Bereken de waarde van het eigendom: Gratis voor aankoop, investering, verkoop en verhuur

Waarde van onroerend goed berekenen – huren, kopen, wonen, hier vindt u alle belangrijke formules voor u als eigenaar. In onze verzameling vastgoedformules vindt u berekeningen en voorbeelden voor kopen, verkopen en verhuren. Huur- of koopprijsmultiplicator, brutorendement, rendement op eigen vermogen, vastgoedrendement, reserves voor onderhoud en nog veel meer. Klik hier om terug te keren naar het overzicht: Taxeren van onroerend goed.

Definities van de opbrengst: Eenvoudig uitgelegd

Als u overweegt voor de eerste keer een onroerend goed te kopen, is hier een sleutelbegrip dat in vele formules zal voorkomen.

Wat betekent opbrengst?

Rendement verwijst naar de jaarlijkse opbrengst van een belegging ten opzichte van uw geïnvesteerde kapitaal. Het wordt gewoonlijk uitgedrukt in een percentage, het rentepercentage, en wordt gebruikt om verschillende, optionele kapitaalinvesteringsopties te vergelijken. Om het rendement van een onroerend goed te berekenen, moet men twee waarden kennen: Bruto- en nettorendement. Bij de berekening van het exacte rendement van een onroerend goed, d.w.z. het jaarlijkse rendement van de investering in procenten, moet u uiteraard rekening houden met vele andere aspecten en kerncijfers.

Factor / huurrendement / prijs per vierkante meter – belangrijkste beslissingscriteria

In het kader van de cashflowmanie lijkt iedereen het alleen maar te hebben over de factor aankoopprijs en het huurrendement. Maar wanneer is een eigendom echt de moeite waard? Wat is het belangrijkste om te overwegen? In deze video leert u wat de belangrijkste beslissingscriteria (factor, huurrendement, prijs per vierkante meter?) zijn voor onroerend goed en waarom u ook altijd de waardestijging in de gaten moet houden…

Wilt u op grotere schaal investeren?

Als u in meer dan “slechts” één eigendom wilt investeren, raad ik u aan Alex Fischer (in de video) te bekijken. Hij bezit zelf meer dan 20.000 m² op gewilde locaties in Düsseldorf en begon een paar jaar geleden zijn kennis op te schrijven en video’s te maken. Hier vindt u honderden tips voor investeerders in onroerend goed, van het bouwen van een pand, tot het kopen als investering, tot bedrijfsstructuur, belastingoptimalisering en verhuur.

• Investeren inonroerend goed op grote schaal (extern): Investeren in onroerend goed

Onroerend goed als investering correct berekenen?

Onroerend goed als investering correct berekenen? De belangrijkste sleutelfiguren:

1. Huuropbrengsten
2. Aflossing aan de bank (uitgaven)
3. Aandelen
4. Exploitatiekosten
5. Kasstroom
6. Belasting

Onroerend goed investering in Sylt (Duitsland). Tip! Lees hier meer over het kopen van een boerderij.

Onroerend goed investering in Los Angeles (Californië, USA):

Kopen en huren van onroerend goed

Huurmultiplicator (factor aankoopprijs)

In vastgoedexposés vindt u bijna altijd informatie over het bruto rendement, soms ook over de huurmultiplicator. De huurmultiplicator (aankoopprijsfactor) is een eenvoudig kengetal om verschillende eigendommen in een oogopslag te vergelijken.

Dit is hoe je de huur vermenigvuldiger berekent:

Huurmultiplicator = aankoopprijs / jaarlijkse koude huur

Voorbeeld:

Een flat in Los Angeles kost 1.000.000 euro en brengt jaarlijks 52.000 euro aan huur op, heeft een huurmultiplicator van 19,2:

Huurvermeerderingsfactor = 100.000 euro / 5.500 euro = 19,2

Bruto-opbrengst

De bruto-opbrengst in procenten is de tegenhanger van de vermenigvuldigingsfactor.

Zo berekent u de bruto-opbrengst:

Bruto-opbrengst = jaarlijkse koude huur x 100 / aankoopprijs

Voorbeeld:

Hun flat in Los Angeles genereert jaarlijkse huurinkomsten van het equivalent van 52.000 euro, de aankoopprijs was 1.000.000 euro. Het bruto rendement is 5,2:

• Bruto-opbrengst = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement op eigen vermogen

U berekent het rendement op eigen vermogen met de volgende rendementsformule:

Winst na belastingen x 100 / gebonden eigen vermogen

Opbrengst eigendom

Het vastgoedrendement wordt als volgt berekend:

Huurinkomsten – onderhoudskosten – belastingdruk = vastgoedrendement

Kernrenovatie en energiemodernisering in Berlijn. Leestip! Oud gebouw renovatie + waardevermeerdering

Netto en bruto huurrendement

Bruto huurrendement

Zo berekent u de bruto huuropbrengst:

100 x jaarlijkse netto koude huur / aankoopprijs onroerend goed = bruto huurrendement in %.

Voorbeeld berekening van de bruto huuropbrengst:

1. Stap: 3.000.000 euro aankoopprijs + 350.000 euro bijkomende kosten = 3.350.000 euro
2. Stap: Netto koude huur per jaar = 150.000
3. Stap: 150.000 euro / 3.350.000 euro x 100 = 4,47 % bruto huurrendement

Netto huurrendement

Zo berekent u de netto huuropbrengst:

1. Stap: Aankoopprijs + bijkomende aankoopkosten
2. Stap: Netto koude huur – (jaarlijkse) beheerskosten – (jaarlijkse) onderhoudskosten = jaarlijks netto inkomen
3. Stap: Jaarlijkse netto-opbrengst / investeringskosten

Voorbeeldberekening voor het netto huurrendement:

1. Stap: 3.000.000 euro aankoopprijs + 350.000 euro bijkomende kosten = 3.350.000 euro
2. Stap: 150.000 euro netto koude huur – 20.000 euro administratie – 70.000 euro onderhoud = 60.000 euro jaarlijks netto inkomen
3. Stap: 60.000 euro jaarlijkse netto-inkomsten / 3.350.000 euro investeringskosten x 100 = 1,79 procent netto huurrendement

Reserve voor onderhoud volgens de berekeningsverordening

In het artikel: Renovatie & Modernisering leert u over de onderhoudsreserve volgens het Duitse Rekenvoorschrift. Er zijn twee gebruikelijke methoden voor de berekening van de reserve voor levensonderhoud die worden gebruikt. Tip! Bent u van plan binnenkort te renoveren of te moderniseren? Hier vindt u onze gids incl. overheidssubsidies:

• Herontwikkelings eigendom

Lopende uitgaven en reserves: Lijst

De lopende kosten en reserves zijn voornamelijk:

• Beheer van uw eigendom
• Reparatie-, onderhouds- en opknapkosten
• Onderhoudskosten die niet regelmatig voorkomen
• Telefoongesprekken, correspondentie, rekeningen en rente
• Evenredige servicekosten voor leegstaande flats
• Rechtsbijstands- en huurdervingverzekering

Methode 1: Peter’s formule eenvoudig uitgelegd

De formule van Peters berekent een nuttige levensduur van 80 jaar. Volgens de formule wordt gedurende deze periode 150% van de zuivere produktiekosten (bouwkosten zonder kosten voor grond, ontwikkeling, architect, enz.) gemaakt voor onderhoud en renovatie.

Huis
80 jaar nuttige levensduur
150% van de productiekosten voor opknapbeurt, onderhoud

Voor condominiums in flatgebouwen wordt uitgegaan van 100%. Dit wordt verdeeld in 65% voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke eigendom en nog eens 35% voor werkzaamheden aan de individuele eigendom.

Condominium
80 jaar nuttige levensduur
100% van de fabricagekosten

Vorming van reserves volgens de formule van Peters

Als u verder rekent, bijvoorbeeld met een onroerend goed waarvan de productiekosten 4.500 euro per vierkante meter bedragen, dan resulteert dit in een maandelijkse reserve van 7,05 euro per vierkante meter.

Reserve: Huis
Productiekosten: 4.500 € / m²
Maandelijkse reserve: 7,05 € / m²

Voor condominiums resulteert dit in een iets lagere reserve van 4,50 euro per vierkante meter voor de vereniging van eigenaren.

Reserve: Condominium
Productiekosten: 4.500 € / m²
Maandelijkse reserve: 7,05 € / m²

Tip! Dit wordt verdeeld in de bovengenoemde 65% voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke eigendom en nog eens 35% voor werkzaamheden aan de afzonderlijke eigendom.

• Reserve Vereniging van Eigenaren: 4,65 / m²
• Reserve eigenaars appartement: 2,40 € / m²

Deze kosten kunnen niet op de huurder worden afgewenteld.

Methode 2: Jaarlijkse reserve overeenkomstig § 28, lid 2

Artikel 28, lid 2, van de tweede berekeningsverordening geeft ook richtsnoeren voor het passende bedrag van een redelijke reserve voor levensonderhoud. Deze kostenramingen zijn aanzienlijk lager dan die volgens de formule van Peters, maar zijn gespreid naar gelang van de ouderdom van het gebouw (basis: productiekosten van 4.500 euro per vierkante meter):

• Woongebouwen tot 22 jaar = 21,30 € / m² woonoppervlakte
• Woongebouwen tot 32 jaar = € 27,00 / m² woonoppervlakte
• Woongebouwen ouder dan 32 jaar = € 34,50 / m² woonoppervlakte
• Gebouw met lift + 3,00 € / m²

Onroerend goed verkopen

De redenen voor een taxatie zijn velerlei. Met de waarde van onroerend goed zijn grote bedragen gemoeid en alle partijen hebben belang bij een professionele analyse. Als de waarde van uw eigendom binnen het juiste bereik ligt, zal dit een grote vraag genereren, die uiteindelijk de geïnteresseerde partij zal vinden die de beste prijs zal betalen. Geef geen geld weg! Alle belangrijke informatie over de taxatie van de verkoop van onroerend goed voor u samengevat:

• Taxatie van onroerend goed: factoren

Inkomstenbenadering: Uitsplitsing van de marktwaarde en de inkomenswaarde van het gebouw

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw.

Grondwaarde rente = 7 procent * 100.000 euro = 7.000 euro

Inkomenswaarde gebouw = 5.600 euro * 12,50 (vermenigvuldigingsfactor) = 70.000 euro

Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

• Methode van de gekapitaliseerde winsten

Materiële waarde methode: Waarde voor de nieuwbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met de standaardgrondwaarde, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd.

De werkelijke waarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsreducties. De reële waarde van de grond (marktwaarde van de grond) en de reële waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een reële-waardefactor.

Waarde in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

De berekening van de reële-waardefactor is gebaseerd op het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale materiële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed te herbouwen.

• Reële waarde methode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking van gelijksoortige eigenschappen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond.

Prijs per vierkante meter van het vergelijkbare onroerend goed = 300.000 euro / 100 m² = 3.000 euro per m²

Aankoopprijs van het te taxeren onroerend goed = 3.000 euro * 200 m2 = 600.000 euro

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden in de vergelijking meegenomen. De in de taxatie opgenomen eigendommen moeten afkomstig zijn uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

• Vergelijkende waardeprocedure