Economische onderlinge afhankelijkheid van de makelaar
Wanneer is de makelaar economisch verweven met een van de bij het onroerend goed betrokken partijen? Wat betekent deze formulering en wat impliceert zij in de context van het verkoopproces van een onroerend goed? Worden de verkoper en de koper van een huis of een appartement in gelijke mate getroffen door een eventuele vergrendeling? Ten laatste wanneer het gaat om makelaarskosten – ook wel commissies genoemd – zou de verkoper en/of koper moeten hebben nagegaan in hoeverre de makelaar in nauwere betrekkingen staat tot de respectieve “tegenpartij” – d.w.z. economisch verweven is.
Makelaar: neutrale bemiddelaar tussen koper en verkoper
Een makelaar aanstellen om uw huis te verkopen, of om een huis te kopen – geen probleem! In elke regio zijn er veel makelaars die gespecialiseerd zijn in de bemiddeling van woningen en/of bedrijfspanden. Als u geen zin hebt om zelf op zoek te gaan naar een koper voor uw woning, kunt u een makelaar inschakelen. Ook wie zelf in een woning geïnteresseerd is, kan een makelaar opdracht geven om een geschikte woning te zoeken. De agent treedt op als neutrale bemiddelaar tussen de twee partijen – koper en verkoper – in het verkoopproces.
Meer infografieken vindt u op Statista
De makelaar ontvangt een commissie voor zijn vaak zeer omvangrijke werk. Bij gerenommeerde makelaars gebeurt dit overigens pas als het koopcontract voor het onroerend goed is gesloten! Maar er zijn ook gevallen waarin de makelaar geen recht heeft op commissie. Dit is met name het geval indien de makelaar economisch verweven is met een van beide partijen (verkoper of koper).
Objectiviteit: de eerste plicht van de makelaar
In de onroerend-goedsector zijn makelaars dus onafhankelijke bemiddelaars tussen kopers en verkopers. De onafhankelijkheid of objectiviteit van de makelaar is snel merkbaar tijdens het overleg en het verkoopproces. Hij somt bijvoorbeeld de voor- en nadelen van een onroerend goed neutraal op wat betreft ligging, uitrusting, staat, enz. De verkoper en koper van een onroerend goed worden door de makelaar geadviseerd. Verkopers en kopers van een onroerend goed worden in gelijke mate gesteund en gesterkt in hun positie door de makelaar. Dit betekent natuurlijk niet dat de makelaar het de hele tijd met elke partij “eens” is of moet zijn. In het beste geval zal hij of zij een compromis vinden tussen de standpunten van beide partijen. In de regel betreft dit de aankoopprijs en de betalingsmodaliteiten.
Indien een makelaar echter op enigerlei wijze verweven is met een van beide partijen, is er geen sprake meer van objectiviteit en ontstaan er belangenconflicten. Problematisch voor de makelaar: In een dergelijke situatie heeft de makelaar geen recht meer op zijn commissie. De objectiviteit van de makelaar, zowel ten opzichte van de verkoper als van de koper, is daarom de hoogste prioriteit bij serieuze makelaardij. Dit is in het eigen belang van de makelaar.
Economische interdependentie in een oogopslag: Afwijzing van de provisievordering
Voorwaarde voor het recht op provisie is dat de hoofdovereenkomst met een derde is gesloten, d.w.z. dat er sprake is van een “driehoeksverhouding” makelaar-opdrachtgever-contractant, waarbij de makelaar tussen de partijen bij de hoofdovereenkomst staat als bemiddelende of bemiddelende derde. Indien de makelaar op zodanige wijze met een van de partijen verbonden is dat deze laatste zijn beslissing niet onafhankelijk van de wil van de makelaar kan nemen, is er inderdaad geen sprake van een “driehoeksverhouding”. De hoofdovereenkomst is dan in feite een eigen transactie van de makelaar, waarbij deze van de tegenpartij van de hoofdovereenkomst een extra vergoeding verlangt boven de eigenlijke tegenprestatie in de vorm van een provisie.
Er is sprake van een vervlechtingsrelatie indien de makelaar een aanzienlijk juridisch of economisch belang heeft in de voornaamste contractpartij of economisch identiek is met de voornaamste contractpartij.
- Makelaars moeten onafhankelijke bemiddelaars tussen de partijen zijn
- Indien dit niet het geval is, is er geen sprake meer van objectiviteit van de makelaar en ontstaan er belangenconflicten tussen de partijen
- De economische onderlinge afhankelijkheid omvat onder meer de deelneming van de makelaar in het kapitaal van een onderneming van de contractsluitende partij
- Als gevolg daarvan heeft de makelaar niet langer recht op commissie
Onderlinge vergrendeling van de makelaar: voorbeelden
Een aanspraak op provisie is derhalve uitgesloten in het geval van het eigen bedrijf van de makelaar, waarbij de makelaar zich als contractpartij bij de opdrachtgever brengt. Bovendien zijn de volgende soorten interrelaties in het vennootschapsrecht nadelig voor de opdracht:
- De makelaar en de contractpartij zijn vennootschappen die economisch worden gecontroleerd door dezelfde persoon.
- De makelaar is mede-eigenaar van het te verkopen onroerend goed als mede-vennoot van een burgerlijke maatschap.
- De beherend vennoot van de vastgoedmakelaar was eigenaar van de bewezen flat ten tijde van het bewijs
- Indien de makelaar de directeur van de verkopende GmbH is, kan hij geen provisie van de koper verlangen.
- Nauwe persoonlijke relaties kunnen nadelig zijn voor de provisie, hoewel vriendschappelijke relaties tussen de makelaar en de tegenpartij over het algemeen geen invloed hebben op het recht op provisie.
Echte of valse verstrengeling?
In het geval van een“niet-echte” vervlechting is er weliswaar geen sprake van een zeggenschapsrelatie volgens welke de makelaar een contractpartij naar zijn wil controleert. Anderzijds kan de band van de makelaar met de wederpartij van dien aard zijn dat hij zich in een belangenconflict bevindt waarin hij de belangen van zijn cliënt niet meer naar behoren kan behartigen. Dit is het geval indien de makelaar gemachtigd is een onroerend goed te verkopen en zelf beslist of en op welke voorwaarden de koopovereenkomst met de koper wordt gesloten.
De verwevenheid van een makelaar – meestal aan de zijde van de verkoper en dus in het nadeel van de koper – is in de praktijk moeilijk te herkennen. Afgezien van de hierboven opgesomde verwikkelingen zijn meer ingewikkelde constructies, die op de onroerend-goedmarkt voorkomen, voor de leek moeilijk te herkennen.
In de makelaardij heeft het sleutelwoord “vertrouwen” dus de hoogste prioriteit. Verkopers en kopers dienen zich derhalve altijd op de hoogte te stellen van de ernst van de makelaar alvorens een makelaarscontract te sluiten.
Controleer de kwaliteit van de makelaar
In het digitale tijdperk zijn er natuurlijk ook makelaarsbeoordelingen. Wie alleen kijkt naar het aantal “sterren” of de toon van de evaluatieteksten, kan slecht vallen. Daarom hier
Drie criteria voor de evaluatie van broker ratings
- Aantal: Om de makelaarsbeoordelingen echt zinvol te laten zijn, moeten er ten minste tien, beter 20 of 30 verschillende beoordelingen zijn.
- Datum: Zijn de evaluaties van de makelaars allemaal binnen één of twee werkdagen geschreven? Dan is dit op zijn minst een aanwijzing van manipulatie.
- Wording: Als u als huurder of koper recensies kunt schrijven, kijk dan naar bestaande teksten. Is de formulering hier overal hetzelfde? Of is er alleen tekst voor enorm weinig recensies?
Ook in de makelaardij geldt: aanbeveling is de beste weg! Kopers of verkopers doen er daarom goed aan bij de makelaar rond te vragen. Bij voorkeur met voormalige of huidige contract partners.
Tenslotte zal je hier leren wat een makelaar in de vastgoedsector doet voor zijn klanten.
Wat doet een makelaar – eenvoudig uitgelegd
Conclusie:
Zoals overal in het bedrijfsleven moeten kopers en verkopers in de onroerend-goedsector de kwaliteit van hun zakenpartners kunnen controleren en classificeren. In tegenstelling tot de algemene reputatie, werkt de absolute overgrote meerderheid van de makelaars echter serieus. Het is niet altijd gemakkelijk te bewijzen dat er banden zijn tussen de makelaar en een van de partijen die bij de transactie betrokken zijn. Maar er zijn veel aanwijzingen waaruit kan worden afgeleid of de makelaar zijn bedrijf serieus en zonder economische verwikkelingen runt. Aangezien de makelaar zijn recht op provisie verliest indien hij economisch verweven is met een van de partijen, is het in zijn eigen belang om deze fouten te vermijden. Tussen haakjes: ook in de makelaardij kan het nodig zijn om je “buikgevoel” te volgen.