Flat-overdracht – protocol, schade en uw rechten

De overdracht is een belangrijke datum voor zowel de oude als de nieuwe huurder. De oude huurder draagt zijn laatste aanspraak op het eigendom over en de nieuwe huurder krijgt toegang tot het eigendom en kan er zijn intrek nemen. Er zijn echter een aantal zaken waarmee op deze datum rekening moet worden gehouden door beide partijen en de verhuurder!

Plat handover protocol – inhoud, handover & schade

Het “flat handover”-protocol is een voordeel voor alle betrokken partijen. Het registreert de staat van het gehuurde goed en eventuele gebreken, schade of renovatiewerkzaamheden. Zowel bij de verhuizing als bij de inhuizing wordt een overdrachtsrapport opgemaakt om alle betrokken partijen te beschermen. Vooral wanneer het gaat om gebreken, ontstaan vaak geschillen omdat de standpunten niet neutraal zijn. Om dit te voorkomen moet in het protocol precies worden vastgelegd hoe de toestand van het onroerend goed is, zodat misverstanden uit de weg worden geruimd.

De inhoud – Wat hoort er allemaal in het flat handover protocol?

In een overdrachtsprotocol worden echter niet alleen gebreken aan het onroerend goed vastgelegd, maar ook belangrijke criteria die later tot geschillen kunnen leiden. Om misverstanden te voorkomen, volgen hier de belangrijkste punten die beslist in het protocol moeten worden opgenomen:

  • Het aantal van alle sleutels (voordeur, flatdeur, brievenbus, kelder, zolder, …)
  • De functionaliteit van alle elektrische apparaten (kranen, douche, toilet spoelen, kachels, … )
  • De exacte aflezingen van elektriciteitsmeters, watermeters en radiatoren
  • De staat van muren, behang, deuren, sloten, ramen, tapijten, tegels en parketvloeren
  • Kijk uit naar schimmel, vooral in de badkamer en op de muren (ook natte plekken).

In het kader van een verhuizing moet het overdrachtsprotocol echter ook andere punten bevatten. Bijvoorbeeld, beloofde reparaties of renovaties van de kant van uw verhuurder moeten worden vermeld. U kunt ook uit de huurovereenkomst opmaken hoe u de flat moet overdragen. Dit omvat bijvoorbeeld witgeverfde muren of een bezemschone oplevering. Het is belangrijk dat u zich aan deze vereisten houdt, omdat anders een deel van de aanbetaling kan worden ingetrokken.

De overdracht – je moet hier aandacht aan besteden

Het probleem met de overdrachtsregisters is dat zij niet verplicht zijn en ook niet bij wet zijn geregeld. Als uw verhuurder er geen maakt wanneer u de flat overdraagt en u naderhand een gebrek ontdekt, hebt u geen bewijs dat het niet door u is veroorzaakt. Daarom moet u niet alleen aandringen op een overdrachtsprotocol, maar het ook goed voorbereiden. Aangezien een vlotte overdracht ook in het belang van de verhuurder is, mag het voor hem geen probleem zijn om een overdracht met een protocol te doen. Aangezien planning zelden kwaad kan, moet u dus van tevoren nadenken over de uitvoering en een aantal zaken in overweging nemen.

Allereerst is het van belang dat de overdracht van het appartement in een lege en gerenoveerde staat plaatsvindt. De verhuurder moet daarom, indien mogelijk, eerder de overdracht met de oude huurder hebben gedaan of dit samen met u doen, zodat hij kan nagaan of de verhuurder de flat heeft verlaten zoals in de huurovereenkomst is overeengekomen. Indien uw verhuurder weigert een overdracht met een protocol uit te voeren, kunt u de procedure ook alleen uitvoeren met een neutrale getuige. Op deze manier bent u aan de veilige kant en in het recht. Neem ruim de tijd voor de oplevering om echt alle gebreken op te sporen, zelfs als uw huisbaas u onder druk zet. Dring aan op een grondige overdracht. Als er gebreken zijn, leg die dan vast met foto’s en in het protocol. Na afloop van de inspectie ontvangen beide partijen een exemplaar van het protocol, dat door beide partijen moet worden ondertekend. Op die manier hebben alle partijen zekerheid aan hun kant.

De gebreken – Welke cosmetische reparaties moet je nemen en welke niet

Cosmetische herstellingen zijn een kunst op zich, want nergens wordt echt gespecificeerd wat precies gedekt is. Iedereen heeft daar een ander idee over en het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) bevat geen precieze definitie. Dus wat houdt het in en welke moet u doen en welke moet uw huisbaas doen? De Duitse huurdersvereniging heeft een poging gedaan tot een definitie en schrijft op haar homepage: “Cosmetische reparaties of renovatie betekent alles wat in de loop van de tijd is versleten tijdens het normale leven en meestal kan worden vernieuwd met verf, behang en wat pleisterwerk. Dit omvat: het behangen van muren en plafonds, het verven of witten van muren en plafonds, het verven van radiatoren, met inbegrip van verwarmingsbuizen, het verven van deuren binnen de flat, het verven van de binnenkant van ramen en het verven van de binnenkant van de flatdeur”. Kortom, volgens deze definitie valt alles wat de huurder zelf heeft “versleten” onder de term cosmetische reparaties.

De term “cosmetische reparaties” omvat niet zaken als het vervangen van vloerbedekking, het schuren van parketvloeren of het renoveren van kelders, balkons of terrassen. Dit zijn allemaal dingen die aantoonbaar niet de schuld van de huurder zijn. De verhuurder kan u echter geen termijnen stellen. Geen enkele huisbaas kan u verplichten de hele flat opnieuw te schilderen nadat u dat het jaar voordien al hebt gedaan. Maar wat moet u precies doen op het gebied van cosmetische reparaties en waar is de verhuurder verantwoordelijk voor?

Cosmetische reparaties die door de huurder moeten worden overgenomen:

  • Schilderen van de deuren, ramen en platte deur (binnen)
  • Behangen en schilderen van muren en plafonds
  • Afsluiten van boor- en drevelgaten
  • Verven van kachels en verwarmingsbuizen

Cosmetische reparaties die niet door de huurder hoeven te worden overgenomen:

  • Schilderen van terras, balkon, kelder, bijkeuken en gemeenschappelijke ruimten
  • Tapijt vervangen
  • Schilderen van de ramen en de platte deur (buiten)
  • Schuren en verzegelen van parketvloeren
  • Schade die aantoonbaar niet door de huurder is veroorzaakt

Defecten pas ontdekt na het protocol – wat u kunt doen

De meeste defecten zijn duidelijk zichtbaar, maar het komt altijd voor dat defecten te laat worden onderkend en dus niet in het protocol voorkomen. Maar maak je geen zorgen, want in het geval van ernstige gebreken blijf je niet met de kosten zitten. U kunt deze gebreken, die te laat werden ontdekt, aan uw verhuurder melden en zij moeten door hem worden betaald. Het gaat bijvoorbeeld om niet goed functionerende verwarmingssystemen, defecte leidingen, maar ook schimmel.

Als u een dergelijk ernstig gebrek ontdekt nadat u er bent gaan wonen of nadat u de woning met een protocol hebt overgedragen, moet u dit onmiddellijk aan uw verhuurder melden en hem een passende termijn geven zodat hij het gebrek kan laten verhelpen. Stel uw verhuurder een termijn, die voldoende moet zijn voor bijzonder dringende gevallen die schadelijk kunnen zijn voor de gezondheid, zoals schimmel, maar die ook korter kan zijn. Als de verhuurder niets doet binnen de gestelde termijn, kunt u overwegen de huur te verlagen.

Indien zij pas na het opleveringsrapport een klein gebrek opmerken, d.w.z. een zogenaamde marginale schade, is de verhuurder niet verplicht deze te herstellen. Dit omvat defecten zoals een gebroken tegel of een defect handdoekenrek. Meld deze markering echter toch altijd aan de verhuurder, anders kunt u hiervoor aansprakelijk worden gesteld.