Hoe de beoordeling werkt
Er zijn vele parameters om een specifieke locatie te evalueren (macro-perspectief), bijvoorbeeld de economie, de verdeling over handel, industrie en productie, de infrastructuur, onderwijsinstellingen, evenals artsen, vrijetijdsactiviteiten, maar ook de omgeving, wijken en naburige steden. Een andere factor is natuurlijk de koopprijs (of huur); hoe hoger de prijs per vierkante meter, hoe meer mensen zich aangetrokken voelen tot de buitenwijken van de grote steden. Dit alles zorgt ervoor dat afzonderlijke locaties aan aantrekkelijkheid voor mensen verliezen of winnen. Onze beoordeling vergelijkt aantrekkelijkheid en ontwikkeling.
- Status: [jaar]
- Evaluatie: Steden in Duitsland
- Criterium: ten minste 40.000 inwoners
- Categorisering: A (+) tot D (-)
Voor investeerders in onroerend goed verdeelt de Capital Investment Atlas de aantrekkelijkheid van afzonderlijke steden in 4 categorieën. Van de Lukinski A+ rating, voor bijzonder aantrekkelijke regio’s die een hoge instroom kennen, tot de D- rating, steden die al jaren en decennia stagneren, met minder aantrekkelijke mensen en economieën. Inflatiebescherming is onze prioriteit. Hoe hoger de rating, hoe aantrekkelijker de locatie is voor investeerders in onroerend goed.
Steden in vergelijking: waar investeren?
Hieronder worden eerst de belangrijkste Duitse steden vergeleken. Metropolen met meer dan 500.000 inwoners, plus grote steden met tussen de 250.000 en 500.000 inwoners en nogmaals alle grote steden met tussen de 100.000 en 250.000 inwoners. Dan wordt het interessant, want we kijken naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating en D- rating en hoger risico met de vraag:
Waar investeren in Duitsland?
Metropolis ( < 500.000 ) – Hoge aankoopprijs, winst op lange termijn
Overzicht van metropolen / grote steden – neigt naar A-locaties, met beleggingspanden. Dit betekent weinig overschot uit huurinkomsten, maar een grote waardestijging van het onroerend goed, of het nu gaat om de verkoop van een flat of een huis.
Eerst een blik op de grootste steden die iedereen hier kent, met meer dan 500.000 inwoners.
| Stad |
BL |
Beoordeling |
|
|
|
|
|
Opmerking |
Waarde |
Op korte termijn |
Lange termijn |
| Berlijn |
BE |
B+ |
5,8 |
A- |
B+ |
| Hamburg |
HA |
B+ |
6 |
A+ |
B- |
| München |
BA |
A+ |
11,9 |
A+ |
A+ |
| Keulen |
NRW |
A |
8,7 |
A+ |
A |
| Frankfurt aan de Main |
HE |
A+ |
12,6 |
A+ |
A+ |
| Stuttgart |
BW |
B+ |
5,2 |
A |
B- |
| Düsseldorf |
NRW |
B+ |
5,8 |
A |
B+ |
| Leipzig |
SA |
A+ |
13,1 |
A+ |
A+ |
| Dortmund |
NRW |
C- |
0,2 |
D- |
C |
| Voedsel |
NRW |
D- |
-1,7 |
D- |
C |
Klik hier voor de volledige lijst van metropolen:
Grote stad (100.000 – 500.000) – Matige aankoopprijs, onmiddellijke opbrengst
Een blik op de 2e klasse van steden, grote steden tot 500.000 inwoners in één oogopslag – Neigt naar goede B-locaties met rendementswoningen. Dit betekent dat de kosten (aflossing van de lening, rente en onderhoud) worden gedekt door de lopende huuropbrengsten. De waardegroei is daarentegen lager dan in A-locaties.
Overzicht van grote steden tot 250.000 inwoners – Neigt naar een mix van B-locaties en vaak goede C-locaties met rendementseigendommen. Dit betekent, zoals bij grote steden, dat de kosten (aflossing van de lening, rente en onderhoud) worden gedekt door de lopende huuropbrengsten. Daar staat tegenover dat de waardering lager is dan in A-locaties. Wees echter voorzichtig met onroerend goed in C-locaties, want het risico dat flats of huizen leeg komen te staan is groter dan in B-locaties en veel groter dan in A-locaties.
| Stad |
BL |
Beoordeling |
|
|
|
|
|
Opmerking |
Waarde |
Op korte termijn |
Lange termijn |
| Duisburg |
NRW |
D- |
-1,8 |
D- |
C |
| Bochum |
NRW |
D- |
-4,8 |
D- |
D- |
| Wuppertal |
NRW |
D- |
-1,7 |
D- |
C |
| Bielefeld |
NRW |
B- |
3,5 |
B |
B- |
| Bonn |
NRW |
B+ |
5 |
A+ |
C |
| Münster |
NRW |
A+ |
13,7 |
A+ |
A+ |
| Mannheim |
BW |
D |
-0,8 |
D |
D- |
| Karlsruhe |
BW |
A- |
6,6 |
A+ |
B |
| Augsburg |
BA |
A+ |
11,4 |
A+ |
A+ |
| Wiesbaden |
HE |
C+ |
2,8 |
A- |
C- |
Hier vindt u de lijst met alle 67 grote steden in Duitsland, van 100.000 tot 500.000 inwoners:
Steden ( < 100.000 ) – Meer rendement, meer risico
Uw voordeel in steden tussen 40.000 en 100.000 inwoners? U hebt minder nationale en internationale concurrentie. Vooral als u lokaal woont, een goed, strategisch voordeel, ook voor vastgoednieuwkomers. Wat is de rating van uw stad? Ontdek het hier:
Verborgen kampioenen voor uw kapitaalinvestering
Nu wordt het interessant, want we kijken naar de verborgen kampioenen, met top Lukinski A+ rating!
Daarna vindt u een lijst van steden met een zeer negatieve reisontwikkeling en een hoger risico met een D-rating.
Top 10 A+ ratings
Hier ziet u de top 10 A+ beoordelingen:
- Bernau bei Berlin (Brandenburg), Beoordeling: 25.2
- Falkensee (Brandenburg), Beoordeling: 22.3
- Oranienburg (Brandenburg), Beoordeling: 17.7
- Potsdam (Brandenburg), Beoordeling: 17.0
- Bad Kreuznach (Rijnland-Palts), Beoordeling: 16.6
- Dachau (Beieren), Beoordeling: 15.8
- Landshut (Beieren), Beoordeling: 15.3
- Giessen (Hessen), Beoordeling: 15.2
- Goslar (Nedersaksen), Beoordeling: 14.8
- Ostfildern (Baden-Württemberg), Beoordeling: 14.6
Alle A+ / A ratings in Duitsland
Wil je nog meer Verborgen Kampioenen in Duitsland leren kennen? Bekijk dan hier alle A-rated steden in Duitsland! Deze steden zijn razend populair, lees hier meer, Lukinski A+ / A Ratings for Real Estate Investors:
A+ rated hidden champions at a glance – Sterke algemene ontwikkeling, instroom van mensen, je kunt hier een goed rendement halen, vooral met condominiums die je koopt en verhuurt.
Alle B- / B / B+ ratings
Alle B-ratings tonen steden met een solide ontwikkeling. Hier vindt u ook rendabele panden die onmiddellijk inkomsten opleveren die uw maandelijkse lasten rond aflossing, rente en onderhoud dekken. Idealiter met extra, voor actieve vermogensopbouw.
Alle C- / C / C+ ratings
Alle C-ratings tonen steden met lagere groeicijfers. Hier moet vastgoed als investering met voorzichtigheid worden behandeld, omdat het leegstandsrisico groter is. Dit betekent dat u meer betaalt voor elke maand dat uw pand niet wordt verhuurd. Bovendien is de waardestijging van het pand zeer gering, als er al sprake van is.
Risk Champions: Niet voor beginners
Nieuwkomers in onroerend goed moeten deze steden vermijden. Deze steden bevinden zich aan de onderkant van de beoordelingsschaal en dragen dus het grootste risico in zich van leegstand en negatieve waardeontwikkeling van onroerend goed.
Top 10 D-ratings
Hier zie je de minste, aantrekkelijke D-ratings:
- Frankfurt Oder (Brandenburg), Waardering -20.9
- Gera (Thüringen), Waardering -18.5
- Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Beoordeling -15.6
- Zwickau (Saksen), beoordeling -15.1
- Dessau-Roßlau (Saksen-Anhalt), Beoordeling -13.7
- Wilhelmshaven (Nedersaksen), Beoordeling -12.3
- Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), waardering -12,3
- Cottbus (Brandenburg), Waardering -11.5
- Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), waardering -10,8
- Unna (Noordrijn-Westfalen), waardering -10,3
Alle D / D ratings in Duitsland
Risicosituaties voor investeerders in onroerend goed:
Risicokampioenen met een D-rating in één oogopslag – Panden op slechte C-locaties moet u alleen kopen als u al ervaring heeft. Niet alleen met kopen en huren, maar ook met renoveren en verbouwen.
