Onroerend goed als investering in Mainz: koop grond, huis en appartement

Vastgoedbeleggingen in Mainz – Een reëel alternatief voor het nabijgelegen Frankfurt is bijvoorbeeld de Rijnland-Palts stad Mainz. Welke prijzen per vierkante meter kunt u hier verwachten? Hoe hoog is de winstgevendheid? Hoe werkt vastgoedfinanciering? En welke soorten onroerend goed zijn bijzonder populair in Mainz als opbrengsteigendom en beleggingsvastgoed? Onze Lukinski-expert vertelt wat Mainz te bieden heeft op het gebied van onroerend goed en welke bijzonderheden de stad te bieden heeft. Terug naar overzicht: Onroerend goed als investering.

Onroerend goed als belegging in Mainz

Vraag: U bent vooral in Mainz en omgeving actief als investeerder en financieel adviseur in onroerend goed. Wat is volgens u de ontwikkeling van de onroerend-goedmarkt in de regio rond Mainz?

Vastgoedprijzen & prijzen per vierkante meter

Intussen liggen de huurprijzen per vierkante meter en ook de koopprijzen voor een vierkante meter woonruimte in Mainz hoger dan in bijvoorbeeld Wiesbaden of Keulen. Ik denk dat dat alles zegt. Wat de huurprijzen betreft, werd de kaap van 10 euro gekraakt als de gemiddelde huurprijs per vierkante meter begin 2019. Voor de aankoop van een appartement betaalt Mainz momenteel gemiddeld iets minder dan 3 600 euro per vierkante meter, ongeveer 10 euro meer dan in de naburige stad. Iedereen weet dat de situatie tussen Mainz en Wiesbaden vergelijkbaar is met die tussen Keulen en Düsseldorf. Een meestal liefdevolle wedstrijd.

Een flat in Mainz kopen: € 3.600 per vierkante meter

Vanuit het oogpunt van kopers van onroerend goed, met name degenen die hun eigendom als investering willen gebruiken, is dit een geweldige ontwikkeling. Er zijn serieuze statistieken die een winst van zes cijfers voorspellen na 25 jaar, vooral voor de aankoop van een condominium dat niet door de eigenaar wordt gebruikt. Natuurlijk moet je jezelf afvragen waarom dat is.

Huis & appartement in Mainz: Populaire woningtypes

Vraag: Welk onroerend goed is momenteel de meest populaire investering in Mainz?

Eigenlijk alle soorten huizen en flats die de markt te bieden heeft. Van eengezinswoningen aan de rand tot appartementen in oude gebouwen in de oude stad tot lofts aan de Rijn, zelfs kantoorpanden in het centrum of in een van de vele commerciële gebieden – Mainz biedt iets voor elke investeringswens. Zoals overal is het een kwestie van prijs, en die hangt niet alleen af van locatie, staat en leeftijd, maar ook van het totale aanbod. Wat het ook is: ik adviseer elke aspirant-koper om alle vragen over financiering etc. te hebben opgehelderd. Omdat er momenteel veel meer belangstellenden zijn dan er aanbiedingen zijn. Je moet snel handelen.

Condominiums in de buurt van de oude stad zijn bijzonder populair:

Ligging van Mainz

Deze populaire studentenstad ligt in Rijnland-Palts, direct aan de Rijn. Omliggende steden zijn onder andere:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Hier is de mesolage van Mainz:

Lening, onroerend goed lening & Co.

Vraag: Welke internetsites en aanbiedingen zijn er voor investeerders in onroerend goed die zinvol en nuttig zijn vanuit het oogpunt van een deskundige? Wat vindt u van de online calculators voor leningen?

Bereken lening met online calculator

Ik zal beginnen met de lening calculators: Ik zie niet dat daar iets verkeerd wordt gedaan. Daarom zal ik geen computer in het bijzonder aanbevelen. De rekenmachines van de Stiftung Warentest of van een gerenommeerde on-linekrant zijn zeker niet verdacht op het punt van het verborgen doorsturen van de gegevens van de gebruiker. In principe kan een dergelijke online calculator slechts een eerste bron van informatie zijn. Bijvoorbeeld, voor mijn vraag over wat ik maandelijks moet betalen voor mijn onroerend goed lening in termen van rente en aflossingstarieven. Ik kan het ook andersom vragen:

Als ik een bedrag x per maand beschikbaar heb, welk bedrag kan ik dan lenen om een flat te kopen?

Deze calculators voor het bepalen van de lening zijn betrouwbaar:

1. Stiftung Warentest
2. Serieuze online kranten

Onroerend goed lening: Praat met bank adviseur

Anderzijds ken ik geen enkele leningcalculator – zelfs niet die van een financiële instelling – die de rentevoet berekent die ik moet betalen voor mijn vastgoedlening met betrekking tot mijn eigen vermogen en andere zekerheden. Dat is altijd een kwestie van persoonlijk overleg met de bank. Daarom helpt het niet om op het internet verschillende calculators voor leningen op te roepen en te gebruiken. De beste leningscalculator met de meest nauwkeurige informatie en het veiligste resultaat voor mij is nog steeds met de financier zelf te praten. Het is een goed idee om aanbiedingen van verschillende banken te krijgen. Er zijn soms echt merkbare verschillen in de aangeboden rentevoeten.

Tip: De meest betrouwbare manier is altijd om met uw financierende bank te praten!

Vastgoedportalen: voor kopers en verkopers

Tot de anders meest bekende websites voor investeerders in onroerend goed behoren de bekende onroerend goed portalen. Ook hier kan ik noch aanraden, noch afraden. Wie serieus geïnteresseerd is in het kopen van een woning moet zich altijd op meerdere portalen tegelijk inschrijven. Want niet alleen particulieren als verkopers van onroerend goed, maar ook makelaars hebben vaak voorkeursportalen. Het resultaat is dat ik verschillende vastgoedaanbiedingen vind op verschillende websites. Ik raad u ook aan u in te schrijven op de homepages van gerenommeerde makelaars. Via nieuwsbrieven komt u altijd heel snel te weten wat er op de gewenste vastgoedmarkt gebeurt.

Rendementen berekenen: online & in persoon

Iedereen die over onroerend goed als investering nadenkt, wil natuurlijk weten welk rendement zijn eigendom zal opleveren. Met andere woorden: hoeveel geld zal ik verdienen met mijn investering? Natuurlijk zijn er veel hulpmiddelen hiervoor op het internet. De rendementscalculators voor onroerend goed zijn gewoonlijk verbonden aan een makelaarskantoor of een financiële instelling. Dat is geen nadeel, je moet het alleen weten. Omdat de overgrote meerderheid van online calculators voor vastgoedopbrengsten niet met elk detail van het vastgoed rekening kan houden. Daarom is het altijd veel beter om een overzicht te krijgen via de online calculator en daarna een persoonlijk gesprek te hebben met een echte vastgoedmakelaar.

Samengevat:

• Bereken zowel het rendement als het bedrag van de lening online
• Ga vervolgens, in de tweede stap, in gesprek met uw bankadviseur.

Uw bankadviseur zal u graag adviseren over de financiering van uw onroerend goed, zodat u uw woning in Mainz kunt kopen:

Opbrengst: definitie, verklaring en voorbeeld

Vraag: Hoe berekent u de huuropbrengst van een woning?

Locatie voor rendement vastgoed & vastgoedbeleggingen

Er zijn verschillende methoden. Maar eerst en vooral: waarom zou een vastgoedbelegger zelfs maar nadenken over een rendementsberekening? Het antwoord is vrij eenvoudig, want alleen door het rendement te berekenen kan ik de waarde van een investering in onroerend goed vergelijken met die van een andere investering. Bovendien hebben verschillende eigendommen ook verschillende opbrengsten. Het feit dat ik een flat of een huis mooi vind, betekent niet noodzakelijk dat het een goede investering is. Met een rendementsberekening kunnen eigendommen op verschillende locaties en in verschillende regio’s met elkaar worden vergeleken.

Verschillende eigendommen hebben verschillende opbrengstniveaus

Een voorbeeld: Als u absoluut een onroerend goed in Mainz wilt kopen voor beleggingsdoeleinden, zult u zich wellicht snel realiseren dat het vanuit een zuiver rendementsperspectief wellicht beter is om in de omgeving te kopen. Voor hetzelfde geld krijgt u vaak “meer” onroerend goed en een hoger rendement.

• Vastgoedbelegging: A-locatie
• Inkomensvastgoed: B-locatie & C-locatie

Nettorendement & Brutorendement

Maar nu de verschillende berekeningsmethoden. Laten we beginnen met een basisbesluit over welk rendement eigenlijk wordt bedoeld wanneer een makelaar beweert dat het onroerend goed een rendement heeft van xy%. In het geval van het brutorendement worden bijvoorbeeld alleen de aankoopkosten en bijkomende aankoopkosten van het onroerend goed berekend ten opzichte van de huuropbrengsten. In het geval van de netto-opbrengst zijn ook de exploitatiekosten voor onderhoud, administratie en belastingen in de beschouwing begrepen.

Hier zijn de verschillen in een oogopslag:

• Bruto-opbrengst: aankoopkosten & bijkomende kosten vs. huurinkomsten
• Netto-opbrengst: inclusief kosten voor onderhoud, administratie en belastingen

Rendementscalculator: Voorbeeld

Hoe kunt u het rendement berekenen? Zie hier hoe het werkt:

Rendement op eigen vermogen en rente

Rendement op eigen vermogen – ook een vaak gebruikte term: hier wordt de rente die ik eventueel moet betalen voor een vastgoedlening opgenomen in de lopende kosten van het nettorendement en in verband gebracht met het bedrag van het eigen vermogen dat voor de aankoop van het vastgoed is gebruikt. Als de rentetarieven laag zijn – zoals al jaren het geval is – is de rentepost in de berekening zeer klein, en het rendement op eigen vermogen is dan uiteraard navenant hoog. Overigens wordt hierbij geen rekening gehouden met aflossingsbedragen of waardestijgingen van het onroerend goed.

Opbrengstverhoging: Verkoop met winst

Dit is vooral belangrijk met het oog op de aflossing, want door de lening terug te betalen, vergroot ik mijn eigen vermogen stap voor stap – zoals in een spaarvarken. Wat de inkomsten uit het appartement betreft – als de huur niet stijgt, dalen mijn inkomsten en mijn rendement op het eigen vermogen. Omgekeerd betekent de waardestijging van het onroerend goed ook een toename van het eigen vermogen. Dit zou merkbaar worden in de vorm van een hogere opbrengst als ik het pand met winst kan verkopen of – bijvoorbeeld bij de aankoop van een ander pand – mezelf een rentevoordeel kan geven bij de financiering door een hypotheek te nemen op het eerste en nu waardevollere pand.

Opbrengst vastgoed: eenvoudige berekening

Ik geef toe dat dit zeer gedetailleerde berekeningen zijn. Om te beginnen volstaat de zuivere vastgoedopbrengst. Hier wordt beweerd dat het eigendom volledig uit eigen vermogen wordt betaald. Alle inkomsten en uitgaven voor het onroerend goed worden geregistreerd en in verhouding gebracht tot de aankoopprijs. Op die manier kan ik gemakkelijk het zuivere rendement van het eigendom berekenen.

Investeringsperiode: Belangrijke factor

Ten slotte moet een zeer belangrijk aspect in de rendementsberekening worden opgenomen: namelijk de investeringsperiode! Het rendement van onroerend goed moet ook worden berekend over een periode van ten minste 10 jaar. Hier wordt de ontwikkeling van de huurinkomsten, maar ook een waardestijging in de berekening opgenomen. Ook de onderhoudskosten in de loop der jaren moeten worden meegerekend. Op zijn laatst op dit punt hebt u ofwel zeer goede marktkennis van uzelf nodig, ofwel het advies en de kennis van een goede deskundige.

Looptijd: Ten minste 10 jaar

Deze factoren zijn inbegrepen:

• Huuropbrengsten
• Waardevermeerdering
• Onderhoudskosten

Formule: Opbrengststijging na 10 jaar

Als vuistregel sluit ik af met deze berekening: als u ongeveer 25 keer de netto jaarlijkse koude huur betaalde voor het onroerend goed toen u het kocht, kunt u de overeenkomstige huuropbrengst na een denkbeeldige periode van 10 jaar en een gemiddelde huurstijging van ongeveer 1% nogmaals met 25 vermenigvuldigen om de waarde van uw onroerend goed over tien jaar te berekenen. Als ik ook nog ongeveer 20% van de huuropbrengst in aanmerking neem voor onderhoud enz., kan ik mijn rendementsberekening van hierboven opnieuw toepassen voor het scenario tien jaar later.

Op die manier kunt u de waarde van uw eigendom over 10 jaar berekenen:

• Voor aankoop: 25 maal de netto jaarlijkse koude huur
• Vervaldatum: 10 jaar
• Huurverhoging: 1%
• Huurinkomsten x 25
• = Waarde van het eigendom in 10 jaar

Vooral eigendommen in de buurt van het stadscentrum bieden een hoog rendement:

Activa opbouwen: Veilige beleggingsvormen

Vraag: Welke drie beleggingen zijn volgens uw ervaring de beste?

Er bestaat zeker niet zoiets als “de” beste kapitaalinvesteringen. De investering moet altijd passen bij het individu en zijn of haar doelstellingen. De ene belegger zoekt maximale zekerheid, terwijl de andere geen probleem heeft met risico en verlies. Dan zijn er mensen die letterlijk willen zien waarin zij hun geld hebben geïnvesteerd, wat andere beleggers weer helemaal niets kan schelen.

Onroerend goed als populaire investering

Althans voor alle mensen die willen zien waar hun geld is gebleven, is onroerend goed de beste vorm van investering. Als je het goed doet met onroerend goed, heb je ook een stabiele en degelijke prestatie. En eindelijk kan ik zelf op een dag in mijn kapitaalinvestering wonen.

Grondstoffen en zeldzame aardmetalen

Aan de andere kant kunnen degenen die niet bang zijn voor het grote risico hun geld investeren in grondstoffen of zeldzame aardmetalen, bijvoorbeeld. Er zijn mensen bij sommige grote banken en ook op de adviesmarkt die hun vak kennen. Zoals ik al zei, het is niet voor bangeriken en het is trouwens ook een investering die wat langer moet meegaan.

Beleggingsfonds bij Bank & Verzekeringen

Voor pure veiligheidsfanaten die het liever zonder spectaculaire winsten stellen, zijn er fondsen waarvan de winsten worden afgetopt, maar die ook beschermd zijn tegen verlies. Maar daar zijn we eigenlijk weer dicht bij goed onroerend goed.

Goud als belegging: Nadelen

Vraag: Goud is lange tijd een populaire belegging geweest. Kunt u onze lezers drie redenen voor en tegen goud als belegging uitleggen?

Ik denk dat ik dat heel kort kan doen: Iedereen die bang is voor een totale valutacrash zou goud moeten kopen voor zijn geld. Omdat goud altijd een bepaalde waarde zal hebben, omdat het maar beperkt voorkomt.

Grote schommelingen in waarde

Maar dat is alles wat spreekt voor goud als een investering vanuit mijn standpunt. Op lange termijn is goud blootgesteld aan veel grotere waardeschommelingen op de kapitaalmarkt dan vele aandelen of aandelenfondsen.

Prestaties en wisselkoers

De tweede reden tegen goud als financiële belegging is dat goud in dollars wordt verhandeld. Ik moet dus niet alleen de prestaties van goud als zodanig beoordelen, ook de wisselkoers tussen de dollar en de euro is van belang. Als goud zich bijvoorbeeld positief in waarde heeft ontwikkeld, kan de waardestijging een veel kleiner effect hebben als gevolg van een zwakke wisselkoers.

Opslag- en bedrijfskosten

Ten derde moet ik het goud ofwel in een bankdeposito ofwel zeer veilig thuis opslaan. Beide brengen kosten met zich mee. Immers, slechts ongeveer 16% van de bevolking is van mening dat goud een goede belegging is om vermogen op te bouwen. Een woning om te verhuren wordt door 27% van de respondenten beschouwd als goed voor de vermogensplanning.

Dit wordt ook bevestigd door de volgende statistieken:

Mijn conclusie: Als u op korte termijn zwaktes op de kapitaalmarkt wilt vermijden, bent u welkom om voor een beperkte periode in goud te beleggen. Op langere en lange termijn zijn er veel waardevollere vormen van investering. Tussen haakjes, dit is ook wat consumentenbeschermers zeggen.

Mainz: Aantrekkelijke plaats om te wonen voor investeerders

Vraag: Hoe is de kwaliteit van het leven in Mainz, volgens uw ervaring of die van uw cliënten? Welke bezienswaardigheden en evenementen maken de stad aantrekkelijk voor huurders en investeerders?

Mainz is een grote stad met de charme van een lieflijke kleine stad – dat is tenminste wat iedereen zegt die graag in de stad woont. Trouwens, ik denk ook dat je de 220.000 inwoners van de stad niet opmerkt. Dit is zeker ook te danken aan het feit dat de afzonderlijke districten van vandaag, zoals Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim, enz. hun eigen karakter hebben behouden. Het waren tenslotte allemaal ooit onafhankelijke gemeenschappen. Maar zelfs in het centrum van de stad wordt u niet overweldigd door hoogbouw, brede straatpaden en dergelijke. Er is een gezellig oud gedeelte van de stad met veel vakwerkhuizen en andere oude, goed geproportioneerde gebouwen rond de kathedraal. Natuurlijk is de kathedraal zelf geen museum, maar een levendige binnenstadskerk.

Dat maakt Mainz aantrekkelijk:

• Charmant en liefelijk klein stadje
• Buurten met een sterk karakter
• Plaatsen van belang
• Hoge levenskwaliteit
• Carnavalscultuur

Natuurlijk: en dan is er nog het carnaval, pardon: Fastnacht – zoals de mensen in Mainz zeggen. Zonder “Weck,Woi, Wurscht” – d.w.z. broodjes, wijn en worst – overleef je de “Fassenacht” en het stadsleven in Mainz helemaal niet. Ik weet echter niet of deze culinaire drie-eenheid al bestond in de tijd van Johannes Gutenberg – die in Mainz woonde en werkte.

Een populaire hotspot in Mainz is de Marktplatz in het centrum van de stad:

Wiesbaden in vergelijking

In Wiesbaden kan men, denk ik, zonder afgunst zeggen dat de premiumsector nog steeds op de voorgrond staat als het om onroerend goed gaat. Met andere woorden, min of meer luxueuze huizen en flats tegen overeenkomstige prijzen. In de regel worden deze ook door de bewoners zelf bewoond. In Mainz daarentegen zijn er talrijke nieuwe grootschalige woningbouwprojecten. De meeste zijn voor duurdere woningen, maar zeker slechts zelden voor luxe. Ik noem de nieuwe woonwijk aan de haven, of het “Heilig-Kreuz-Areal”. Wonen aan het water is erg aantrekkelijk. Er zijn veel mensen die deze nieuwe wijk direct vergelijken met een locatie in Nice – geen grap!

Deze flats worden vooral gebouwd omdat werknemers uit de omgeving van Frankfurt te horen hebben gekregen dat het goed en – in vergelijking met Frankfurt – goedkoop is om in Mainz te wonen. Hierdoor stijgt de vraag naar woningen en ook de prijs. Als ik nu een beetje ga speculeren over de vraag waarom dit beter is voor Mainz dan voor Wiesbaden, zal ik zeggen: Mainz is groter, moderner, misschien ook wat levendiger en dynamischer dan Wiesbaden. Maar zoals ik al zei, dit is echte speculatie. Het is gebaseerd op wat mijn klanten mij vertellen wanneer zij redenen opgeven om in Mainz te kopen.

• Lees meer: Investeringen Wiesbaden

Bingen is een echt alternatief

Vraag: Stel dat een lezer een vastgoedbelegger is in het Rijn-Maingebied en op zoek is naar nieuwe panden die de moeite waard zijn. Wat is uw insider tip voor winstgevende eigendommen in Mainz en omgeving?

Duidelijk: Bingen aan de Rijn of de een of andere gemeente die daar aan grenst. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat de onroerendgoedprijzen hier aanzienlijk goedkoper zijn dan in Mainz of de naburige steden zoals Ingelheim, Nierstein of zo. De huurprijzen in de regio Bingen zijn ook lager dan in de onmiddellijke agglomeratie, maar ook hier niet zo veel lager in verhouding tot de aankoopprijs. Dit betekent dat de rendementen waarover we het hierboven hadden, vaak aanzienlijk beter zijn voor eigendommen die meer op het platteland liggen. Het is dus zeker de moeite waard om wat verder weg te kijken.

• Investering Bingen

Focus Frankfurt: Investeren in het Rijn-Maingebied

• Investeringen Frankfurt
• Prijzen in Frankfurt
• Kapitaalinvestering Darmstadt
• Investeringen Wiesbaden