Koopcontract onroerend goed: notaris, taken, kosten, bijkomende kosten en procedure

Als u uw eerste koopcontract op het oog hebt, dan hebt u, zoals zovelen, veel vragen: Wie stelt het koopcontract voor een onroerend goed op? Hoe lang duurt een notariële akte van koop? Wanneer is de koopprijs van een onroerend goed verschuldigd? Laten we beginnen met de definitie: Een koopcontract voor onroerend goed is een bindende overeenkomst, gewoonlijk tussen twee partijen, over de overdracht van een huis of ander onroerend goed. Een dergelijk koopcontract voor een stuk grond, een huis, ook een vakantiewoning of een appartement wordt altijd en uitsluitend door de notaris opgemaakt en eveneens door hem notarieel verleden.

Koopcontract: definitie en procedure

Een koopcontract regelt dus de eigendomsoverdracht. Juridisch gezien koopt u altijd een stuk grond, ongeacht of het bebouwd of onbebouwd is. Het bevat algemene voorwaarden en bepalingen waaraan beide partijen zich moeten houden tijdens het aankoopproces. De partijen moeten beiden handelingsbekwaam zijn om een onroerend goed te kunnen kopen.

Belangrijke inhoud van het contract is:

• Gegevens van koper en verkoper
• Voorwerp van de aankoop
• Beschrijving van het eigendom
• Aankoopprijs en betalingsvoorwaarden (datum, termijnen, enz.)
• Belasting op grondoverdracht
• Economische overdracht en overhandiging van het onroerend goed (datum)
• Garantiebepalingen, zoals het herroepingsrecht van de koper in geval van verborgen gebreken
• Huurcontracten en pachtcontracten
• Vervoer
• Reserveren
• Volmacht voor het leven
• Achterstandsrente
• Speciale arrangementen, zoals interieurs of verbouwingen
• Andere

Rechtsgrondslag: BGB

Het contract is gebaseerd op een juridische tegenprestatie, d.w.z. hetgeen voor het goed wordt gegeven. Dit kan geld zijn, maar ook elk ander economisch goed dat voor het goed wordt geruild. Natuurlijk zal het bijna altijd om een bepaald geldbedrag gaan, maar de tegenprestatie kan ook een ander goed zijn of de loutere belofte om later te betalen.

§ 433 Verplichtingen die typisch zijn voor een koopovereenkomst

(1) Krachtens de koopovereenkomst is de verkoper van een zaak verplicht de zaak aan de koper te overhandigen en de eigendom ervan te verwerven. De verkoper moet de koper het goed vrij van materiële gebreken en eigendomsgebreken leveren.

(2) De koper is verplicht de verkoper de overeengekomen koopprijs te betalen en het gekochte goed te aanvaarden.

Uittreksel: §433 Duits Burgerlijk Wetboek (BGB)

In tegenstelling tot de koopovereenkomst voor roerende zaken, is de koop van onroerend goed (en van grond of gedeelten daarvan) niet vormvrij. De regeling hiervoor vloeit voort uit § 311b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).

De wet schrijft voor dat dergelijke overeenkomsten schriftelijk moeten worden aangegaan om geldig te zijn. U hebt dus een notaris nodig om het contract officieel te maken. Handdrukken en mondelinge beloften zijn niet genoeg. Dit is om fraude te voorkomen, een verstandige documentatieprocedure voor beide partijen.

Wat zijn de taken van de notaris?

In het algemeen zijn de belangrijkste aandachtspunten of taken van een notaris de eerste:

• Notariële akten
• Authenticatie van handtekeningen

Dit leidt tot de volgende rechtsgebieden in het bijzonder voor notarissen:

• Onroerendgoedrecht, zoals de notariële akte van overdracht van onroerend goed
• Erfrecht, zoals de notariële bekrachtiging van testamenten
• Familierecht, zoals zorgvolmachten of huwelijkscontracten
• Vennootschapsrecht, zoals de notariële akten of de inschrijving in het handelsregister

In de regel wordt de notaris door de koper gekozen. Bij de eerste notarisafspraak moet u alle belangrijke documenten klaar hebben. De notaris zal dan het koopcontract opstellen volgens de specificaties en de modellen van koper en verkoper.

Ongeveer een week na de notariële akte ontvangen de koper en de verkoper het notariële koopcontract.

Kosten voor het koopcontract bij de notaris

De afzonderlijke posten omvatten vele afzonderlijke posten, zoals de notariële akte van het koopcontract, die ongeveer 1.070 euro bedraagt. Bovendien kost de registratie van de grondrente 435 euro voor het kadaster en nog eens 535 euro voor de verandering van eigendom. Bovendien zijn er kosten voor de voogdij, handtekeningcertificering, enz. Uiteindelijk hou je zo’n 3.700 euro over.

Kosten voor notaris/kadaster: ~ 3.700 euro netto

Overdracht van eigendom na volledige betaling

Ik zou dit punt nogmaals willen benadrukken:

Als verkoper moet u ervoor zorgen dat uw eigendom pas op de koper overgaat wanneer de volledige aankoopprijs is betaald.

Over de verdeling van de kosten: wie betaalt wat? U dient dit duidelijk in het koopcontract te regelen. In de regel betaalt de koper de kosten voor:

1. Kosten voor notaris en kadaster
2. Vergoedingen voor noodzakelijke officiële goedkeuringen
3. Commissie van de makelaar

Zodra de koper de overdrachtsbelasting aan het belastingkantoor heeft betaald en de koopprijs volledig is overgemaakt, moet de notaris reeds de machtiging hebben ontvangen om de “oude” grondrente op te heffen.

Vervolgens wordt het eigendom overgedragen en bevestigt het kadaster de registratie van de koper als de nieuwe eigenaar.

Bijzondere kenmerken van condominium: Excursus

Bij de aankoop van een appartement bevat de koopovereenkomst aanvullende elementen:

• Basis zoals in het koopcontract (hierboven)
• Vlak nummer
• Gemeenschapsregels, kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke eigendommen, liften, enz.
• Mede-eigendomsaandeel, onderhoudsreserves voor gemeenschappelijke eigendommen of investeringen voor renovaties
• Condominium, andere kamers zoals kelder, zolder, garage, balkon, enz.
• Gebruiksrechten voor gemeenschappelijke goederen
• Bijzondere gebruiksrechten, geprivilegieerd gebruik zoals parkeerplaatsen
• Aanbetalingen, voor nieuwbouw (nog niet voltooid)