Kopen en huren: Beleggen in huisvesting, waardebepaling en aankoop van onroerend goed – Deel 1
Kopen en verhuren: Investeren in huisvesting – nieuwbouw (zoals in de afbeelding op de omslag [voorbeeld eigendom Berlijn]) of rechtstreekse aankoop van een woning. Veel mensen kiezen voor koopwoningen, maar zou huren niet een veel slimmer alternatief zijn (trefwoord 1: oudedagsvoorziening; trefwoord 2: huurder betaalt aflossing)? In dit artikel vat ik enkele van
Kopen en verhuren van onroerend goed: Laten we beginnen…
In het weekend heb ik de moeite genomen om vele, vele artikelen van Alex Fischer door te bladeren. Als je mijn blog leest, moet je zeker bekend zijn met Alex Fischer. Mijn artikel over ervaringen met belastingcoaching is ook erg nieuw (de moeite waard om te lezen!), en Financiën: 7 basisregels is al eerder gepubliceerd. Artikelen zoalsUnderstanding Taxes, & Building Wealth zijn hier ook op gebaseerd. Vandaag ligt de nadruk op onroerend goed en investeringen, van aankoop tot financiering en belastingen.
Leer stap voor stap hoe u onroerend goed kunt kopen en verhuren.
Vanaf hier zijn alle links extern en leiden naar de blog en video’s van Alex Fischer.
De gids artikelen en video’s zijn allemaal helemaal gratis. Ik heb zo, zo veel geleerd, toegepast: Vastgoedinvesteringen, financiële structuren en belastingoptimalisering (belastingen omzetten in privévermogen). Als u zich afvraagt wie Alex Fischer is, volgt hier wat meer info over de vastgoedinvesteerder (alleen al 20.000 m² in Düsseldorf in privé-bezit).
Procedure, grondbeginselen en definities
Koopt u uw eerste woning? In de vastgoedwoordenlijst van Alex Fischer vindt u alle belangrijke definities, van annuïteitenleningen tot tussentijdse financiering.
Als u zich al verdiept heeft in het onderwerp van het kopen van onroerend goed, kunt u hier ook direct de processen van de overdracht van onroerend goed bekijken.
Dit zijn de 4 belangrijkste criteria die u nodig hebt om klein te kunnen beginnen als een vastgoedbelegger. Ten eerste hebt u een stabiel en regelmatig inkomen nodig. Voor alleenstaanden is dit momenteel ongeveer 2.000 euro per maand, voor gehuwden 2.500 euro, en u moet ook nog 300 per kind per maand rekenen. U moet een positief saldo aan activa hebben (tip: het helpt om een kredietrapport te vragen). Uw bestaande eigen vermogen telt mee in de beslissing van de bank. Je zou 10-12% moeten hebben, met een goede bank adviseur.
PS: In het hoofdstuk “Financiering” komt u nog veel meer te weten over aandelenkapitaal.
Waar moet je voor uitkijken? Fouten vermijden
Het proces van het kopen van onroerend goed kennen is één aspect. Een ander is waar u op moet letten, of het nu gaat om een condominium, een huis of een stadsvilla. Ten eerste, als verhuurder, het break-even punt via huurinkomsten dat u zult bereiken. Bepaalde beslissingen kunnen leiden tot het verlies van belastingvoordelen, u zult op een bepaald moment ook te maken krijgen met een renovatieachterstand. En… waren we niet net op het punt om een huis te kopen? Ook hier zijn er vele andere aspecten waarmee rekening moet worden gehouden, met name: “locatie, locatie, locatie”, alsmede de uitrusting en de oppervlakte van het onroerend goed.
Dit leidt tot vele duidelijk aanwijsbare fouten van de koper. De belangrijkste vindt u hier:
Taxatie van onroerend goed: locatie, structuur van het gebouw en uitrusting
Stop! Voordat we overgaan tot de taxatie van onroerend goed, is hier de centrale factor voor de aankoopprijs van onroerend goed:
Ligging van de woning
Locatie, locatie, locatie: Factor aankoopprijs
Zelfs in één district kan de aankoopprijs van een onroerend goed sterk uiteenlopen. Terwijl de ene straat goedkoop is, zijn de prijzen van onroerend goed 3 of 4 straten verder al twee keer zo hoog, drie keer zo hoog, zoals zo dadelijk zal blijken uit het voorbeeld van Berlijn. De centrale aankoopprijsfactor is altijd de ligging van het onroerend goed. Het is niet voor niets dat er in de wereld van de makelaars een gezegde is: “locatie, locatie, locatie”.
Als koper van onroerend goed (ook koper, investeerder) heeft u te maken met 3 factoren:
- Macro-situatie: Waar in Duitsland?
- Meso locatie = Waar in de stad?
- Micro-locatie = Waar is het eigendom precies gelegen?
Macro-situatie: Waar in Duitsland?
De macro-locatie is snel verklaard, bijvoorbeeld door te kijken naar het verschil in koopprijzen tussen München in Beieren en Bochum in NRW. In München betaal je momenteel 1,8 miljoen euro voor een relatief standaard huis van 185 m². In Bochum zou een vergelijkbare woning momenteel voor ongeveer 230,00 euro op de markt zijn. Dat is 7,8 maal de onroerendgoedprijs in München. In Berlijn varieert de koopprijs voor een huis van 185 m² (met dezelfde inrichting) van 749.000 euro in de buitenwijken tot 2,3 miljoen euro in Zehlendorf, en tot 16,7 miljoen euro voor een villa in Grunewald – maar daarover zo dadelijk meer in de Meso-locatie.
Voorbeeld macro locatie: Berlijn
Meso-locatie: Waar in de stad?
De meso-situatie kijkt naar de afzonderlijke delen van een stad. Laten we eens kijken naar het voorbeeld van Berlijn en het extreme verschil tussen de stadswijken. Terwijl individuele villa’s in
Berlijn-Grunewald kostte tot 16,7 miljoen euro, in Berlijn-Köpenick kunt u een heel flatgebouw krijgen voor “slechts” 2,8 miljoen euro, met 1.400 m² woonruimte, 1.200 m² grond en ongeveer 48 kamers verdeeld over de wooneenheden.
Voorbeeld macro locatie: Berlijn-Grunewald
Micro-lokatie: Waar precies? Wat is er dichtbij?
De microlokatie is belangrijk voor eigenaar-bewoners, maar ook voor verhuurders. Het geeft niet alleen antwoord op de vraag naar de exacte locatie (straat, huisnummer, verdieping). De microlocatie geeft ook antwoord op de vraag: Wat is er in de buurt van het onroerend goed? Scholen, restaurants, vervoersverbindingen naar andere wijken, steden, evenals supermarkten en bioscopen. De meso locatie zou directe toegang hebben tot alle belangrijke, dagelijkse behoeften, zoals in dit voorbeeld: Van het café om de hoek, naar de supermarkt, naar de apotheek.
Voorbeeld macro locatie: Berlin-Grunewald, Teplitzer Straße
Taxatie: Wat is de maximale aankoopprijs?
Als de prijs te laag is, geeft u contant geld (uw vermogen) weg. Een te hoge koopprijs minimaliseert uw winst als verhuurder. Het bepalen van de juiste vraagprijs is een van de belangrijkste punten bij het kopen van een woning. Voordat we dieper ingaan op het onderwerp van de taxatie van de locatie, de bouw, de marktwaarde & co., volgt hier een overzicht van het onderwerp van de taxatie van onroerend goed op Lukinski. Tip! In de afzonderlijke artikelen over huizen, flats, appartementsgebouwen en grond vindt u veel meer gedetailleerde informatie over alle soorten taxatiemethoden voor onroerend goed.
Hoe beter de taxatie van het onroerend goed, hoe lager de bijkomende kosten en de bedrijfsbelasting. Daarom raad ik u aan ook te kijken naar de taxatie van onroerend goed. PS: Dit is trouwens ook de reden waarom veel mensen een makelaar in de arm nemen. Als u onmiddellijk een koopprijs aanvaardt, zult u waarschijnlijk meer betalen. Je zou dat kunnen afschrijven als een leertijd. Maar als het om een bedrag van 5 cijfers gaat, wordt het voor veel mensen al snel pijnlijk. U zou het geld kunnen hebben geïnvesteerd in renovatie of modernisering, bijvoorbeeld door een nieuw verwarmingssysteem te installeren. Dit zou twee positieve neveneffecten hebben:
- Minimalisering van de aankoopprijs door middel van concrete kritiekpunten (bijv. de structuur van gebouwen)
- Waardestijging door renovatie / modernisering bij wederverkoop
U betaalt dus niet alleen minder, u kunt de beschikbare activa ook gebruiken om de waarde van uw eigendom te verhogen. Denk er dus aan: hoe grondiger u de woning controleert, hoe sneller u de aankoopprijs kunt minimaliseren. U kunt meer te weten komen over wat belangrijk is bij de taxatie van onroerend goed hier in het hoofdartikel.
Als u al een specifiek onroerend goed op het oog hebt, raad ik u aan de afzonderlijke artikelen over grond, flats, huizen en dergelijke te lezen.
Indien u een exclusieve eigendom op een discrete manier wenst te taxeren, raden wij u een vrijblijvende waardebepaling door een deskundige aan. Indien u contact met ons wenst op te nemen, vindt u hier onze contactgegevens: Contact.
Verhuur: rendement, bijkomende kosten, renovatie en leegstand
Voor de aankoopbeslissing moet u rekening houden met de huuropbrengst: We zullen hierop terugkomen in de volgende stap, nl. verhuren. Als u op zoek bent naar een woning die u direct wilt kopen en verhuren (zodat huurders uw aflossingen overnemen), dan is het huurrendement het instrument om te berekenen.
Bereken de huuropbrengst: Voor verhuurders, basis van taxatie
Als u op zoek bent naar huurwoningen, kijk dan naar de huuropbrengst. De huuropbrengst is de jaarlijkse opbrengst gedeeld door de aankoopprijs x 100. Er zijn verschillende berekeningsmethoden, maar ik zal voor nu de eenvoudige methode gebruiken:
Jaarlijkse huur gedeeld door aankoopprijs x 100
Het resultaat zal een percentage zijn. Voor condominiums moet het een percentage van 4 tot 6 zijn. Anders koop je te duur.
Op duurdere locaties dalen de rendementen een beetje, op armere locaties stijgen ze een beetje.
Dit is het bereik waarin u goedkoop onroerend goed herkent!
Huren: locatie, bijkomende kosten en belastingen
Als u verhuurder wilt worden, spelen veel factoren een rol. Zij zijn de reden van je succes of falen. Verdeling van de servicekosten, facturering van de servicekosten of wat te doen als de huurder plotseling niet meer betaalt? Als je een flatgebouw koopt en er zelf in wilt gaan wonen, wat doe je dan? Heel belangrijk: belastingen. Er zijn veel dingen waar je op moet letten als het om belastingen gaat. Over deze aspecten kunt u meer te weten komen in de volgende link. Hier legt Alex Fischer alles uit over het verhuren van onroerend goed.
Zoals eerder besproken onder “locatie, locatie, locatie”, zijn er, zoals altijd, vele, vele factoren: U moet de buurt even grondig bekijken, is er leegstand? Wat is het algemene leegstandspercentage? Veel leegstaande woningen zijn geen goed teken. Kijk naar de lokale verkoopprijzen om een gevoel te krijgen voor de lokale marktwaarde. U vindt deze tips en meer hier:
- Huren
Co-inkomsten naar belastingvoordeel
In dit artikel leest u hoe u met bepaalde inkomenseigenschappen nog eens zes euro kunt krijgen voor elke euro die u betaalt. Een uitvoerige kijk op het economische deel van onroerend goed, zowel voor geldbeleggers, d.w.z. zij die onroerend goed kopen voor beleggingsdoeleinden, als voor eigenaar-bewoners. Vooraf kort en eenvoudig samengevat: Stel je voor dat je iets krijgt voor 10.000 euro dat een waarde heeft van 100.000 euro.
Dus niet 100.000 euro in 30 jaar, je krijgt onmiddellijk een waarde van 100.000 euro.
Voorbeeld: u koopt een Porsche van 100.000 euro, maar u hoeft er slechts 10.000 euro voor te betalen en u krijgt deze Porsche al geleverd. U hoeft de 10.000 euro niet onmiddellijk te betalen, maar beetje bij beetje. Hoe zou je dat vinden? Leer het principe van onroerend goed kennen.
Onroerend goed balans: co-inkomen naar belastingvoordeel
Eigen gebruik: Waar moet je voor oppassen?
U wilt een huis kopen voor eigen gebruik? Dan staan je nieuwe factoren te wachten. Maar maak je geen zorgen, je krijgt hier de eerste antwoorden over het eigenwoningbezit. In feite gaat het niet alleen om een paar elementen die een rol spelen bij het kopen en kiezen van een woning, het gaat om een paar punten die u in overweging moet nemen voordat u overweegt zo’n woning te kopen. Waar u op moet letten bij de aankoop van een woning voor eigen gebruik, vindt u hier.
De zaak van het eigenwoningbezit! Absoluut te lezen als eigenaar-bewoner
Maar ook hier is een grote MAAR nodig voor potentiële eigenaar-bewoners. Omdat er een gevaar is:
Gevaar van eigen-woningbezit: Eigen-woningbezit kan ertoe leiden dat u uiteindelijk tot de ontdekking komt dat u alleen – ik bedoel alleen – werkt voor uw eigen huis of appartement.
…dan besef je dat je je vrijheid hebt opgegeven. Daarom niet alleen tips over het eigenwoningbezit, hier nog een zeer goed artikel (met verklarende video) over valkuilen voor eigenaars-bewoners. Veel eigenaar-bewoners maken een fout. Ze kopen een pand voor eigen gebruik en denken: “Dat lost hun pensioenprobleem op”. Want, “zodra mijn eigendom afbetaald is, hoef ik geen huur meer te betalen”. Dat is zeker waar en zeker een belangrijke pijler, volgens Alex Fischer. Uit de ervaring die hij de afgelopen 15 jaar heeft opgedaan, blijkt echter dat veel eigenaren-bewoners hun eigendom weer moeten verkopen als het eenmaal is afbetaald! Waarom?
Eigenaars-bewoners: “Eindelijk huurvrij! Ja, maar… Laten we eerst dit probleem nog eens bekijken: Stel dat u nu een eigenaar-bewoner bent. U vermindert uw consumptiegedrag, u richt uw woning in, u investeert erin, u betaalt de aflossingen aan de bank af, u koopt minder mooie kleren, niet meer de nieuwste auto, omdat u uw koopwoning gewoon zo snel mogelijk wilt afbetalen. Als het afbetaald is, kom je misschien in een situatie waarin je het moet verkopen.”
Eigen gebruik in een gehuurd appartementsgebouw
Gebruik van een “door de eigenaar bewoonde wooneenheid in een anders verhuurd flatgebouw”: Bijna alle huiseigenaren hebben van dit idee gehoord. Als het om appartementsgebouwen gaat, houden velen van “drie-partijen huizen”. Het plan is dan om zelf één flat te bewonen, meestal de flat op de begane grond omdat die een tuin heeft. De andere twee worden dan verhuurd.
Zo kunt u hulp krijgen van de huurders om de eigen flat af te betalen.
Dat is in principe een goed idee, als je zoiets kunt vinden.
Financiering en eigen vermogen
Morgen gaan we verder met deel #2 over “Kopen en huren: Investeren in huisvesting”. U zult zo veel leren, van leningsovereenkomst tot leningsovereenkomst, vastgoedfinanciering met en zonder eigen vermogen, evenals de grote vraag van het opbouwen van rijkdom door middel van onroerend goed: Waarom investeren?