Onroerend goed locatie: Investeren in… – Lukinski Rating / Investeringsatlas Duitsland

Locatie van het onroerend goed – De locatie maakt het verschil tussen investeren voor een rendement (directe inkomsten, meestal B- en C-locaties) of in een vastgoedbelegging (“speculatie” op waardestijging, A-locaties). De huidige Lukinski Rating 09/21 over de aantrekkelijkheid van steden in Duitsland met meer dan 40.000 inwoners. Daarna wordt het interessant, want we kijken naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating en D- rating en hoger risico.

Lukinski Waardering: Locatie & Aantrekkelijkheid

Als u uw eerste woning wilt kopen, zult u snel horen over de verschillende soorten locaties. Maar hoe kun je de aantrekkelijkheid van steden beoordelen? Vooral als het niet gaat om de bekende A-steden, zoals München, Hamburg, Berlijn, Frankfurt of Düsseldorf.

Rangschikking parameters

Er zijn vele parameters voor de evaluatie van een bepaalde plaats (macro-perspectief), bijvoorbeeld de economie, de verdeling ervan over handel, industrie en produktie, de infrastructuur, onderwijsvoorzieningen, alsmede artsen, vrijetijdsbesteding, maar ook de omgeving, wijken en naburige steden.

Een andere factor is natuurlijk de koopprijs (of huurprijs); hoe hoger de prijs per vierkante meter, hoe meer mensen worden aangetrokken naar de buitenwijken van de grote steden.

Dit alles zorgt ervoor dat individuele locaties hun aantrekkelijkheid verliezen of winnen aan aantrekkelijkheid voor mensen.

De Kapitaalinvesteringsatlas Duitsland bekijkt ook bijna 500 steden in Duitsland en vergelijkt hun aantrekkelijkheid en ontwikkeling.

Huidige versie:

  • Status: 09 / 2021
  • Evaluatie: Steden in Duitsland
  • Criterium: Ten minste 40.000 inwoners

Hier vindt u een uittreksel, met deze 6 lijsten:

  • Metropolen met meer dan 500.000 inwoners
  • Grote steden van 100.000 – 500.000 inwoners
  • Verborgen kampioenen: Top 10 A+ beoordelingen
  • B-Ratings en C-Ratings
  • Risicokampioenen: Top 10 D-ratings

Waardering A+ tot D-

Voor vastgoedinvesteerders verdeelt de Capital Investment Atlas de aantrekkelijkheid van afzonderlijke steden in 4 categorieën. Van de Lukinski A+ rating, voor bijzonder aantrekkelijke regio’s die een grote toestroom kennen, tot de D- rating, steden die al jaren en decennia stagneren, minder aantrekkelijke mensen en economie.

Inflatiebescherming is onze prioriteit. Hoe hoger de rating, hoe aantrekkelijker de locatie voor vastgoedinvesteerders is om in te stappen.

Atlas van kapitaalinvesteringen:

Factor: aantrekkelijkheid van een stad

Hieruit kunt u afleiden naar welk type locatie u op zoek bent. Deze indeling wordt gewoonlijk gemaakt in A-locatie, B-locatie en C-locatie.

Steden in vergelijking

In het volgende vindt u eerst de belangrijkste Duitse steden, in vergelijking. Metropolen met meer dan 500.000 inwoners, plus grote steden met tussen 250.000 en 500.000 inwoners en nog eens alle grote steden met tussen 100.000 en 250.000 inwoners. Dan wordt het interessant, want we kijken naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating en D- rating en hoger risico.

  1. Metropolen vanaf 500.000 inwoners
  2. Grote steden: 250.000 – 500.000 inwoners
  3. Grote steden: 100.000 – 250.000 inwoners

Metropolen vanaf 500.000 inwoners

Steden met meer dan 500.000 inwoners

Stad BL Rating
Noot Waarde Korte termijn Lange termijn
Berlijn BE B+ 5,8 A- B+
Hamburg HA B+ 6 A+ B-
München BA A+ 11,9 A+ A+
Keulen NRW A 8,7 A+ A
Frankfurt aan de Main HE A+ 12,6 A+ A+
Stuttgart BW B+ 5,2 A B-
Düsseldorf NRW B+ 5,8 A B+
Leipzig SA A+ 13,1 A+ A+
Dortmund NRW C- 0,2 D- C
Voedsel NRW D- -1,7 D- C

Klik hier voor de volledige lijst van metropolen:

  • Classificatie: Metropolen met 500.000 of meer inwoners

Voordeel metropool?

Overzicht van metropolen / grote steden – neigt naar A-locaties, met vastgoedbeleggingen. Dit betekent weinig huuropbrengsten, maar een grote waardestijging van het onroerend goed, of het nu om een flat of een huis gaat.

Grote steden: 100.000 tot 500.000 inwoners

Stad BL Rating
Noot Waarde Korte termijn Lange termijn
Duisburg NRW D- -1,8 D- C
Bochum NRW D- -4,8 D- D-
Wuppertal NRW D- -1,7 D- C
Bielefeld NRW B- 3,5 B B-
Bonn NRW B+ 5 A+ C
Münster NRW A+ 13,7 A+ A+
Mannheim BW D -0,8 D D-
Karlsruhe BW A- 6,6 A+ B
Augsburg BA A+ 11,4 A+ A+
Wiesbaden HE C+ 2,8 A- C-

Hier vindt u de lijst met alle 67 grote steden in Duitsland, van 100.000 tot 500.000 inwoners:

  • Rating: Grote steden tot 500.000 inwoners

Voordeel grote stad?

Overzicht van grote steden tot 500.000 inwoners – Tendens naar goede B-locaties met rendementseigenschappen. Dit betekent dat de kosten (aflossing van de lening, rente en onderhoud) worden gedekt door de lopende huurinkomsten. Anderzijds is de waardegroei lager dan in A-locaties.

Voordeel van een kleine stad?

Overzicht van grote steden tot 250.000 inwoners – Over het algemeen een mix van B-locaties en vaak goede C-locaties met rendementseigenschappen. Dit betekent, zoals in de grote steden, dat de kosten (aflossing van de lening, rente en onderhoud) worden gedekt door de lopende huurinkomsten. Anderzijds is de waardering lager dan in A-locaties. Wees echter voorzichtig met woningen op C-locaties, want het risico dat flats of huizen leeg komen te staan is groter dan op B-locaties en veel groter dan op A-locaties.

Steden tot 100.000 inwoners

Uw voordeel in steden tussen 40.000 en 100.000 inwoners? Je hebt minder nationale en internationale concurrentie. Vooral als u ter plaatse woont, een goed, strategisch voordeel, ook voor nieuwkomers in onroerend goed. Wat is de rating van uw stad? Zoek het hier uit:

  • Classificatie: Steden tot 100.000 inwoners

Verborgen kampioenen voor uw kapitaalinvestering

Nu wordt het interessant, want we nemen een kijkje naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating! Daarna volgt een lijst van steden met een zeer negatieve ontwikkeling op de weg en een hoger risico met een D-waardering.

Top 10 A+ Beoordelingen

Hier ziet u de top 10 A+ beoordelingen:

  1. Bernau bei Berlin (Brandenburg), Waardering: 25.2
  2. Falkensee (Brandenburg), Waardering: 22.3
  3. Oranienburg (Brandenburg), Waardering: 17.7
  4. Potsdam (Brandenburg), Waardering: 17.0
  5. Bad Kreuznach (Rijnland-Palts), Waardering: 16.6
  6. Dachau (Beieren), Waardering: 15.8
  7. Landshut (Beieren), Waardering: 15.3
  8. Giessen (Hessen), Waardering: 15.2
  9. Goslar (Nedersaksen), Waardering: 14.8
  10. Ostfildern (Baden-Württemberg), Beoordeling: 14.6

Alle A+ / A ratings in Duitsland

Wilt u nog meer verborgen kampioenen in Duitsland leren kennen? Kijk dan hier naar alle A-steden in Duitsland! Deze steden zijn zeer populair, lees meer hier, Lukinski A+ / A Ratings voor Vastgoedbeleggers:

Verborgen kampioenen met A+ rating in één oogopslag – Sterke algemene ontwikkeling, toestroom van mensen, je kunt hier goede rendementen behalen, vooral met condominiums die je koopt en verhuurt.

Alle B- / B / B+ ratings

Alle B-ratings tonen steden met een solide ontwikkeling. Hier vindt u ook opbrengsteigendommen die onmiddellijk inkomsten opleveren die uw maandelijkse lasten rond aflossing, rente en onderhoud dekken. Idealiter met extra, voor actieve vermogensopbouw.

  • B- / B / B+ ratings in Duitsland

Alle C- / C / C+ beoordelingen

Alle C-klassementen tonen steden met lagere groeicijfers. Hier moet vastgoed als investering met voorzichtigheid worden behandeld, omdat het leegstandsrisico groter is. Dit betekent dat u meer betaalt voor elke maand dat uw eigendom niet verhuurd is. Bovendien is de waardestijging van het onroerend goed zeer gering, als er al sprake van is.

  • C- / C / C+ beoordelingen in Duitsland

Risicokampioenen: Niet voor beginners

Nieuwkomers in onroerend goed moeten deze steden vermijden. Deze steden bevinden zich aan de onderkant van de beoordelingsschaal en dragen dus het grootste risico van leegstand en negatieve ontwikkeling van de vastgoedwaarde.

Top 10 D-ratings

Hier zie je de minst aantrekkelijke D-ratings:

  1. Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20.9
  2. Gera (Thüringen), Waarde -18.5
  3. Neubrandenburg (Mecklenburg-Voor-Pommeren), rating -15.6
  4. Zwickau (Saksen), Waardering -15.1
  5. Dessau-Roßlau (Saksen-Anhalt), Waardering -13.7
  6. Wilhelmshaven (Nedersaksen), rating -12.3
  7. Wismar (Mecklenburg-Voor-Pommeren), rating -12.3
  8. Cottbus (Brandenburg), rating -11.5
  9. Schwerin (Mecklenburg-Voor-Pommeren), beoordeling -10,8
  10. Unna (Noordrijn-Westfalen), beoordeling -10,3

Alle D / D-classificaties in Duitsland

Risicosituaties voor investeerders in onroerend goed:

Risicokampioenen met een D-rating in een oogopslag – U moet alleen eigendommen kopen in slechte C-locaties als u al ervaring hebt. Niet alleen bij kopen en huren, maar ook bij verbouwen en renoveren.

Excursus: A-locatie, B-locatie en C-locatie in onroerend goed

Met de hulp van de Lukinski Classificatie, kunt u nu gemakkelijker regio’s indelen in de verschillende locaties van eigendommen.

De 3 locatie types van onroerend goed kijken in essentie naar het verschil tussen:

  • Aankoopprijs (prijs per vierkante meter)
  • Rendement (huurinkomsten)
  • Prestaties (onroerend goed)
  • Risico (vacature)

Op die manier kan de ligging van een onroerend goed gemakkelijk worden gecategoriseerd aan de hand van de factoren.

A-locatie

Woningen op A-locaties zijn beleggingsobjecten. Dit betekent dat u uw winst haalt uit de waardestijging die het onroerend goed op de lange termijn zal of zou moeten ondergaan. Het is belangrijk op te merken dat geen enkele weddenschap zeker is; ook dit zijn speculaties. Wie weet hoe de wereld er over 20 of 30 jaar uitziet? Natuurlijk mag er niets misgaan op een goede locatie als München of Frankfurt. Voor nieuwkomers in onroerend goed is een A-locatie echter niet de beste, omdat de meesten directe inkomsten nodig hebben om de financiering te dekken (aflossing, rente en extra onderhoud).

A-locatie. Top locaties zoals München:

  • Hoge aankoopprijs
  • Lager rendement
  • Hoge prestaties
  • Laag leegstandsrisico

B-locatie

Woningen in B-locaties zijn vrijwel perfect voor vastgoed beginners. Als u het huurrendement van tevoren heeft berekend, kunt u direct inkomsten genereren die niet alleen de financieringskosten dekken, maar ook bijdragen aan vermogensopbouw. Tegelijkertijd is het risico van leegstand niet zo groot dat u rekening moet houden met frequente nieuwe verhuringen. Dergelijke eigendommen vindt u op markten die niet oververhit zijn.

B-locatie. Toplocaties zoals Potsdam

  • Gematigde aankoopprijs
  • Matig tot goed rendement
  • Matige prestatie
  • Laag leegstandsrisico

C-locatie

C-locatie is relatief moeilijk voor nieuwkomers in onroerend goed, omdat zij ook rekening moeten houden met leegstand. Zolang uw flat of huis leeg staat, betaalt u elke maand de kosten voor aflossing, rente en onderhoud. Tegelijkertijd is de waardevermeerdering van het onroerend goed zeer gering, soms zelfs onbestaande. Daarom moet u meer kennis meebrengen, zodat u eigendommen in C-locaties goed kunt verkopen.

C-locatie. Zwakke structuur, plaatsen zoals Gelsenkirchen

  • Lage aankoopprijs
  • Hoog rendement
  • Stagnerende prestaties
  • Hoger leegstandsrisico

Meer informatie over het kopen van onroerend goed op Immobilien-Erfahrung.de:

Zoals in het begin reeds werd gezegd, maakt de locatie het verschil uit tussen investeringen in rendement (directe inkomsten, meestal B- en C-locaties) of vastgoedbeleggingen (“speculatie” op waardestijging, A-locaties). Lees hier meer over op mijn nieuwe project Immobilien-Erfahrung.de: