Een flat verkopen met een huurder: Rechten, plichten & bijzonderheden

Een flat met huurder verkopen – De verkoop van uw huurflat kan voor verhuurders een winstgevende manier zijn om kapitaal vrij te maken en winst te maken. Het verkoopproces kan echter een aantal bijzondere uitdagingen met zich meebrengen. Met name de rechten van de huurder moeten voor, tijdens en ook na de verkoop in aanmerking worden genomen. Hier vindt u alles wat u moet weten over de verkoop van een huurwoning, van de bescherming van de huurder tegen opzegging tot het recht op inspectie en marketing.

Een flat verkopen met een huurder: Waar u rekening mee moet houden

Een huurwoning verkopen is een complexe onderneming. Er moet immers met veel factoren rekening worden gehouden, van het vinden van een koper tot de wettelijke voorschriften. Bovenal spelen de huurders een belangrijke rol. De verkoop van een flat betekent niet noodzakelijk dat de bestaande huurcontracten kunnen worden beëindigd. We gaan nu nader in op waar rekening mee moet worden gehouden.

Bescherming tegen opzegging: koop breekt geen huur

Een verkoop van de flat betekent niet noodzakelijk dat de huur wordt verbroken. Integendeel, de bestaande huurovereenkomsten moeten door beide partijen worden nageleefd, ook nadat de flat is verkocht. Dit is bepaald in het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de voorwaarden van het huurcontract moet overnemen. De huurder behoudt het recht op rustig en ongestoord bezit van het appartement zolang hij zijn huur betaalt en de voorwaarden van het huurcontract naleeft.

Het is echter belangrijk dat de verhuurder de huurder inlicht over de geplande verkoop en hem of haar een redelijke termijn geeft om de flat te inspecteren en voor te bereiden. De huurder moet ook worden geïnformeerd over de nieuwe eigenaar en zo nodig een nieuw huurcontract ondertekenen.

Samengevat:

• § ARTIKEL 566 BGB: Koop breekt geen huur
• Koper neemt huurcontracten over
• Voorwaarde: Huurders blijven de huur betalen
• Verhuurder moet verkoop toch aankondigen

Eerste weigeringsrecht voor huurders

Als het niet om één flat gaat die wordt verkocht, maar om een volledig flatgebouw dat in individuele mede-eigendomsaandelen wordt verdeeld, heeft de huurder een voorkeursrecht. Dit is een beschermingsmechanisme om te voorkomen dat hij na een succesvolle verkoop zonder waarschuwing de flat moet verlaten. Met het voorkeursrecht kan de huurder de flat kopen en wordt hij lid van de daaruit voortvloeiende vereniging van mede-eigenaren.

De belangrijkste feiten over het voorkeursrecht:

• Wanneer een flatgebouw is opgedeeld in individuele appartementen
• Voorkeursrecht beschermt huurder tegen verhuizen
• Wordt lid van de vereniging van huiseigenaren

U kunt hier lezen welke andere bijzondere kenmerken in dit geval in aanmerking moeten worden genomen:

• Appartementen individueel verkopen

Het dure alternatief: een huuropzeggingsovereenkomst

De huur kan dus niet eenzijdig door de nieuwe eigenaar worden opgezegd zonder voldoende motivering. De eigenaar heeft echter de mogelijkheid om de huurders een huurovereenkomst aan te bieden en hun een aantrekkelijke ontslagvergoeding toe te kennen. In deze overeenkomst wordt een periode van ontruiming van de huurwoning overeengekomen, die losstaat van de wettelijke regeling. Hierdoor kan de huur in der minne worden beëindigd.

Controlerecht van de verhuurder

Of het nu gaat om een maisonnette of een microflat – als u uw flat wilt verkopen, mag u wettelijk gezien kijkafspraken maken. Deze zijn belangrijk om de flat aan potentiële kopers te tonen en te presenteren. De verhuurder heeft echter geen onbeperkt recht op bezichtiging. Hij of zij moet de privacy van de huurder respecteren en mag niet te vaak of op onredelijke tijdstippen bezichtigingen houden.

Maak daarom tijdig een afspraak met uw huurders voor een bezichtiging. U moet ook het doel van de bezichtiging vermelden, zodat de huurder kan zien hoeveel tijd en ruimte ermee gemoeid is. Hoewel de verhuurder over het algemeen recht heeft op een inspectierecht voorafgaand aan de verkoop van het gehuurde, hoeft de huurder niet oneindig veel inspecties toe te staan. Volgens de huidige rechtspraak worden inspecties eenmaal per week als redelijk beschouwd.

Het inzagerecht van de verhuurder wordt verklaard:

• Het uitvoeren van wettelijk toegestane onderzoeken
• Overleg met huurder onontbeerlijk
• Eenmaal per week mogelijk
• Vermelding van het doel van het bezoek

Eigenaar-bewoner: Beëindiging bij eigen gebruik

Als een verhuurder zijn appartement wil verkopen, mag hij de huurder niet zomaar opzeggen. Er is echter één uitzondering: als de verhuurder de flat voor zichzelf of zijn gezinsleden nodig heeft en er geen andere vergelijkbare flat beschikbaar is. In dat geval kan de verhuurder de huur opzeggen met een opzegtermijn.

Het is belangrijk te benadrukken dat de verhuurder een geloofwaardig bewijs van eigen behoefte moet leveren. Een algemene bewering dat hij de flat voor zichzelf of zijn gezinsleden nodig heeft, volstaat niet. De verhuurder moet kunnen bewijzen dat hij de flat daadwerkelijk nodig heeft, bijvoorbeeld door uit te leggen waarom hij de flat nodig heeft en dat hij geen andere flat beschikbaar heeft.

Onder deze voorwaarden is het mogelijk de huur op te zeggen voor persoonlijk gebruik:

• Rechtmatig belang van de verhuurder
• Eigenbelang voor zichzelf of andere familieleden
• Het bewijs dat de flat nodig is
• Naleving van de wettelijke opzegtermijnen

Een huurwoning verkopen: Procedure & tips

Laten we aannemen dat u nu hebt besloten noch zelf in de flat te gaan wonen, noch een huurovereenkomst af te sluiten. Hier zijn enkele belangrijke zaken waarmee u rekening moet houden bij de verkoop van een huurwoning:

Kapitaalverschaffers en investeerders als doelgroep

Als u besluit uw huurwoning te verkopen, moet u rekening houden met een lagere vraag. De meeste kopers zijn immers op zoek naar een flat voor eigen gebruik. Door de huidige lage rente willen steeds meer mensen hun geld investeren in plaats van het op de bank te zetten. Daarom is de aankoop van huurflats het meest interessant voor kapitaalinvesteerders.

Verhuurde flats kunnen een stabiele en langdurige investeringsmogelijkheid zijn, omdat ze regelmatige inkomsten genereren en tegelijkertijd een potentiële waardestijging van het onroerend goed mogelijk maken. Beleggers kunnen profiteren van doorlopende huurinkomsten en zo hun vermogen blijven opbouwen.

Tips voor planning en procedure

De marketing van een huurwoning kan ingewikkeld zijn. Er zijn enkele belangrijke punten waarmee u rekening moet houden. Zoals hierboven vermeld, moet u ervoor zorgen dat u op de hoogte bent van alle rechten en plichten rond de verkoop. U bent ook verplicht de koper te informeren over alle belangrijke details van de huurwoning. Hieronder vallen bijvoorbeeld het huidige huurcontract, de status van de huurder, de huurvoorwaarden en eventuele huurachterstanden. Aangezien een verhuurde flat minder waard kan zijn dan een leegstaande flat, moet u bij het vaststellen van de prijs rekening houden met zowel de staat van de woning als de hoogte van de huur.

De belangrijkste dingen samengevat:

• Maak uzelf vertrouwd met de rechten en plichten
• De huurder informeren over de verkoop
• Verduidelijk de huur aan de koper
• Stel een realistische aankoopprijs vast

Tip: Een flat verkopen met een makelaar

Een tip bij de verkoop van een huurwoning is om hiervoor een ervaren makelaar in te schakelen. Een goede makelaar heeft de nodige kennis en ervaring om het verkoopproces soepel te laten verlopen en de best mogelijke resultaten voor de verkoper te behalen. Een makelaar kan helpen om de woning goed te taxeren, het exposé voor te bereiden, potentiële kopers te vinden, bezichtigingen te organiseren en te onderhandelen bij de afronding van de verkoop. Hij of zij kan ook helpen bij het verkrijgen van de nodige documenten en bij juridische kwesties. Een makelaar kan dus een waardevolle steun zijn bij de verkoop van een huurwoning.

Conclusie: Een flat verkopen met een huurder

Samengevat brengt de verkoop van een huurwoning enkele bijzondere uitdagingen met zich mee. Het is belangrijk om de rechten en plichten van de verhuurder en de huurder te respecteren, om bezichtigingen alleen op afspraak te laten plaatsvinden en om de opzeggingsbescherming van de huurder na te leven. Bij verkoop moeten alle noodzakelijke documenten volledig en up-to-date zijn om het verkoopproces te vergemakkelijken.

Het is raadzaam contact op te nemen met een ervaren makelaar voor hulp bij de marketing van de flat en de afhandeling van de verkoop. Door een professionele voorbereiding en een zorgvuldige uitvoering van het verkoopproces kunnen verhuurders een succesvolle transactie tot stand brengen en een redelijk rendement op hun investering behalen.