S-Corporation: Onroerend goed, oprichting, voordelen/nadelen & belastingen

S Corporation – Voor onroerend goed zijn S Corporations enigszins uit de gratie geraakt, maar niet om goede redenen. Het is nog steeds de moeite waard een S-vennootschap op te richten om de aansprakelijkheid te beperken en belastingen op onroerend goed te besparen. Veel mensen zouden veel baat hebben bij een S-vennootschap voor hun investeringen in onroerend goed. Welke formulieren u nodig heeft, hoe u deze moet indienen, wat de voordelen, nadelen en risico’s zijn van een S-vennootschap voor onroerend goed en nog veel meer, bespreken we hier.

S-vennootschap/ S-kapitaalvennootschap: oprichting, voordelen en nadelen

De S Corporation is typisch voor kortetermijninvesteerders. De vorm wordt typisch aangetroffen bij investeerders die er de voorkeur aan geven een huis te verkopen (flip house), in tegenstelling tot de investeringsopties op langere termijn, zoals de commanditaire vennootschap. Het is handig te weten dat deze vorm bestaat en wat de voor- en nadelen ervan zijn. U zult ook merken dat deze vennootschapsvorm zeer praktisch kan zijn om uw aansprakelijkheid te beperken en uw winst te verhogen.

Definitie en basisbeginselen: S Corporation

S-Corporations, ook wel afgekort tot S-Corp, zijn vennootschappen. Deze hebben een bepaald aantal aandeelhouders aan wie winsten, verliezen, enz. worden doorgegeven. Dit betekent dat de winst niet aan de vennootschap toebehoort, maar rechtstreeks wordt doorgegeven aan alle aandeelhouders. Dit betekent meestal minder belasting op het inkomen voor iedereen.

Kan een S-vennootschap onroerend goed bezitten?

Ja, en in feite zijn investeerders in onroerend goed die vaak onroerend goed verkopen, het meest gebaat bij een S-vennootschap (of een LLC die wordt belast als een S-vennootschap).

  • Zeer geschikt voor de verkoop van onroerend goed

Een S-vennootschap oprichten: Hoe de status te veranderen

Dit maakt duidelijk wat een S-vennootschap is. De vraag is nu hoe je zo’n bedrijf wordt. Voordat u met dit proces begint, moet u ervoor zorgen dat u in aanmerking komt zoals beschreven door de IRS.

Vereisten om een S-vennootschap te worden – Voorschriften

Om in aanmerking te komen voor de oprichting van een S-vennootschap, moet u volgens de IRS eerst aan de volgende voorwaarden voldoen:

  • Het mag geen internationale onderneming zijn
  • Aandeelhouders moeten in aanmerking komen (dit kunnen natuurlijke personen, bepaalde trusts en nalatenschappen zijn, maar geen partnerschappen, vennootschappen of aandeelhouders die geen ingezetenen zijn)
  • Minder dan of gelijk aan 100 aandeelhouders
  • Beperkt tot één categorie aandelen
  • Geen financiële instellingen, verzekeringsmaatschappijen of binnenlandse internationale distributiebedrijven

Eenvoudige procedure – Alle stappen om een S Corporation te worden

Om de status van uw vennootschap te wijzigen in een S-vennootschap, hoeft u alleen maar aan de vereisten te voldoen en IRS-formulier 2553 in te vullen. Vervolgens moet het door alle aandeelhouders (en eventueel door hun echtgenoten) worden ondertekend. Als het een nieuwe vennootschap is, heeft zij na de oprichting twee en een halve maand de tijd om de status van S-vennootschap aan te vragen. Anders blijft het in het C-deelhoofdstuk.

Proces samengevat:

  1. Formulier 2553 van de IRS
  2. Ondertekend door alle leden
  3. Vroeg ingediend

Documenten:

  • Formulier 2553 – IRS

Voordelen: Betaling in termijnen, belastingaftrek en afschrijving

De verkoper van een onroerend goed kan belasting voor zelfstandigen/sociale zekerheid vermijden over een deel van het bedrag dat hij verdient met de verkoop van onroerend goed. Andere voordelen zijn dat S-vennootschappen dubbele belasting vermijden, de aansprakelijkheid van de aandeelhouder beschermen, de belasting op zelfstandigen verminderen en (onder bepaalde voorwaarden) het mogelijk maken gewaardeerd eigendom in de S-vennootschap in te brengen zonder een winst te erkennen. Zoals bij de meeste vastgoedvennootschappen beschermt een S-vennootschap de aandeelhouders ook tegen aansprakelijkheid.

  • Methode van verkoop in termijnen voor winstrealisatie
  • Tarief vermogenswinstbelasting
  • Belastingvrije uitwisseling van eigendom
  • Afschrijvingsaftrek

Nadelen: Verliesaftrek, limieten en aandelenklassen

S-vennootschappen zijn controversieel in de wereld van het onroerend goed. Hier zijn de redenen: Misschien bespaart u niet zoveel als u denkt. Sommige aandeelhouders in S-vennootschappen kunnen de verliezen van de vennootschap niet aftrekken van hun resultatenrekening. Dit betekent dat de bescherming die de belegger hoopt te bereiken, verloren gaat. Daarnaast is er natuurlijk de beperking van het aantal aandeelhouders, die een afschrikkende werking kan hebben op grotere of groeiende ondernemingen. De andere beperkingen, inzake aandeelhouders (b.v. VS-burgers) en het soort aandelen, zijn ook nadelen.

  • Kan verliezen niet aftrekken
  • Beperking van het aantal aandeelhouders
  • Aandeelhouders moeten burgers van de VS zijn
  • Slechts één categorie aandelen

Onroerend goed S Corporation: Winst met Flipping

De meest populaire toepassing van S-Corporations is flipping. Dit betekent dat mensen die in korte tijd huizen kopen en renoveren, goed bediend worden. Dit komt omdat flips vaak gepaard gaan met hoge belastingen en er weinig belastingaftrekmogelijkheden zijn. S-vennootschappen kunnen dit probleem tegengaan.

Flipping – moet worden gedaan met een S-Corporation

Zoals eerder gezegd, is de S-vennootschap zeer geschikt voor “onroerend goed flipping”. Wanneer onroerend goed wordt geflipt, wordt het beschouwd als voorraad en wordt de investeerder beschouwd als “handelaar”. Een vastgoedhandelaar die niet onder een S-vennootschap opereert, loopt deze voordelen van de S-vennootschap mis.

Waarom is een S-vennootschap het beste voor flipping?

U bespaart belasting op zelfstandigen (15,3% van uw inkomen). Dit is te onderscheiden van uw inkomstenbelasting. Als u 100000 winst maakt, moet u als LLC zowel inkomstenbelasting als belasting op zelfstandigen betalen, wat u natuurlijk zou willen vermijden.

Belastingen: S-vennootschap

Het grootste voordeel van de S-vennootschap is natuurlijk, nogmaals, dat u de belasting op zelfstandigen kunt vermijden die u anders als vastgoedbelegger zou moeten betalen.

  1. Zelfstandigenbelasting
  2. Hoe belasting besparen met S-vennootschappen

Grootste belastingbesparing met S-Corporations – Zelfstandigen Belastingen

Als je een S-vennootschap wordt, verminder je onmiddellijk je belasting op zelfstandigen. Dit gebeurt omdat wanneer u een S-Corp wordt, u uw inkomsten uit de dividenden die u maakt, kunt splitsen. De dividenden zijn niet onderworpen aan belasting voor zelfstandigen. Je salaris is dat nog steeds, natuurlijk, maar het is minder.

Wilt u meer onroerendgoedbelasting besparen

Hoe belasting besparen met S-vennootschappen

Bekijk de video hieronder om volledig te begrijpen hoe deze belastingvoordelen werken. Er wordt uitgelegd hoe u het meest kunt besparen met een S-vennootschap.

Voorbeeld S Corporation – uitgelegd

Stel dat John en Jane een S-vennootschap oprichten. Ze verdelen het eigendom gelijk 50/50. Jane brengt $950,000 in cash in. John brengt daarentegen voor 950.000 dollar aan onroerend goed in dat met een hypotheek wordt bezwaard voor 850.000 dollar, terwijl het oorspronkelijke bedrag 600.000 dollar is. De hypotheek is nu opgenomen in de S-vennootschap. Dit betekent dat John schuldenvrij is. In feite is de hypotheek hoger dan de kosten van het onroerend goed, dus maakt hij theoretisch een winst van $250.000. Merk ook op dat deze storting belastingvrij is. Dit kan oneerlijk of onwenselijk zijn, maar het is een van de facetten van S-vennootschappen.

Samenvatting S Corporation: belastingontwijking voor zelfstandigen

Er zijn veel voordelen van de S-vennootschap, maar ook nadelen. Het belangrijkste is dat u van tevoren uitzoekt wat voor u en uw doeleinden het beste type vennootschap is. Als u van plan bent een huis te verkopen, is het bijna zeker dat een S-vennootschap de weg is die u wilt inslaan.

Vergelijking: S-vennootschap of LLC?

S-vennootschappen worden vaak vergeleken met de alomtegenwoordige LLC. Ze verschillen sterk en bieden verschillende voordelen. Ter vergelijking, lees ons artikel