De bouwinspectie – een must voor alle bouwers voordat ze verhuizen

Na maanden van wachten en veel stress, is het eindelijk zover. De bouw van het huis is klaar, alle binnenwerkzaamheden zijn afgerond en de verhuizing staat voor de deur. Maar zelfs op de laatste rechte lijn is er nog één belangrijk ding dat bouwers niet mogen vergeten of verwaarlozen. De bouwinspectie moet zeker plaatsvinden voordat de bouwer er intrekt. Maar waarom eigenlijk?

Waarom de bouwinspectie zo belangrijk is voor bouwers!

De bouwinspectie is iets dat veel bouwers gewoon vergeten of accepteren zonder het te weten. In veel gevallen wordt het gebouw door de opdrachtgever als aanvaard beschouwd, hoewel er geen behoorlijke oplevering heeft plaatsgevonden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de aannemer in een bouwcontract een termijn voor aanvaarding vaststelt, maar de opdrachtgever deze laat verstrijken. Dergelijke gevallen doen zich vaker voor dan men zou denken, en in de meeste gevallen zijn de bouwers zo gestresseerd dat zij niet meer weten dat een behoorlijke oplevering noodzakelijk is.

Aanvaarding van een gebouw – een belangrijke rechtshandeling

Veel bouwbedrijven doen de bouwinspectie af als een loutere formaliteit en bagatelliseren het belang ervan. In feite is de bouwinspectie echter een belangrijke rechtshandeling die verstrekkende juridische gevolgen kan hebben. Fouten die bij de oplevering niet worden onderkend, kunnen de eigenaar van het gebouw duur komen te staan. In het algemeen verwijst oplevering naar de overdracht van het voltooide gebouw aan de eigenaar van het gebouw. Met de oplevering erkent de opdrachtgever dat alles volgens het contract is uitgevoerd en dat er geen gebreken zijn aan de zijde van het bouwbedrijf. Met de aanvaarding vervalt tegelijkertijd de vordering tot nakoming jegens de bouwonderneming en kunnen garantieaanspraken geldend worden gemaakt. Het is nu al duidelijk hoe verwoestend het niet uitvoeren van de oplevering kan zijn voor de bouwer-eigenaar. Zodra de aanvaarding heeft plaatsgevonden, wordt de bewijslast omgekeerd. Dit betekent dat de aannemer vóór de oplevering de gebreken aan de bouwheer dient te bewijzen, en dat de bouwheer vanaf de oplevering de gebreken aan de aannemer dient te bewijzen en dient aan te tonen dat deze niet door hem zijn veroorzaakt. Bij wijze van voorbeeld betekent dit dat in geval van een gebrek zoals een kromgetrokken parketvloer, de parketlegger vóór de aanvaarding moet bewijzen dat dit gebrek niet te wijten is aan zijn slecht hout of een gebrek in zijn werk, maar een andere oorsprong heeft. Na de aanvaarding is het echter aan de bouwer om te bewijzen dat het gebrek aan de vakman te wijten is en niet aan hemzelf. Dit kan moeilijk zijn voor bouwers, aangezien het moeilijk is om achteraf de oorsprong van een gebrek te bewijzen. Na de oplevering zijn gebreken dus het probleem van de bouwer en niet langer dat van de aannemer. Alle bouwers moeten dus voorzichtig zijn en de oplevering zorgvuldig laten uitvoeren om dergelijke risico’s te vermijden.

Bouwinspectie – het maakt allemaal deel uit van het proces

Om het zekere voor het onzekere te nemen bij de bouwinspectie, moet u van meet af aan op een paar dingen letten. Het is het beste om rechtstreeks in de bouwovereenkomst te bepalen dat een formele bouwinspectie zal plaatsvinden bij de voltooiing van het onroerend goed. Formele oplevering van het bouwwerk is absoluut noodzakelijk om recht te hebben op herstel van eventuele gebreken. U moet zeker uw eigen deskundige meenemen voor de bouwinspectie zelf. Aangezien de meeste bouwers niet echt deskundig zijn op dit gebied, is het de moeite waard iemand in te schakelen die ervaring heeft en mogelijke gebreken kan opsporen die u zelf niet zou hebben gezien. Op het moment van aanvaarding wordt een zogenaamd aanvaardingsprotocol opgesteld. Hierin staan alle gebreken die op de dag van aanvaarding zijn geconstateerd, maar ook die welke eerder zijn geconstateerd en nog niet zijn verholpen. Het is raadzaam de dag voor de aanvaarding met de deskundige een rondgang door het huis te maken om in alle rust en zonder tijdsdruk alles tot in detail te kunnen bekijken. Deskundigen vinden vaak fouten omdat zij door ervaring precies weten waar zij moeten zoeken. De bouwer moet een voorbehoud maken voor alle gebreken die bij de oplevering worden vastgesteld, anders verliest hij het recht om de gebreken te laten verhelpen. Bouwers kunnen echter ook in bepaalde situaties de aanvaarding weigeren en moeten dat zeker doen, vooral in het geval van ernstige gebreken. Indien tijdens de oplevering ernstige gebreken worden ontdekt, zoals een niet functionerend verwarmingssysteem of luifels die nog niet zijn geïnstalleerd, moet de bouwer in ieder geval weigeren het opleveringsprotocol voor het gebouw te ondertekenen, ook al dringt de bouwer daar bij hem op aan. In ieder geval dient het protocol pas te worden ondertekend wanneer alle gebreken werkelijk zijn weggewerkt. De belofte om de gebreken in de nabije toekomst te verhelpen mag niet voldoende zijn voor de bouwer en u moet zeer nauwkeurig zijn met dergelijke belangrijke formaliteiten! Dring daarom bij het opstellen van het contract aan op een aanvaarding en voer deze zorgvuldig uit. Neem alle formaliteiten in acht, zodat u achteraf ook echt recht hebt op herstel van de gebreken.

Aanvaarding van de bouw – wat gebeurt er met de gebreken?

Na aanvaarding van het voltooide huis, moet de bouwer volledig betaald worden. Indien er tijdens de oplevering gebreken zijn, heeft de bouwer echter het recht een deel van het geld in te houden totdat de gebreken zijn hersteld. De bouwer mag het dubbele van het bedrag dat naar verwachting nodig zal zijn om de gebreken te herstellen, inhouden op zijn eindbetaling. Hij moet dit zeker doen om ervoor te zorgen dat de gebreken daadwerkelijk worden verholpen. Helaas komen gebreken regelmatig aan het licht bij bouwinspecties en zijn zij dus al lang geen zeldzaamheid meer. Als tijdens de oplevering van uw woningbouw gebreken aan het licht komen, stel dan met het bouwbedrijf in het opleveringsprotocol een datum vast waarop alle geconstateerde gebreken moeten zijn weggewerkt. Op die dag moet een tweede opleveringsinspectie plaatsvinden om na te gaan of de gebreken in overeenstemming met het contract zijn weggewerkt. Als er op deze datum nog defecten worden gevonden, kunt u een nieuwe datum instellen waarop de defecten moeten zijn verwijderd. Bouwondernemingen kunnen in het algemeen niet weigeren het afgewerkte object te aanvaarden. Om problemen en discussies te voorkomen, moet u alles in de aannemingsovereenkomst vastleggen en van tevoren met het bedrijf afspreken, zodat u achteraf geen ruzie hoeft te maken over dergelijke kleine details. Het is voor u ook van belang dat het bouwbedrijf op de opleveringsdatum alleen dat hoeft te hebben voltooid wat in het contract is bepaald. Het is dus beter om precies en gedetailleerd te zijn, vooral wat betreft de inhoud van de aannemingsovereenkomst. Als iets niet in de aannemingsovereenkomst staat en u het bijvoorbeeld alleen mondeling met het bouwbedrijf bent overeengekomen, hebt u er op het moment van de oplevering geen wettelijke aanspraken op. Hetzelfde geldt als het bouwbedrijf extra dingen heeft geïnstalleerd die niet in het bouwcontract staan. U bent niet verplicht voor dit extraatje te betalen. Om iedereen te beschermen, is een gedetailleerd bouwcontract het meest zinvol.