Huurverhoging – uw rechten, eisen en de geïndexeerde huur

Een nachtmerrie voor veel huurders en toch gebeurt het regelmatig in Duitsland. De huurverhoging. Maar het is niet altijd toegestaan, omdat huurverhogingen bepaalde formele en materiële regels vereisen. Ontdek hier hoe u zichzelf kunt beschermen en welke eenvoudige regels u in acht moet nemen.

Mogelijkheden tot huurverhoging – wat mag de verhuurder doen en wat niet?

Huurverhogingen zijn bij wet geregeld. Om preciezer te zijn, het Duitse burgerlijk wetboek, het BGB, is hiervoor verantwoordelijk. Huurverhogingen mogen niet willekeurig zijn, maar moeten een van de drie redenen hebben. Deze omvatten de lokale vergelijkende huur, de progressieve huur of de geïndexeerde huur.

Vergelijkbare huurprijs die gebruikelijk is in de plaats – vergelijkbare eigendommen als basis

De plaatselijke vergelijkende huurprijs is het gemiddelde huurbedrag dat de voorbije vier jaar voor vergelijkbare woningen in een regio werd betaald. De plaatselijke vergelijkende huurprijs kan derhalve een reden zijn voor een huurverhoging. De verhuurder vermeldt dan in de brief bijvoorbeeld huurindex, advies van een deskundige, huurgegevensbank, ten minste drie vergelijkbare flats als reden voor de verhoging. In het laatste geval moeten de vergelijkbare appartementen zeer specifiek worden beschreven, met inbegrip van locatie, type, grootte, staat en prijs per vierkante meter. De huurdatabanken die worden gebruikt om de gegevens te verzamelen, moeten vrij toegankelijk zijn. De plaatselijke vergelijkende huurprijs kan door de verhuurder om de vijftien maanden worden verhoogd, aangezien is bepaald dat de huurprijs gedurende ten minste één jaar constant moet blijven. Als er na vijftien maanden weer een huurverhoging komt, heeft de huurder twee maanden de tijd om daarmee in te stemmen. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder gerechtelijke stappen ondernemen tegen de huurder en de huurverhoging afdwingen, als die wettelijk is.

Gegradueerde huur – geplande huurverhoging

Degressieve huur is een veilige optie voor de verhuurder, maar is aan strikte regels onderworpen. Bij degressieve huur wordt de huurverhoging vooraf vastgesteld en maakt zij vaak deel uit van de huurovereenkomst. Opdat deze staffel van kracht zou worden, moeten de volgende regels in acht worden genomen:

• Degressieve huur moet schriftelijk worden vastgelegd
• De huurverhogingen moeten altijd ten minste één jaar constant zijn
• Bijkomende verhogingen, zoals aanpassing aan de lokale vergelijkende huurprijs of ten gevolge van modernisering, zijn niet toegestaan (afgezien van bijkomende kosten)
• Het tijdstip en het definitieve bedrag van de huurverhoging moeten duidelijk worden vermeld (in de schriftelijke versie); procentuele vermeldingen zijn niet toegestaan.
• In de huurovereenkomst kan een uitsluiting van opzegging zijn bedongen voor ten hoogste vier jaar
• Indien de huurprijs 10 % of meer hoger is dan de lokale vergelijkende huurprijs, is de verhoging ontoelaatbaar en kan deze door de huurder worden afgewezen.

Indien aan deze punten is voldaan, is degressieve huur wettelijk en kan deze in de huurovereenkomst worden vastgelegd.

Index huur – afhankelijk van de markt

De indexhuur is gebaseerd op het prijsindexcijfer voor de kosten van levensonderhoud van alle particuliere huishoudens in Duitsland en is derhalve een variabele huur. De cijfers van de enquête worden gepubliceerd door het Federale Bureau voor de Statistiek. Verhuurders die hun woningen aanbieden op basis van plaatselijke vergelijkende huurprijzen maken van deze gelegenheid gebruik, aangezien zij anders nauwelijks in staat zouden zijn hun huur te verhogen. Ook hier moeten enkele regels in acht worden genomen. De huurder moet schriftelijk in kennis worden gesteld van de huurverhoging en deze moet daarna een jaar lang ongewijzigd blijven. Bovendien moet de verhuurder in staat zijn zijn berekeningen op transparante wijze aan de huurder voor te leggen. Als de huur wordt verhoogd met behulp van de geïndexeerde huur, zijn verhogingen voor modernisering niet toegestaan zolang er geen wettelijke voorschriften zijn die zich daartegen verzetten. Verdere huurverhogingen op basis van plaatselijke vergelijkingshuren zijn evenmin toegestaan. Voor verhuurders is deze methode aantrekkelijk omdat zij de toestemming van de huurder niet nodig hebben. Zodra een huurder een kennisgeving van een huurverhoging ontvangt, moet de verhoogde huur worden betaald vanaf de maand die volgt op de verzending van de kennisgeving. De huurder kan dan niet veel meer doen, zolang de formaliteiten maar zijn vervuld.

Formaliteiten van de huurverhoging – wat komt erbij kijken?

Zoals reeds beschreven, moet de huurverhoging voldoen aan nauwkeurige formaliteiten, anders is zij ongeldig. Ten eerste moet de huurder de huurverhoging schriftelijk ontvangen. In de brief moet een nauwkeurig berekende totale huurprijs staan, inclusief alle exploitatiekosten. Bovendien moet in de brief een nauwkeurige en gedetailleerde reden voor de huurverhoging worden vermeld. Dit kan een actuele huurindex zijn, maar ook een lijst van vergelijkbare flats of een kopie van een advies van een deskundige. De huurder moet binnen een bepaalde termijn met een dergelijke huurverhoging instemmen, anders is zij ongeldig en kan zij niet op de vastgestelde datum ten uitvoer worden gelegd. Als de huurder weigert, heeft de verhuurder drie maanden de tijd om de verhoging voor de rechter af te dwingen, mits de verhoging legaal is.

Moderniseringen toegestaan voor duurzame verbeteringen

Het Duitse burgerlijk wetboek geeft opnieuw enkele regels die nodig zijn om de huur te verhogen. In § 559 van het BGB is namelijk bepaald dat de werkzaamheden aan het onroerend goed de waarde van het goed daadwerkelijk moeten verhogen. Letterlijk staat er: “Indien de verhuurder moderniseringsmaatregelen in de zin van § 555b nummer 1, 3, 4, 5 of 6 heeft uitgevoerd, kan hij de jaarlijkse huurprijs verhogen met 11 procent van de voor de woning gemaakte kosten.″ Hieronder valt een groot aantal zaken. Het gaat bijvoorbeeld om moderniseringen die op lange termijn energie of water besparen, maar ook om structurele maatregelen die de gebruikswaarde verhogen of de levensomstandigheden in het algemeen verbeteren. Officieel voorgeschreven moderniseringswerkzaamheden vallen ook onder deze categorie, waarbij de verhuurder de huurder drie maanden vóór de aanvang van de bouwwerkzaamheden op de hoogte moet brengen, maar de verhoging pas na voltooiing mag plaatsvinden. Indien een dergelijk geval zich voordoet, is de huurverhoging met het oog op modernisering volkomen geoorloofd en moet door de huurder worden aanvaard. Dit is waarschijnlijk nog steeds de meest aangename reden voor huurders, omdat de kwaliteit van het leven erdoor toeneemt.

Bedrijfskosten – voorschotten of forfaitair?

Een stijging van de exploitatiekosten is eveneens mogelijk. Zodra deze stijgen, heeft de verhuurder het recht de verhoging door te berekenen aan de huurder. Voorwaarde hiervoor is een schriftelijke overeenkomst tussen beide partijen betreffende een vast bedrag voor de exploitatiekosten of voorschotten op de exploitatiekosten. Indien de kosten stijgen, moet de verhuurder de huurder op de hoogte brengen van de stijging, ondanks deze schriftelijke overeenkomst. Een motivering van de verhoging is echter alleen wettelijk vereist in het geval van een forfaitaire vergoeding voor exploitatiekosten. In het geval van voorschotten voor exploitatiekosten is een motivering niet verplicht. De aanpassing of verhoging vloeit gewoonlijk voort uit een staat van de bedrijfskosten. Indien het voorschot niet toereikend was en aanvullende betalingen verschuldigd zijn, moeten deze worden aangepast aan de jaarlijks gemaakte kosten.

Plafond – de huurrem

Natuurlijk worden huurders ook geacht beschermd te zijn tegen huurverhogingen, en daarom mogen verhuurders de huren niet willekeurig verhogen. Bepaalde regels zijn bedoeld om te beschermen tegen ontoelaatbare verhogingen. Deze houden onder meer in dat in een huurcontract de huur binnen drie jaar met maximaal twintig procent mag worden verhoogd tot de plaatselijke comparatieve huurprijs. In landen met een tekort aan woningen is het mogelijk de bovengrens te verlagen tot maximaal vijftien procent. Als uw huur wordt verhoogd, controleer dan van tevoren of alle belangrijke formele en materiële regels zijn nageleefd en of de verhoging echt wettelijk is.