Verschillende varianten van huurkoop: Alternatief voor een vastgoedlening?

U droomt ervan eigenaar te zijn van uw eigen vier muren, maar het ontbreekt u aan het eigen vermogen dat de voorwaarde is voor een gunstige financiering? In het volgende artikel laten wij u kennismaken met een alternatief voor de klassieke aankoop van onroerend goed. U leert alles wat u moet weten over huurkoop, hoe dit model werkt en welke voor- en nadelen het heeft.

Waarom is huurkoop een alternatief voor een lening voor onroerend goed?

Om vastgoedfinanciering aan te vragen, moet u gewoonlijk 10 tot 20 procent van de aankoopprijs inbrengen als eigen vermogen. Voor de bank vermindert het aanwezige kapitaal het risico; bovendien worden de bijkomende kosten niet medegefinancierd en moeten zij afzonderlijk door u worden betaald. Natuurlijk zijn er ook instellingen die onroerend goed volledig financieren. De rentevoeten en vereisten zijn echter aanzienlijk hoger voor volledige financiering.

Eenvoudig te begrijpen principe

Bij huurkoop sluit u een huurovereenkomst met de eigenaar. Daarin staat dat het gehuurde goed op een bepaald tijdstip uw eigendom wordt. Bovendien wordt de voor het huis of appartement overeengekomen koopprijs schriftelijk vastgelegd. De huur omvat een nauwkeurig vastgesteld spaarbedrag voor latere aankoop. Bij huurkoop betrekt u de woning als huurder en wordt u eigenaar door het spaarbedrag. Wanneer u het pand koopt, wordt alleen het gespaarde bedrag verrekend met de prijs; de vorige eigenaar behoudt een deel van de maandelijkse betaling als huur.

Huurkoop – twee modellen om uit te kiezen

U kunt een van de twee hieronder beschreven modellen kiezen voor deze procedure:

Huurkoop in klassieke vorm

In dit model bepaalt u samen met de huidige eigenaar onder welke voorwaarden en wanneer het eigendom aan u wordt overgedragen. De aankoopprijs, inclusief rente, wordt uitgesteld en u betaalt uw schulden af met maandelijkse aflossingen. Ofwel worden de maandelijkse termijnen zo hoog vastgesteld dat u na een bepaalde periode eigenaar bent zonder enige eindbetaling. Of u betaalt de resterende schuld met een lening na een huurperiode. In dit geval zou het gespaarde bedrag kunnen dienen als onderpand (eigen vermogen) voor de financierende bank.

Het coöperatieve model

Voor huizen en appartementen die eigendom zijn van coöperaties wordt vaak de koopoptie gebruikt. U tekent een huurovereenkomst met een koopoptie op de woning. In geval van aankoop trekt de coöperatie een deel van de betaalde huur af van de aankoopprijs. De prijs wordt vastgesteld wanneer u het huurcontract tekent en wordt niet gewijzigd. U kunt de koop aan het einde van de huurperiode weigeren, omdat u geen koopverplichting aangaat. Het is ook de moeite waard te weten dat het bij de klassieke variant van huurkoop niet ongebruikelijk is dat u 20 procent van de aankoopprijs als aanbetaling moet betalen. Indien u dit bedrag niet kunt opbrengen, wordt de aanbetaling in termijnen bij de huur opgeteld en leidt dit tot een aanzienlijk hogere maandlast. Aangezien u bij een klassieke huurkoop een bindend contract sluit met de eigenaar, moet u op het afgesproken tijdstip over de resterende koopsom kunnen beschikken. Bij huurkoop is altijd een eenmalige tekenvergoeding verschuldigd.

Aankoop optie

Bij een koopoptie is er geen bindend contract, maar uw optierecht moet wel in het kadaster worden ingeschreven. Op die manier verzekert u zich van het recht op aankoop binnen de gestelde termijn. Deze zekerheid leidt echter tot relatief hoge huurprijzen, die zowel aflossing als rente omvatten. De coöperaties binden hun huurders aan de koop met de hoge maandelijkse lasten. Slechts zeer weinig coöperatieve aanbieders staan opzeggingen toe en geven de spaartranches terug.

Huurkoop altijd met notariële akte

Net als bij de klassieke aankoop van onroerend goed moet het huurkoopcontract bij een notaris worden opgemaakt. De inspanning is des te groter omdat er twee contracten moeten worden opgesteld. Naast het huurcontract moet ook een koopcontract worden opgesteld en beide documenten moeten door een notaris worden bekrachtigd. Zonder notariële akte is elke huurkoopovereenkomst ongeldig. In het geval van een koopoptie moet de notaris opdracht krijgen om een aantekening in het kadaster te maken. Dit voorkeursrecht vervalt automatisch bij beëindiging van de huurovereenkomst, anders geldt het tot de vastgestelde datum van aankoop. Opmerking: Ongeacht de voorkeursoptie, moet u advies inwinnen van een onafhankelijke onroerend goed deskundige alvorens een beslissing te nemen over de aankoop van een huurwoning. Helaas zijn er altijd zwarte schapen in de sector die hun moeilijk te verkopen eigendommen van de hand willen doen met zogenaamd aantrekkelijke huurkoopaanbiedingen. Alvorens het contract te ondertekenen, moeten beide partijen de notaris raadplegen over mogelijke insolventie en passende bepalingen overeenkomen.

Voor- en nadelen van huurkoop

Beide modellen hebben voor- en nadelen, zowel voor de eigenaar als voor de huurder (latere eigenaar). De volgende aspecten lijken voordelig te zijn:

• De door de verkoper verstrekte lening biedt gemakkelijk toegang tot woningbezit, maar de huurprijs is veel hoger dan voor traditionele huurwoningen
• Aangezien bij aankoop zelden een lening moet worden aangegaan, worden de banken in de kou gezet wanneer het om huurkoop gaat
• Economisch gezien wordt het eigendom onmiddellijk eigendom van de eigenaar, omdat hij met zijn huurbetalingen ook spaargeld inbrengt.
• De overeengekomen termijnen zijn onafhankelijk van de ontwikkeling van de rentevoet en blijven constant gedurende de gehele periode.
• Het koopoptie-model biedt de huurder de mogelijkheid een tijdje in het huis of appartement te wonen en dan te beslissen of hij het al dan niet koopt.
• De verhuurder is niet gebonden aan de plaatselijke huurindex, hij kan hogere huren vragen en hoeft niets terug te betalen als het contract wordt opgezegd

Zoals bij elke transactie in het economische leven, heeft huurkoop naast de positieve ook een negatieve kant. De keerzijde van de munt ziet er als volgt uit:

• Uiteindelijk betaalt u als huurder aanzienlijk meer dan wanneer u het onroerend goed rechtstreeks zou kopen
• In vergelijking met een conventionele lening voor onroerend goed, zijn de voorwaarden meestal slechter. De huur is aanzienlijk hoger dan de vergelijkbare plaatselijke huur, en er zijn ook afsluitkosten en andere kosten.
• In ieder geval moet u een bovengemiddeld en zeker inkomen hebben om hoge huren en spaarbijdragen te kunnen betalen.
• Uw betalingen gaan meestal verloren in geval van insolventie van de verkoper en het niet doorgaan van de geplande aankoop
• De subsidies die beschikbaar zijn voor de traditionele aankoop van onroerend goed zijn niet beschikbaar voor huurkoop.
• Hoewel u tijdens de huurperiode pro rata moet betalen voor reparaties en moderniseringen, wordt u vaak geen inspraak gegeven in grootschalige bouwmaatregelen.
• Deskundigen adviseren bij huurkoop een aflossingspercentage van ten minste 80%, gebaseerd op de maandelijkse afbetaling.

Conclusie: Huurkoop als kredietalternatief

Huurkoop is vaak een overhaast gekozen optie voor de financiering van de eigen vier muren. Gezien het hoge inkomen dat hiervoor vereist is, wordt volledige financiering via de bank mogelijk en lijkt dit zinvol. De iets hogere rentevoeten voor financiering zonder eigen vermogen worden gecompenseerd door overheidssubsidies en -toelagen, vooral voor jonge gezinnen. U moet deskundig advies inwinnen alvorens tot huurkoop te besluiten en de klassieke weg van vastgoedfinanciering te overwegen.