AfA onroerend goed: afschrijving berekenen, zinnen & berekeningsvoorbeeld

in

Wat is de AfA bij onroerend goed?

Key Facts -
Wat is de AfA bij onroerend goed?
AfA-tarieven overzicht
AfA berekenen: stap voor stap
Deel van het Land bepalen
Degressive aflossing voor nieuwbouw
Renovaties en afschrijving

AfA staat voor afschrijving voor afwering. Vermijders kunnen de aanschafkosten van het gebouw over vele jaren fiscaal afschrijven. Het gebouw versleten – deze waardevermindering vermindert het belastbare inkomen. Afschrijving gebeurt alleen het gebouw, niet het land.

AfA-tarieven overzicht

Gebouwtype AfA-tarief Duur Basis
Woninggebouw (bouwjaar vanaf 1925) 2,0 % per jaar 50 jaar § 7 lid 4 EStG
Woninggebouw (bouwjaar voor 1925) 2,5 % per jaar 40 jaar § 7 lid 4 EStG
Nieuwbouwverhuur (vanaf 2023) 3,0 % per jaar 33 jaar § 7 lid 4 nieuw
Degressieve AfA nieuwbouw 5,0 % per jaar Vrij te kiezen § 7 lid 5a EStG
Monument (vermijder) 9 % × 8 J. + 7 % × 4 J. 12 jaar = 100 % § 7i EStG

AfA berekenen: stap voor stap

Koopprijs: 500.000 € | Bouwjaar 1985 | Locatie: Middenstad

Stap Berekening Resultaat
Totale kosten (inclusief bijkomende kosten) Koopprijs + Notaris + Grondwinstbelasting + Makelaar 535.000 €
Deel van het Land afhalen 25 % (stadsmiddentheek) – 133.750 €
AfA-basis (gebouwdeel) 535.000 – 133.750 401.250 €
AfA per jaar (2 %) 401.250 × 0,02 8.025 € / jaar
Belastingbesparing (42 % belastingtarief) 8.025 × 0,42 3.370 € / jaar

Deel van het Land bepalen

De belastingdienst erkent drie methoden:

  • Grondwaarde-methode: Meest nauwkeurige methode – verhouding van (grondwaarde × m² Land) tot de totale koopprijs.
  • Bundesfinanz-Arbeitshilfe: Gratis Excel-hulpmiddel van de belastingdienst (zoekterm: “Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”).
  • Pauzaalwaarde 20–30 %: Afhankelijk van de ligging – niet altijd aanvaard door de belastingdienst.

Degressive aflossing voor nieuwbouw

Sedert 2023 kunnen investeerders bij nieuwbouw (afwerking vanaf 01.01.2023) kiezen tussen 3 % lineair en 5 % degressief:

  • 5 % van de respectieve restboekwaarde → aanvankelijk hogere afschrijving, daarna dalend.
  • Wisselen van degressief naar lineair is één keer mogelijk – omgekeerd niet.
  • Zinvol: Als u in de eerste jaren hoog belastbaar inkomen heeft.

Renovaties en afschrijving

  • Onderhoudskosten (ramen, badkamer): direct als kostprijs van het bedrijf af te trekken.
  • Productiekosten (uitbreiding, dakuitbreiding): verhogen de afschrijvingsbasis → 50 jaar afschrijven.
  • 15%-grens: renovaties boven 15 % van de woningwaarde in de eerste 3 jaar na aankoop worden beschouwd als productiekosten (artikel 6 lid 1 nr. 1a EStG).

Lukinski's