Huurcontract – hoe snel en eenvoudig opzeggen

Bij de opzegging van een huurovereenkomst komen meer formaliteiten kijken dan u denkt. De bekende opzegtermijn van drie maanden is niet alles wat u moet weten over huurovereenkomsten en de manier waarop u ze kunt opzeggen. Er zijn enkele struikelblokken en veel rechten en vorderingen waarvan u op de hoogte moet zijn. Natuurlijk verschilt de juridische situatie naar gelang van de huurovereenkomst, maar er zijn enkele basisregels die iedereen in acht moet nemen.

Beëindiging van een huurovereenkomst – termijnen, betekening en bijzondere beëindigingsrechten

U wilt uitbreiden, naar een nieuwe stad verhuizen of voor uw werk van locatie veranderen. Dit zijn allemaal redenen om je huurflat op te geven en iets nieuws te beginnen. Maar dit is niet zo gemakkelijk als je zou denken, want er zijn veel dingen om rekening mee te houden. Van opzeggingstermijnen en bijzondere beëindigingsrechten tot huurdersbedingen en vormen van beëindiging.

De huurovereenkomst – hoe deze te beëindigen en wat er in kan staan

De huurovereenkomst is het belangrijkste document tussen huurder en verhuurder. Wat in de huurovereenkomst wordt opgenomen, is echter nauwelijks bij wet geregeld en is in de eerste plaats een zaak van de contracterende partijen. De punten die niet in een huurovereenkomst staan, worden geregeld in het Duitse burgerlijk wetboek (BGB). Bij het ondertekenen van een huurovereenkomst is echter voorzichtigheid geboden, omdat er vaak verborgen clausules zijn die niet zijn toegestaan. Met name wat de opzegging betreft, zijn er nauwkeurige bepalingen. Het voorbeeld dat het vaakst tot geschillen leidt, is het afzien van opzegging, omdat deze niet voor een langere periode dan vier jaar mag worden vastgesteld. Als dat toch zo is, is het juridisch ongeldig. Ook andere bepalingen van het BGB voorzien in bijzondere regels voor huurovereenkomsten. De borgsom mag niet meer bedragen dan drie maanden huur. Dus voordat u een huurovereenkomst tekent, moet u precies weten wat is toegestaan en wat niet.

Als de tijd gekomen is om het contract te beëindigen, zijn er enkele formaliteiten die in acht moeten worden genomen. Fouten kunnen de opzegging ongeldig maken en er uiteindelijk toe leiden dat u dubbele huur moet betalen. De belangrijkste punten die in een kennisgeving van beëindiging moeten worden opgenomen, zijn:

• De datum waarop de kennisgeving wordt gedaan
• Naam en adres van zowel de verhuurder als de huurder
• Expliciete verwijzing naar de wens om te beëindigen
• Handtekening van alle huurders
• Exact adres en concrete omschrijving van het huurobject
• Intrekking van een domiciliëringsmandaat (indien van toepassing)
• Nota over de teruggave van de waarborgsom (indien in bewaring gegeven)
• Overeenstemming over de overdracht van het appartement + aanvaarding (incl. protocol)
• Verzoek om schriftelijke bevestiging van de opzegging
• Afzonderlijk gehuurde parkeerplaatsen moeten afzonderlijk worden geannuleerd

Kennisgevingsperioden: wat zijn dat?

De opzeggingstermijnen zijn gewoonlijk betrekkelijk eenvoudig. Voor huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt de gebruikelijke opzegtermijn van drie maanden, ongeacht hoe lang de huurder in de woning heeft gewoond. Bovendien moet de opzeggingsbrief de verhuurder uiterlijk op de derde werkdag van een maand hebben bereikt. Huurders hoeven in dit geval niet eens een specifieke reden op te geven voor de opzegging. Een latere ontvangst leidt slechts tot een vertraging van een maand. Huurders in een dergelijke huurovereenkomst kunnen slechts in bijzondere uitzonderlijke gevallen gebruik maken van opzegging zonder opzegtermijn. Dit zijn bijvoorbeeld noodgevallen zoals ernstige schimmelaantasting in de flat of een aanhoudende verstoring van de huiselijke rust. In vergelijking daarmee is het voor verhuurders veel moeilijker om de huur op te zeggen. Zij hebben een wettelijk erkende reden voor beëindiging nodig. Dergelijke redenen kunnen zeer uiteenlopend zijn en variëren van gebruik van het pand door de huurder in strijd met het contract (bv. ongeoorloofde verhuur aan derden) tot veronachtzaming van de huisregels of niet-betaling van de huur. Deze redenen zijn wettelijk erkend als gronden voor opzegging zonder opzeggingstermijn. Indien de verhuurder niet kan bewijzen dat de huurder in strijd met het contract heeft gehandeld, kan de huurder alleen in bijzondere gevallen worden opgezegd, bijvoorbeeld wanneer de huurder zelf moet verhuizen. De opzegtermijnen voor opzegging door de verhuurder hangen af van de duur van de huurovereenkomst. Voor een huurperiode tot vijf jaar geldt de normale opzegtermijn van drie maanden. Als de huurovereenkomst meer dan vijf jaar heeft geduurd, bedraagt de opzegtermijn zes maanden. Meer dan acht jaar huur leidt tot een opzegtermijn van negen maanden.

Beëindiging van de huurovereenkomst – lever correct

Het Duitse burgerlijk wetboek bepaalt dat de beëindiging van een huurovereenkomst schriftelijk moet gebeuren (§ 568 BGB). Dit is echter niet zo eenvoudig als het klinkt. E-mails, telegrammen en faxen zijn niet toegestaan en zullen niet worden aanvaard. De veiligste manier is een opzegging per aangetekende post met bericht van ontvangst te verzenden, aangezien u op die manier de opzegging kunt bewijzen in geval van een geschil. In het algemeen is het echter beter om het zekere voor het onzekere te nemen bij de opzegging. Verstuur het niet op het laatste moment, maar liever een beetje op tijd om alle deadlines te halen. Vooral wanneer de brief per post wordt verzonden, is het altijd mogelijk dat de geadresseerde er niet is en dus alleen een afhaalbewijs ontvangt. De opzegging wordt echter pas geacht te zijn gedaan wanneer de brief is afgehaald. Een andere belangrijke formaliteit is de handtekening onder de aankondiging. Indien dit niet voor alle huurders het geval is, is de opzegging niet rechtsgeldig en kunt u niet worden vervolgd.

Bijzondere beëindigingsrechten

Bijzondere beëindigingsrechten kunnen, zoals de naam al zegt, alleen in bijzondere gevallen worden gebruikt. Deze hangen altijd af van de respectieve huurovereenkomst en de precieze situatie. De meest voorkomende zijn:

Aankondiging van een modernisering

Wanneer een modernisering wordt aangekondigd, heeft de huurder bijzondere rechten van opzegging tegen de verhuurder. Voorbeeld: Als in augustus een modernisering wordt aangekondigd, kan de huurder tot 30 september opzeggen. Het contract zou dan op 30 oktober aflopen.

Verhoging van de huur tot de plaatselijke vergelijkbare huurprijs

De huurder heeft ook speciale rechten in geval van een dreigende huurverhoging. De opzegtermijn wordt verkort tot twee maanden.

Verhoging van de huur voor sociale huisvesting

Als de huurprijs in sociale woningen wordt verhoogd, heeft de huurder recht op een kortere opzeggingstermijn. In dit geval is het een maand.

Overlijden van de huurder

Als een huurder overlijdt, eindigt de huur niet automatisch. Levenspartners, echtgenoten of erfgenamen hebben een maand de tijd om te beslissen of zij de pacht al dan niet willen voortzetten. Als u besluit dat niet te doen, is de opzegtermijn van drie maanden van toepassing.

Een nieuwe huurder aanbrengen – voordelig voor de huurder

Afhankelijk van de situatie kan het voor de huurder voordelig zijn om voor een nieuwe huurder te zorgen. Als het huurcontract niet langer houdbaar is voor de huurder door verandering van baan of een veranderde levenssituatie, zoals een kind en te kleine woonruimte, kan de huurder zorgen voor een nieuwe huurder. Het is echter een feit dat de verhuurder niet elke nieuwe huurder hoeft te aanvaarden. De verhuurder moet instemmen met de voorgestelde nieuwe huurder. Een ander voordeel ontstaat wanneer zaken als de inbouwkeuken of iets dergelijks moeten worden overgenomen, omdat de huurder dit rechtstreeks met de volgende huurder kan afhandelen en zo geld en tijd kan besparen.