Ausziehen aus der Immobilie

Verdelingsveiling in gemeenschap van erfgenamen: procedure, kosten en laatste redmiddel?

Gedeeltelijke verkoping in gemeenschap van erfgenamen – De gedeeltelijke verkoping is een bijzondere variant van de gedwongen verkoop en wordt gebruikt wanneer verschillende personen eigenaar zijn van een zaak. Vaak gaat het om een stuk grond of een onroerend goed dat wordt geveild en waarvan de opbrengst onder de eigenaars wordt verdeeld. Deze situatie doet zich vaak voor in gemeenschappen van erfgenamen wier nalatenschap een goed of grond omvat. In gemeenschap van erfgenamen delen de erfgenamen de eigendom van de goederen van de nalatenschap. Bijgevolg kan ieder over zijn eigen aandeel beschikken, maar over het gehele vermogen alleen in overeenstemming met de anderen.

De gedeeltelijke veiling voor gemeenschappen van erfgenamen

Objecten zoals onroerend goed of grond geven vaak aanleiding tot geschillen in gemeenschappen van erfgenamen. De ideeën over hoe het verder moet met de gemeenschappelijke eigendom lopen te ver uiteen en de deelnemers kunnen het niet eens worden. Iedere erfgenaam heeft het recht te allen tijde een verdeling van de gemeenschap van erfgenamen te vorderen en aldus de ontbinding ervan af te dwingen. In een dergelijk geval kan een veiling bij afslag het laatste redmiddel zijn om de geschillen te beslechten en de gemeenschap van erfgenamen te ontbinden. U kunt hier nagaan waarmee rekening moet worden gehouden in geval van een geschil en een verdelingsveiling.

Leer meer over gemeenschappen van erfgenamen!

Verzoek om een veiling bij afslag – het juiste formulier moet in acht worden genomen

Een aanvraagprocedure gaat altijd vooraf aan een partitioneringsveiling. Dit verzoek kan worden ingediend door iedere erfgenaam van een gemeenschap van erfgenamen. Formeel volstaat een schriftelijk verzoek, dat bij de bevoegde arrondissementsrechtbank moet worden ingediend. Het moet echter vergezeld gaan van bepaalde documenten. In het eerste verzoek moet onomstotelijk worden bewezen dat de verzoeker mede-eigenaar is van het goed dat wordt geveild. Het passende document is een overeenkomstig uittreksel uit het kadaster, dat niet ouder mag zijn dan zes maanden. Zodra het verzoekschrift is ontvangen, wordt het door de arrondissementsrechtbank onderzocht en worden de volgende stappen in gang gezet.

Partition Auction & Gemeenschap van Erfgenamen – Video

De procedure – stap voor stap naar de partitie veiling

Het proces van een verdeling begint al met het verzoekschrift dat een van de erfgenamen uit een gemeenschap van erfgenamen bij de arrondissementsrechtbank moet indienen. Daarna volgen verdere stappen om de verdelingsveiling in overeenstemming met de wet uit te voeren.

Het advies van een deskundige – de waarde van het onroerend goed schatten

Voor een veiling bij afslag is een taxatie van de waarde van het onroerend goed of de grond nodig. De rechtbank heeft dit nodig om het laagste bod voor de verdelingsveiling te kunnen bepalen. Een dergelijk deskundigenadvies kan op drie verschillende manieren worden verkregen. De aanvrager kan een particuliere taxatie laten uitvoeren, maar de hele gemeenschap van erfgenamen moet daarmee instemmen. Een alternatief is om het taxatierapport via de rechtbank te verkrijgen. Vaak is er al een taxatierapport beschikbaar. Zolang dit niet ouder is dan een paar weken of maanden, kan het ook worden gebruikt.

Het minimum bod – bepaald door de rechtbank

De rechter stelt voorafgaand aan de verdelingsveiling een zogenaamd laagste bod vast om ervoor te zorgen dat met de opbrengst van de veiling de kosten van de procedure en alle vorderingen van de erfgenamen kunnen worden gedekt. Zodra dit is vastgesteld, is noch de marktwaarde noch de aankoopprijs van het onroerend goed of de grond relevant en wordt het laagste bod beschouwd als de fictieve waarde. Het bestaat uit de rechten, bezwaringen en minimumbedragen in contanten. De persoon die het goed of de grond op de verdelingsveiling verwerft, neemt alle rechten en lasten op zich die op het voorwerp rusten en wordt aldus de koper en de schuldenaar.

De veiling – het hoogste bod is de winnaar

Zodra de rechtbank het laagste bod heeft bepaald, kan een datum voor de partiële veiling worden vastgesteld. Vervolgens moet de verdelingsveiling van het onroerend goed of de grond in de kranten en op internet worden geadverteerd om belangstelling voor het onroerend goed te wekken. In overleg met de gemeenschap van erfgenamen zijn ook bezichtigingsafspraken mogelijk. Op de veilingdatum kunnen alle belangstellenden binnen een vooraf vastgestelde termijn biedingen uitbrengen. Het hoogste bod wint het eigendom en de gemeenschap van erfgenamen kan worden verdeeld.

De duur – varieert van geval tot geval

De duur van een partitieveiling verschilt naar gelang van de zaak. Dit hangt met name af van de tijd die nodig is om het deskundigenadvies op te stellen en van de tijd die nodig is om de aanvraag te behandelen. De aanvrager kan de duur alleen verkorten als hij bij de indiening van het verzoek reeds over een taxatierapport beschikt en de rechter instemt met het gebruik ervan.

De uitbetaling – geschil van de gemeenschap van erfgenamen

De gemeenschap van erfgenamen is pas met succes ontbonden wanneer de opbrengst met succes is verdeeld. Ook hier kunnen geschillen ontstaan. Indien de erflater de verdeling niet in het testament heeft vastgelegd, zijn gewoonlijk de wettelijke erfquota van toepassing. Indien de erfgenamen niet akkoord gaan, kan een burgerlijke rechtsvordering worden ingesteld. De opbrengst van de verdelingsveiling wordt bij de rechtbank in bewaring gegeven en wordt pas uitbetaald nadat de erfgenamen schriftelijk overeenstemming hebben bereikt over de verdeling.

De kosten – hoe hoog zijn die en wie draagt ze?

Aan een veiling bij afslag zijn bepaalde kosten verbonden. Het gaat onder meer om de kosten van het verzoekschrift, de procedurekosten, de kosten van deskundigen, de honoraria van de advocaat en de kosten van advertenties in kranten en op internet. Al deze kosten worden gemaakt wanneer de rechtbank een verdelingsveiling beveelt. De kosten van kennisgeving aan de mede-erfgenamen zijn in de kosten van het verzoekschrift begrepen. Gewoonlijk moeten de kosten van de procedure als voorschot worden betaald. Wie de kosten van een veiling bij afslag draagt, hangt af van het resultaat van de veiling. Als de veiling slaagt, worden alle kosten van de opbrengst afgetrokken en deelt elke erfgenaam dus in gelijke mate in de kosten. Indien de veiling echter niet slaagt, draagt de verzoeker alleen de kosten en blijft de gemeenschap van erfgenamen bestaan.

De alternatieven – onderhandse verkoop of vrijwillige veiling

De scheidingsveiling houdt enkele risico’s in die vooraf goed moeten worden overdacht. Het onroerend goed zou onder de waarde kunnen worden verkocht en tot lage winsten voor de erfgenamen kunnen leiden. Er zijn enkele alternatieven die deze risico’s wegnemen. Het onroerend goed kan onderhands worden verkocht, waardoor de aanvraag-, procedure- en juridische kosten worden bespaard. Bovendien kunnen de erfgenamen zelf de koper kiezen en er zo voor zorgen dat het eigendom niet onder de waarde wordt verkocht.

Een ander alternatief is een vrijwillige veiling. De gemeenschap van erfgenamen kan zich wenden tot een openbare veilinghouder die een veiling organiseert en uitvoert. Het voordeel hiervan voor de erfgenamen is dat het minimumbod zelf kan worden bepaald en het gevaar van een veiling onder de waarde dus niet bestaat. In beide gevallen moet de gemeenschap van erfgenamen echter unaniem instemmen met de verkoop van het goed.

De belangrijkste vragen over verdelingsveilingen in gemeenschap van erfgenamen

Een verdelingsveiling kan geschillen binnen een gemeenschap van erfgenamen oplossen, maar kan ook opnieuw tot geschillen leiden. Om fouten te vermijden en tijd te besparen, is het belangrijk de juiste stappen te nemen. De experts van Lukinski geven u een gedetailleerd antwoord op de belangrijkste vragen op het gebied van partitionele veilingen.

Waarom een scheidingsveiling?

Een veiling bij afslag kan een einde maken aan langdurige geschillen, vooral in erfgemeenschappen, en tot een resultaat leiden waarmee alle erfgenamen instemmen. De verdelingsveiling is ook een laatste redmiddel indien geen overeenstemming kan worden bereikt.

Wat betekent “met het oog op de ontbinding van de gemeenschap”?

De veiling bij afslag heeft tot doel de gemeenschap te ontbinden om uit een ondeelbaar voorwerp, zoals een stuk grond of een onroerend goed, een verdeelbare tegenwaarde in geld te verkrijgen.

Wat is een gedeeltelijke veiling van een huis?

Een gedeeltelijke veiling wordt gehouden wanneer meerdere personen mede-eigenaar zijn van een eigendom. De gedeeltelijke veiling verandert een ondeelbaar voorwerp in een verdeelbaar geldbedrag dat onder de eigenaars kan worden verdeeld.

Wat betekent § 1010 BGB?

Krachtens artikel 1010 van het Burgerlijk Wetboek kunnen de mede-eigenaars van een perceel grond een reglement opstellen over het beheer of het gebruik van een perceel grond of het recht uitsluiten om de ontbinding van de gemeenschap te vorderen.

Wat betekende ZVG?

De afkorting ZVG staat voor Zwangsversteigerungsgesetz. Dit regelt zowel gedwongen verkoop als gedwongen administratie.