Alles over de huur

De term huur definieert een tegenprestatie die een verhuurder ontvangt van een huurder voor het afstaan van een zaak. Het contractueel toegekende gebruik is beperkt tot een bepaalde periode en verschilt wezenlijk van een huurovereenkomst. Volgens het Duitse burgerlijk wetboek zijn voorwerpen met een vast, vloeibaar of gasvormig lichaam eigendom. Onder andere worden grond, huizen en flats verhuurd.

Dingen om te weten over de huurovereenkomst

Als eigenaar van een onroerend goed sluit u met een huurder een contract waarin de duur van de huurovereenkomst en het te betalen huurbedrag worden vastgelegd. Dit is een vormvrije overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een bepaalde tijd. In het laatste geval gaat het om een tijdelijke huurovereenkomst, waarbij de huurovereenkomst beperkt is tot een bepaalde periode en eindigt zonder verdere opzeggingstermijn. De rechtsgrondslag is het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) met de artikelen 535 tot 580a in de herziene versie van het huurrecht van juni 2001.Voor huurovereenkomsten die langer dan een jaar gelden, moeten de overeenkomsten altijd schriftelijk worden vastgelegd en door alle partijen met hun naam worden ondertekend. Volgens artikel 126 van het Duitse burgerlijk wetboek moet een document altijd de handtekening van zowel de huurder als de verhuurder bevatten. Indien u als verhuurder de vormvereiste schendt, zal het contract niet ongeldig worden gemaakt, maar zal de geldigheid ervan voor onbepaalde tijd worden vastgesteld. Bij vooraf opgestelde huurovereenkomsten moet erop worden toegezien dat deze in overeenstemming zijn met de wet op de algemene voorwaarden (AGB).

Verplichtingen uit hoofde van de inning van huurgelden

Ervan uitgaande dat u een flat of een huis verhuurt en een huurprijs int die in de huurovereenkomst is vermeld, ontstaan voor u bepaalde verplichtingen. U moet uw huurder niet alleen het contractueel vastgelegde gebruik van het gehuurde goed toestaan, maar het ook in een bruikbare staat houden. U moet ook reparaties uitvoeren als er schade is ontstaan als gevolg van slijtage in overeenstemming met het contract. Het is echter belangrijk te onderscheiden of de schade is veroorzaakt door opzettelijk handelen of door oneigenlijk gebruik. In dergelijke gevallen zou de huurder de kosten van de reparatie moeten dragen. Wanneer u commercieel bruikbare ruimten verhuurt, bent u ook verplicht om eventuele concurrentie uit de buurt van uw huurder te houden. De regel geldt hier: te goeder trouw. Als verhuurder heeft u recht op tijdige huur en, vooral in het geval van een gehuurde woning, op een zogenaamd pandrecht. Dit betekent dat u beslag kunt leggen op de roerende goederen van de huurder indien de vordering niet wordt voldaan overeenkomstig artikel 562 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB).

Plichten van de huurder

Degene die huur betaalt, is verplicht het gehuurde goed dat hem is toevertrouwd naar behoren te gebruiken en cosmetische reparaties uit te voeren overeenkomstig het contract. Bovendien moet hij of zij de overeengekomen huur vooruit betalen, waarbij gewoonlijk maandelijkse betalingen worden overeengekomen. Gewoonlijk bestaat de huur uit twee verschillende componenten. De zogenaamde koude huur bepaalt de prijs voor het zuivere gebruik van het verhuurde goed. Het tweede bestanddeel van de huur bestaat uit bijkomende kosten of exploitatiekosten.

Dingen om te weten over de “tweede huur

Als verhuurder hebt u het recht de tweede huursom aan de huurder door te berekenen. Het betreft exploitatiekosten die voortvloeien uit de verhuur, waarvan de toerekening aan de huurders gebruikelijk is in de FRG. De grondslagen van de toerekening van de exploitatiekosten zijn in standaardcontracten niet altijd duidelijk en begrijpelijk geformuleerd. De volgende tekst zal u vertrouwd maken met de details van de tweede huur.

Exploitatiekosten per definitie

Afdeling 1 van de verordening inzake exploitatiekosten (BetrKV) geeft precieze informatie. Daarin staat dat het gaat om exploitatiekosten die de eigenaar van een huis met grond maakt door het gebruik van het gebouw of de daarin aanwezige voorzieningen. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen warme en koude exploitatiekosten. U mag onder meer alleen bepaalde exploitatiekosten aan uw huurder doorberekenen:

• De onroerendgoedbelasting
• Kosten voor afvalinzameling
• Bedragen voor schoonmaak van gebouwen, conciërges of tuinonderhoud
• Diverse verzekeringen

Uitgaven voor onderhoud, administratie en reparaties zijn niet verdeelbaar. Kosten die u als verhuurder contractueel bent overeengekomen met uw huurder kunnen worden toegerekend aan de huurprijs. Volgens BGH VIII ZR 137/15 bent u niet verplicht alle gemaakte kosten op te sommen indien de term “exploitatiekosten” in het contract is vermeld. Het overzicht van de exploitatiekosten kan gesplitste rioolrechten omvatten naast de reeds vermelde grondbelasting en kosten. De rioolheffing wordt gesplitst berekend omdat u een verbruiksafhankelijke heffing voor afvalwater betaalt en het bedrag van de neerslagheffing afhankelijk is van de afdichting van uw eigendomsgebied. Ongeacht de splitsing is de afvalwaterheffing verdeelbaar, hoewel alleen het afvalwatergedeelte naar verbruik in rekening kan worden gebracht. Straatreiniging en vuilnisophaling zijn verdeelbare kosten, maar niet de uitgaven voor nieuwe vuilnisbakken. Het schoonmaken van trappen, liften en wasruimten kan worden doorberekend in de huurprijs, evenals de kosten voor ongedierteverwijdering. Hetzelfde geldt voor de verlichting van algemeen toegankelijke ruimten; verlichtingsarmaturen en reparaties mogen echter niet aan de huurder worden doorberekend. Onderhoudskosten voor rookmelders en uitgaven voor drinkwateranalyses kunnen ook worden doorberekend.

Wat zijn warme exploitatiekosten?

Volgens de huurwetgeving omvat de term “warme exploitatiekosten” alle uitgaven voor warm water en verwarming. Als verhuurder van een gebouw met een centrale verwarmingsinstallatie bent u op grond van de verordening verwarmingskosten verplicht 50 tot 70 procent van de totale kosten op basis van het verbruik aan uw huurders toe te wijzen.

Hoe wordt de huur van onroerend goed bepaald?

Het staat u vrij om met de huurder te onderhandelen over de huurprijs van uw huis of appartement, met inachtneming van de wettelijke bepalingen. De maatstaf is hier de vergelijkbare huur die in de plaats gebruikelijk is. De wet stelt strengere grenzen aan huurverhogingen. Een verhoging is alleen mogelijk als de huur in de voorafgaande 15 maanden stabiel is gebleven. Binnen drie jaar mag u de huur met maximaal 20 procent verhogen. Het staat u echter vrij om met uw huurder een gedifferentieerde huurprijs overeen te komen. In het geval van getrapte huur kan om de 12 maanden een verhoging worden doorgevoerd, binnen welke periode geen verdere verhoging is toegestaan. Na de modernisering mag u de huur verhogen tot de lokale vergelijkende huurprijs, hoewel u aan strikte beperkingen onderworpen kunt zijn. In ieder geval moet u uw huurders schriftelijk in kennis stellen van de huurverhoging en de eis uitvoerig motiveren. Voor elke huurverhoging is de toestemming van de huurder nodig, en u moet hem twee maanden bedenktijd geven.

Overwegingen inzake huurverhoging

Uw belang bij een aantrekkelijk rendement is natuurlijk volkomen gerechtvaardigd, maar de huurverhoging kan ook resulteren in een negatieve relatie met de huurder. Tegen een huurverhoging die door de huurder niet wordt begrepen, kan bezwaar worden aangetekend. Uiteindelijk blijft u achter met het tijdrovende zoeken naar een nieuwe huurder wanneer u verhuist. Leegstand betekent ook een gebrek aan inkomsten voor de lopende kosten.

Wat is het verschil tussen huren en leasen?

Veel leken gebruiken de termen huur en pacht als synoniemen door een gebrek aan kennis. Het is juist dat beide zogenaamde bestaande contracten zijn. De verhuurder of verpachter verleent het gebruik van een huis of grond voor een beperkte tijd in ruil voor een contractueel vastgestelde eindbetaling. U bent huur verschuldigd als u iemand het privégebruik van uw huis of een daarin gelegen appartement toestaat. Huur moet worden geëist indien het gebouw of de grond wordt gebruikt voor een zogenaamde fruitaankoop. Onder het beroep van fruiter wordt verstaan het verwerven van inkomsten. Inkomen kan bijvoorbeeld worden gegenereerd door het uitbaten van een restaurant of door het bewerken van een stuk grond dat voor landbouw kan worden gebruikt.

• Huur wordt geheven op eigendom waarvan het gebruik, met vlijt en arbeid, winst oplevert.
• Huur die u neemt bij de overdracht van een woning voor woondoeleinden

In bedrijfsruimten zijn de grenzen tussen huur en pacht vaak vaag. Verhuurders en huurders moeten zich vóór de ondertekening van het contract nauwkeurig op de hoogte stellen van de verschillen in wettelijke voorschriften. Ongeacht huur of pacht, moet het toevertrouwde goed worden teruggegeven in dezelfde staat als waarin het werd overgenomen.