Erfpacht – een huis bezitten zonder grond te kopen

Veel mensen dromen van een eigen huis, maar het wordt steeds moeilijker om een geschikt stuk grond te vinden om hun eigen vier muren op te bouwen. Een concept dat belooft te helpen is het erfpachtbeginsel, dat steeds meer ingang vindt. Maar wat is een erfpachtovereenkomst precies? Welke kosten zijn ermee gemoeid en is het echt beter dan een huis kopen? Meer informatie over dit onderwerp vindt u in onze gids over kopen of huren.

Erfpacht in plaats van grond kopen – is erfpacht echt de moeite waard?

Erfpacht is een welkom alternatief voor de traditionele aankoop van grond. Het principe is heel eenvoudig. De eigenaar van een stuk grond verhuurt het aan een huizenbouwer of koper van het huis dat erop staat. Er is dus een duidelijke scheiding. Er is een eigenaar die de grond bezit en een eigenaar die het gebouw op de grond bezit. Dit principe levert de koper grote besparingen op voor de grondprijs en zorgt tegelijkertijd voor regelmatige contante inkomsten voor de verhuurder gedurende een lange en regelmatige periode. Het is een goede manier om snel en goedkoop aan een eigen huis te komen wanneer er een tekort aan bouwruimte is. Er zijn hier echter ook valkuilen.

Geen grondkosten maar erfpacht – kosten in een oogopslag

Het principe van erfpacht houdt in dat u geen stuk grond verwerft en er dus geen eigenaar van bent, maar dat u er wel voor moet betalen. Bij erfpacht verbindt u zich er immers toe op geregelde tijdstippen een bepaald bedrag te betalen aan de eigenaar van de grond, d.w.z. aan de verhuurder. Het is vergelijkbaar met huren, behalve dat het geen woning is die verhuurd wordt, maar de grond. Dit bedrag wordt erfpacht genoemd en bedraagt tussen 4 en 8 procent van de werkelijke aankoopprijs van de grond per jaar, afhankelijk van de grootte en de ligging van de grond.

Aangezien u de koper en eigenaar bent van het onroerend goed op het perceel, wordt een contracttermijn voor huurcontracten vastgesteld. Dit wordt vermeld in de huurovereenkomst en besloten tussen de partijen. Er zijn gemeenschappelijke termen die in de meeste gevallen worden gesloten. De looptijd varieert meestal van 50 tot 99 jaar. Zeer zelden zijn er ook termijnen van 25 jaar, maar deze mogen alleen worden overeengekomen als er uitdrukkelijk om wordt gevraagd. U moet van tevoren goed nadenken over hoe lang u een stuk grond wilt pachten, want aan elke termijn zijn voor- en nadelen verbonden. Met een leaseperiode van 25 jaar zult u in korte tijd grote sommen geld moeten betalen. Het voordeel is echter dat deze termijn niet langer duurt dan uw eigen leven en dat u geen schulden of contractuele verplichtingen aan uw kinderen nalaat.

Als u in Duitsland een stuk grond koopt, moet u de zogenaamde grondoverdrachtsbelasting betalen. Helaas wordt dit ook geheven op erfpacht, zelfs als u de grond niet koopt. Het bedrag van de overdrachtsbelasting hangt af van de waarde van de grond en wordt berekend als een percentage van deze waarde. Het hoeft slechts eenmaal te worden betaald en is verschuldigd onmiddellijk na de ondertekening van het contract, net als bij een aankoop. Dezelfde tarieven gelden als voor een verkoop.

Is de erfpacht het echt waard?

Is een erfpachtovereenkomst het waard in vergelijking met een koop? Deze vraag kan in principe niet worden beantwoord, aangezien de kosten afhankelijk zijn van de grondprijzen. Als deze hoog zijn, stijgt ook de erfpacht sterk en wordt leasen duurder. In het algemeen kan men alleen zeggen dat een huurovereenkomst de moeite waard is als de erfpacht lager is dan de hypotheekrente. Er zij echter op gewezen dat een huurovereenkomst u gewoonlijk voor 99 jaar bindt, d.w.z. dat u voor een lange periode gebonden bent aan een maandelijkse of jaarlijkse bijdrage. In de huurovereenkomsten is een aanpassingsclausule opgenomen op grond waarvan de rentevoet kan worden verhoogd. Dit betekent dat de rentevoet om de drie jaar kan worden aangepast en er dus een risico bestaat dat hij zal stijgen. Met een lening is het risico dat de rentevoet stijgt veel kleiner. U moet dus duidelijk zijn over de voorwaarden en goed nadenken over een huurovereenkomst.

Afloop van de huurovereenkomst. En nu?

Vóór het verstrijken van de pachttermijn moet duidelijk zijn wat er na het verstrijken van de termijn met de grond zal gebeuren. Het is mogelijk voor de huurder om een voorkooprecht te verkrijgen en zo de grond te kopen na het verstrijken van de huurovereenkomst. Indien echter niets wordt overeengekomen, heeft de huurder recht op een vergoeding voor de waarde van het gebouw aan het einde van de huurperiode. In ruil daarvoor hoeft hij het gebouw echter niet van het land te verwijderen. Als de huurder de huur gedurende een bepaalde periode niet betaalt of de grond op een andere manier gebruikt dan overeengekomen, treedt er een teruggave op. Dit betekent dat de grond vóór het einde van de pachttermijn aan de verpachter terugkeert. Al deze voorschriften moeten echter duidelijk in het erfpachtcontract worden vermeld.

Aankoop van grond en leenrente – kosten in een oogopslag

Grond kopen is naar verhouding winstgevender. Ten eerste bent u eigenaar van de grond wanneer u hem koopt en “huurt” u hem niet alleen via een pachtcontract. Bovendien betaalt de koper bij de aankoop van grond de lening gewoonlijk na 10-20 jaar af en is hij dan schuldenvrij eigenaar van de grond en blijft de rente op de lening gedurende de gehele looptijd op het overeengekomen niveau en loopt zij niet op, zoals bij een pachtovereenkomst het geval is. Een erfpachtcontract is dus alleen de moeite waard in vergelijking met een koopcontract als er een periode van hoge rente is. Anders moet u uw toevlucht nemen tot alternatieven. Dit omvat bijvoorbeeld de volledige aankoop van onroerend goed en grond samen, wat een goed idee is wanneer de bouwrente laag is. Denk dus goed na over welk alternatief voor u het beste is en wat beschikbaar is op de huidige rentemarkt.

Juridische situatie – erfpacht of aankoop van grond

Zuiver juridisch gezien is de projectontwikkelaar van een in erfpacht verkregen stuk grond bijna gelijk te stellen met de koper van een stuk grond. Hij verwerft de grond van een particulier, van de overheid, van een organisatie zonder winstoogmerk of van een kerkelijke instelling. De erfpachter is dus de eigenaar van de grond voor een bepaalde tijd. Het recht van opstal blijft op hem van toepassing, zelfs indien het goed wordt uitgewist of zelfs vernietigd. Hij heeft dus het recht zijn erfpacht te verkopen, te verhuren, te legateren en uit te lenen, maar zelfs in geval van verandering van eigenaar verandert de erfpachtovereenkomst niet.

In het algemeen staat het erfelijke recht van opstal grondspeculatie niet toe, aangezien de houder van het erfelijke recht van opstal door de overeenkomst verplicht is de grond te bebouwen. Dit recht is gedocumenteerd in twee kadasters, het kadaster en het kadaster van erfpachten. Dit is gedaan om de eigenaar van het gebouw te beveiligen. Wanneer eenmaal een bedrag is overeengekomen, kan het erfdienstbaar recht van opstal niet meer worden opgezegd. Het vervalt pas na de in het contract bepaalde tijd, die meestal 99 jaar bedraagt.