Een flat verkopen in een gemeenschap van erfgenamen: Een van hen wil niet verkopen – Wat te doen?

Een flat verkopen in gemeenschap van erfgenamen – Wanneer de overledene een huis of een flatgebouw nalaat, staan de erfgenamen voor de vraag wat zij met het goed moeten doen. Vaak besluiten zij het te verkopen. De verkoop van een woning door een gemeenschap van erfgenamen kan echter een complexe aangelegenheid zijn die tal van uitdagingen met zich meebrengt. Ontdek hier hoe de verkoop van een gezamenlijk geërfde flat verloopt, waar u rekening mee moet houden wat betreft de verklaring van erfrecht en wat u moet doen bij geschillen en conflicten binnen de gemeenschap van erfgenamen. Bovendien: een overzicht van uw rechten en plichten.

Rechten en plichten van de gemeenschap van eigenaars

Een gemeenschap van erfgenamen ontstaat wanneer verschillende personen mede-erfgenamen worden van de nalatenschap van een overledene. Als leden van de gemeenschap van erfgenamen hebben de mede-erfgenamen verschillende rechten en plichten.

Rechten: nalatenschap afwijzen, aandeel in de erfenis verkopen & ontbinding

De rechten omvatten onder meer het recht om de erfenis te gebruiken en het recht om het erfdeel te verkopen. Elke mede-erfgenaam heeft het recht om zijn of haar erfdeel te verkopen, waarbij de andere mede-erfgenamen een voorkeursrecht hebben. Er is ook het recht om de gemeenschap van erfgenamen te ontbinden als de gemeenschap van erfgenamen niet meer functioneert of als er een geschil is over de erfenis.

Bovendien kunnen de mede-erfgenamen onder bepaalde omstandigheden afstand doen van de erfenis als zij deze niet willen aanvaarden of als zij de schulden van de overledene zouden moeten overnemen. De verwerping moet binnen een bepaalde termijn gebeuren.

De rechten in één oogopslag:

• Afstand doen van nalatenschap
• Gebruiksrecht
• Recht om de erfenis te verkopen
• Recht van eerste weigering
• Recht op ontbinding van de gemeenschap van mede-eigenaars

Taken: Huurcontracten, beheer & Co.

Tot de taken van de mede-erfgenamen behoort de overname van huurovereenkomsten als de overledene huurder was van een flat of huis op het moment van zijn of haar overlijden. De mede-erfgenamen hebben ook een beheersplicht ten aanzien van de erfenis. Zij moeten de erfenis goed beheren, onderhouden en zo nodig onderhoudsmaatregelen treffen.

Een andere belangrijke taak van de mede-erfgenamen is de betaling van de schulden van de nalatenschap. De mede-erfgenamen zijn gezamenlijk aansprakelijk voor de schulden van de overledene en moeten ervoor zorgen dat deze worden betaald. Daarbij moeten zij ook rekening houden met de belastingen van de erfenis.

Uw taken samengevat:

• Overname van huurovereenkomsten
• Administratieve taak
• Betaling van de schulden van de nalatenschap

Voorwaarde voor de verkoop van een appartement

Om een flat van een gemeenschap van erfgenamen te verkopen, moeten alle erfgenamen dus instemmen met de verkoop. Een verkoop kan alleen gezamenlijk en in onderling overleg plaatsvinden. Dit vereist een nauwe samenwerking en overeenstemming tussen de erfgenamen om een goed beheer van de erfenis te waarborgen.

De erfgenamen moeten instemmen met de verkoop van de flat

In de praktijk kan het echter vaak moeilijk zijn om overeenstemming te bereiken over een gezamenlijke verkoop. Er zijn vaak emoties en herinneringen aan het onroerend goed verbonden, wat de kwestie voor sommige erfgenamen gevoelig kan maken.

Het is dan ook niet ongewoon dat individuele erfgenamen nog niet willen of kunnen instemmen met een verkoop. In sommige gevallen kan dit leiden tot onenigheid en geschillen over de erfenis. We zullen nu nader bekijken welke mogelijkheden er dan zijn.

Geschillen en conflicten in de gemeenschap van erfgenamen

Als de gemeenschap van erfgenamen het niet eens is over de verkoop van het appartement, kan het moeilijk zijn een minnelijke schikking te vinden. Als alle erfgenamen hun toestemming voor de verkoop weigeren, kan de woning niet worden verkocht.

In dit geval zijn er verschillende mogelijkheden voor de gemeenschap van erfgenamen om verder te gaan.

Laat erfdeel uitbetalen door mede-erfgenamen

Een mogelijkheid is dat één mede-erfgenaam de andere mede-erfgenamen uitbetaalt en zo de enige eigenaar van het goed wordt. Als een mede-erfgenaam de andere mede-erfgenamen wil uitbetalen, moet eerst de waarde van het goed en de aandelen van de mede-erfgenamen worden vastgesteld. Hiervoor kan een deskundige of taxateur worden geraadpleegd. Vervolgens wordt het aandeel van elke mede-erfgenaam berekend op basis van de waarde van het goed. De mede-erfgenaam die de andere mede-erfgenamen wil uitkeren, moet vervolgens het overeenkomstige aandeel aan de andere mede-erfgenamen uitkeren om hun aandeel in het goed te verwerven.

Zo werkt de betaling van een erfdeel:

• Bepaling van de waarde van het onroerend goed
• Berekening van het erfdeel
• Betaling aan mede-erfgenamen vindt plaats

Verkoop erfdeel aan derde

Het kan echter gebeuren dat de andere erfgenamen niet akkoord gaan of het aandeel van de verkopende erfgenaam niet kunnen verwerven. In dat geval kan de verkopende erfgenaam het aandeel aan een derde verkopen. Voorwaarde hiervoor is dat de mede-erfgenamen een voorkeursrecht van twee maanden hebben gekregen en dat de verkoop van het erfdeel alleen in zijn geheel mogelijk is. Als u besluit het erfdeel te verkopen, geldt dit niet alleen voor het appartement, maar ook voor de rest van de erfenis.

Verdelingsveiling door arrondissementsrechtbank

De verdelingsveiling in gemeenschap van erfgenamen door de rechtbank is meestal het laatste redmiddel. Als de erfgenamen het niet eens worden, kan een erfgenaam een verzoek indienen voor een verdelingsveiling. De kantonrechter veilt dan het goed om vervolgens de opbrengst onder de mede-erfgenamen te verdelen. Deze weg gaat echter vaak gepaard met hoge kosten en leidt meestal tot een aanzienlijk lagere opbrengst dan een onderhandse verkoop.

De scheidingsveiling in één oogopslag:

• Laatste redmiddel bij geschillen
• Schikking door lokale rechtbank
• Verdeling van de opbrengst tussen de erfgenamen
• Nadeel: hoge kosten & lage aankoopprijs

Procedure: Verkoop van een geërfde flat

Als meerdere erfgenamen een woning hebben geërfd en besluiten deze te verkopen, moeten zij bepaalde stappen volgen om de verkoop op juridisch correcte wijze te laten verlopen. Dit vereist een goede planning en coördinatie binnen de gemeenschap van erfgenamen, alsook de inschakeling van een ervaren notaris om het verkoopproces vlot te laten verlopen.

Hier zijn de belangrijkste punten vooraf:

1. Instemming met de verkoop door de gehele gemeenschap van erfgenamen
2. Verkoop van het pand
3. Voorbereiding van het koopcontract bij de notaris
4. Betaling van de koopprijs en afrekening

Instemming met de verkoop

Eerst moet de gemeenschap van erfgenamen ermee instemmen dat de flat wordt verkocht. Alle erfgenamen moeten hiermee instemmen. Zodra een akkoord is bereikt, moet een gemeenschappelijk besluit worden genomen waarin alle aspecten van de verkoop worden geregeld, zoals de verkoopprijs, de verdeling van de opbrengst onder de erfgenamen en wie de verkoop zal uitvoeren.

Verkoop van het pand

Nadat de gemeenschap van erfgenamen heeft besloten de flat te verkopen, moet de woning op de markt worden aangeboden. Daartoe kan een makelaar worden aangesteld om de waarde van het appartement te bepalen, vastgoedexposities op te stellen en de marketing op zich te nemen. Een andere mogelijkheid is dat de erfgenamen het appartement zelf verkopen door advertenties te plaatsen of gebruik te maken van onlineplatforms.

Voorbereiding van het koopcontract bij de notaris

Zodra een koper is gevonden, moet een afspraak bij de notaris worden gemaakt, waarbij het koopcontract, de overdracht en de wijziging van het kadaster worden uitgevoerd. Het koopcontract regelt alle details van de verkoop, zoals de koopprijs, het tijdstip van eigendomsoverdracht en alle andere voorwaarden. De overdracht is de formele verklaring van de verkoper dat hij de eigendom van het onroerend goed overdraagt aan de koper. De kadastrale wijziging is de inschrijving van de koper als nieuwe eigenaar van het appartement in het kadaster.

Betaling van de koopprijs en afrekening

Nadat alle formaliteiten zijn vervuld, moet de koper de koopprijs betalen. Zodra de koopprijs is ontvangen, wordt de wijziging van het kadaster uitgevoerd en wordt de koper geregistreerd als de nieuwe eigenaar van het appartement.

Een verklaring van erfrecht aanvragen: dit is wat telt

In de loop van het verkoopproces moeten de erfgenamen het bewijs leveren dat zij eigenaar zijn van de titel van het geërfde huis. Vaak is daarvoor een verklaring van erfrecht nodig, omdat de overleden eigenaar nog als eigenaar in het kadaster staat ingeschreven. De verklaring van erfrecht kan worden aangevraagd bij de erfrechtbank, maar is niet in alle gevallen nodig. Als alternatief kan de erfopvolging ook worden bewezen door een Europese verklaring van erfrecht of een uiterste wilsbeschikking op grond van artikel 35, lid 1, GBO, mits deze is opgenomen in een openbare akte (bijvoorbeeld een notarieel testament) en het proces-verbaal van opening van de beschikking wordt overgelegd.

Inschrijving in het kadaster bij snelle verkoop

Het is raadzaam dat de erfgenamen zo nodig vóór de verkoop hun eigendomspositie in het kadaster laten inschrijven, omdat het kadaster na het overlijden van de erflater onjuist wordt. De erfgenamen zijn doorgaans verplicht het kadaster te corrigeren en hen als nieuwe eigenaars in te schrijven. Dit kan bijzonder belangrijk zijn als de verkoop jaren later plaatsvindt. In dat geval moet de kadastrale correctie zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen twee jaar na de vererving plaatsvinden. Het proces is gewoonlijk kosteloos binnen deze periode.

Geen transcriptie nodig bij latere verkoop

Indien de verkoop van het huis echter onmiddellijk na het overlijden van de overledene plaatsvindt, is een aanpassing van het kadaster meestal niet nodig. In dat geval kan de eigendom worden aangetoond, bijvoorbeeld door het overleggen van de verklaring van erfrecht, en kan de koper rechtstreeks in het kadaster worden ingeschreven.

De belangrijkste dingen samengevat:

• Verklaring van erfrecht bewijst nieuwe eigendom van de flat
• Alternatief: Bewijs door Europese erfrechtverklaring
• Gemeenschap van erfgenamen moet zich inschrijven als nieuwe eigenaar
• Uitzondering: Verkoop vindt plaats kort na aanvaarding van de erfenis

Conclusie: Verkoop van een flat door een gemeenschap van erfgenamen

Kortom, de verkoop van een flat door een gemeenschap van erfgenamen kan een ingewikkeld proces zijn. Daarom is het bijzonder belangrijk dat u en uw mede-erfgenamen op de hoogte zijn van uw rechten en plichten. Nadat de gemeenschap van erfgenamen overeenstemming heeft bereikt over de verkoop, moeten de erfgenamen hun eigendom van de geërfde flat bewijzen. Dat kan door een verklaring van erfrecht aan te vragen, maar er zijn ook alternatieve manieren om het eigendom te bewijzen, zoals de Europese verklaring van erfrecht of een uiterste wilsbeschikking. Het kan ook zinvol zijn de eigendomspositie in het kadaster te corrigeren om problemen bij een latere verkoop te voorkomen.