Crowdinvestment onroerend goed: ervaringen, voordelen, nadelen in vergelijking + tips

Crowdinvestment onroerend goed – Niet iedereen beschikt over het nodige eigen vermogen of de cashflow (regelmatige inkomsten) om een eigen huis of appartement te kopen. Crowdinvesting heeft veel voordelen. Bijvoorbeeld weinig eigen vermogen, diverse eigendommen als beleggingsmogelijkheid, risicominimalisering door kapitaalspreiding en uitgebreide participatie (vaste rente, winstafhankelijke uitkering en participatie bij verkoop). Onroerend goed is ook uiterst verstandig als oudedagsvoorziening omdat het niet onderhevig is aan inflatie (waardevermindering van geld). Een van de beste investeringsalternatieven is daarom crowdinvesting met aanbieders vanaf 500 euro, simpel gezegd: vastgoedinvesteringen voor iedereen.

Crowdinvesting: uitleg, voordelen en nadelen

Te weinig eigen vermogen, te weinig tijd, geen probleem! Met crowd-investeren in onroerend goed kunt u investeren met de kleinste bedragen. Ik beveel aanbieders als Exporo en InRento aan voor kleine investeringen vanaf 500 euro.

Laten we beginnen met de basis:

Wat is crowdinvesting?

Allereerst, wat is crowdinvesting?

Een zeer eenvoudige vergelijking zou zijn “een naamloze vennootschap“. De onderneming verkoopt diverse aandelen aan particulieren en instellingen. Op die manier “participeren” velen in een onderneming en geven zij haar de nodige financiering voor groei. Het werkt op dezelfde manier met crowd-investing in onroerend goed.

In plaats van één grote belegger, worden de aandelen verspreid over vele “kleine” beleggers. Hierdoor kunnen mensen in onroerend goed investeren die ofwel niet over de nodige kredietwaardigheid beschikken, niet genoeg eigen vermogen hebben of beide. Er zijn verschillende aanbieders voor, zoals Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo of ook InRento, die u verderop in een lijst zult aantreffen.

Meer en meer willen deelnemen aan de vastgoedmarkt. Haufe meldt deze maand ook“De zwerm vliegt op onroerend goed“, laten we eens kijken naar de voor- en nadelen.

Voordelen van crowd-investing in onroerend goed

Zoals reeds in de inleiding geleerd, heeft u als belegger een aantal voordelen, zoals het lage eigen vermogen, de verschillende eigendommen als beleggingsmogelijkheden, risicominimalisatie door spreiding van het kapitaal, maar ook een substantiële participatie (vaste rentevoet, winstafhankelijke uitkering en participatie bij verkoop).

• Weinig eigen vermogen – start vanaf 50 – 100 euro
• Eenmaal geregistreerd, zijn er verschillende beleggingsmogelijkheden
• Transparantie – contact opnemen met bouwondernemingen mogelijk (informatie)
• Risicominimalisatie – kapitaal gespreid over verschillende projecten

Bezoldiging en verschotten:

• Vaste rentevoet
• Winstgerelateerde uitkering
• Deelname aan het uitstapdossier (verkoop van het onroerend goed)

Nadelen en risico’s voor beleggers

Zoals altijd zijn er voordelen, maar ook nadelen die u in overweging moet nemen. Hier is ook nog een artikel in Capital“Risky Game“. Daarna zult u alle nadelen en risico’s in detail kennen.

• Geen recht op medezeggenschap (participatielening)
• Kapitaalverbintenis over een lange periode 5+ jaar
• Totaal verlies wanneer projecten mislukken
• Te veel deelname – verlies van overzicht

Hoe werkt crowd-investing in onroerend goed?

In de overgrote meerderheid van de gevallen moet een onroerend goed worden ontwikkeld (gerenoveerd of volledig herbouwd).

Bij gewone investeringen in onroerend goed zou men nu specifiek op zoek gaan naar een partner voor de financiering. Bij crowdinvestment daarentegen praten de eigenaars met de crowdinvestmentplatforms, die op hun beurt zorgen voor de verdeling van de aandelen. Online platforms bemiddelen vervolgens vastgoedaandelen aan investeerders.

Dit crowd-investment platform neemt dan de gehele presentatie aan de individuele investeerders over en de eigenaren kunnen zich bezighouden met hun core business, de bouw en de ontwikkeling. Dus met crowdinvesting geef je geen “gewone” lening aan de betreffende ontwikkelaar, maar participeer je in het onroerend goed met een participatielening. Dit betekent ook dat u er niets over te zeggen heeft.

Deelneming in het onroerend goed betekent natuurlijk niet dat u er morgen kunt intrekken en 0,5 vierkante meter in beslag kunt nemen. Het onroerend goed wordt nadien beheerd, u bent slechts een kapitaalverschaffer. U ontvangt een rendement in de vorm van een vaste rentevoet en een winstafhankelijke uitkering.

Nogmaals, de beloning en betaling:

• Vaste rentevoet
• Winstgerelateerde uitkering
• Deelname aan het uitstapdossier (verkoop van het onroerend goed)

Zo worden een paar euro meer en meer.

Crowdinvestment aanbieder

Welk crowdfunding platform is het beste? Waar kunt u investeren? Er zijn verschillende gerenommeerde aanbieders van crowdinvesting. Hier volgt een kort overzicht van de markt. De minimuminvesteringen verschillen, afhankelijk van de projecten op de platforms.

In de regel liggen de minimumstortingen tussen 100 en 1.000 euro.

Lijst van aanbieders:

• Bergfürst
• Crowdinvest onroerend goed
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digitaal Investeren
• Exporo
• Immofinanciering
• InRento
• Linus
• Rendity
• Spaarbank
• Belangenmodule

Wat maakt onroerend goed zo aantrekkelijk als investering?

Is investeren in onroerend goed zinvol?

Crowdinvesting levert een tweede voordeel op, voor u persoonlijk!

Met elke nieuwe aanbieding en aanbieding leert u de vastgoedmarkt kennen en leert u eigendommen dienovereenkomstig te evalueren. Lees zeker mijn artikel over het berekenen van huurrendementen hier, want dit zal u helpen om de aantrekkelijkheid van vastgoedinvesteringen op voorhand te berekenen.

Onroerend goed is om vele redenen uiterst interessant als kapitaalbelegging. Een zeer belangrijke reden voor onroerend goed als kapitaalbelegging, vooral met het oog op de eigen oudedagsvoorziening, is dat onroerend goed niet onderhevig is aan inflatie. De materiële waarde van een goed beschermt het tegen geldontwaarding. Een blik op de inflatietabel en de ontwikkeling in de komende 25-30 jaar toont aan dat onroerend goed veel voordelen biedt, vooral in vergelijking met financiële beleggingen zoals spaarrekeningen of Riester-pensioenen voor de oudedagsvoorziening.

Inflatie en demonetisatie: gevolgen

Voorbeeld: Over 30 jaar zal de inflatie zo sterk gestegen zijn dat de koopkracht van 1.000 euro geminimaliseerd zal zijn tot slechts 600 euro. Met andere woorden, als u over 30 jaar 1.000 euro uitgeeft, krijgt u goederen die vandaag slechts 600 euro waard zijn. Dat is (ongeveer) 40% minder, na inflatie.

• 1.000 euro in het spaarboekje in 30 jaar = 600 euro reële waarde

Nu komen we direct terug op het voordeel van een onroerend goed als investering. Dit is verhuurd. Bijgevolg betaalt de huurder een tegenwaarde (huur) voor het maandelijks gebruik van het lichamelijke goed (onroerend goed). Als geld 40% minder waard is, moet uw huurder 40% meer huur betalen. Bijgevolg stijgen de huurinkomsten van 1.000 euro tot 1.400 euro. Dus (ongeveer) 40% meer, na inflatie, of geen verlies van reële waarde.

• 1.000 euro huur in 30 jaar = geen verlies (1.400 euro)

Dus als u uw geld had geïnvesteerd in een financieel product, laten we het klassieke spaarboekje nemen, zou u een reëel verlies van 40% hebben gehad.

Wanneer u uw geld investeert in een onroerend goed, bent u beschermd tegen de gevolgen van de inflatie. Nog beter, u profiteert bovendien van de waardestijging van het onroerend goed. Duitsland is een bloeiende vastgoedmarkt, niet alleen in de laatste jaren, maar ook wanneer men naar de laatste decennia kijkt.

De bevolking groeit, woningen zijn schaars.

Op die manier profiteert u ook van de huurverhogingen.

Geen schommelingen zoals bij aandelen & Co.

Onroerend goed heeft ook het voordeel dat het nauwelijks aan schommelingen onderhevig is. Als u actief in valuta handelt, in aandelen belegt of bijvoorbeeld cryptocurrency koopt, zult u met constante prijsschommelingen te maken krijgen. Afhankelijk van het type belegging, valuta, aandeel of crypto, meer of minder. Huurovereenkomsten zijn van lange duur, de huur wordt maandelijks overgemaakt en het bedrag blijft gelijk, neigt zelfs te stijgen als gevolg van huuraanpassingen.

• Onroerend goed is waardevast
• Onroerend goed biedt bescherming tegen inflatie
• De waarde van onroerend goed fluctueert niet (zoals aandelen, cryptocurrencies en andere financiële producten)

Grote bouwplaats in Stuttgart, winst, dankzij crowdinvesting.

Aandelenkapitaal: toegang tot investeringen in onroerend goed

Het grootste knelpunt voor de meesten is eigen vermogen.

Vooral wanneer het niet meer gaat om condominiums van 100.000 euro (15.000 euro eigen vermogen), maar om investeringen in grote steden met platte prijzen van 400.000 euro, 500.000 euro en meer. Voor een eigendom met een aankoopprijs van 500.000 euro (inclusief bijkomende kosten) zou u 75.000 euro aan eigen vermogen moeten klaar hebben liggen.

Vermogensverhouding bij aankoop onroerend goed: zekerheid van de bank

Laten we eerst de vraag stellen:

Hoeveel eigen vermogen heb je nodig voor een gewone woning?

Het antwoord verschilt, vooral naar gelang van de ligging van het pand. Een flatgebouw in München, onbetaalbaar voor de meesten, ook in het grotere Speckgürtel rond Neurenberg, Freiburg.

Het is niet anders in de andere grote steden, Berlijn, Hamburg, Düsseldorf of Frankfurt. De aankoopprijs van een eigendom varieert dus extreem, tussen 50.000 euro (in C-locatie) en 400.000 euro (in B-locatie). Natuurlijk meer als we het hebben over zeer goede microlocaties binnen de A-locaties. b.v. München-Mitte, Berlijn-Mitte, Hamburg-Mitte, Düsseldorf-Mitte enzovoort.

Eigen vermogen ratio berekenen: zo

Of het nu om 50.000 euro of 100.000 euro gaat, de bank eist doorgaans 15% eigen vermogen om een onroerend goed te financieren. Vooral als het je eerste eigendom is.

Naast de aankoopprijs van het onroerend goed zijn er ook nog de bijkomende aankoopkosten. Afhankelijk van de deelstaat, met inbegrip van de overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale inschrijving, bedraagt het totaal ongeveer 7% tot 10% extra.

Servicekosten meestal 7% – 10% afhankelijk van de federale staat + makelaar (indien betrokken)

De schommeling is enerzijds het gevolg van de belasting op de overdracht van grond, die in elke federale staat verschillend is. Aan de andere kant, was een makelaar in opdracht? Ook hier verschillen de bemiddelingskosten naar gelang van de federale staat. In het geval van een onderhandse aankoop moeten koper en verkoper elk 50% van de makelaarskosten delen. Uiteindelijk resulteert dit in de totale aankoopprijs van het onroerend goed, inclusief bijkomende aankoopkosten.

Zo berekent u de vermogensverhouding:

• Financieringsaanvraag: 100.000 euro
  (aankoopprijs plus bijkomende kosten)
• Aandelenkapitaal: 15.000 euro
• Lening van de bank: 85.000 euro

Berekening van de aankoopprijs met bijkomende kosten:

• Aankoopprijs: 100.000 euro
• Voorbeeld overdrachtsbelasting NRW (6,5%): 6.500 euro
• Notariskosten (1,5%): 1.500 euro
• Inschrijving in het kadaster (0,5%): 500 euro
• Makelaarscourtage (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euro

Kredietwaardigheid voor financiering: Crowdinvesting als alternatief

Niet iedereen heeft de nodige kredietwaardigheid voor zo’n grote financiering. Zelfs indien het eigen vermogen beschikbaar zou zijn, bv. omdat reguliere inkomsten meetellen (zelfstandige). Een nog groter aantal beschikt echter niet eens over het nodige aandelenkapitaal. Voor wie niet wil wachten, is er een prima alternatief: zelf investeren in onroerend goed als kapitaalbelegging.

Er zijn vele redenen om te kiezen voor vastgoed als belegging en, indien uw eigen kapitaal nog niet toereikend is, voor crowd-investing in vastgoed.

Woonwijk met veel condominiums (nieuwbouw):

Winstgevend onroerend goed vinden

Crowdinvestment neemt uw beslissing over in welk onroerend goed te investeren niet weg. Daarom hebben we de vraag opnieuw gesteld:

Hoe vind je winstgevend onroerend goed?

U moet nog steeds zelf beslissen in welk onroerend goed u uw geld wilt investeren. Misschien kent u mijn gedetailleerde gids over het onderwerp van het kopen van uw eerste woning al? Hier leert u de verschillende soorten onroerend goed kennen, het verschil tussen renderend onroerend goed en vastgoedbeleggingen, maar ook (heel belangrijk) het rendement van onroerend goed.

Het rendement van onroerend goed is een eenvoudige berekening als je het eenmaal kent en begrijpt. Er wordt gekeken naar de investeringssom (aankoopprijs en bijkomende aankoopkosten) en de maandelijkse inkomsten (huurinkomsten). Het resultaat is een percentage.

Als dit meer dan 6% is, worden alle kosten gewoonlijk gedekt door de aflossing van de financiering, de rente en de reserves voor onderhoud. Elk rendement van meer dan 6% betekent voor u extra vermogensopbouw. Het vastgoedrendement is dan ook een uiterst belangrijke factor voor vastgoedbeleggers. Want met dit ene kengetal kunt u de aantrekkelijkheid van een vastgoedbelegging evalueren, maar ook verschillende vastgoedbeleggingen met elkaar vergelijken.

Laten we eerst eens kijken naar de eenvoudige formule van het huurrendement:

Jaarlijkse netto inkomsten / investering * 100 = huuropbrengst

De huuropbrengst wordt nogmaals onderverdeeld in de nettohuuropbrengst en de brutohuuropbrengst. Waar is het verschil?

• Netto huurrendement = incl. bijkomende aankoopkosten
• Bruto huurrendement = excl. bijkomende aankoopkosten

Met deze kennis kunt u veel beter handelen als een investeerder en zo echt rendabele eigendommen vinden voor uw investering.

Zodra u zich heeft geregistreerd op een crowdinvestment platform, bladert u door de individuele beleggingsobjecten en vergelijkt u ze op basis van het rendement. Natuurlijk krijgt u niet 100% van de huurbetalingen, maar u ziet wel de opbrengst op alle platforms. Nu weet je waar het allemaal om draait!

Verdien vandaag nog huurinkomsten met investeringen vanaf 500 euro. Mijn aanbeveling:

• InRento