REIT’s aan de beurs genoteerd?

Ja! Dat is het fundamentele verschil met andere LLC’s of bv. commanditaire vennootschappen. Zij worden openbaar verhandeld, en daarom kunt u in REIT’s beleggen zoals u in andere trusts of aandelen zou doen. In zekere zin zijn het aandelen waarin u investeert in vastgoedbeheerders.

• Ja, REIT’s worden openbaar verhandeld

Kan ik mijn eigen REIT oprichten? Vereisten

Ja! Zelfs als het niet gemakkelijk is. Er zijn een paar belangrijke dingen om in gedachten te houden. Ten eerste, voordat zij een REIT worden, zijn de meeste bedrijven LLC’s die, zodra zij voldoende investeerders hebben gevonden, een aanvraag indienen om een REIT te worden. Deze eisen worden niet in het eerste jaar van een REIT gesteld, maar gewoonlijk in het tweede jaar.

• REIT’s hebben verschillende vereisten
• De meeste REIT’s beginnen als LLC’s

Hoeveel investeerders in een REIT?

De eerste belangrijke vereiste is dat u ten minste 100 investeerders moet hebben. Voor de meeste mensen is het moeilijk deze te vinden. Vooral als u weinig ervaring hebt met onroerend goed, is het moeilijk om zoveel investeerders te vinden die bereid zijn het risico te nemen.

• Minstens 100

Uitkering voor REIT’s – meer dan 90% van de winst

REIT’s moeten wettelijk zo zijn gestructureerd dat ten minste 90% van de winst elk jaar als dividend aan de beleggers moet worden uitgekeerd. Dit is een wet en zodra een REIT dit niet doet, verliest zij haar status als zodanig en komt zij niet langer in aanmerking voor de extra voordelen van een REIT.

• REIT’s moeten ten minste 90% van de winst aan beleggers uitkeren

Waarin investeert een REIT?

Een andere IRS-wet: een REIT moet ook ten minste 75% van haar waarde/activa beleggen in een of andere vorm van onroerend goed. Dit is gewoonlijk geen probleem, aangezien de meeste REIT’s meer dan 90 procent van hun activa in vastgoed beleggen. Een REIT moet ook ten minste 95 procent van haar bruto-inkomsten uit beleggingen in onroerend goed halen.

• REIT’s moeten ten minste 75% van hun activa in onroerend goed beleggen

Kun je rijk worden met REIT’s? – Winst, investeringsdividenden

De meeste mensen zullen niet rijk worden met REIT’s. Zij brengen slechts langzaam dividenden op, maar zijn gewoonlijk zeer veilig. Het is bijvoorbeeld onwaarschijnlijk dat u uw investering zult verdubbelen. Toch presteren de meeste REIT’s op lange termijn beter dan de meeste aandelen, wat betekent dat ze een veiligere belegging zijn. Hoewel er enkele mega-REIT’s zijn die een enorme waardestijging en grote winsten voor hun beleggers laten zien, zijn het geen snel rijk wordende aandelen.

• REIT’s zijn een veilige maar traaggroeiende belegging

Beleggen in onroerend goed of REIT’s? Hoe te beslissen

Als u niet kunt beslissen of u in een REIT of in onroerend goed moet investeren? Bekijk deze video die alles uitlegt wat u moet weten over REIT’s en vastgoed:

Kan een LLC een REIT zijn? Verschillen en overeenkomsten

Eerst en vooral worden REIT’s belast zoals vennootschappen. In de praktijk betekent dit dat de meeste beheermaatschappijen die een REIT willen worden, zullen beginnen als een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid/ LLC. Zodra deze LLC groot genoeg is, zal het een aanvraag indienen om een REIT te worden.

Belastingen: Weinig voordelen

Als u belastingaftrek wilt, zijn REIT’s waarschijnlijk niets voor u. In vergelijking met traditionele vastgoedbeleggingen, waar de belastingaftrek bijna onbeperkt is, met inbegrip van afschrijvingen, hypotheken, rente enzovoort, zijn REIT’s niet zo bevoorrecht.

1. Belasting op dividenden van REIT’s
2. Afschrijvingskosten

Gewone inkomsten – dividenden van REIT’s

Ten minste 90% van de door de REIT gegenereerde inkomsten moet aan de beleggers worden doorgegeven. Dit wordt belast volgens het individuele marginale belastingtarief van de belegger. Met andere woorden, de inkomsten die een belegger uit REIT’s haalt, worden belast zoals alle andere inkomsten.

• Dividenden worden door de belegger belast als gewone inkomsten

Afschrijvingskosten – belastingvoordeel REIT

Afschrijvingskosten kunnen het bedrag van de inkomsten verminderen. REIT-beleggers kunnen hun belastingen tot een minimum beperken door deze afschrijvingen af te schrijven op de ontvangen dividenden.

• Met REIT’s, kunt u afschrijvingen afschrijven

REIT conclusie: grote tijd, kleine tijd

REIT’s hebben zeker een goede raison d’être. Zij bieden een unieke gelegenheid om te investeren in de enorme en schijnbaar onverslaanbare vastgoedmarkt zonder miljoenen te hoeven uitgeven of een hypotheek te hoeven nemen. Met minder risico gaat echter ook minder beloning gepaard, en het is onwaarschijnlijk dat dit soort investeringen snel of sterk renderen. Het is een kleine en gestage betaling. Het kan wel of niet aantrekkelijk zijn, afhankelijk van wat je verkiest!