Koop en huur een villa: Opbrengst, seizoen, servicekosten, renovatie, financiering…
Koop en huur villa – Een populair model bij veel eigenaren, vooral villa’s gelegen op plaatsen waar anderen op vakantie gaan. Bijvoorbeeld
Een villa verhuren: rendement en waardestijging
Is het de moeite waard om in Spanje te huren? Ja! Zoals u verderop in het voorbeeld zult zien, leveren sommigen 5%-10% van de koopsom per jaar op, alleen al door in en rond het hoogseizoen te verhuren. De overige 3-6 maanden maakt u zelf gebruik van uw villa.
Bent u van plan om voor de eerste keer te huren?
Niet alleen de verhuur is winstgevend, maar ook de waardestijging van het onroerend goed op bijzondere locaties zoals Mallorca of Ibiza. Meer hierover na de rendementsberekening.
Leer alles wat je moet weten hier in de gids!
Verhuur: Opbrengst van een villa
In Duitsland worden woningen zelden gebruikt als vakantiehuis en verhuurd tijdens dalperiodes. Als dat zo is, werkt de berekening iets anders dan bij de typische volledig verhuurde woning. In een langlopend huurcontract betaalt huurder X elke maand som Y. Huren in vakantieoorden betekent ook een beetje speculeren, afhankelijk van dal- en piekseizoenen. In principe is de berekening van het
Huuropbrengst doel: Huurder betaalt voor uw villa
Laten we het eenvoudige doel van een goed vastgoedrendement samenvatten:
Het rendement moet zo hoog zijn dat uw huurders uw villa afbetalen.
De waarde varieert, momenteel is een goed rendement ten minste 6% (in Duitsland). Met de hogere rentevoeten voor financiering in het buitenland, stijgt de waarde dienovereenkomstig. 1% meer rente vereist direct 1% meer rendement – om het simpel te zeggen.
Bereken rendement: Voorbeeld om te beginnen
De gebruikelijke rendementsberekening werkt zo dat de jaarlijkse koude huur (d.w.z. maandelijkse huur * 12) wordt berekend. Bij gedeeltelijke verhuur is de eventuele jaarlijkse koude huur even belangrijk, maar dan toegespitst op een paar weken of maanden in het jaar waarin u het goed niet zelf gebruikt.
Simpel berekend:
Rendement = jaarlijkse inkomsten (koude huur) / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)
Snel voorbeeld:
- 6,7 % = 80.000 / 1.200.000
Tip! Naast de villa (extra’s zoals zwembad) en goede ligging, is het aantal slaapkamers / badkamers altijd bepalend voor goede huurprijzen.
In principe blijft alles echter hetzelfde. Berekening van de opbrengst.
Opbrengst van een villa samengevat
Feit 1) De berekening van het rendement van een eigendom wordt belangrijk wanneer u uw eigendom wilt verhuren. Feit 2) Eenvoudig gezegd, het zet de inkomsten van de huur in verhouding tot uw voorraden (aankoopprijs en bijkomende kosten), met als doel dat uw huurders, uw villa betalen.
Feit 3) Het resultaat van het rendement op onroerend goed is een percentage. Als dit (momenteel) boven de 6% ligt, zijn alle lopende kosten (financiering [aflossing, rente] en onderhoud) bij wijze van spreken gedekt. Als het rendement (momenteel) lager is dan 6%, betaalt u maandelijks.
Ook hier, ter illustratie, de berekening van het “gebruikelijke” rendement (bij volledige verhuur van een belegging) en aangepast, het rendement van een verhuurd onroerend goed in het buitenland (vakantiehuis) dat u ook gebruikt.
Formule
De formule voor de berekening:
Volledig verhuurd:
Rendement = jaarlijkse koude huur (koude huur * 12) / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)
Gedeeltelijke verhuur:
Rendement = jaarlijkse koude huur / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)
Dus in principe, dezelfde berekening.
Huur: Hoeveel huur voor welke villa?
Tip. Vraag je je af voor hoeveel een eigendom met waarde X kan verhuurd worden? Vergelijk aanbiedingen op platforms voor vakantiewoningen of op AirBnb. Gebruik vergelijkbare parameters (locatie, staat, woonruimte, slaapkamers).
Op die manier kunt u ook profiteren van de ervaringen van andere verhuurders in de buurt, zonder dat u zelf veel met de verhuur hoeft te experimenteren.
Voorbeeld: Huren in het hoofdseizoen – 2,6% rendement!
Zo verhuurt een kennis zijn woning ter waarde van 2.100.000 euro alleen al in de maand juli voor 54.000 euro.
Opbrengst voor deze maand:
2,57 % van de aankoopprijs
In Duitsland richten beleggers zich voor hun kapitaalinvestering op onroerend goed, met een jaarlijks rendement van 6%, zodat u in hotspots als Ibiza in één maand bijna de helft van het vereiste minimumrendement kunt verdienen. Natuurlijk biedt het jaar niet 12 keer de maand juli (hete temperaturen, zomervakantie in veel landen). Maar alleen al het hoofdseizoen, van mei tot september, levert een behoorlijk bedrag op.
Helaas betaalt u iets meer rente en moet de huur ook geregeld worden.
Vergoedingen: Verhuur en Huisservice + Voordeel
Wie huurt in hotspots als Mallorca, Ibiza of Marbella, zorgt daar natuurlijk niet zelf voor. Maar er zijn uitstekende lokale contacten die alles direct regelen voor 20-25% van de huurinkomsten: Verhuur, huis schoonmaken, onderhoud, tuin en zwembad onderhoud. U zou natuurlijk alles apart kunnen huren, maar one-stop-shopping is de beste manier om zonder stress aan serieuze huurders te verhuren.
Verhuur via agentschap:
20% – 25% van de huurinkomsten
Nogmaals, het grote voordeel:
- De villa huren
- Communicatie met huurders
- Overdracht van de villa (intrekken en uittrekken)
- Onderhoud
- Buitenfaciliteiten zoals tuin, zwembad, tennisbaan, enz.
- Alles zonder stress
Laten we nu direct kijken naar een praktisch voorbeeld met concrete cijfers.
Voordelen: Opbrengst uit verhuur en waardestijging (onroerend goed)
Onroerend goed in de Spaanse hotspots is natuurlijk iets duurder dan “thuis” kopen. Dit brengt het rendementsvoordeel met zich mee, dat niet iedereen “de stap durft te zetten”. Bovendien hebt u in het buitenland meer eigen vermogen nodig, tot 50-60% van de aankoopprijs. Hierover zo dadelijk meer.
- Goede rendementen, vaak meer dan 10%
- Bovendien, waardestijging van het eigendom
Aankoopprijs incl. renovatie bijvoorbeeld berekening
In het voorbeeld koopt u een woning inclusief bijkomende kosten voor 1,9 miljoen euro en investeert u nog eens 240.000 euro voor de renovatie tot de laatste hand.
- Aankoopprijs: 1.90.000 euro
- Rehabilitatie: 240.000 euro
- Investering: 2.140.000 euro
In piekmaanden zoals juni, juli en augustus kunt u 50.000 tot 60.000 euro per maand krijgen, realistisch en met voorboeking in januari, februari, maart. Wij berekenen 14.000 euro / week in het hoogseizoen +/- 1 maand voor en na het hoogseizoen; wij houden ook rekening met realistische leegstand en uw eigen gebruik, bijvoorbeeld tijdens de wintermaanden.
Berekening: Inkomsten uit verhuur
De maanden verschillen dan. Voorbeeld:
- Januari – maart: Eigenbelang
- April: Leeg
- Mei: 12.000 euro / week
- Juni – Augustus: 14.000 Euro / week
- September: 11.000 euro / week
- Oktober – November: Leeg
- December: Eigenbelang
Uw rendement wordt dan berekend uit de aankoopprijs, de huur/huisservice en de inkomsten:
- Jaarlijkse koude huur: 260.000 euro / jaar
- Huisdienst (20%): 26.000 euro / jaar
- Jaarlijkse koude huur (netto): 234.000 euro / jaar
Samengevat:
- Investering: 2.140.000 euro / jaar
- Opbrengst: 10,9% Opbrengst
In Duitsland zijn eigendommen met rendementen van meer dan 10% uiterst zeldzaam of liggen ze op C-locaties, wat risico’s inhoudt. Hier koopt u op de beste locatie, villa’s met zwembad en zeezicht.
Waardestijging van het onroerend goed
Bovenop de opbrengst van onroerend goed komt dan nog de algemene stijging van de grondprijzen. Weet u welke voordelen plaatsen als Ibiza en Mallorca bieden? De ruimte is niet oneindig. Net als in Zwitserland bijvoorbeeld is de bouwruimte beperkt en bijgevolg stijgen de reële grondprijzen meer dan bij een kapitaalinvestering die u “thuis” in de buurt doet.
Hier is een uittreksel uit de Frankfurter Rundschau, actueel van vorig jaar:
“Gemiddeld stegen de prijzen van onroerend goed op het eiland met 27,2 procent, waarbij het hoogste stijgingspercentage door marktonderzoekers werd opgetekend in de stad Palma met 42,1 procent, gevolgd door het zuidwesten, waar vakantiewoningen nu 37,8 procent meer kosten dan vijf jaar geleden.”
Laten we “slechts” rekenen met het gemiddelde van 27,2 %.
- 27,2 % / 5 = 5,45 % p.a.
Welke nevenkosten ontstaan er bij de aankoop van onroerend goed?
Het kostenblok van de nevenkosten is vrij omvangrijk als men werkelijk alle aspecten in aanmerking neemt. Maar er zijn een paar verschillen.
Kosten voor de makelaar
Makelaarskosten – In Duitsland worden de makelaarskosten (voor particuliere aankopen) bij wet voor 50% verdeeld tussen verkoper en koper. Indien een onroerend goed van de ene vennootschap aan de andere wordt verkocht, is de verdeling van de makelaarskosten vrij tussen koper en verkoper. In Spanje (d.w.z. ook Ibiza, Mallorca of Marbella) zijn de makelaarskosten reeds inbegrepen in de aankoopprijs van het onroerend goed (5% voor standaard eigendommen).
Onroerendgoedbelasting op de aankoop van een villa
Vermogensbelasting – Als u een onroerend goed koopt in Spanje en meer dan 700.000 euro van de aankoopprijs inbrengt uit eigen vermogen (geen financiering), moet u belasting betalen over alles boven het belastingvrije bedrag van 700.000 euro. De Spaanse vermogensbelasting bedraagt tussen 0,2 en 2,5% van het nettovermogen dat u inbrengt.
Tip. De belastingvrije som verschilt in de gemeenten. In Catalonië en Valencia bedraagt de belastingvrije som slechts 500.000. In Madrid is de belastingvrije som onbeperkt.
Voorbeeld:
- Totale aankoopprijs van de villa: 1,8 miljoen euro
- Aandelenkapitaal (60%): 1,08 miljoen euro
- Toelage: 700.000 euro
- Belastbaar vermogen: 308.000 euro
- Belastingtarief: 0,3
- Bedrag belasting: 924,00 Euro
Vermogensbelasting: Tabel
Hier zijn alle belastingtarieven met aanslaggrenzen:
Bron: WF Salinas.
Met activa ten belope van EUR | Als de belasting in EUR is | Van activa van EUR | Indien de belasting daarop |
0,00 | 0,00 | 167.129,45 | 0,2 |
167.129,45 | 334,26 | 167.123,43 | 0,3 |
334.252,88 | 835,63 | 334.246,87 | 0,5 |
668.499,75 | 2.506,86 | 668.499,76 | 0,9 |
1.336.999,51 | 8.523,36 | 1.336.999,50 | 1,3 |
2.673.999,01 | 25.904,35 | 2.673.999,02 | 1,7 |
5.347.998,03 | 71.362,33 | 5.347.998,03 | 2,1 |
10.695.996,06 | 183.670,29 | En meer | 3,5 |
Renovatie van bestaande eigendommen
Renovatie en opwaardering – U zult uw villa zeker willen inrichten volgens uw wensen en ideeën. Daartoe moet u op zijn minst rekening houden met kosten voor opwaardering en, afhankelijk van het bouwjaar van het huis of de laatste verbouwing, ook met verbouwingskosten (tuin, zwembad tot slaapkamers, keuken, badkamers).
Typische bijkomende kosten in een oogopslag:
- Theoretische reiskosten (bezoek ter plaatse)
- Makelaarskosten – betaald door verkoper
- Notariskosten – koopcontract
- Kosten kadaster – verandering van eigendom
- Rehabilitatie / modernisering (voor bestaande gebouwen)
- Vermogensbelasting (vanaf 700.000 euro)
- Onroerendgoedbelasting (na aankoop)
Conclusie: Koop en huur een villa
Je hebt nu echt veel geleerd. Over het rendement van de huur in seizoensperiodes. U hebt geleerd over belastingen, maar ook over de extra kosten van het kopen met een makelaar tot het huren in onderhoud van uw woning.
Met deze kennis kunt u een winstgevende villa te huur in Spanje vinden.
Hier heb ik 2 extra tips voor je!
Makelaars: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella
Als makelaar ben ik op klantenwerving, we geven exposés, plannen bezichtigingen en helpen met het koopproces ter plaatse, van notaris tot financiering indien nodig. Een kleine selectie van mijn villa’s in
Financiering in het buitenland: eigen vermogen en rentevoet
U wilt een
Financiering in het buitenland