Bereken de bijkomende kosten voor de aankoop van onroerend goed: belastingen, honoraria, commissies voor grond, huis en appartement

Bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed – Lage rentetarieven, geweldige leningaanbiedingen en onweerstaanbare aankoopprijzen verleiden sommige mensen en maken de droom van het bezitten van een eigen huis tot werkelijkheid. De meeste mensen besteden echter niet genoeg aandacht aan het onderwerp en vergeten de extra kosten die kopers en verkopers verwachten wanneer zij een koopcontract tekenen. Welke extra kosten ontstaan er bij de aankoop van een condominium? Welk percentage bij het kopen van een huis?

Bijkomende kosten – belastingen, vergoedingen, provisies en toeslagen

Wanneer een koopcontract wordt getekend, is de financiering al rond. De bijkomende aankoopkosten worden echter vaak onderschat. De rekeningen van de makelaar, de notaris, het kadaster en het belastingkantoor komen zodra de lening is vastgelegd. Daarom wordt de lening vaak te laag vastgesteld.

Welk percentage zijn incidentele aankoopkosten?

20 % bijkomende bouwkosten moeten ten minste in de lening worden opgenomen bovenop de aankoopprijs en zijn vrij realistisch.

~ 20% van de aankoopprijs

De 4 grootste bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed

In het overzicht staan de 4 grootste extra kosten die u kunt verwachten als u een huis koopt. Maar welke kosten zijn er nog meer verbonden aan het bouwen van een huis? Ontdek hier meer: Een huis bouwen en de kosten die u moet maken.

Vergoedingen: Notariële akte van het koopcontract door een notaris

De kosten voor de notarisafspraak zijn waarschijnlijk een van de grootste posten in de bijkomende kosten voor het kopen van een huis. Hoewel de notariskosten vast zijn en er in geen enkele richting van mogen afwijken, zijn ze ook vrij hoog.

~ 1.5% van de aankoopprijs

Als vuistregel geldt dat ongeveer 1,5 % van de koopprijs vastligt – en dat is alleen voor het ondertekenen van het koopcontract. Dus als u een onroerend goed koopt met een koopprijs van 100.000 euro, zijn er kosten voor de notaris van 1.500 euro, die de koper meestal moet betalen.

De exacte honoraria voor notarissen in Duitsland zijn vermeld in de tarieflijst voor notarissen, maar kunnen ook online worden berekend.

• Lees hier meer: Notaris en koopcontract

Belastingen: belasting op de overdracht van grond voor het belastingkantoor

Zodra het contract bij de notaris is ondertekend en de koopovereenkomst notarieel is verleden, ontvangt de koper post van het belastingkantoor. Vervolgens wordt de belasting op de overdracht van onroerend goed van de koper geëist.

Deze vergoeding varieert enigszins. In Duitsland is dit gewoonlijk ongeveer 3% – 6% van de aankoopprijs van het onroerend goed. Aangezien de belasting op de overdracht van grond een staatsbelasting is, stelt elke staat een individueel tarief voor de belasting op de overdracht van grond vast (extern).

In sommige deelstaten, zoals Hamburg, Berlijn en Saksen-Anhalt, bedraagt het echter 4,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed. Voor een aankoopprijs van 100.000 euro, bijvoorbeeld, betaalt u nog eens 3500 / 4500 euro aan overdrachtsbelasting.

Leestip: Meer informatie over fiscale structureringsmogelijkheden, van coöperaties tot familiestichtingen: belasting besparen met onroerend goed

Aankoopprijs 100.000 euro

Baden-Württemberg	5,00%	5.000
Beieren	3,50%	3.500
Berlijn	6,00%	6.000
Brandenburg	6,50%	6.500
Bremen	5,00%	5.000
Hamburg	4,50%	4.500
Hesse	6,00%	6.000
Mecklenburg-Vorpommern	6,00%	6.000
Nedersaksen	5,00%	5.000
Noordrijn-Westfalen	6,50%	6.500
Rijnland-Palts	5,00%	5.000
Saarland	6,50%	6.500
Saksen	3,50%	3.500
Saksen-Anhalt	5,00%	5.000
Sleeswijk-Holstein	6,50%	6.500
Thüringen	6,50%	6.500

Deze schuld moet onmiddellijk worden betaald, want pas wanneer het bedrag door de belastingdienst is ontvangen, geeft deze de zogenaamde verklaring van inklaring af. Dit is verplicht voor de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster. Dit wordt geregeld door het kadaster en ook hiervoor worden kosten in rekening gebracht, maar deze zijn relatief laag.

3,5 – 6,5% van de aankoopprijs

Commissie: makelaars rekenen hun deel aan

Indien u een onroerend goed of een stuk grond koopt via een makelaar, moet u uiteraard de commissie van de makelaar opnemen in de totale berekening. In de regel ontvangt u de rekening van de makelaar direct na de opname bij de notaris.

De hoogte van de provisie varieert en is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de regio. Het varieert gewoonlijk tussen vier en zes procent van de aankoopprijs van het onroerend goed.

Voor een aankoopprijs van 100.000 euro betaalt u tussen 4.000 en 6.000 euro alleen al voor de makelaar. Het is echter belangrijk te weten dat het de moeite loont te onderhandelen over de makelaarscourtage, aangezien deze bekend staat om zijn grote marge.

Een totale provisie van 3,48 procent inclusief BTW is een aanbevelenswaardige en realistische waarde.

~ 3,48 % van de aankoopprijs

Toeslagen: Kredietrente en termijntoeslagen

De banken willen natuurlijk hun deel van de verkoop van een huis opstrijken, en niet alleen via de rente op de lening. Omdat de onderhandelde leningrente voor hen niet volstaat, rekenen zij extra kosten aan die de koper meestal niet verwacht.

Deze kosten zijn op het eerste gezicht niet duidelijk herkenbaar en zo misleiden banken hun cliënten. Dergelijke verborgen kosten kunnen de vorm aannemen van een vastleggingsrente per maand op het gedeelte van de totale lening dat nog niet is uitbetaald.

Daar wordt bij voorbeeld 0,25 % aangerekend, wat de klant zo niet verwacht en wat de massa doet oplopen. Voor een lening van 100.000 euro is dat ongeveer 250 euro per maand, wat je niet verwacht.

Andere, verborgen kosten

Maar er zijn nog andere verborgen kosten die u in eerste instantie misschien niet verwacht. Daartoe behoren rekeningbeheer, waarvoor sommige banken extra kosten aanrekenen, en opeisbare kosten, maar ook termijntoeslagen als u een deel van de lening laat uitbetalen naar gelang van de voortgang van de bouw.

Let bij uw lening dus goed op wat er in de kleine lettertjes staat, vraag naar alles wat onduidelijk is en ga er alleen voor als u duidelijkheid hebt over alle verplichtingen.

Vraag uw bank voor de zekerheid om de zogenaamde totale effectieve rentevoet of de werkelijke effectieve rentevoet te berekenen. Daar worden alle extra kosten in detail opgesomd en duidelijk gepresenteerd.

Landmeter & Renovatie – Mogelijke bijkomende kosten

Een andere bijkomende kostenfactor, die niet op alle eigendommen van toepassing is , zijn de opmetings- en renovatiekosten.

Vooral bij oudere panden is het zinvol om vóór de aankoop een taxateur in de arm te nemen om het pand op zijn waarde te schatten. Dit omvat bijvoorbeeld inspecties van de vochtigheid en verontreinigende stoffen (vooral in het geval van eigendommen uit de jaren 1970). Dergelijke taxaties worden uitgevoerd door onafhankelijke deskundigen, zoals architecten of civiel ingenieurs, maar ook door onroerend-goeddeskundigen.

De kosten lopen hier sterk uiteen, omdat zij afhangen van het soort deskundigenonderzoek en de benodigde tijd. Daar zijn geen regels voor. De taxateurs berekenen zelf de taxatie. Afhankelijk van hoe goed de taxatie is, kunnen in het toekomstige onroerend goed renovatiewerkzaamheden nodig zijn, die ook in de berekening moeten worden opgenomen.

Of het nu gaat om een nieuw verwarmingssysteem, nieuwe ramen of de restauratie van het dak, ook in dit geval lopen de kosten sterk uiteen. U moet er rekening mee houden dat er meestal kosten zijn voor algemene renovatie voordat u er intrekt. Nieuwe vloeren, andere kleuren muren, een nieuwe keuken of zelfs het afbreken van een muur.

Al deze dingen kosten weer geld, wat ook niet moet worden onderschat. Vaak worden hier meer kosten gemaakt dan was gepland, omdat er altijd wel iets misgaat, duurder was dan berekend of kleine dingen ontbreken. U moet er ook rekening mee houden dat veel renovatiewerkzaamheden niet door uzelf kunnen worden uitgevoerd. U zult dus ook ambachtslieden en deskundigen nodig hebben om u bij te staan, en zij zullen u uiteraard hun tijd in rekening brengen. Voordat u voor een huis kiest, moet u van tevoren bedenken welke werkzaamheden nog moeten worden verricht, wat u wilt vernieuwen en hoe hoog de kosten voor dergelijke renovatiewerkzaamheden zullen zijn.

Conclusie: Bereken de bijkomende aankoopkosten

Voor een eigendom met een aankoopprijs van 100.000 euro en een lening van hetzelfde bedrag, moet u rekenen op incidentele kosten van 9.000 tot 12.000 euro.

Indien u deze niet in uw leenbedrag opneemt, zullen zij van uw eigen kapitaal moeten worden afgetrokken. Dergelijke onverwachte extra kosten mogen niet worden onderschat en kunnen enorm variëren van eigendom tot eigendom. Hoe hoger de prijs van het onroerend goed, hoe hoger de extra kosten die u kunt verwachten.