8 regels voor de huurwaarborg – waar u op moet letten

In de meeste gevallen bedraagt de huurwaarborg drie koude huren en is dus een aanzienlijk bedrag. De verhuurder neemt dit als onderpand voor het geval de huurder de huur niet betaalt of de huurobjecten niet verlaat zoals in het contract is bepaald. Als alles goed gaat, krijgt de huurder na zijn verhuizing de borg volledig terug. Het is dus geen verlies van geld, maar kan worden gezien als een soort investering zonder rente.

Huurwaarborg – bedrag, overhandiging en inhoudingen

De huurwaarborg is een niet te verwaarlozen uitgave, vooral voor de huurder, en vormt een zekerheid voor de verhuurder. Aangezien het meestal om grote bedragen gaat, is het belangrijk nauwkeurig te werk te gaan en geschillen te vermijden. Om verhuurder en huurder te beschermen, zijn er daarom enkele regels die u kunt volgen.

Tip 1 Overdrachtsprotocol appartementen – controleer op gebreken bij het betrekken

De eerste stap voor het betrekken van de woning is aandringen op een overdrachtsprotocol bij het overdragen van de flat. In de regel is er hoe dan ook één, omdat dit de veiligheid van beide partijen waarborgt. Het registreert alle gebreken die het eigendom heeft. Neem bij de overhandiging van het eigendom voldoende tijd om het goed te bekijken. Zo kunt u voorkomen dat eventuele gebreken van de vorige huurder op u terugslaan en uw borgsom later verminderen. Kom meer te weten over het overdrachtsprotocol!

Tip 2 individuele rekeningen – deposito gescheiden van activa

Om de veiligheid van uw geld te waarborgen, zijn verhuurders wettelijk verplicht de huurwaarborg apart van de andere activa te beleggen (BGH, arrest van 9 juni 2015, VIII ZR 324/14). Indien het deposito in contanten wordt overhandigd, wordt het gewoonlijk belegd in een spaarboekje dat speciaal voor dit doel is gecreëerd. Er zij ook op gewezen dat het in bewaring gegeven bedrag alleen wordt gebruikt als zekerheid voor de huurovereenkomst en niet anderszins door de verhuurder kan worden gebruikt. Dit voorkomt misbruik door de verhuurder en beschermt u en uw geld. Voor uw gemoedsrust kunt u de huisbaas een kopie van de rekeningdocumenten laten bezorgen. Tijdens de huurperiode mag de verhuurder niet aan uw waarborgsom komen en deze voor andere doeleinden gebruiken (BGH, arrest van 7 mei 2014, VIII ZR 234/13).

Tip 3 Termijnen – Betaal de borg in termijnen

Enkele juridische feiten over de huurwaarborg die u waarschijnlijk nog niet wist. U bent niet verplicht om de volledige huurwaarborg in één keer aan de verhuurder te overhandigen, ook al vraagt de verhuurder u dat. De wet bepaalt dat u de borgsom in drie gelijke maandelijkse termijnen kunt betalen. De eerste van de drie betalingen moet aan het begin van de huurperiode worden gedaan. De twee andere termijnen moeten in de komende twee maanden samen met de huur worden betaald (artikel 551, lid 2, BGB). Ook mag een verhuurder geen borgsom van hen eisen die hoger is dan drie maanden koude huur (artikel 551, lid 1, BGB). Deze methode is voor velen gemakkelijker dan het volledige stortingsbedrag in één keer te verhogen. Na betaling van de borgsom, in termijnen of in één keer, dient u in ieder geval aan te dringen op een rekeningafschrift, zoals uitgelegd in tip 2. Zo bent u er zeker van dat de huisbaas uw borg niet voor andere doeleinden kan gebruiken.

Tip 4 Garantie – storting niet uit spaarboekje

Het is meestal gebruikelijk om de borg voor de verhuurder van een spaarrekening te halen of te scheiden van het geld dat u hebt gespaard. Het geld is immers niet verloren, alleen niet voor u toegankelijk tijdens uw huurperiode. Lange tijd was deze methode de enige manier om de borg te dekken als je introk. De laatste jaren is het echter gebruikelijk geworden om ook een huurwaarborg te overwegen voor het geval u krap bij kas zit wanneer u bij ons intrekt. Daartoe zijn er financiële beleggingen die voor de huurder veel aantrekkelijker zijn dan de optie spaarrekening wegens de hogere rentevoeten. Het gaat bijvoorbeeld om daggeld of depositorekeningen bij een bank. Huurwaarborgsommen zijn echter ook een geschikt alternatief. Met een dergelijke garantie kan de huurwaarborg zonder contant geld worden gestort en in ruil daarvoor betaalt u een jaarlijkse vergoeding. Hoewel u voor deze variant de toestemming van de verhuurder nodig hebt, zijn er geen nadelen voor de verhuurder, zodat het geen probleem zou moeten zijn.

Tip 5 Aftrek – zoek naar gebreken

Inhoudingen op de huurwaarborg zijn niet goed voor een huurder. Maar let op, want de huisbaas mag niet voor elk klein gebrekje iets van je borgsom aftrekken als je verhuist. Aldus vormen slechts bepaalde gebreken een reden om de borg te behouden. In het algemeen kunnen normale gebruikssporen niet worden afgetrokken van de waarborg, aangezien deze worden gedekt door de huurprijs. Het gaat bijvoorbeeld om een klein gaatje in de muur of een kleine schaafwond op het tapijt. Door hen veroorzaakte gebreken daarentegen kunnen van de waarborgsom worden afgetrokken. Dit zijn bijvoorbeeld brandgaten van sigaretten in het tapijt of een verstopte afvoerpijp die door verkeerd gebruik in deze toestand is gekomen. In dergelijke gevallen mag de verhuurder de professionele reparatie van uw huurwaarborg aftrekken en voor dit doel gebruiken.

Tip 6 Cosmetische herstellingen – inhouding van de waarborgsom

Een andere reden die tot een vermindering van de aanbetaling kan leiden, zijn cosmetische reparaties. Hier gelden echter enkele regels. De cosmetische reparaties die de verhuurder de huurder kan verplichten uit te voeren zijn kleine dingen, zoals een nieuwe laag muurverf wanneer de huurder verhuist. Deze verplichtingen mogen de huurder echter niet op onredelijke wijze benadelen of de verhuurder vrijstellen van onderhoudswerkzaamheden. Deze blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dergelijke verplichtingen voor cosmetische reparaties zijn echter alleen toegestaan indien zij uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vermeld. Indien dit niet het geval is, kan de naleving ervan niet leiden tot een inhouding van de waarborgsom! Oriënteer u daarom bij het verlaten van de woning op uw huurcontract en voldoe aan de voorgeschreven cosmetische reparaties om een vermindering van de borgsom te voorkomen.

Tip 7 Terugbetaling – overdrachtsprotocol bij verhuizing

Wanneer de huurovereenkomst is beëindigd, dient u het gehuurde goed in de “overeengekomen” staat op te leveren. Als in de huurovereenkomst cosmetische reparaties zijn overeengekomen, moet u die uitvoeren. Als er tijdens de huurperiode schade is ontstaan die naar u kan worden herleid, moet u die herstellen. Om de terugbetaling van de volledige huurwaarborg niet in het gedrang te brengen, kunt u het beste het appartement in dezelfde staat overhandigen als u het ontvangen hebt.

Vergeet het overdrachtsprotocol niet wanneer u vertrekt, zodat de huisbaas u achteraf niet verantwoordelijk kan stellen voor schade. Beide partijen moeten een exemplaar van het protocol ondertekenen en ontvangen en aldus de staat van de huurwoning documenteren. Nadat het protocol en de oplevering hebben plaatsgevonden en alle al dan niet bestaande gebreken zijn gedocumenteerd, staat niets meer in de weg aan de betaling van uw aanbetaling, die, als u alles correct hebt gedaan, volledig op uw rekening moet worden bijgeschreven.

Tip 8 Einde van de garantie – terugbetaling van de huurwaarborg

Er ontstaan ook vaak geschillen over de terugbetaling van de huurwaarborg. De verhuurder heeft recht op een zogenaamde inzage- en bedenktijd, die hij kan doen gelden. Dit betekent dat hij de huurwaarborg kan inhouden om de huurobjecten te inspecteren op gebreken en defecten alvorens de waarborg terug te geven. Deze periode kan tot zes maanden duren, wat problemen kan opleveren voor de huurder. Indien beide partijen het er echter bij de overdracht over eens zijn dat er geen gebreken of openstaande schulden zijn, moet de waarborgsom snel worden terugbetaald. Volgens de jurisprudentie zal dit naar verwachting enkele dagen duren. In dit geval ontvangt de huurder de volledige waarborgsom plus rente. Maar de verhuurder heeft hier ook een ander recht. Hij kan een klein deel van de huurwaarborg ook na het einde van de huurperiode inhouden voor een openstaande rekening voor servicekosten.