Vastgoedmarkt Frankfurt: tips van de experts – huren, kopen, wonen, investeren

Als vijfde grootste stad van Duitsland is Frankfurt ook een van de duurste plaatsen om te wonen. Sinds vele jaren stijgen de koopprijzen en huurprijzen voor woningen en bedrijfspanden in Frankfurt. Eigenlijk ideale omstandigheden voor iedereen die zijn geld in onroerend goed wil investeren. Wij spraken met Sebastian Mathias, een vastgoeddeskundige ter plaatse, over kopen en wonen in Frankfurt, alternatieve beleggingsvormen en de invloed van buitenlandse investeerders op de vastgoedmarkt in Frankfurt. Terug naar overzicht: Onroerend goed Frankfurt.

In de voorhoede in Duitsland: wonen in Frankfurt am Main

Vraag: U bent voornamelijk actief als vastgoedbelegger in de regio Frankfurt. Wat is, volgens uw ervaring, de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in de regio?

Ik zal antwoorden met een gewaagde uitspraak: de vastgoedmarkt van Frankfurt is momenteel de aantrekkelijkste van Duitsland! Dat blijkt althans uit de cijfers als ik kijk naar de totale investeringen in de vastgoedmarkt. Sinds enkele jaren investeren particuliere en institutionele beleggers meer in de vastgoedmarkt van Frankfurt dan elders in Duitsland.

De vraag is waar het geld naartoe gaat, d.w.z. wat voor onroerend goed er mee wordt gebouwd of gekocht. In wezen gaat het om commercieel onroerend goed, d.w.z. kantoorruimte. Maar ook in de residentiële sector heeft Frankfurt de andere grote steden in Duitsland ingehaald. Terwijl in Frankfurt in 2018 ongeveer 1,2 miljard euro in de woningmarkt werd geïnvesteerd, was dat in München bijvoorbeeld slechts 0,5 miljard euro.

Meer statistieken vindt u op Statista

Als men daar nu nog aan toevoegt dat de huidige bevolking van Frankfurt van 750.000 in de komende tien jaar naar verwachting met ongeveer 100.000 zal toenemen, dan wordt het voor iedereen snel duidelijk: hier zijn flats nodig! En omdat deze ontwikkeling al enkele jaren aan de gang is, zijn ook de vastgoedprijzen in Frankfurt snel gestegen. Alleen al in de afgelopen tien jaar zijn de prijzen van huizen en flats jaarlijks met meer dan tien procent gestegen. Een huis of appartement in Frankfurt en omgeving kost vandaag bijna dubbel zoveel als jaren geleden. Dit verklaart ook waarom de omzet in de vastgoedsector stijgt, maar het absolute aantal verkochte woningen in Frankfurt enigszins daalt: er staan gewoon steeds minder huizen en flats te koop. Vandaar de hoge investeringen die ik hierboven noemde. Politici zorgen ervoor dat nieuwe woonwijken en woningbouwprojecten worden goedgekeurd – als er al ruimte over is.

Trend: koopprijzen stijgen sterker dan huren

Vraag: Heeft het voor u nog zin om in onroerend goed te handelen?

Mijn taak bestaat erin geschikte eigendommen, percelen, enz. te vinden – en dit tijdig te doen – om ze bruikbaar te maken voor mijn cliënten. Ik hou de huizen en flats tenslotte niet voor mezelf. Dus als u wilt investeren in onroerend goed in Frankfurt, heeft u de beste vooruitzichten in termen van waardestijging, kapitaalinvestering! Maar het is ook duidelijk dat iedereen die wil kopen, de markt betreedt op wat nu een echt hoog aankoopprijsniveau is. Natuurlijk zijn de huren ook blijven stijgen, zodat ik nog steeds goede mogelijkheden heb om de aankoop van mijn eigendom via de huur te financieren. Maar de waarheid is dat vooral in de grote steden de koopprijzen van onroerend goed veel sterker zijn gestegen dan de huurprijzen. Dit zal waarschijnlijk zo blijven. Je moet dus heel voorzichtig rekenen.

Een laatste gedachte hierover: Er zijn vastgoeddeskundigen die waarschuwen voor een prijszeepbel. Het is moeilijk te zeggen of en wanneer de prijzen voor flats en huizen zullen stagneren en misschien zelfs weer zullen dalen. Maar ik denk dat met de voorspelde bevolkingsgroei voor Frankfurt, de vastgoedprijzen ook zullen blijven stijgen. Misschien alleen niet zo sterk.

Verkopen van onroerend goed op een andere manier – Diskret-Makler biedt inzicht

Vraag: U beschrijft zelf het Lukinski makelaarskantoor als een discrete makelaar. Wat betekent dat precies?

Dit betekent dat wij de ons aangeboden eigendommen aanbieden zonder het klassieke – laat ik het noemen – “marktschrijven”. Voor de verkoper betekent dit: hij kan er zeker van zijn dat niemand in de onmiddellijke omgeving zijn voornemen tot verkoop zal opmerken. De gebruikelijke reclameborden in de ramen of in de voortuin zijn niet langer nodig. Onze voertuigen worden onopvallend gehouden en zijn volledig neutraal van kleur.

De exposés worden alleen toegezonden aan cliënten met wie wij vooraf contact hebben opgenomen en die wij in onze gegevens hebben opgenomen. Natuurlijk maken wij ook gebruik van onroerend goed marketing portalen, maar ons uiterlijk of het uiterlijk van het onroerend goed is zo ontworpen dat bijna niemand conclusies kan trekken over de locatie van het onroerend goed. Dus als u uw woning zo discreet mogelijk op de markt wilt aanbieden, bijvoorbeeld omdat u vervelende discussies met buren of vrienden wilt vermijden, is een discreet makelaarskantoor als Lukinski voor u de juiste keuze.

Voor de koper betekent dit ook maximale discretie. Dit is vooral belangrijk als u waarde hecht aan serieuze onderhandelingen zonder de vaak gebruikelijke “price gouging” door een stormloop van belangstellenden. De koper kan er zeker van zijn dat zelfs zijn persoon achter de schermen blijft. Pas als hij zijn nieuwe huis betrekt, wordt zijn identiteit bekend bij zijn nieuwe buren.

De waarheid over internet tools in onroerend goed

Vraag: Welke hulpmiddelen zijn er voor vastgoedbeleggers op internet die ook nuttig zijn voor nieuwkomers op de vastgoedmarkt vanuit het oogpunt van een deskundige? Wat denkt u bijvoorbeeld van investeringscalculators?

Duidelijk antwoord: Dat hangt ervan af! Dat is altijd het antwoord van advocaten. Maar in feite is het zeer vergelijkbaar in de onroerend goed markt. Voordat ik een stuk gereedschap gebruik, moet ik bedenken waar ik het voor wil gebruiken. Dat is wat telt!

Als ik een overzicht wil krijgen van hoeveel mijn eigendom waard is, bijvoorbeeld omdat ik het wil verkopen of lenen, zijn er soms heel goede taxatiecalculators. Lening calculators, ook wel bekend als financiering of hypotheek calculators, kunnen helpen om een eerste overzicht te krijgen van de kosten van het kopen van een onroerend goed. Hetzelfde geldt voor een budget- of haalbaarheidscalculator. En dan zijn er nog de offertevergelijkingscalculators. Ik kan ze gebruiken om leningaanbiedingen te vergelijken wanneer ik een lening nodig heb voor mijn vastgoedinvestering.

Voor een snel overzicht en een gevoel voor getallen en verhoudingen zijn dergelijke rekenmachines echt heel goed. Het is echter meestal niet mogelijk om individuele omstandigheden en wensen in deze calculators in te voeren. Dit houdt in dat rekening wordt gehouden met schommelingen op de kapitaalmarkt, fiscale omstandigheden, enz. Een online-instrument kan geen volledig beeld geven van vastgoedinvesteringen met huurinkomsten, bijkomende kosten, belastingen, enz.

Ik heb de ervaring dat niets persoonlijk en individueel advies over investeringen in onroerend goed kan vervangen. Het is net als bij de dokter: ik kan met een internetzoektocht bij mijn probleem komen, maar ik kom er meestal met heel andere resultaten uit. Net als op het gebied van gezondheid is het op het gebied van beleggingen beter om een persoonlijk gesprek met de deskundige te voeren.

Huurprijzen: Meten loont!

Vraag: Hoe wordt de prijs per vierkante meter voor de huurder van een flat of huis uiteindelijk precies berekend?

Klinkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar dat is het niet noodzakelijkerwijs. Want als het gaat om de prijs per vierkante meter, rijst altijd de vraag: wat hoort er eigenlijk bij de woonruimte? Welke vierkante meters mag ik berekenen en hoe? De berekening op zich is vrij eenvoudig: ik deel mijn huur door de vierkante meters die in de huurovereenkomst zijn vermeld. Als ik de bijkomende kosten optel, dan heb ik mijn “warme huur” prijs per vierkante meter.

Volgens de algemeen geldende regels tellen alle woonkamers, slaapkamers, eetkamers, alsmede keuken, gangen, badkamers, maar ook voorraadkamers voor 100% mee als woonruimte volgens de woonruimteverordening. Balkon en terras worden elk tot een kwart gerekend. Kelders en garages zijn niet inbegrepen. Bij schuine daken worden alleen de ruimten met een plafondhoogte van meer dan twee meter als 100% woonruimte beschouwd. Ruimtedelen met een plafondhoogte van één tot twee meter worden voor de helft berekend en alles onder één meter wordt helemaal niet berekend.

En nu hier een paar leuke dingetjes! Iedereen moet deze weten voordat hij met een duimstok door de flat loopt en begint te meten: open haarden, kachels, ingebouwde meubels en badkuipen tellen als volledige woonruimte. Trappen met meer dan drie treden worden van het woonoppervlak afgetrokken, evenals vrijstaande zuilen en gemetselde uitsteeksels van schoorstenen.

In plaats van een duimstok raad ik natuurlijk een precisie-instrument aan, zoals een lasermeetapparaat.

Meten is in ieder geval de moeite waard. Vanuit het oogpunt van de vastgoedbelegger, d.w.z. de toekomstige verhuurder, betekent dit: ik bespaar me latere geschillen met de huurder als hij zelf nauwkeurig meet en op discrepanties stuit. Servicekosten, verzekeringspremies, enz. zijn ook gebaseerd op het aantal vierkante meter. Dus het zou echt moeten passen.

Wonen in Frankfurt: voor elk wat wils!

Vraag: Hoe beoordeelt u de levenskwaliteit in Frankfurt in vergelijking met andere grote Duitse steden zoals Hamburg, Berlijn en München? Welke bezienswaardigheden en evenementen maken de stad aantrekkelijk voor vastgoedinvesteerders en huurders?

Gelukkig ben ik geen inwoner van Frankfurt. Daarom kan ik deze delicate kwestie enigszins objectief benaderen. Op de jaarlijkse ranglijst van steden van het “Institut der deutschen Wirtschaft” staat München voor de zevende keer op de eerste plaats, met een duidelijke voorsprong op Frankfurt, dat de vijfde plaats inneemt. De hoofdmetropool heeft zijn rangschikking in ieder geval met één plaats verbeterd ten opzichte van het jaar daarvoor.

Ik geloof ook niet dat Frankfurt er ooit in zal slagen München van de eerste plaats te stoten. Tenzij natuurlijk “Äppelwoi” en de Taunus op een dag de Alpen en het witbier als vrijetijdsbestemmingen van de bevolking zullen verdringen. Frankfurt is een heel normale “alledaagse stad”. Met zijn opera, theaters en museummijllen heeft het alles wat hoge cultuur nodig heeft. Bovendien is er een goede gastronomische scène die zijn gelijke in de wereld niet kent als het op internationaliteit aankomt. Er zijn prachtige parken in de stad, evenals de dierentuin en de palmentuin, zodat u de stad niet hoeft te verlaten voor een korte vakantie. De Main is een uitnodigende plek om te flaneren, net als de chique winkelgalerijen. De wolkenkrabbers zijn ook een attractie op zich. En als u in de zomer een van de vele festivals bezoekt, is het moeilijk om u los te rukken van het uitzicht op de skyline. Frankfurt heeft geen Oktoberfest, noch heeft het iets dat vergelijkbaar is met het beroemde “Volkstmliches”. Maar de wijngebieden van Rheinhessen, Rheingau en de Bergstrasse zijn slechts een korte afstand verwijderd. Met de nieuwe ontwikkeling aan de “Römer” heeft het stadscentrum er nog een hoogtepunt bij gekregen. Al met al is dit een stad met voor elk wat wils.

Niet alles blinkt: beleggen in goud

Vraag: Goud is al bijna duizenden jaren over de hele wereld aanwezig als betaalmiddel. Goud is ook lange tijd zeer populair geweest als kapitaalbelegging. Hoe ziet u dit onderwerp – goud als een investering? Geef ons drie voordelen en drie nadelen van deze vorm van investering.

Volgens unanieme deskundigen is goud een valuta voor tijden van crisis. Het heeft altijd gewerkt, zowel in het Romeinse Rijk als in de Middeleeuwen of in de moderne tijd. Wie geen geld had, behalve goudstaven of munten, kon zich altijd iets veroorloven om van te leven of te overleven. De waarde van goud ligt in wezen in het feit dat het zeldzaam is en met een zekere inspanning moet worden gedolven.

 

Dit vermeldt al een voordeel: Goud heeft een in principe constante waarde, zelfs als de goudkoers fluctueert. De koers ontstaat pas bij de omrekening naar een concrete gangbare valuta. Als u een gouden ons hebt uit, zeg, 1870, kunt u er vandaag iets mee kopen, net zoals u dat toen kon. Probeer dat eens met een Reichsmark biljet uit dezelfde periode.

Tweede voordeel: goud is vrij gemakkelijk te begrijpen als belegging. In tegenstelling tot aandelen of andere financiële marktproducten, kan het letterlijk worden vastgegrepen. Het is voldoende om uw goud in een kluis te bewaren en de goudprijs te volgen.

Het derde voordeel doet zich voor in tijden van economische of politieke crises, die hopelijk zeldzaam blijven. Wanneer bijvoorbeeld de munteenheid van een land in waarde daalt, kopen de mensen edelmetalen. De vraag verhoogt de waarde van goud.

En daarmee hebben we de nadelen al op een rijtje. In tegenstelling tot andere beleggingen, of het nu om onroerend goed of aandelen enz. gaat, ontstaat de winst van een belegging in goud pas bij de verkoop van het goud. En zelfs dat alleen onder bepaalde omstandigheden. Rente, dividenden, huuropbrengsten enz. zijn niet van toepassing op goud. Als u de goudprijs over een lange periode van tientallen jaren bekijkt, zult u zien dat de prijs veel meer schommelt dan bij aandelen. En tenslotte moet u bij de goudkoers altijd de wisselkoers van de desbetreffende valuta in de gaten houden. Goud wordt in dollars verhandeld. Als de goudprijs stijgt maar de dollar in waarde daalt ten opzichte van de euro, maakt u in feite verlies wanneer u het goud verkoopt.

Mijn tip: Als u genoeg geld hebt en op zoek bent naar investeringsmogelijkheden, zou u slechts een klein deel van uw kapitaal in goud moeten investeren.

Wat is er nog meer beschikbaar als belegging – alternatieven voor onroerend goed

Vraag: In Frankfurt wordt niet alleen in onroerend goed gehandeld. Als hoofdzetel van talrijke banken, waaronder de ECB en andere grote binnen- en buitenlandse banken, spelen ook tal van andere investeringsmogelijkheden er een rol. Welke drie alternatieven voor onroerend goed ziet u en wat is in elk geval het grootste nadeel?

Ik heb hierboven al een paar zinnen gezegd over aandelen en andere beleggingen in effecten. In principe is dit altijd een spannende en, afhankelijk van de beleggingsvorm, ook winstgevende vorm van beleggen. Als alternatief voor onroerend goed zou ik rechtstreekse deelneming in ondernemingen in de vorm van aandelen, deelneming in verscheidene ondernemingen via een aandelenfonds of belegging in staatsobligaties, de zogenaamde “annuïteiten”, kunnen noemen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld goud kunnen al deze vormen de belegger winst opleveren door de prijsontwikkeling en niet alleen wanneer de “biljetten” worden verkocht. Zolang de aandelen, effecten enz. in mijn bezit zijn, ontvang ik iets wat lijkt op rente. Ik merk dus al tijdens de looptijd van mijn effecten dat ik er iets van heb – namelijk geld.

Het nadeel is echter dat hoe meer zekerheid ik voor mijn investering wil, hoe minder winst ik kan maken. Staatsobligaties worden beschouwd als een zeer veilige belegging, maar vrijwel geen enkel land betaalt mij momenteel veel rente voor het geld dat ik hun leen – in welke vorm dan ook. Momenteel zijn de rentetarieven bijzonder laag omdat de regeringen hun geld bijna gratis van de banken kunnen lenen. Bij directe beleggingen van bedrijven in de vorm van aandelen moet ik meestal veel tijd investeren om grote koersdalingen te compenseren door nieuwe aandelen te verkopen en te kopen. In vergelijking met onroerend goed is het grootste nadeel van deze beleggingsvormen dat ik er niet zelf in kan wonen als ik dat zou willen. Bovendien is het veel gemakkelijker om meer kapitaal te genereren door de waardestijging van onroerend goed. Dit komt omdat ik door de waardestijging extra eigen vermogen verdien, dat ik vervolgens kan gebruiken om gunstige leningen van banken te krijgen om meer onroerend goed te kopen.

• Meer over Capital Investment Alternative

Nieuwe concurrentie – kopers van onroerend goed uit het buitenland

Vraag: Heeft de internationale luchthaven een impact op de vastgoedmarkt van Frankfurt? Is er een groter aantal buitenlandse vastgoedinvesteerders specifiek voor Frankfurt als concurrentie voor de lokale investeerder?

Natuurlijk zijn er effecten. Het is echter zeer moeilijk ze te meten. Want in feite is het zo dat de nabijheid van een internationale luchthaven de woonplaats ook interessant maakt voor buitenlandse werknemers die door hun bedrijf naar Duitsland worden gestuurd. Voor buitenlandse investeerders op de vastgoedmarkt is dit uiteindelijk niet zo belangrijk. Daar gaat het er meer om dat de investeringslocatie fundamenteel een groeimarkt is. Deze ontwikkeling kan worden bevorderd door de aanwezigheid van een luchthaven. Dit is zeker het geval in Frankfurt. Maar hier is het ook belangrijk dat Frankfurt, als dienstenstad met een focus op het bankwezen, sowieso aantrekkelijk is voor een internationaal publiek.

Het is nog niet mogelijk met zekerheid te zeggen wat de gevolgen van Brexit zullen zijn. Daar zijn verschillende verklaringen over. Het is in feite boeiend om te zien hoe de vastgoedmarkt is veranderd ten aanzien van investeerders zonder Duits staatsburgerschap. Onlangs werd bekend dat ongeveer één op de drie beleggers – ook op de residentiële vastgoedmarkt – niet de Duitse nationaliteit heeft. Dat is een stijging met ongeveer 13 % ten opzichte van het voorgaande jaar. Sommigen wijten dit aan de Breit. Voor beleggers uit Duitsland betekent dit zeker een verkrapping van de markt.

Waar wonen de voetballers van Eintracht Frankfurt?

Vraag: Ook in Frankfurt staan veel burgers achter hun voetbalclub in de Bundesliga. Waar koopt een goed verdienende profvoetballer van de “Eintracht” zijn min of meer luxueuze woning als hij in de omgeving wil wonen?

Ik weet eerlijk gezegd niet waar de profvoetballers van Frankfurt wonen. Ik neem aan dat ze zijn zoals alle andere mensen. Waar je woont hangt af van wat je nodig hebt. Mensen die op zoek zijn naar de drukte van de grote stad zullen zeker niet naar het platteland verhuizen, en omgekeerd. Met de nieuwe Henninger toren hebben we zeker een pand dat past bij de portemonnee van een of twee voetballers. Tot de hipste wijken van Frankfurt behoren Bockenheim, het Ostend en Griesheim, en misschien het noordelijke Westend. Ook de flats aan de haven in het “Gutleutviertel” bieden alles wat het hartje begeert voor de hoogste eisen.

Maar ik weet ook van een profvoetballer van Hertha BSC die zijn droomhuis in de Hunsrück heeft laten verrijzen. Dat is zeker niet bedoeld voor het normale dagelijkse leven. Voor de weg naar de werkplaats “Stadtion” moet het zeker niet te ver zijn. Geen van de jongens zal ’s morgens voor de S-Bahn of in de file staan. En dat brengt ons terug naar de directe omgeving van Frankfurt. Maar ik denk niet dat de flats die door een profvoetballer worden gekocht of gehuurd in het vizier komen van de gemiddelde vastgoedbelegger. Zij zijn dus evenzeer uitgesloten als doelgroep van huurders als als als concurrent op de markt voor vastgoedbeleggingen.

Wonen in de zachte buurt van Frankfurt – tips van de experts

Vraag: Als u op zoek bent naar een woning in de omgeving van Frankfurt, kunt u er zeker een vinden in de wijdere omgeving. Heeft u een insider tip voor eigendommen die de moeite waard zijn in de omgeving van Frankfurt?

Natuurlijk. Ik ben erg blij om over Rheinhessen te praten. Het gebied ten zuiden en ten westen van Mainz is zeer interessant als investering voor kopers van onroerend goed. Dit komt omdat de koopprijzen per vierkante meter nog steeds betaalbaar zijn en de huuropbrengsten in verhouding hiertoe ook goed zijn. Als migratiegebied voor het Rijn-Maingebied zijn waardeontwikkeling en stabiliteit van de huurprijzen ook in deze gebieden gewaarborgd. Aangezien de verkeersverbindingen naar Bingen, Worms en ALzey ook zeer goed zijn, moet u uw ogen op deze streken richten. Het is het zeker waard!

Focus Frankfurt: Investeren in het Rijn-Maingebied

• Prijzen in Frankfurt
• Kapitaalinvestering Darmstadt
• Investeringen Wiesbaden
• Kapitaalinvestering Mainz