Commissie voor de makelaar – De belangrijkste voorschriften

Makelaarscourtage – Meer dan 80 procent van alle eigendommen bestemd voor verkoop of verhuur worden bemiddeld. Dit betekent dat de eigenaar een makelaar opdracht geeft om het aanbod bekend te maken en alle taken tot aan het sluiten van de overeenkomst voor zijn rekening uit te voeren. Professionele makelaardij is een dienst die wordt overeengekomen tussen de cliënt en de makelaar. Nadat de dienst is verricht, is een commissie, de zogenaamde courtage, verschuldigd. Wie de provisie betaalt, hangt af van het soort provisie en de reden voor de provisie. Als u uw eigendom via een makelaar verkoopt, betaalt de koper meestal. Voor verhuur geldt sinds 2015 het kopersprincipe, zodat de ontvanger van de factuur en de betaler van de commissie identiek is aan de persoon die opdracht heeft gegeven voor een makelaarsdienst.

Besteller principe – momenteel alleen geldig voor verhuur

Sinds de invoering van het kopersprincipe zijn potentiële huurders vrijgesteld van het betalen van een makelaarscourtage. Voorheen was deze vergoeding verschuldigd naast de huurwaarborg, die ook verschuldigd is bij het sluiten van het contract en de eigenaar zekerheid biedt tegen huurderving. Wanneer u een onroerend goed koopt, neemt u de commissie voor de makelaar op in uw bijkomende aankoopkosten. Hoewel het kopersprincipe voor de aankoop van een huis reeds lang ter discussie staat, is het nog niet te voorzien of en wanneer het zal komen.

Tegelijkertijd hebben politici een voorstel geuit om in de wet een beperking op te nemen van de courtage tot maximaal 2 procent van de aankoopprijs. In beide gevallen zouden de bijkomende aankoopkosten voor potentiële eigenaars worden verminderd, maar indien de opdrachtgever betaalt, zou minder verkoop via makelaars plaatsvinden. Kopers hebben enige tijd gewacht op de invoering van het kopersprincipe, waardoor de aanloopkosten voor huurders aanzienlijk zijn gedaald.

Berekening van de makelaarscourtage

De commissie, d.w.z. het honorarium van de makelaar, is een percentage dat afhankelijk is van de aankoopprijs. Bij de verkoop van een huis is er geen wettelijke regeling voor het bedrag van de makelaarscourtage, zodat het een vrij onderhandelbare waarde is.

De gebruikelijke provisies voor de makelaar variëren van 3,45 tot 7,14 procent van de vraagprijs en maken deel uit van de bijkomende aankoopkosten. Op internet vindt u veel informatie over het feit dat in de meeste federale staten de commissie wordt gedeeld en niet alleen door de koper wordt gedragen. In werkelijkheid deelt de eigenaar meestal niet in de commissie en laat hij de betaling van de makelaardijdienst alleen aan de koper over. Het percentage van de commissie hangt af van de vraag van de makelaar en de gebruikelijke makelaarskosten in de federale staat.

Onderhandeling over de provisie

Onderhandelingen over de commissie zijn mogelijk, maar leiden meestal alleen tot succes als het om een moeilijk te verhandelen eigendom met een geringe vraag gaat. Voordat u een onroerend goed koopt en het sluiten van een contract voor makelaarsdiensten bevestigt, kunt u de verschillende commissies per federale staat vergelijken, evenals de verschillende praktijken bij de betaling van de commissie.

Wanneer moet commissie worden betaald?

In het algemeen bestaat een makelaarscontract altijd uit twee overeenkomsten, waarvan de ene wordt gesloten met de eigenaar en de andere met de kandidaat-koper. Volgens §126 BGB (Duits Burgerlijk Wetboek) is een bemiddelingsovereenkomst, en daarmee de basis voor de betaling van de provisie, alleen geldig in schriftelijke vorm. Mondelinge afspraken blijven onaangetast en hebben noch voor de opdrachtgever noch voor de koper bindende kracht. Veel aspirant-kopers vragen zich af wanneer het contract tussen hen en de makelaar eigenlijk tot stand komt en hoe het geldig kan zijn voordat een handgeschreven handtekening is gezet. Het is een feit dat u met het contract moet instemmen voordat een makelaar voor u zal optreden. Deze toestemming hoeft niet schriftelijk te worden ondertekend, maar wordt door de koper bevestigd door aanvaarding van de voorwaarden van de makelaar.

Duits Burgerlijk Wetboek (BGB) § 126 Schriftelijke vorm
(1) Indien de wet een schriftelijke vorm voorschrijft, moet het stuk door de tekenaar eigenhandig worden ondertekend door middel van een handtekening op zijn naam of door middel van een door een notaris gewaarmerkt handteken.
(2) In het geval van een contract moeten de handtekeningen van de partijen op dezelfde akte staan. Indien de overeenkomst het voorwerp uitmaakt van verscheidene identieke akten, volstaat het dat elke partij de voor de andere partij bestemde akte ondertekent.
(3) De schriftelijke vorm kan worden vervangen door een elektronische vorm, tenzij de wet anders bepaalt.
(4) De schriftelijke vorm wordt vervangen door een notariële akte.

Een commissie is slechts verschuldigd wanneer de koopovereenkomst is gesloten en de diensten van de makelaar volledig zijn verleend. Indien u na een bezichtiging niet kiest voor het gewenste onroerend goed, worden er geen kosten in rekening gebracht voor de tot dan toe verleende bemiddelingsdiensten. Pas wanneer u het koopcontract ondertekent, bent u gebonden aan de courtage die u vanaf de eerste blik op het exposé kent en betaalt u de courtage binnen een termijn van 7 tot 14 dagen na de vervaldag van de prijs van het onroerend goed.

Makelaarscourtage voor particuliere aankopen: nieuwe wet

De provisie van de makelaar is in Duitsland niet duidelijk geregeld. De laatste decennia is het gebruikelijk geworden dat de koper de commissie van de makelaar betaalt bij de aankoop van een onroerend goed. Dit betekent dat 100% van de kosten worden doorberekend aan de koper.

De nieuwe wet, die op 23 december 2020 in werking treedt, bepaalt nu dat de verkoper ten minste de helft van de courtage van de makelaar moet dragen.

Particuliere aankoop, niet-commerciële handel in onroerend goed

De nieuwe verordening is echter alleen van toepassing op particuliere aankopen. Als u een onroerend goed commercieel koopt, bent u dus niet onderworpen aan deze nieuwe bepaling in het BGB. Secties 656c en 656d zijn alleen van toepassing indien de koper een consument is. Lees hier meer, ook over de nieuwe bepalingen in het BGB, over de makelaarscourtage: Nieuwe wet (extern).

Voor particuliere kopers van onroerend goed betekent dit enige veranderingen, aangezien de makelaarscourtage een groot deel van de bijkomende aankoopkosten uitmaakt. Bij de aankoop van een huis, maar ook bij de aankoop van een appartement of een stuk grond, is de koper tot 7,14% verschuldigd.

Makelaarscourtage gewoonlijk 7,14

• Meer informatie over de makelaarscommissie voor particuliere aankopen vindt u hier.