Een flat kopen ja / nee? De snelste taxatie ter wereld (werkt ook voor flats)

Heb je van een vriend gehoord dat een flatgebouw wordt verkocht? Dan wil je het snel weten: Is het de moeite waard om het te kopen of niet? Met een paar eenvoudige cijfers kun je dit zelf in een paar minuten controleren(Een flatgebouw snel taxeren) – zonder expert of makelaar. Wat heb je nodig? Adres, aankoopprijs, jaarlijkse netto kille huur (JNKM), renovatiestatus, huurstatus, … aan de slag!

Evalueer appartementencomplex in minder dan 5 minuten

Laten we beginnen met een geval dat jou vandaag zou kunnen overkomen:

Stel je voor dat een kennis naast je komt zitten in een café en zegt: “Iemand wil een flatgebouw hier in de straat verkopen, ik kende de oude vrouw, haar zoon past er nu op. Ik zal het voor je navragen.” Een dag later ontvang je de cijfers op WhatsApp: 240.000 euro jaarlijkse huur, aankoopprijs zou 8,5 miljoen zijn, A-locatie. Klinkt spannend – maar is het echt een goede deal?

Het belangrijkste is dat je maar twee cijfers nodig hebt – de aankoopprijs (PP) en de jaarlijkse netto kille huur (ANR). Als je deze eenmaal hebt, kun je meteen de aankoopprijsfactor en het rendement berekenen. Beide zijn de belangrijkste kengetallen om te herkennen of een investering zin heeft of niet.

Nog een tip: Ongeacht de factor rendement of aankoopprijs, gebruik mijn gratis vastgoedcalculator op Immobilien Guru.

Stream hier gratis – de snelste taxatie van onroerend goed ter wereld

Inkoopfactor en opbrengst berekenen

Voorbeeld:

• Aankoopprijs: € 8.500.000
• JNKM: € 240.000

Nu kun je meteen aan de slag:

Aankoopprijsfactor = aankoopprijs / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Een aankoopprijsfactor van 35 betekent dat het meer dan 35 jaar duurt om de aankoopprijs terug te verdienen via huurinkomsten – zonder kosten, zonder rente, zonder risico. Veel te lang.

Hoeveel rendement maak je?

Je kunt dit ook meteen zien:

Rendement = JNKM / aankoopprijs = 240.000 / 8.500.000 = 2,8%.

Klinkt op het eerste gezicht goed, maar is het dat ook echt?

De magische grens: 5,5% of meer – geldt bij de huidige rentetarieven van 3,5%.

Als je met geleend kapitaal werkt – en dat doet bijna iedereen – moet je rekening houden met de huidige rentepercentages. Laten we aannemen dat je 3,5% rente krijgt. Voeg daar realistisch gezien ongeveer 2 % aan toe voor onderhoud en reserves. Dat maakt een totaal van 5,5%.

Je verdient dus alleen aan een rendement van meer dan 5,5%.

Met een rendement van slechts 2,8% maak je maand na maand verlies – ondanks de huurinkomsten.

Hoeveel moet je maximaal betalen?

Hier is de truc: draai de formule gewoon om. Wil je minstens 6 % rendement? Dan:

Aankoopprijs = JNKM / gewenste opbrengst Aankoopprijs = 240.000 / 0,06 = € 4.000.000

Met een rendement van 6% zou het onroerend goed maximaal € 4 miljoen moeten kosten. Met een rendement van 8% zou het zelfs € 3 miljoen kunnen kosten.

Voorbeeld: Je wilt 8

Aankoopprijs = 240.000 / 0,08 = € 3.000.000

Alles daarboven is financieel niet aantrekkelijk – of je moet onderhandelen over een lagere aankoopprijs.

Dat is alles wat je moet onthouden in de eerste stap, met een snelle beoordeling vanaf je smartphone of notitieblok! Krijg je een bod? Vraag naar het adres, de aankoopprijs, JNKM (renovatiestatus, huurstatus, …) – dan kun je snel een taxatie maken en kan de verkoper zijn appartementencomplex snel verkopen.

Conclusie: “Slechts 2 nummers beslissen” – om het eenvoudig te zeggen

Alles wat je echt nodig hebt:

• De jaarlijkse nettokoude huur (JNKM)
• De aankoopprijs

Vergelijk dit vervolgens met de huidige financieringskosten en de onderhoudsbuffer van 2%. Vanaf een rendement van 5,5% zit je in de zwarte cijfers – alles minder is een risico of een hobby.

Formule voor je dagelijks leven

Gewenste opbrengst / JNKM = maximale aankoopprijs

Houd deze formule in gedachten – je zult hem vaker nodig hebben als je naar vastgoedaanbiedingen kijkt. Je herkent binnen enkele seconden of een woning geschikt is of niet. En nog beter: je kunt de verkoper meteen een realistisch bod doen.

Is 8,5 miljoen een goede deal?

Ik ben hier uitgebreid op ingegaan op immobilien-erfahrung.de, je kunt het hier nog eens nalezen: Het verschil tussen vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen.

Het verschil zit hem in de focus: bij een vastgoedbelegging gaat het erom wat er elke maand op je rekening binnenkomt – d.w.z. een positieve cashflow uit huurinkomsten, meestal op B-locaties en C-locaties. Met een vastgoedbelegging daarentegen richt je je op waardevermeerdering op lange termijn en verkoopopbrengsten – meestal in A-locaties zoals Berlijn, Keulen, Düsseldorf & Co.

Wil je direct geld? De eerste optie levert je direct inkomen op. Wil je meer geld op lange termijn? De tweede optie vereist geduld, kapitaal en kennis van de markt – in ruil daarvoor kun je later een grote winst verwachten.

Nog beter:

Als je goedkoop koopt op een A-locatie, des te beter Cashflow + langetermijncontanten = topklasse. Kopen, upgraden, huur verhogen, waarde verhogen.

Dat is het. Zo evalueer je extreem snel. Veel succes met je investering!

Je aankoopbod hangt daarom altijd af van je persoonlijke doelen: Heb je operationeel geld nodig of wil je strategisch geld?

Wat zou dit pand met een netto jaarhuur van 240.000 euro op een A-locatie je waard zijn?

Meer tips uit de praktijk?

Wil je regelmatig goede deals herkennen, sneller beslissingen nemen of gewoon leren van mijn ervaring? Blader dan door de blog of lees de belangrijkste artikelen over de onderwerpen – stap voor stap, uit de praktijk, voor beleggers.

Ik heb deze onderwerpen in detail uitgelegd:

• Appartementencomplex taxeren
• Factor aankoopprijs berekenen
• Tip: Mijn calculator voor de aankoopprijsfactor
• Rendementen correct inschatten
• Financiering met hefboomwerking

Wil je verkopen of heb je vragen? Schrijf me dan – ik help je graag.

• Neem nu contact op
• Profiel kopen