Waardebepaling van een huis – Wat is uw huis waard? Wie de waarde van zijn eigen huis verkeerd inschat, ongeacht het type huis, schrikt potentiële kopers af! Of het nu gaat om een villa, een vrijstaand huis, een landhuis of een lage-energiewoning (tip: geldt ook voor condominiums). Het resultaat: u zult geen aanbiedingen ontvangen om uw huis te kopen. Waardefactoren, ligging, inrichting, marktwaarde, realistische prijs – dit zijn de belangrijke vaktermen die u nodig hebt voor de taxatie van uw huis. Leer hier meer over het onderwerp, zodat u niet in tijdnood komt bij de verkoop van uw huis, want dat is een van de grootste fouten bij de verkoop van een huis. Hier is hoe u uw eigendom ruw kunt taxeren in de eerste stap! Leer hier meer over de marktwaarde en alle andere belangrijke waardefactoren.

Huis evaluatie

Het belangrijkste criterium is de locatie. De prijzen van onroerend goed verschillen per regio, soms aanzienlijk. Daarom mogen alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen. Als experts voor de verkoop van onroerend goed in de regio’s Rijnland-Palts en Hessen kunnen wij snel een realistische inschatting maken via de vastgoedvergelijking. Aspecten van de micro- en macrolocaties en van de onmiddellijke ligging van het onroerend goed zijn belangrijk bij de waardebepaling van het huis: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van het onroerend goed en de haalbare prijs.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

• Hoe kan ik een huis taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een huis?
• Hoe taxeert de bank een huis?

Natuurlijk zijn er altijd twee partijen die op zoek zijn naar een ruwe waarderingsmethode voor onroerend goed: Verkopers en kopers van onroerend goed.

Ten eerste, hier zijn 2 directe tips voor verkopers en kopers.

Verkoper – Snelste Waarderingsmethode

Voer zelf een taxatie uit – Gebruik hiervoor de eerste indicatoren, bijvoorbeeld deze prijsatlas (extern), voor de huidige grondprijzen. Dit geeft u echter slechts een overzicht. Vele andere factoren spelen een rol bij een goede, ruwe taxatie.

Taxatie door een professional – Voor grond, condominium, huis, appartementsgebouw, maar ook voor speciale eigendommen. Deze 6 factoren tellen mee voor de taxatie: type eigendom, ligging, vloer- en woonoppervlakte, het bouwjaar van uw eigendom. Optionele factoren zijn: reden voor verkoop (als u snel moet verkopen) en foto’s van het pand.

• Krijg een rating

Koper – snelste waarderingsmethode

Taxeren in 5 seconden? Dat is mogelijk met het huurrendement, of nauwkeuriger gezegd het bruto huurrendement. Een kleine uitweiding: voor langetermijninvesteringen, kopers met veel eigen vermogen, is er ook de factor aankoopprijs.

Maar, wat is het verschil en hoe werkt deze supersnelle taxatie? Beginners en nieuwkomers op het gebied van onroerend goed horen vaak twee technische termen als het gaat om de taxatie van onroerend goed, de aankoopprijsfactor en de brutohuuropbrengst (kortweg huuropbrengst). Beiden helpen bij een snelle taxatie, zodat u verschillende aanbiedingen kunt vergelijken. Nog voor de bezichtiging, bij het bekijken van het exposé, aanbod of advertentie in het onroerend goed portaal.

Beoordeling in 5 seconden:

• Huurrendement (en aankoopprijsfactor)

Definitie van marktwaarde: eenvoudig uitgelegd

De marktwaarde wordt gedefinieerd als de prijs die op een bepaald tijdstip volgens verschillende criteria wordt berekend en die voor het goed in het kader van een normale bedrijfsuitoefening kan worden gerealiseerd. Er zijn verschillende aanknopingspunten om de marktwaarde te bepalen. Enerzijds betreffen zij de juridische omstandigheden en anderzijds de feitelijke kenmerken van het goed. Dit heeft betrekking op de staat van renovatie, de inrichting, de ligging in het gebouw, het energiecertificaat en nog veel meer.

Er wordt geen rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar. Voor de marktwaarde maakt het dus niet uit of en hoe dringend een eigenaar het geld van de verkoop nodig heeft. Anderzijds heeft de algemene vraag naar het betrokken soort onroerend goed een effect op de marktwaarde. In het Europees recht wordt de term marktwaarde meestal niet gebruikt. Hier heeft men het al lang over marktwaarde.

Waardering volgens: materie, opbrengst of vergelijkende waarde

Er zijn drie verschillende procedures vastgesteld om de waarde van een onroerend goed te bepalen. Een taxatie van een huis wordt bijvoorbeeld uitgevoerd volgens de methode van de materiële waarde, de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde en de methode van de vergelijkende waarde. Bij alle waarderingsmethoden is de materiële waarde van het goed de eerste doorslaggevende factor. De waarderingsmethoden worden afzonderlijk of in combinatie gebruikt. De keuze van de methode hangt in de eerste plaats af van het gebruik van de woning. Zo wordt voor huurflats vaak de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde gebruikt, en voor koopflats en -huizen de methode van de comparatieve waarde.

Momenteel stijgen de verkeerswaarden bijzonder sterk in het zuiden:

Meer infografieken vindt u op Statista

Factoren die een rol spelen in de marktwaarde

De marktwaarde van een onroerend goed is uiteindelijk de verkoopprijs die op de markt kan worden bereikt. In de praktijk is de marktwaarde van een huis of appartement echter grotendeels gebaseerd op een realistische beoordeling van vraag en aanbod: hoe groter de vraag naar een stuk grond of het onroerend goed en hoe schaarser het overeenkomstige aanbod, hoe hoger de marktprijs van het onroerend goed en dus de marktwaarde ervan.

Bepaal de waarde van het terrein volgens de standaard grondwaarde

De gemakkelijkste manier om de ligging van het onroerend goed te bepalen is gebruik te maken van de standaard grondwaarde. De standaardgrondwaarden worden voor elk stuk grond in Duitsland afzonderlijk vastgesteld. De grondwaarde is echter ook slechts een richtwaarde, omdat alleen de vastgestelde gemiddelde waarde in aanmerking wordt genomen. De werkelijke eigenschappen – voordelige en minder voordelige – van het specifieke stuk grond komen niet tot uiting in de standaard grondwaarde. De standaardwaarde is een berekende waarde die is afgeleid van andere grondverkopen. De standaardgrondwaarde speelt een centrale rol in de vergelijkende waardeprocedure.

Hoe de waarde van het gebouw wordt bepaald

Voor een volledige taxatie van onroerend goed wordt naast de grondwaarde ook de marktwaarde van een bestaand gebouw in aanmerking genomen. De waarde van het gebouw wordt bepaald door de gebruiksmogelijkheden. In het geval van een gehuurd gebouw worden de jaarlijkse huurinkomsten vergeleken met de onderhoudskosten die over dezelfde periode moeten worden gemaakt. Indien bijvoorbeeld slechts een zeer lage huur kan worden gerealiseerd, bijvoorbeeld op basis van de plaatselijke huurindex, is ook het inkomstenpotentieel van het onroerend goed beperkt. Dit is ook inbegrepen in de marktwaarde.

Waarderingskosten

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op kosten van ongeveer 1.500 euro. Voor luxe eigendommen of appartementsgebouwen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro, stijgt de geschatte vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 euro waard, ongeveer 3.000 euro

Bron: Federale vereniging van deskundigen

Wat telt bij de taxatie van het huis

In het geval van niet-verhuurde gebouwen worden, naast de grondwaarde, de volgende criteria in de waardebepaling van het huis opgenomen:

• Locatie
• Type huis – eengezinswoning, appartementencomplex, rijtjeshuis, villa, vakwerkhuis, enz.
• Uitrusting
• Bouwkwaliteit
• Bouwplannen met grootte, indeling en aantal kamers

De kwaliteit van de constructie en de staat van de vloerbedekking, de badkamer, de keuken en het dak zijn ook criteria bij het bepalen van de marktwaarde. Andere speciale kenmerken die de woning onderscheiden van andere in de buurt, zoals een open haard, een mooi aangelegde tuin, serres, vloerverwarming, een zwembad of beveiliging en slimme technologie, zijn van invloed op de prijsbepaling. Woningen worden ook interessant door grote en moderne badkamers en regelmatige renovatiemaatregelen.

Vermogenswaardemethode: dit is de manier waarop de vermogenswaarde wordt berekend

In tegenstelling tot een marktgerichte vergelijkende waardebepaling berekenen door de overheid benoemde of beëdigde taxateurs de intrinsieke waarde van het onroerend goed volgens de vermogenswaardemethode. Alleen de standaard grondwaarde en de produktiekosten van het onroerend goed worden in aanmerking genomen. Met een taxatie door ervaren makelaars kunt u echter ook vertrouwen op de vaststelling van de best mogelijke aankoopprijs. Wij weten welke locaties en kenmerken bijzonder gewild zijn. Bij het bepalen van de aankoopprijs houden wij rekening met de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt. Onze taxatieprocedure maakt het mogelijk exacte conclusies te trekken over de realiseerbare marktwaarde van uw onroerend goed. De gebruikte vergelijkende waarderingsmethode is niet gericht op de materiële waarde van het onroerend goed, maar op de verkoopprijzen die soortgelijke eigendommen op vergelijkbare locaties daadwerkelijk behalen.

• Reële waarde methode

Altijd belangrijk: energie-efficiëntie

De verkoper is wettelijk verplicht de aspirant-koper een energiecertificaat van het appartement of gebouw te overhandigen. Een laag energieverbruik is een zeer gewilde eigenschap in onroerend goed en heeft een gunstig effect op de waardebepaling van het onroerend goed. Vuistregel: Hoe hoger het energierendement, hoe lager de energiekosten (verwarming, elektriciteit) voor de koper. Intussen spelen ook idealistische redenen een grote rol bij energie-efficiëntie bij de aankoop van onroerend goed: moderne vastgoedklanten willen slechts in de kleinst mogelijke mate verantwoordelijk zijn voor de klimaatverandering.

Toegevoegde waarde creëren: Toevoegingen, verbouwingen en renovaties

Renovatie- of verbouwingswerkzaamheden die bijdragen tot een verhoging van het wooncomfort, de kwaliteit en de uitrusting van het onroerend goed, kunnen de waarde van het onroerend goed extra verhogen. Bewaar de facturen van de verbouwingen en leg ze, indien mogelijk, voor bij onze online schatting. De professionele installatie van het zwembad, bijvoorbeeld, met details over prijs, bouwjaar en gebruikte onderdelen, zal toekomstige kopers overtuigen van de toegevoegde waarde van het onroerend goed.

Als het gaat om de staat van het pand, staan de ramen, het dak en de gevel op de voorgrond. Als er renovaties zijn uitgevoerd om verouderde of verouderde installaties te vervangen, zal dit de waarde van het onroerend goed zeker verhogen. Landmeters houden ook rekening met de factoren die betrekking hebben op de staat van het onroerend goed onder de term “renovatieachterstand”: Welke kosten kan de toekomstige eigenaar in de volgende jaren verwachten? Nieuwe en energiebesparende verwarmingssystemen, vernieuwd sanitair, deurklinken of extra thermische isolatie zijn andere maatregelen die een woning een meerwaarde geven.

Indienen kadastraal uittreksel

Het kadastraal uittreksel bevat gebeurtenissen uit het verleden en het heden met betrekking tot het onroerend goed en de ontwikkeling ervan: wanneer was het eigendom van wie, welke gebouwen werden op welke datum opgericht of gewijzigd? Het kadaster bij de plaatselijke arrondissementsrechtbank beheert alle kadastrale inschrijvingen in de regio en verstrekt de eigenaar op verzoek het kadastrale uittreksel.

• Uittreksel kadaster

Huurovereenkomsten zijn opgenomen in de waardering

Het is meestal gemakkelijker om eigendommen op de markt te brengen die niet verhuurd zijn, omdat veel kopers willen verhuizen naar het nieuwe huis of appartement dat zij zelf hebben gekocht. Indien eigendommen worden verhuurd, zijn de verkoopopbrengsten in deze omstandigheden dus iets lager. Voor investeerders daarentegen is de bezettingsgraad van een flat een doorslaggevende factor bij de aankoopintentie.

Zeer belangrijk voor de taxatie van huurwoningen zijn de bestaande huurcontracten. Als de potentiële koper een rendement kan behalen met de aankoop van de woning, kan een verhuurde woning zeker interessant zijn voor investeerders en de prijs opdrijven. De huurovereenkomsten bevatten informatie over hoe lang de huurders al in het huis of appartement wonen en hoe hoog de maandelijkse nettohuur is. Goede makelaars gebruiken de gekapitaliseerde winstwaardemethode om te bepalen hoe de aankoop van een huurwoning zich daadwerkelijk uitbetaalt.

Huizenprijzen in Duitsland: de opwaartse trend

Meer statistieken vindt u op Statista

De definitieve aankoopprijs

Ongeacht de waarderingsprocedure wordt de aankoopprijs uiteindelijk beïnvloed door de marktgebeurtenissen. Vanuit het oogpunt van de koper lijken de thans gevraagde koopprijzen velen te hoog. De verkoper daarentegen heeft een aanzienlijk voordeel bij de huidige ontwikkeling van de vastgoedprijzen: door de – uiteraard van de locatie afhankelijke – thans haalbare prijzen kunnen vele vastgoedeigenaars hun panden thans aanzienlijk boven de werkelijke marktwaarde verkopen.