Een huis verkopen – de juridische basisprincipes en valkuilen waar u niet in mag trappen

Een huis verkopen is een grote beslissing die veel wettelijke procedures, contracten en vereisten met zich meebrengt. Als huiseigenaar moet u van tevoren goed geïnformeerd zijn over wat er voor u in de pijplijn ligt en waar u op moet letten om met winst uit de deal te komen. Voor de niet-geïnformeerde op dit gebied zijn er veel juridische basisprincipes waarmee rekening moet worden gehouden en vooral kleine struikelblokken die ten koste van alles moeten worden vermeden.

De notaris – wettelijke rol, taken & noodzaak bij het sluiten van contracten

Notarissen zijn advocaten die, in tegenstelling tot advocaten, niet de belangen van één partij behartigen, maar onpartijdig handelen. Het zwaartepunt van hun werk ligt bij het notarieel vastleggen van juridische transacties, schriftelijke wilsverklaringen, zoals testamenten, maar ook contracten. Zij zijn derhalve onafhankelijke en vertrouwelijke houders van een openbaar ambt. In bijzondere gevallen kunnen notarissen ook geld in bewaring houden via een “geblokkeerde notarisrekening”, bijvoorbeeld wanneer het gaat om de betaling van de koopprijs. De notaris speelt dus een belangrijke rol bij de verkoop van een huis.

De taken – dit is de rol van de notaris bij de verkoop van een huis

De taken van een notaris bestaan erin om als onpartijdige juridische autoriteit de verkoop van onroerend goed zodanig te regelen dat alle partijen tevreden zijn en alle mogelijke geschilpunten van het begin tot het einde worden vermeden of beslecht. De notaris stelt een openbare akte op ( het koopcontract ) waarin alle noodzakelijke juridische kwesties op transparante en ondubbelzinnige wijze worden geregeld. Verdere taken van de notaris zijn:

Het koopcontract voor onroerend goed moet notarieel worden verleden

In Duitsland bepaalt §311b van het Burgerlijk Wetboek (BGB) dat voor alle juridische overeenkomsten met betrekking tot grond, goederen, landgoederen en onroerend goed een verplichte notariële waarmerking vereist is.

Notarissen zorgen voor de bescherming van koper en verkoper

Met het oog op de rechtsbescherming van de koper reserveert hij het goed voor de koper in het kadaster als prioriteitsaankondiging, zodat de verkoper het goed niet op korte termijn aan iemand anders kan verkopen. Met het oog op de rechtsbescherming van de verkoper zorgt de notaris voor de definitieve overdracht van de eigendom in het kadaster zodra de koper de koopprijs daadwerkelijk heeft betaald.

Notarissen zorgen voor onmiddellijk afdwingbare vorderingen

Dit betekent dat de vorderingen die in notariële overeenkomsten zijn vastgelegd, onmiddellijk afdwingbaar zijn. Om de vorderingen ten uitvoer te leggen is het dus niet langer nodig een extra vordering in te stellen bij een rechtbank, maar kan onmiddellijk een deurwaarder worden aangesteld. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de koopprijs niet wordt betaald.

Een notaris verklaart alle onopgeloste juridische kwesties in een onroerend goed verkoop

De notaris moet alle wettelijke en juridische kwesties aan alle partijen bij de overeenkomst zo uitvoerig, begrijpelijk en toereikend uitleggen dat de wil van beide partijen schriftelijk kan worden vastgelegd. Zij zijn hiertoe verplicht uit hoofde van hun openbaar ambt.

Notarissen kosten altijd hetzelfde

De kosten voor de notaris zijn altijd dezelfde, omdat de notariskosten in heel Duitsland op uniforme wijze zijn geregeld in de Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG). Mocht een notaris proberen de kosten anders te regelen, dan heeft dat geen effect, omdat dit bij wet verboden is. Dit geldt zowel voor kostenverlagingen als kostenstijgingen.

Het koopcontract – juridische kwesties, kadastrale inschrijving, rechtsbescherming & checklist

Het koopcontract is de rechtsgrondslag waarop de verkoop van een huis is gebaseerd. Naar gelang van het geval ziet een koopcontract er altijd anders uit en bevat het meer of minder bepalingen, afhankelijk van wat de partijen zijn overeengekomen. Een koopcontract is een ingewikkeld en uitgebreid contract dat veel juridische onduidelijkheden bevat en voor sommige mensen ook valkuilen. De uitvoering kan ook veel tijd in beslag nemen. Soms verstrijken er wel 8 weken tussen de ondertekening van het contract bij de notaris en de eigendomsoverdracht in het kadaster. Dit verschil tussen de overdracht van de koopprijs, de verandering van eigendom en dus van vruchtgebruik en bezwaringen, en de definitieve verandering van eigendom en overdracht doet bij de verkoop van een huis nog andere juridische vragen rijzen, die in detail in het koopcontract moeten worden geregeld.

Stap voor stap naar het koopcontract – Wat gebeurt er wanneer?

Het verkoopcontract is zeer ingewikkeld en wordt vaak herzien en opnieuw doorgenomen. Alle partijen moeten weten wat er in de koopovereenkomst staat en welke voorschriften daarin zijn opgenomen. Stap voor stap wordt nu uitgelegd wat er te overwegen valt.

Stap 1 – Wat gebeurt er vóór de koopovereenkomst en waarmee moet u rekening houden?

Indien beide partijen daarmee instemmen, wordt een informele voorafgaande bijeenkomst met een notaris belegd. De notaris verduidelijkt formele zaken, zoals de registratie van persoonsgegevens en de stand van zaken, en beantwoordt de eerste juridische vragen. Hij controleert ook de kadastrale inschrijving van het eigendom en begint met het opstellen van een koopcontract. Het verkoopcontract moet ten minste twee weken vóór de officiële datum van notariële akte aan beide partijen worden toegezonden, zodat openstaande vragen vooraf tijdens een eventuele vergadering kunnen worden opgehelderd en iedereen het eens is met het verkoopcontract. De notaris is verplicht juridische informatie over het contract te verstrekken, dus wees niet bang om vragen te stellen.

Stap 2 – Wat gebeurt er tijdens het koopcontract en waarmee moet u rekening houden?

Tijdens de notariële vastlegging van het koopcontract leest de notaris het koopcontract aan beide partijen voor. In die tijd kunnen over elk punt vragen worden gesteld en kan de tekst van het contract zo nodig worden aangepast. Wanneer alle partijen tevreden zijn met het contract, wordt het ondertekend en notarieel bekrachtigd door de notaris. Door het contract te ondertekenen, stemt de koper ermee in de volledige aankoopprijs te betalen en kan hij zich niet meer uit het contract terugtrekken nadat het notarieel is bekrachtigd. Een financieringstoezegging van de bank moet dus altijd vóór deze datum beschikbaar zijn.

Stap 3 – Wat gebeurt er na de koopovereenkomst en waarmee moet u rekening houden?

Na de afspraak met de notaris is de notaris gemachtigd om namens de partijen de volgende stappen te zetten om de tenuitvoerlegging in gang te zetten. Eerst registreert de notaris een zogenaamd “prioriteitsbewijs van overdracht” in het kadaster. Dit is als het ware een voorbehoud in het kadaster en kondigt de eigendomsoverdracht van verkoper op koper aan. Het voorbehoud beschermt de koper bovendien tegen een dubbele verkoop van het onroerend goed. Zodra dit is gebeurd, zendt de notaris de koopovereenkomst naar het belastingkantoor. Pas na betaling van de overdrachtsbelasting, alle kosten (notariskosten en kadasterkosten) en de koopprijs, die meestal rechtstreeks op de rekening van de verkoper wordt gestort, vraagt de notaris de eigendomsoverdracht in het kadaster aan. Aangezien er tot twee maanden kunnen verstrijken tussen de betaling van de koopprijs en de inschrijving van de koper in het kadaster, vindt de overdracht van de eigendom en de sleutels gewoonlijk eerder plaats, meestal dicht bij het tijdstip van betaling van de koopprijs.

Waaruit moet een koopcontract bestaan? De checklist voor de belangrijkste punten

• Welk voorwerp van aankoop wordt verkocht?
• Wie verkoopt aan wie?
• Wat wordt er mee verkocht? ( Ingerichte keuken, woning,… )
• Hoe wordt het verkocht?
• Hoe wordt betaald? ( Contant, bankoverschrijving, … )
• Wanneer is de overdrachtsdatum?
• Wat is de uitsplitsing van neven- en onderhoudskosten?
• Hoe worden de ontwikkelingskosten geregeld?
• Zijn er mogelijke garantieclaims?
• Wat is de toestand van het object?
• Heeft het object gebreken?
• Welke vergunningen zijn beschikbaar en welke ontbreken?
• Toerekening van de kosten
• Toestemming van het notariskantoor

Controle van het koopcontract – dit zijn de dingen die u in het koopcontract voor onroerend goed moet vinden

U ontvangt het koopcontract voor onroerend goed ten minste twee weken voor de notarisdatum op het notariskantoor. Vervolgens moet u het contract zorgvuldig lezen en alle belangrijke vragen ophelderen en bepaalde zaken erin vinden. Allereerst moet u controleren of alle namen, adressen, … correct zijn geschreven. U moet ook de gegevens over het voorwerp van aankoop in het koopcontract vinden. Dit omvat een uittreksel uit het kadaster, waarin u de eigenaar, de plaats, de beschrijving van het eigendom en de beschrijving van het gebouw kunt vinden. Bovendien moet precies worden vermeld wat er allemaal wordt verkocht. Dit omvat meubilair, maar ook vloeren of zonneschermen. Het volgende punt moet zijn hoe het wordt verkocht. Dit omvat de verkoopprijs, de bankrekening waarnaar het geld zal worden overgemaakt en of betaling in termijnen of dergelijke is overeengekomen. In het contract moeten ook de datum van overdracht en de overdracht van bezit worden vermeld, aangezien hierdoor ook rechten, verplichtingen en kosten op de koper overgaan.

Rechtsbescherming – welke mogelijkheden zijn er voor een koopcontract?

Er zijn verschillende manieren om uzelf juridisch te beschermen in een koopcontract. Een daarvan is het voorlopig koopcontract. Dit wordt gebruikt als de koper bijvoorbeeld nog geen volledige bevestiging van de financiering heeft ontvangen of als een bouwvergunning ontbreekt. Vervolgens wordt een voorlopig koopcontract gesloten waarin de uitzonderlijke gevallen worden geregeld waarin de koper zich uit het contract zou kunnen terugtrekken. Het is echter ook mogelijk aanspraak te maken op een zogenaamd herroepingsrecht. Dit is nodig als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, want dan kan de verkoper zich uit de koopovereenkomst terugtrekken.

Een andere wettelijke beschermingsmogelijkheid is executie. Dit garandeert dat de koper daadwerkelijk betaalt, aangezien hij zich met zijn gehele vermogen aan een koop- en betalingsverplichting onderwerpt. De laatste mogelijkheid van rechtsbescherming zijn contractuele boetes. Deze beschermen de koper, want als de verkoper zich bijvoorbeeld niet aan de datum van de overdracht van het bezit kan houden, is hij aansprakelijk voor schade en moet hij eventueel de overeengekomen contractuele boetes betalen.