Commerciële audit: huurovereenkomsten, exploitatiekosten, onderhoud – Taxatie van een huis en appartement

Commercieel onderzoek vóór de aankoop van een onroerend goed – Voordat u in een onroerend goed investeert, is het belangrijk het commercieel te onderzoeken om een realistische aankoopprijs te berekenen. De belangrijkste factoren hierbij zijn exploitatiekosten, onderhoudskosten en huurovereenkomsten en achterstallige betalingen. Ontdek hier welke criteria belangrijk zijn bij de commerciële taxatie.

Commercieel onderzoek: berekening van de aankoopprijs

Dus als je een woning hebt gevonden die je bevalt, moet je die eerst bekijken. Er zijn twee stappen die u kunt nemen om dit te doen:

1. Commercieel onderzoek
2. Technische test

Om de aankoopprijs te berekenen, moet u alle negatieve punten op voorhand noteren. U zult deze niet alleen nodig hebben voor de berekening van de koopprijs, maar ook voor de latere onderhandelingen over de koopprijs met de verkoper. Dit zijn de belangrijke, algemene punten die bij elk commercieel onderzoek van een onroerend goed aan de orde komen.

Huurovereenkomst, huurachterstand en huurverlaging

Als u een niet-verhuurde woning koopt voor eigen gebruik, zijn deze punten minder belangrijk voor u. Als uw eigendom echter nog wordt verhuurd of u het als investering wilt kopen, moet u naast de waarborgsom ook nota nemen van eventuele bijzonderheden en individuele afspraken in de huurovereenkomsten.

• Kunnen alle lopende exploitatiekosten aan de huurders worden toegerekend?
• Is er een borgsom afgesproken?
• Welke bijzonderheden werden in de huurovereenkomsten overeengekomen?

Huurverlagingen en -verhogingen zijn ook van belang voor de commerciële audit en moeten voor dit doel worden genoteerd.

Niet-proportioneerbare exploitatiekosten: Checklist

Sommige exploitatiekosten kunnen worden doorberekend aan uw huurders, maar sommige niet. Bovenal moeten de kosten voor beheer en onderhoud van het onroerend goed, evenals de afschrijvingen, altijd door de verhuurder worden gedragen.

Zijn er niet-portioneerbare kosten?

Hier zijn een paar voorbeelden:

• Kosten voor vastgoedbeheer
• Onderhoudskosten
• Kosten voor reparatie
• Afschrijving
• Reserves

Vooral opknap- en renovatiewerkzaamheden die het onderhoud van het onroerend goed dienen, kunnen niet op de huurder worden afgewenteld.

Onderhoud: huurachterstanden en komende renovaties

Onderhoud is ook een belangrijk criterium bij de commerciële audit. Daartoe raden wij u aan de reserve voor levensonderhoud te controleren op basis van de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven door te vragen naar de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven. Bereken een typisch gemiddelde van 1 euro +/- 20 cent per vierkante meter. De komende renovatie- en moderniseringsmaatregelen zijn te vinden in de verzameling resoluties.

Dus je moet hier zeker aandacht aan besteden:

• Bedrag van de reserve voor onderhoud
• Bedrag van het bestaande achterstallige huisgeld
• Onderzoek van de verzameling resoluties

Checklist: Commercieel Onderzoek

Hier volgt een samenvatting van de – typische – 11 testpunten:

1. Kunt u alle lopende exploitatiekosten doorberekenen aan uw huurder(s)?
2. Is er een aanbetaling overeengekomen?
3. Zijn er bijzonderheden in de huurovereenkomsten?
4. Zijn er op dit moment huurachterstanden?
5. Zijn er actieve huurverlagingen?
6. Wanneer zijn de laatste huurverhogingen doorgevoerd?
7. Hoeveel huur zou je kunnen krijgen met een nieuw huurcontract?
8. Verwacht u niet-portioneerbare kosten?
9. Hoe hoog is de onderhoudsreserve van de WEG?
10. Zijn er achterstanden in de betalingen van het huis van de WEG?
11. Heb je de verzameling resoluties gecontroleerd?

Tip. Onroerend goed kopen: Leren van A-Z

Alles van A tot Z: koop of huur, financiering van een appartement, appartementen zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen