Huurrecht – verhuizen, beëindiging & uw rechten

Huurrecht is een belangrijk onderwerp, vooral voor mensen die in een huurhuis wonen. Er zijn veel geschillen en veel punten waarop de partijen kunnen botsen. Het huurrecht moet geschillen helpen voorkomen en het leven voor huurders en verhuurders zo aangenaam mogelijk maken.

Rechten van huurders – geluidsoverlast, beëindiging en eigendom

Huurders hebben veel rechten in een huurcontract waarvan zij gewoonlijk niets afweten. In geval van een geschil bent u dan ten einde raad en weet u niet of u in het gelijk wordt gesteld en of u vorderingen hebt. Om dit te voorkomen is er veel huurrecht dat voor veel huurders tot de basiskennis zou moeten behoren en voor veel situaties van belang is.

Opzegging voor eigen gebruik – Wat mag de verhuurder doen en wat niet?

De belangrijkste eerste stap bij het beëindigen van een huurovereenkomst voor eigen gebruik is dat dit schriftelijk moet gebeuren. Er zijn talrijke rechterlijke uitspraken over dit onderwerp, omdat het zelfs voor huurders die al lang huurder zijn een probleem kan worden. Als de verhuurder namelijk een vordering wegens eigen gebruik indient, kan de huurder de flat snel verliezen. Dit gebeurt echter niet gemakkelijk en vereist een aantal regels. Dit soort beëindiging vereist een naar vorm en inhoud correcte kennisgeving van eigen behoefte. Dergelijke aanmaningen kunnen zelfs worden gegeven aan huurders die gedurende de gehele huurperiode niets verkeerd hebben gedaan en zich altijd volgens het contract hebben gedragen. Een dergelijke beëindiging moet ook door de verhuurder tegenover de huurder worden gerechtvaardigd. Het is echter een misvatting dat de huurder na een dergelijke opzegging altijd het appartement zal verliezen, want ook al is dit de meest voorkomende reden voor opzegging in Duitsland, dit geval hoeft zich niet altijd voor te doen.

De loutere wens om in een eigen appartement te wonen volstaat niet als reden om de huurovereenkomst voor persoonlijk gebruik te beëindigen. De verhuurder moet een redelijke en begrijpelijke reden opgeven voor de opzegging. Uit vele rechterlijke uitspraken blijkt dat de huurder de huurobjecten niet altijd hoeft te verlaten na een dergelijke beëindiging. Zo mogen vennootschappen niet opzeggen wegens persoonlijk gebruik, maar kunnen verhuurders die bij het sluiten van de overeenkomst hadden kunnen voorzien dat het appartement in de nabije toekomst voor persoonlijk gebruik nodig zou zijn, niet opzeggen wegens persoonlijk gebruik, omdat zij in dat geval een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zouden hebben moeten sluiten. Maar wat is een reden die kan leiden tot een opzegging wegens eigen gebruik? Dit omvat bijvoorbeeld de redenen dat de verhuurder de ruimten nodig heeft voor zichzelf, zijn familieleden of leden van zijn huishouden, maar ook indien hij de ruimten wil gebruiken voor zijn beroepswerkzaamheden of die van een familielid.

Een belangrijk punt om te overwegen als uw huisbaas u een dergelijke aanmaning stuurt, is of hij nog andere eigendommen bezit. Vaak bezitten verhuurders meerdere eigendommen. Indien dit het geval is, moet de verhuurder nagaan of er een ander vergelijkbaar goed voor zijn gebruik beschikbaar is of zal komen, alvorens op te zeggen voor persoonlijk gebruik. Indien de verhuurder dit vergelijkbare onroerend goed toch niet voor zijn doeleinden kan gebruiken, bijvoorbeeld omdat hij slecht ter been is, moet hij u het vergelijkbare onroerend goed ter vervanging aanbieden en u ook op de hoogte brengen van de financiële voorwaarden van dit alternatief. Zo niet, dan is de opzegging voor persoonlijk gebruik ongeldig.

Als u een opzegging voor persoonlijk gebruik ontvangt, moet u die grondig controleren, want er zijn een aantal formele en inhoudelijke punten die moeten worden opgenomen. Indien deze niet in de opzeggingsbrief zijn opgenomen, is de opzegging ongeldig. Let op de volgende punten:

• Opzegging voor eigen gebruik moet schriftelijk gebeuren en gericht worden aan alle huurders van de flat die partij zijn bij de huurovereenkomst.
• Een kennisgeving van beëindiging moet ook door alle verhuurders worden ondertekend.
• De personen die hun intrek zullen nemen voor persoonlijk gebruik moeten worden vermeld met naam, leeftijd en adres
• Hoe langer de huurovereenkomst, hoe langer de opzegtermijn: ten minste drie maanden, zes maanden voor huurovereenkomsten van vijf jaar of langer, en negen maanden voor huurovereenkomsten van meer dan acht jaar.
• De reden van de verhuurder voor de eigen behoefte moet in detail worden beschreven
• De wettelijke opzegtermijnen zijn van toepassing in geval van opzegging voor eigen gebruik.

Geluidshinder – het recht op een leven zonder lawaai

Geluidsoverlast is een vaak voorkomend onderwerp van geschillen tussen verhuurder en huurder, aangezien de verhuurder verplicht is het lawaai te doen verdwijnen, maar er vaak geen invloed op heeft. Als er geluidsoverlast is in de flat, moet de huisbaas onmiddellijk worden ingelicht. De verhuurder moet de woning in een goede staat houden, ook wat lawaai betreft, want dat kan de huurder hinderen. Na kennisgeving van dit gebrek, moet de verhuurder het binnen een redelijke termijn verhelpen. Indien dit niet gebeurt, heeft de huurder recht op huurvermindering, zelfs indien het lawaai wordt veroorzaakt door derden buiten de wil van de verhuurder.

Huurverlaging – wat zijn uw rechten en wanneer mag u de huur verlagen?

Er zijn vaak discussies over de vraag welke geluidsbron tot een huurverlaging kan leiden en hoe passend de verlaging is. Het meest voorkomende geval is waarschijnlijk lawaai van de flat van de buren. Hier kan geen huurvermindering worden gevorderd als het gaat om lawaai dat verband houdt met het normale gebruik van de flat. Als de muziek echter elke nacht zo hard staat dat u niet kunt slapen, is een huurverlaging zeker mogelijk. Een andere reden voor huurverlaging zijn voetstappen die vanuit de bovenwoning kunnen worden gehoord. Verhuurders moeten ervoor zorgen dat er voldoende voetstapgeluidsisolatie is. Als dit niet het geval is, is er automatisch een reden voor een huurverlaging. De contactgeluidsisolatie moet voldoen aan de normen ten tijde van de installatie, ook al zijn er thans strengere voorschriften. Dus als er impactgeluidsisolatie is, maar u toch elke stap van uw buurman kunt horen, moet u daarmee leven. In feite is bouwlawaai ook een van de meest voorkomende redenen voor een huurverlaging. Afhankelijk van de omvang van het lawaai kunnen huurders hun huur met maximaal 35 procent verlagen. Ook al hebben verhuurders geen invloed op het lawaai en kunnen zij er meestal niets aan doen, toch moeten zij deze verordening aanvaarden. In een dergelijk geval kunnen verhuurders een vordering tot schadevergoeding op grond van het burenrecht instellen tegen de eigenaar van de bouwgrond.

Lawaai dat door kinderen wordt veroorzaakt, krijgt echter een speciale behandeling. Dit moet door de buren getolereerd worden, ongeacht de tijd van de dag. Het moet echter sociaal adequaat blijven en dus binnen de grenzen van wat gebruikelijk is. Dit omvat bijvoorbeeld het gillen en piepen van kinderen. Als de kinderen echter door de flat rolschaatsen of voortdurend ballen tegen de muren of de vloer gooien, is de limiet overschreden en kan een huurverlaging worden geëist. Het soort lawaai is zeer verschillend en hangt af van de situatie. Het hoeft niet altijd harde muziek te zijn, want ook kleine geluidjes kunnen op den duur vervelend zijn. Wat ook niet genoemd kan worden als reden voor huurverlaging is verkeerslawaai. Hoewel vliegtuig- of autolawaai ook zeer hinderlijk kan zijn, is dit niet voldoende om de huurprijs te verlagen, zolang het binnen de grenzen van de ligging van de flat blijft. Dus voordat u er intrekt, moet u goed opletten waar de woning staat en welke geluidsoverlast u kunt verwachten.