Huurrecht – huisvredebreuk door uw huisbaas

Veel verhuurders zijn bezorgd over hun eigendom en vertrouwen hun huurders niet. Zij hebben te veel horrorverhalen gehoord over smerige flats, zieke huisdieren of rotzooi en willen daarom regelmatig een kijkje nemen in uw woning. Deze gevallen zijn echter beslist de uitzondering op de regel, omdat de meeste huurders de huurwoning met zorg behandelen en deze goed onderhouden. Is het dus geoorloofd dat de verhuurder regelmatig de privacy van zijn huurder verstoort?

Huisvredebreuk – wanneer mag de verhuurder het gehuurde betreden en wanneer niet?

Het huurrecht ziet geen enkele reden waarom de verhuurder een algemeen controlerecht zou hebben over zijn eigendom. Integendeel, de verhuurder doet afstand van zijn domiciliare rechten aan de huurder wanneer hij het goed verhuurt. Dit betekent dat de huurder het recht heeft te beslissen wie hij in het gehuurde goed toelaat en wie niet. Dit geldt ook voor de verhuurder, die door zijn huurder kan worden verhinderd het gehuurde goed te betreden. Maar wat zijn nu precies de regels, wat schrijft de wet voor en kan de huisbaas zijn eigen eigendom schenden?

Inspectie van het appartement door de huisbaas – alleen mogelijk met een concrete reden

In sommige gevallen is het echter noodzakelijk dat de verhuurder het gehuurde pand betreedt. De verhuurder heeft ook het recht om dit te doen met kennisgeving en een afzonderlijke reden. Dergelijke gevallen zijn bijvoorbeeld het aflezen van de verwarmingskostenverdeler of de watermeters. De verhuurder mag echter ook de woning betreden voor onderhoudswerkzaamheden of reparaties. Voor de verhuurder zijn deze zaken echter meestal in zijn eigen belang, aangezien de huurwoning door hem wordt onderhouden. Er zijn echter ook andere redenen voor een bezoek van de verhuurder. Indien de verhuurder bijvoorbeeld vermoedt dat de huurder het gehuurde goed in strijd met het contract gebruikt, kan hij het gehuurde goed betreden met een aangekondigd bezoek. Niettemin moet de huurder met het binnentreden instemmen. Een voorbeeld hiervan is het houden van huisdieren die niet zijn toegestaan of het onderverhuren aan derden zonder toestemming. Verhuurders moeten hier echter voorzichtig mee zijn. Zo’n bezoek is alleen legaal met kennisgeving en toestemming van de huurder. Het gebruik van de sleutel van het gehuurde goed zonder voorafgaande toestemming is niet toegestaan.

Huisvredebreuk door de huisbaas – het zonder toestemming betreden van het gehuurde goed.

Het is niet toegestaan het gehuurde goed te betreden zonder kennisgeving en toestemming van de huurder, bijvoorbeeld door middel van een duplicaatsleutel. Dergelijk gedrag van de verhuurder geeft de huurder het recht de huurovereenkomst zonder opzeggingstermijn te beëindigen. Dit geldt ook wanneer de verhuurder het pand met goede bedoelingen is binnengekomen, bijvoorbeeld om reparaties uit te voeren. Onbevoegd betreden van het gehuurde goed kan de huurder ook het recht geven tot opzegging, maar of deze stap erg slim is, hangt af van de situatie. Zonder specifieke reden en kennisgeving heeft de huisbaas niet het recht het gehuurde goed te betreden. In dringende gevallen, zoals noodreparaties, of om feitelijke redenen, zoals werkzaamheden van een handelaar, kan de huurder de verhuurder echter de toegang niet ontzeggen. Een van de mogelijkheden voor verhuurders is om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen die hen het recht geeft om de één à twee jaar een routine-inspectiebezoek af te leggen. Door de huurovereenkomst te ondertekenen, geeft de huurder de verhuurder toestemming om het appartement voor dergelijke bezoeken te betreden, hoewel dit wel van tevoren moet worden meegedeeld. Indien u echter in uw huurovereenkomst een clausule aantreft die de verhuurder het recht geeft het gehuurde goed algemeen en onbeperkt te betreden. Dit is niet juridisch bindend en kan niet op deze manier worden afgedwongen. Let dus goed op de formulering van uw huurovereenkomst en wijs uw verhuurder op eventuele ondeugdelijke clausules voordat u deze ondertekent. Als de verhuurder toch zonder toestemming het gehuurde betreedt, bijvoorbeeld met een duplicaatsleutel, pleegt hij huisvredebreuk in zijn eigen woning en kan de huurder hiervoor aangifte doen bij de politie.

Volgende huurder gezocht – platte bezichtigingen en foto’s in de woning nog steeds bezet

Zelfs na opzegging, hetzij door de huurder, hetzij door de verhuurder, heeft de huurder het recht om nog in het appartement te wonen en alles voor te bereiden voor de verhuizing. Binnen de normale opzegtermijn van drie maanden waarin de huurder nog in de woning woont, gelden dezelfde regels voor bezoeken als voorheen. Vooral in deze periode is de verhuurder al op zoek naar nieuwe huurders en worden er bezichtigingsafspraken gepland. Er zijn hier echter speciale regels over wanneer de verhuurder het gehuurde goed wel en niet mag betreden. Huurders hoeven geen bezoekerstoerisme te dulden zolang zij nog in de woning wonen. Vooral in gewilde woongebieden staan nieuwe huurders vaak in de rij om een nieuwe huurwoning te kunnen bezichtigen. Hier zijn één of twee bezichtigingsafspraken voor de huurder aanvaardbaar. Deze moeten echter drie tot vier dagen van tevoren worden aangekondigd en door de huurder worden goedgekeurd. De verhuurder moet de afspraak afstemmen op het tijdschema van de huurder en rekening houden met de individuele werktijden, enz. In het algemeen moet het ongemak voor de huurder tot een minimum worden beperkt, aangezien de huurder nog steeds de volledige huur betaalt en de huurovereenkomst nog steeds bestaat. Foto’s van de gemeubileerde woning zijn echter niet toegestaan, noch door de verhuurder, noch door de kijkende gasten. De huurder moet het maken van foto’s uitdrukkelijk toestaan, anders moet de verhuurder wachten met het maken van foto’s tot de huurder verhuisd is. Als hij desondanks zonder toestemming foto’s van het pand maakt, schendt hij het recht op privacy van de huurder, zelfs als hij de eigenaar van het pand is.

Huurgeschil – Toon huisvredebreuk

Om een overtreding aan te geven, zijn enkele juridische grondslagen nodig. Volgens § 123 van het wetboek van strafrecht is de precieze juridische situatie als volgt:

Hij die wederrechtelijk binnendringt in de woning, het bedrijfspand of de besloten ruimte van een ander dan wel in een voor openbare dienst of voor het verkeer bestemd afgesloten gebouw, of hij die zich daarin ongeoorloofd ophoudt en niet vertrekt wanneer de rechthebbende hem daarom verzoekt, wordt gestraft met een vrijheidsstraf van ten hoogste een jaar of met een geldboete.

Om deze wet te doen naleven, moet de huurder een strafrechtelijke klacht of een aanklacht wegens huisvredebreuk tegen de verhuurder indienen binnen een termijn van 3 maanden nadat hij kennis heeft gekregen van de overtreding. Na deze periode wordt een strafbaar feit van huisvredebreuk gewoonlijk niet meer vervolgd. Alleen een advocaat kan echter meer gedetailleerde informatie en juridische kennis over het huurrecht verschaffen. Of deze stap echt zin heeft of dat het voldoende is om als huurder gewoon met de verhuurder te praten, hangt af van de situatie. In een dergelijk geval is het beter vooraf een deskundige te raadplegen om alle eventualiteiten te dekken.