Gedwongen verkoop: procedure, redenen, uitvoering, vereisten en risico's

Procedure van een executieveiling – Eigenaars van onroerend goed hebben, net als ieder ander, kosten en verplichtingen die zij moeten nakomen en betalen. Indien een eigenaar van een onroerend goed insolvent is en bepaalde schulden niet kan betalen, kan het gebeuren dat een gedwongen verkoop van een onroerend goed plaatsvindt. Dergelijke procedures worden door de schuldeiser ingeleid bij de bevoegde arrondissementsrechtbank. Voor de betrokkene is dit meestal een zeer onaangename situatie. Potentiële kopers van onroerend goed zijn daarentegen blij met dergelijke mogelijkheden, aangezien velen hopen dat zij door deze omstandigheid goedkoop een onroerend goed kunnen kopen.

Key Facts -

Onroerend goed executie – betekenis en procedure

Een gedwongen veiling geschiedt, zoals de naam al zegt, uit dwang, d.w.z. tegen de wil van de eigenaar. De gedwongen verkoop van een goed is een tenuitvoerleggingsprocedure. Een schuldeiser heeft de mogelijkheid om een gedwongen veiling aan te vragen indien de eigenaar van een onroerend goed een schuldvordering niet kan betalen. Deze procedure wordt uitgevoerd zodat een schuldeiser zijn recht krijgt. Voordat een gedwongen veiling kan plaatsvinden, moet aan de algemene voorwaarden voor tenuitvoerlegging zijn voldaan.

Procedure – Marktwaarde, biedingsuur & bankgarantie

Het proces in 7 stappen:

Specificaties

Het proces van een verplichte veiling is onderworpen aan bepaalde specificaties. De lokale rechtbank gaat eerst na of aan de voorwaarden voor tenuitvoerlegging is voldaan. Zodra is besloten dat de plaatselijke rechtbank de vordering van de schuldeiser zal aanvaarden en een gedwongen veiling zal inleiden, moet de marktwaarde van het onroerend goed worden bepaald. Deze marktwaarde wordt gewoonlijk vastgesteld door de tenuitvoerleggingsrechter. De rechtbank geeft een onafhankelijke deskundige opdracht een taxatierapport op te stellen. Een zogenaamde marktwaardetaxatie kan worden ingezien door iedereen die bij de procedure betrokken is en ook door mensen die een bod willen uitbrengen op het te veilen goed.

Veiling datum

Nu komen we bij de veilingdatum. Deze datum wordt vooraf bekendgemaakt op de mededelingenborden bij de arrondissementsrechtbank. Voor de eigenlijke veiling begint, krijgen de aanwezigen onder meer te horen wat de veilingvoorwaarden, de marktwaarde en de opstalrechten zijn. Bovendien wordt het laagste bod bepaald en dit vormt het startpunt van de veiling.

Biedings tijd

Na deze acties begint de biedperiode, waarin belangstellenden een bod kunnen uitbrengen. De biedperiode moet ten minste een half uur duren, maar kan ook langer zijn. Gedurende de hele tijd is het toegestaan om vragen te stellen over de woning. Pas wanneer niemand meer geïnteresseerd is in het uitbrengen van een bod en het laatste bod driemaal is herhaald, wordt de veiling gesloten.

Bieden

Eenieder die een bod doet, moet een zekerheid kunnen stellen ten belope van 10 % van de marktwaarde. Een schuldeiser wiens recht door dit bod zou worden aangetast, kan deze zekerheidstelling eisen. Het moet mogelijk zijn om onmiddellijk een borgsom te betalen.

Aanbod

Zodra een aanbod is aanvaard, wordt de identiteit van de belanghebbende geverifieerd. Dit gebeurt meestal aan de hand van een identiteitskaart of een paspoort.

Marktwaarde

Indien het bod lager is dan 70% van de marktwaarde, heeft de schuldeiser het recht een tweede veiling te eisen. Als het bod lager is dan 50% van de marktwaarde, zal de rechtbank een tweede veilingdatum vaststellen.

Overleveringsdatum bij rechtbank

Als het eigendom met succes is geveild, zal de rechtbank een datum voor de overdracht van het eigendom vaststellen voor 6-8 weken later.

De handhavingsvereisten

Er zijn bepaalde vereisten om een gedwongen verkoop te laten plaatsvinden. Om te kunnen beslissen of een gedwongen verkoop al dan niet gerechtvaardigd is, moet de schuldeiser een verzoekschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank. De algemene handhavingsvereisten bestaan uit drie gebieden: de titel, de clausule en de betekening of kennisgeving.

De belangrijkste voorwaarde voor een gedwongen verkoop is dat een schuldeiser een vordering heeft op een schuldenaar. Voor een gedwongen veiling is eerst een executoriale titel nodig. Deze executoriale titel is een akte, een rechterlijke beslissing of een executoriale titel waarin de ten uitvoer te leggen schuldvordering is vastgesteld. Voorts is een handhavingsclausule vereist. Een executoirverklaring is een officiële aantekening van uitvoerbaarheid. Bovendien is betekening van de titel vereist, d.w.z. dat de titel vóór of bij de aanvang van de tenuitvoerlegging aan de schuldenaar moet zijn betekend. De betekening of kennisgeving zorgt ervoor dat de schuldenaar de gelegenheid heeft om zich op de tenuitvoerlegging voor te bereiden.

Wat gebeurt er als er geen bieder is die het minimumbod biedt?

De procedure wordt stopgezet. Op dat moment heeft de schuldeiser de mogelijkheid om een voortzetting van de procedure te vragen. Indien het hoogste bod minder dan 70% van de marktwaarde bedraagt, heeft de crediteur het recht een tweede veilingdatum te plannen. Als het bod lager is dan 50% van de marktwaarde, zal de rechtbank een tweede veilingdatum vaststellen.

Risico’s van een gedwongen verkoop

De meeste mensen die een executieveiling bijwonen hopen een koopje te krijgen. Dit is echter niet altijd gegarandeerd. Een gedwongen verkoop houdt risico’s in waarvan u zich zeker bewust moet zijn. Hier hebben wij mogelijke risico’s voor u op een rijtje gezet, zodat u zich kunt voorbereiden op de situatie in geval van een gedwongen verkoop.

Persoonlijke bezichtiging zelden mogelijk

Alvorens deel te nemen aan een openbare verkoping van een onroerend goed, is het belangrijk om vooraf voldoende informatie in te winnen. Helaas is het zelden mogelijk het interieur van een woning van tevoren te inspecteren, aangezien de bewoner geen inzage in het interieur hoeft te geven. Daarom komen eventuele beschadigingen of gebreken vaak pas achteraf aan het licht.

Bestaande huur moet blijven bestaan

Als u een reeds gehuurde woning op een veiling koopt, wordt u automatisch de huisbaas en heeft u niet het recht de huur op te zeggen, tenzij u de woning voor eigen gebruik nodig heeft. U bent dus tot op zekere hoogte gebonden aan de huurders.

Bieder biedt meer dan financieel mogelijk is

Bij een gedwongen verkoop bestaat altijd het risico dat men in een zogenaamde “biedingswoede” terechtkomt. Als de wens om het goed op een veiling te kopen bijzonder groot is, neemt het risico toe om in een dergelijke situatie terecht te komen. De actieve bieders drijven elkaar op en merken op een gegeven moment niet meer dat ze de limiet die ze zelf hebben gesteld al hebben bereikt. Als gevolg hiervan kan het gebeuren dat men zichzelf financieel in de vernieling rijdt. Zodra een gedwongen verkoop is gesloten, is er geen herroepingsrecht meer.

Geen garantie op constructiefouten

Het is bijzonder vervelend wanneer u erin geslaagd bent een eigendom op een veiling te kopen en vervolgens bouwgebreken vaststelt. Het nadeel van een gedwongen verkoop is dat er geen garantie is voor bouwgebreken.

Lees ook:

Gedwongen verkoop: online portalen, lijst van rechtbanken en tips

Een gedwongen veiling is een gevreesd scenario voor elke eigenaar van een eigendom dat nog niet is afbetaald. Voor deelnemende bieders biedt de door de rechtbank gelaste veiling echter aantrekkelijke mogelijkheden. In het volgende artikel wordt uitgelegd hoe een verplichte veiling tot stand komt en hoe deze verloopt.

Welke gebeurtenissen leiden tot executie?

Een verlies aan liquiditeit ten gevolge van werkloosheid, langdurige ziekte of andere oorzaken maakt het onmogelijk de dienst te verrichten voor de onroerende lening. De schuldeiser stuurt de eerste aanmaning omdat de termijn niet is betaald. Indien er geen reactie komt, wordt een tweede herinnering met een termijn gestuurd en de derde herinnering bevat de dreiging van mogelijke juridische stappen. Als de debiteur dan nog steeds niet reageert, vraagt de bank een aanmaningsbevel aan bij de bevoegde rechtbank in Coburg. De centrale aanmaningsrechter controleert de wettigheid van het bevel niet en de schuldenaar kan er binnen een bepaalde termijn bezwaar tegen maken. Een dagvaarding bij verstek waartegen geen bezwaar wordt gemaakt, wordt gevolgd door een dwangbevel, dat door de plaatselijke arrondissementsrechtbank via een deurwaarder wordt uitgevoerd. De deurwaarder heeft tot taak de schuld te innen en op zoek te gaan naar in beslag te nemen voorwerpen. Een andere mogelijkheid is af te spreken dat de uitstaande schuld in termijnen wordt betaald. Indien er geen in beslag te nemen voorwerpen zijn en betaling in termijnen onmogelijk is, is de volgende stap een beëdigde verklaring. De schuldenaar moet de eed van openbaarmaking afleggen aan de deurwaarder, en dit wordt geassocieerd met een Schufa inschrijving. Na de beëdigde verklaring dient de schuldeiser bij de bevoegde arrondissementsrechtbank een verzoek in tot gedwongen verkoop. Voor de procedure van de openbare verkoping wordt een gerechtelijk bevel uitgevaardigd, dat aan alle partijen wordt betekend en publiekelijk wordt bekendgemaakt. Voor de huiseigenaar is de gedwongen veiling een absoluut horrorscenario, maar voor belangstellenden is het een aantrekkelijke gelegenheid om onroerend goed tegen een redelijke prijs te kopen.

Dingen om te weten over afscherming

U kunt als bieder deelnemen aan een gedwongen verkoop als u ten minste 18 jaar oud bent en wettelijk bevoegd in de zin van het Duitse burgerlijk wetboek. Om een bod te kunnen uitbrengen, moet u uw identiteit bewijzen met een geldige identiteitskaart of een geldig paspoort. Om namens iemand anders een bod uit te brengen, hebt u een notariële volmacht nodig. Hetzelfde geldt als u optreedt als vertegenwoordiger van een rechtspersoon (vennootschap). U kunt ook samen met een andere persoon op een object bieden. Op voorwaarde dat u beiden aanwezig bent en de voorzittende gerechtsdeurwaarder informeert dat het om een gezamenlijk bod gaat. U moet informatie verstrekken over het aandeelhouderschap, omdat u bij een geslaagd bod gezamenlijk in het kadaster wordt ingeschreven.

Hoeveel tijd neemt een gedwongen verkoop in beslag?

Het is moeilijk een precieze tijd aan te geven, maar meestal moet u rekenen op een uur of iets meer. In het eerste deel van de procedure wordt informatie meegedeeld die voor het gerecht van belang is. Het aankondigingsgedeelte wordt gevolgd door een biedperiode van ongeveer 30 minuten. Daarna kunnen echter nog steeds biedingen worden ingediend en het einde van de biedperiode zal door de rechtbank worden bekendgemaakt. Een verplichte veiling kan aanzienlijk langer duren als de deelnemers gretig zijn om te bieden. In de regel eindigt de procedure als er geen biedingen zijn, na verscheidene dagvaardingen van de rechtbank. Bij een gedwongen verkoop heeft iedere deelnemer een gelijke kans. De hoogste betalingsbereidheid leidt tot de aanvaarding van het bod, waarover onmiddellijk of op korte termijn wordt onderhandeld en beslist.

Belangrijke vragen over afscherming

Alle details van het goed met betrekking tot de verplichte veiling zullen worden gepubliceerd in de voorwaarden in het aankondigingsgedeelte van de afspraak. Als bieder heeft u geen recht op inzage in het kadaster. Een inspectie van het eigendom voorafgaand aan de veiling zal niet worden uitgevoerd door de rechtbank. Alleen in uitzonderlijke gevallen kunt u het pand op eigen initiatief inspecteren, omdat het leeg staat, verhuurd is of de eigenaar de toegang weigert. Meestal is het echter mogelijk het onroerend goed van buitenaf persoonlijk te inspecteren, en u kunt ook de onverkorte versie van de door de rechtbank gelaste taxatie bij de plaatselijke rechtbank inzien. Aangezien er bij een gedwongen verkoop geen verkoper in de klassieke zin is, is niemand aansprakelijk jegens de koper. Er zijn geen garanties of waarborgen van welke aard ook in een verplichte veiling. Alleen het deskundig oordeel van de door de rechtbank aangestelde deskundige biedt u zekerheid. Aan het werk van de deskundige kunt u echter geen aanspraken ontlenen. Het is ook belangrijk op te merken dat u als bieder geen recht hebt om uw bod in te trekken. De rechter beschouwt elk bod als een overeenkomst, die rechtsgeldig en bindend wordt door de aanvaarding van het bod.

Te verschaffen veiligheid

Ga bij de inspectie van de taxatie na of de rechtbank van u, als bieder, een borg verlangt. In het geval van een openbare verkoping kan u worden bevolen een waarborgsom te storten die 10 % van de marktwaarde bedraagt. U zou het bedrag vóór de veiling aan de gerechtsdeurwaarder moeten overmaken en het geld terugkrijgen als het eigendom naar iemand anders gaat.

Hoe werkt de betaling van de toeslag?

Als u het hoogste bod uitbrengt, blijft de borg bij de rechtbank en zal u worden gevraagd het verschil binnen zes tot acht weken te betalen. Zonder borgsom is het totale bedrag binnen deze termijn verschuldigd.

Wat zijn de kosten voor een gedwongen verkoop?

Vanaf de dag van de toewijzing tot de ontvangst van het aangeboden bedrag is rente verschuldigd, waarvan de arrondissementsrechtbank het bedrag aan u moet meedelen. Bovendien zal de rechtbank een zogenaamde toeslag heffen. Voorts wordt een bedrag in rekening gebracht voor de vereiste inschrijving in het kadaster en stuurt het plaatselijke belastingkantoor een verzoek om betaling van de belasting op de overdracht van grond, waarvan het bedrag afhankelijk is van de deelstaat.

Basisoverwegingen inzake gedwongen verkoop

De criteria voor een gerechtelijke verkoping zijn dezelfde als voor een aankoop op de vastgoedmarkt. Als bieder moet u van tevoren bedenken aan welke eisen het pand moet voldoen en wat de maximumprijs moet zijn. Als er geen grote vraag is, kunt u uw droomhuis op een gedwongen veiling kopen voor veel minder dan de marktwaarde. Anderzijds kan het ontbreken van garantie resulteren in ongewenste extra kosten.

Tips over afscherming

Om het proces beter te begrijpen, moet u de gebeurtenissen verscheidene malen als toeschouwer waarnemen en ervaring opdoen. Indien een te veilen goed uw belangstelling wekt, tracht dan zoveel mogelijk informatie in te winnen. Deskundigen zoals plaatselijke advocaten en makelaars zouden mogelijke contacten zijn. Als u serieus bent, moet de financiering vóór de veiling rond zijn, want u zou het bod kunnen winnen en het contract moeten nakomen. Bestudeer de desbetreffende taxatie in detail en verken ook de omgeving van het pand tijdens de eventuele externe inspectie. Zorg ervoor dat u vóór de executieveiling een persoonlijk maximumbod instelt en overschrijd deze limiet niet.

U hebt de maximumprijs in alle rust en met behulp van diverse informatie vastgesteld. Als de biedingen van anderen hoger zijn dan dit, probeer dan uw geluk op een andere executieveiling.

Wanneer kunt u over het geveilde voorwerp beschikken?

Als het om een bewoonde woning gaat, moet u als nieuwe eigenaar de schuldenaar verzoeken de woning te verlaten. De vordering moet schriftelijk en met inachtneming van de wettelijke termijnen worden ingediend. In het geval van een huurwoning neemt u bestaande huurcontracten over met alle rechten en plichten.

Lukinski Blog

Gedwongen verkoop: procedure, redenen, uitvoering, vereisten en risico’s