Hotspot-onderzoek: Balearen & Marbella

Tijdelijk woonachtig in Spanje, misschien huren in de vrije tijd, hier vindt u een vergelijking van de belangrijkste Spaanse hotspots. Ik neem u ook mee naar de steden en regio’s, op Villa Tour, met alle villa buurten en wijken, gemeenschappen om te overwegen in uw aankoopbeslissing. Afhankelijk van uw persoonlijke doelstellingen vindt u rust in het “achterland” in alle hotspots, maar ook het stadsleven met de nabijheid van de luchthaven en talrijke bestemmingen wereldwijd.

Tip! Na de 3 hotspots heb ik nog praktische kooptips over aankoopprijs, staat (vooral de daken) en ligging.

Snelle check: welke locatie biedt welke voordelen?

Het vulkaaneiland Ibiza, de kleine stad Palma de Mallorca of het golfersparadijs Marbella?

• Mallorca – Groot eiland, veel kleine stadjes en veel toerisme
• Ibiza – vulkanisch eiland, adembenemende natuur, kleine gemeenschappen
• Marbella – kuststrook voor golfliefhebbers

Mijn counseling begint altijd met een café

Om kopers optimaal te kunnen begeleiden en adviseren in hun aankoopsituatie, is het belangrijk dat ik de plaatsen, ook de mensen, echt ken. Ik drink bijvoorbeeld 3 keer per dag koffie op verschillende plaatsen, zo leer je mensen kennen, maar ook de kleinste micro-locaties.

Hier in de vergelijking, vindt u een inzicht & verdere links:

1. Macro perspectief – Situatie in Spanje
2. Mesolocatie van de stad of “eilandhoofdstad
3. Villa wijk – voorbeeld in de regio

Villa Tour: Evaluatiecriteria

Onder de respectievelijke regio’s, vindt u verdere links naar de regio en de respectievelijke villa tour. Trouwens, de villa rondleidingen worden altijd parallel aan echte bezoeken gemaakt, zoals hier, de Villa Tour Ibiza.

Factoren die belangrijk zijn in mijn tours:

• Aankomst / Vertrek tijden
• Steden en omgeving (Winkelen tot dokter)
• Mensen en geest van de regio

Uiteindelijk, beslist u:

Uw persoonlijke wensen en doelstellingen

Dit brengt ons terug bij de grote vraag: vulkanisch eiland Ibiza, kleine stad Palma de Mallorca of golfersparadijs Marbella:

Mallorca: Villa, Finca, Landhuis – alle stijlen

Koop Villa Mallorca – Villa met zwembad, uniek uitzicht op Palma, afgelegen baaien of hotspots zoals Son Vida (buitenwijk van Palma) en Port Andratx, in het westen van het eiland. Mallorca is de kopersmagneet in het Middellandse-Zeegebied als het op onroerend goed aankomt. Er zijn veel hotspots, maar alleen dit eiland combineert “het grote stadsleven” met strand, natuur, zon en rust – in de afgelegen villawijken. Sommigen bezoeken het eiland al 5 of 10 jaar en weten precies in welk gebied van Mallorca zij willen kopen, anderen zijn nog steeds onbeslist over de juiste locatie in Mallorca.

Alle belangrijke villawijken van Mallorca in een oogopslag:

• Villa Mallorca kopen

Wat maakt Mallorca zo speciaal voor de meeste kopers?

• Aankomst / Vertrek: Snelle vliegtijd ~ 3u (6u heen en terug)
• Grootste eiland van de Balearen, veel te ontdekken
• Palma de Mallorca als kleine grote stad
• Vele andere steden op het eiland, zoals Sóller, Inca, Alcúdia, Pollença, Manacor

Terwijl het gebied rond Marbella beheersbaar is en Ibiza relatief snel kan worden verkend, duurt het een tijdje om alle hoeken van Mallorca te ontdekken. Het aantal stranden is natuurlijk ook veel groter. Hier is een blik op het klimaat in Mallorca:

Ø Laagste temperatuur / Ø Hoogste temperatuur

• Winter (januari): 7 °C / 15 °C
• Zomer (augustus): 31° / 21°

Waar te koop in Mallorca? Macro locatie

Mallorca heeft vele mooie hoekjes, maar u zult vooral geïnteresseerd zijn in de delen rond Palma, met de nadruk op het zuidwesten van het eiland, rond Santa Ponsa en Port Andratx.

Villa in Mallorca in klassieke finca stijl.

Zo droomachtig zijn de baaien van Mallorca.

Tip! Mallorca is een paradijs voor golfers. Leer hier de mooiste golfbanen van Mallorca kennen.

Palma de Mallorca: kleine metropool

De “hoofdstad” van Mallorca ligt ook in het zuidwesten van het eiland. Waarom? Hier heb je de meeste zon, in zuidelijke richting. In het westen van het eiland heeft u ook het voordeel van de avondzon en de zonsondergang over de zee te genieten.

Son Vida: buitenwijk van Palma (stad en luxe)

Zoals reeds aangekondigd, is Son Vida de villawijk van Palma de Mallorca. Son Vida is een van de beste gebieden op het Balearen eiland. Hier vindt u een van de meeste villa’s in Mallorca. De golfclub ligt voor de deur, net als de oude stad van Palma de Mallorca en de luchthaven ligt op slechts 20 minuten rijden met de auto, dwars door de stad.

Natuurlijk ook voor golfliefhebbers, een van de hotspots in combinatie met het stadsleven / snelle transfers naar de luchthaven.

Maak kennis met de meest exclusieve en dure plaatsen op Mallorca:

• Villa Mallorca kopen

Kosten: Hoeveel kost een villa aan de Middellandse Zee?

Onroerend goed beleggers weten: De biedprijs is niet de verkoopprijs.

Ik bereken graag voor mijn cliënten, in een eerste beoordeling, als volgt: Elke vierkante meter (met uitzicht op het strand) kost 10.000 euro. Indien onlangs gerenoveerd of nieuw, 15.000 euro. Dan is er “het uitzicht”. Hoe beter het uitzicht, hoe exclusiever, hoe duurder. Afhankelijk van de grootte van de villa, 100.000, 200.000, 500.000. Zoals altijd, zijn er geen bovengrenzen.

Een “mooie” villa op een “goede” locatie (alles is relatief en hangt af van uw individuele doelen en wensen) met 200 m² dus 2.000.000 + “Uitzicht”.

Villa Tour Mallorca: De villawijken

Kom met me mee op een virtuele tour, met alle belangrijke villawijken van Mallorca:

• Villa Mallorca kopen

Ibiza: Villa’s in een ruig landschap

Villa in Ibiza – U wilt een villa kopen in Ibiza? Villa met zwembad, dicht bij het strand en/of vliegveld, rustig bij de baai of dicht bij de stad met alle shopping hotspots. Hier leert u de juiste en belangrijke delen van het eiland kennen. Ik heb ook een paar veelgestelde vragen van mijn klanten in het begin. Welke locatie is het kopen waard in mijn ervaring? Welke delen van het eiland beveel ik aan klanten aan? Zodat u een snel overzicht heeft van Ibiza, onderverdeeld in A, B en C locaties. Misschien kent u onze Lukinski vastgoedrating al, waarin we steden in Duitsland met meer dan 50.000 inwoners beoordelen, in 3 categorieën: Van goede A-locaties naar goedkopere C-locaties. Van Eivissa en de gated community in Es Cubells, tot Cala Vadella, tot Sant Antoni.

Kom met me mee op een virtuele tour, met alle belangrijke villawijken van Ibiza:

• Villa Ibiza kopen

Ibiza in één oogopslag, wat maakt Ibiza zo speciaal?

• Relatief snelle vluchttijd (behalve in de winter, tussenstop Barcelona/Madrid) ~ 4u (8u heen en terug)
• Vulkanisch, ruig landschap
• Kleine eilandgemeenschap als Mallorca

Ø Laagste temperatuur / Ø Hoogste temperatuur

• Winter (januari): 7 °C / 15 °C
• Zomer (augustus): 30° / 21°

Waar te koop in Ibiza? Zon = op het zuiden

Wie al 4 of 5 jaar op het eiland vakantie viert, weet waarschijnlijk precies in welke regio van Ibiza hij of zij wil kopen. Maar wie het eiland nog maar 1 of 2 keer heeft gezien, vraagt zich af: Zijn er nog plaatsen die ik moet zien?

Het eiland zelf is, net als Mallorca, vooral populair in het zuiden en rond de “hoofdstad” Eivissa. In het noordelijkste deel van het eiland zult u nauwelijks villa’s vinden. Ook hier speelt de zon en haar verloop gedurende de dag een grote rol: in het zuiden = zon, in het noorden = minder zon. Van rustige locaties in het zuidwesten rond Sant Josep, Cala Vadella en El Cubells, tot villa’s dicht bij de stad in Sant Jesús of Roca Llisa.

Villa met uitzicht (en zwembad) op Ibiza.

Uniek mooi, de “rauwheid” van het eiland Ibiza gecombineerd met het goede lokale leven.

Eivissa: Ibiza Stad, Haven, Winkelen

Alles in Ibiza begint bij Eivissa, de “hoofdstad” met vliegveld, stad, winkelstraat. Kom met me mee op een virtuele tour, met alle belangrijke villawijken van Ibiza:

• Villa Ibiza kopen

Villa wijk in Ibiza: Es Cubells

Misschien wel de meest exclusieve gemeenschap van Ibiza: Es Cubells. Afhankelijk van hoe u exclusiviteit interpreteert, vindt u hier villa’s in Hollywood-stijl. Direct aan de kliffen van de zuidkust en als een gated community (onder de stadsgrenzen van Es Cubells). Uw buurt is bezaaid met beroemde voetbalsterren uit Spanje en Portugal.

Je kunt nauwelijks villa’s in dit gebied krijgen voor minder dan 10 miljoen euro.

Villa Tour Ibiza: De villawijken

Kom met me mee op een virtuele tour, met alle belangrijke villawijken van Ibiza:

• Villa Ibiza kopen

Marbella: “Miami van Europa” voor golfers

Villa in Marbella – Vooral voor golfliefhebbers is Marbella één van de hotspots in Europa. Velen noemen Marbella het “Miami van Europa”. Een aangenaam tot warm klimaat het hele jaar door en bijna uitsluitend zonnig in alle seizoenen. Marbella wordt beschouwd als een van de hotspots in het Middellandse-Zeegebied, samen met de hotspots Mallorca en Ibiza. U wilt een villa kopen in Marbella? Ik neem u mee naar een van de zuidelijkste streken van Europa, verwend door de zon en het goede leven aan de Middellandse Zee.

• Villa Marbella kopen

Aankomst en tijden:

• Iets langere aanloop van ~ 5u (10u heen en terug)
• 45 minuten rijden luchthaven <-> Marbella

Ø Laagste temperatuur / Ø Hoogste temperatuur

• Winter (januari): 9 °C / 16 °C
• Zomer (augustus): 31° / 21°

Zo ziet Marbella er in de winter uit:

Marbella is een droom voor golfliefhebbers. Leer hier de mooiste golfbanen in Marbella kennen.

Monte Paraíso: De Gouden Mijl

Nueva Andalucía

Villa Tour Marbella: Alle villawijken

Kom met me mee naar een van de zuidelijkste plekken van Europa, het “Miami van Europa”:

• Koop een villa inMarbella – Rondleiding door villawijken

Hier zijn enkele praktische tips voor kopers:

Koop een villa in Spanje: Financiering en huur

Hier zijn 3 extra tips voor je:

1. Koop en huur een villa in het buitenland
2. Villa Portefeuille Ibiza, Mallorca & Marbella
3. Financiering in het buitenland: eigen vermogen en rentevoet

Koop en huur een villa in het buitenland

Opbrengst, seizoen, servicekosten, renovatie, financiering… Koop en huur villa – Een populair model bij veel eigenaren, vooral villa’s gelegen op plaatsen waar anderen op vakantie gaan. Bijvoorbeeld Spanje als hotspot, vooral Mallorca, Ibiza maar ook Marbella, afhankelijk van de persoonlijke banden die je met een van de plaatsen hebt.

Wie zijn villa wil verhuren, koopt niet alleen voor eigen gebruik, maar ook klassiek als investering met als doel dat de woning inkomsten genereert. Zoveel (opbrengst) dat de kosten gedekt zijn (aflossing van de lening, rente en onderhoud van de villa). Leer alles wat u moet weten over de opbrengst, de seizoenshuur van een villa, uw bijkomende kosten van onderhoud tot zwembadonderhoud en feiten over financiering. Ook de Spaanse onroerendgoedbelasting bij aankoop van onroerend goed.

• Een villa kopen en huren

Makelaars: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als makelaar ben ik op klantenwerving, we geven exposés, plannen bezichtigingen en helpen met het koopproces ter plaatse, van notaris tot financiering indien nodig. Een kleine selectie van mijn villa’s in Mallorca, Marbella en Ibiza vindt u hier:

• Lukinski: Villa’s

Financiering in het buitenland: eigen vermogen en rentevoet

U wilt een villa kopen in Spanje? Of het nu Mallorca, Marbella of Ibiza is, de voorwaarden voor vastgoedfinanciering verschillen aanzienlijk. Indien u uw villa niet koopt voor 100% persoonlijk gebruik, maar deze geheel of gedeeltelijk verhuurt als investering, dan moet u de bijzondere voorwaarden in Spanje kennen. Daarnaast zal ik u ook enkele inzichten uit de VS geven, ter vergelijking. Op die manier kunt u zien hoe goedkoop financiering in eigen land is en hoe duur leningen als buitenlander in andere landen worden, in verhouding tot uw rentevoet en uw eigen vermogen. Uiteindelijk gaat het altijd om het rendement.

• Financiering in het buitenland

Crowdinvesting: uitleg, voordelen en nadelen

Te weinig eigen vermogen, te weinig tijd, geen probleem! Met crowd-investeren in onroerend goed kunt u investeren met de kleinste bedragen. Ik beveel aanbieders als Exporo en InRento aan voor kleine investeringen vanaf 500 euro.

Laten we beginnen met de basis:

Wat is crowdinvesting?

Allereerst, wat is crowdinvesting?

Een zeer eenvoudige vergelijking zou zijn “een naamloze vennootschap“. De onderneming verkoopt diverse aandelen aan particulieren en instellingen. Op die manier “participeren” velen in een onderneming en geven zij haar de nodige financiering voor groei. Het werkt op dezelfde manier met crowd-investing in onroerend goed.

In plaats van één grote belegger, worden de aandelen verspreid over vele “kleine” beleggers. Hierdoor kunnen mensen in onroerend goed investeren die ofwel niet over de nodige kredietwaardigheid beschikken, niet genoeg eigen vermogen hebben of beide. Er zijn verschillende aanbieders voor, zoals Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo of ook InRento, die u verderop in een lijst zult aantreffen.

Meer en meer willen deelnemen aan de vastgoedmarkt. Haufe meldt deze maand ook“De zwerm vliegt op onroerend goed“, laten we eens kijken naar de voor- en nadelen.

Voordelen van crowd-investing in onroerend goed

Zoals reeds in de inleiding geleerd, heeft u als belegger een aantal voordelen, zoals het lage eigen vermogen, de verschillende eigendommen als beleggingsmogelijkheden, risicominimalisatie door spreiding van het kapitaal, maar ook een substantiële participatie (vaste rentevoet, winstafhankelijke uitkering en participatie bij verkoop).

• Weinig eigen vermogen – start vanaf 50 – 100 euro
• Eenmaal geregistreerd, zijn er verschillende beleggingsmogelijkheden
• Transparantie – contact opnemen met bouwondernemingen mogelijk (informatie)
• Risicominimalisatie – kapitaal gespreid over verschillende projecten

Bezoldiging en verschotten:

• Vaste rentevoet
• Winstgerelateerde uitkering
• Deelname aan het uitstapdossier (verkoop van het onroerend goed)

Nadelen en risico’s voor beleggers

Zoals altijd zijn er voordelen, maar ook nadelen die u in overweging moet nemen. Hier is ook nog een artikel in Capital“Risky Game“. Daarna zult u alle nadelen en risico’s in detail kennen.

• Geen recht op medezeggenschap (participatielening)
• Kapitaalverbintenis over een lange periode 5+ jaar
• Totaal verlies wanneer projecten mislukken
• Te veel deelname – verlies van overzicht

Hoe werkt crowd-investing in onroerend goed?

In de overgrote meerderheid van de gevallen moet een onroerend goed worden ontwikkeld (gerenoveerd of volledig herbouwd).

Bij gewone investeringen in onroerend goed zou men nu specifiek op zoek gaan naar een partner voor de financiering. Bij crowdinvestment daarentegen praten de eigenaars met de crowdinvestmentplatforms, die op hun beurt zorgen voor de verdeling van de aandelen. Online platforms bemiddelen vervolgens vastgoedaandelen aan investeerders.

Dit crowd-investment platform neemt dan de gehele presentatie aan de individuele investeerders over en de eigenaren kunnen zich bezighouden met hun core business, de bouw en de ontwikkeling. Dus met crowdinvesting geef je geen “gewone” lening aan de betreffende ontwikkelaar, maar participeer je in het onroerend goed met een participatielening. Dit betekent ook dat u er niets over te zeggen heeft.

Deelneming in het onroerend goed betekent natuurlijk niet dat u er morgen kunt intrekken en 0,5 vierkante meter in beslag kunt nemen. Het onroerend goed wordt nadien beheerd, u bent slechts een kapitaalverschaffer. U ontvangt een rendement in de vorm van een vaste rentevoet en een winstafhankelijke uitkering.

Nogmaals, de beloning en betaling:

• Vaste rentevoet
• Winstgerelateerde uitkering
• Deelname aan het uitstapdossier (verkoop van het onroerend goed)

Zo worden een paar euro meer en meer.

Crowdinvestment aanbieder

Welk crowdfunding platform is het beste? Waar kunt u investeren? Er zijn verschillende gerenommeerde aanbieders van crowdinvesting. Hier volgt een kort overzicht van de markt. De minimuminvesteringen verschillen, afhankelijk van de projecten op de platforms.

In de regel liggen de minimumstortingen tussen 100 en 1.000 euro.

Lijst van aanbieders:

• Bergfürst
• Crowdinvest onroerend goed
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digitaal Investeren
• Exporo
• Immofinanciering
• InRento
• Linus
• Rendity
• Spaarbank
• Belangenmodule

Wat maakt onroerend goed zo aantrekkelijk als investering?

Is investeren in onroerend goed zinvol?

Crowdinvesting levert een tweede voordeel op, voor u persoonlijk!

Met elke nieuwe aanbieding en aanbieding leert u de vastgoedmarkt kennen en leert u eigendommen dienovereenkomstig te evalueren. Lees zeker mijn artikel over het berekenen van huurrendementen hier, want dit zal u helpen om de aantrekkelijkheid van vastgoedinvesteringen op voorhand te berekenen.

Onroerend goed is om vele redenen uiterst interessant als kapitaalbelegging. Een zeer belangrijke reden voor onroerend goed als kapitaalbelegging, vooral met het oog op de eigen oudedagsvoorziening, is dat onroerend goed niet onderhevig is aan inflatie. De materiële waarde van een goed beschermt het tegen geldontwaarding. Een blik op de inflatietabel en de ontwikkeling in de komende 25-30 jaar toont aan dat onroerend goed veel voordelen biedt, vooral in vergelijking met financiële beleggingen zoals spaarrekeningen of Riester-pensioenen voor de oudedagsvoorziening.

Inflatie en demonetisatie: gevolgen

Voorbeeld: Over 30 jaar zal de inflatie zo sterk gestegen zijn dat de koopkracht van 1.000 euro geminimaliseerd zal zijn tot slechts 600 euro. Met andere woorden, als u over 30 jaar 1.000 euro uitgeeft, krijgt u goederen die vandaag slechts 600 euro waard zijn. Dat is (ongeveer) 40% minder, na inflatie.

• 1.000 euro in het spaarboekje in 30 jaar = 600 euro reële waarde

Nu komen we direct terug op het voordeel van een onroerend goed als investering. Dit is verhuurd. Bijgevolg betaalt de huurder een tegenwaarde (huur) voor het maandelijks gebruik van het lichamelijke goed (onroerend goed). Als geld 40% minder waard is, moet uw huurder 40% meer huur betalen. Bijgevolg stijgen de huurinkomsten van 1.000 euro tot 1.400 euro. Dus (ongeveer) 40% meer, na inflatie, of geen verlies van reële waarde.

• 1.000 euro huur in 30 jaar = geen verlies (1.400 euro)

Dus als u uw geld had geïnvesteerd in een financieel product, laten we het klassieke spaarboekje nemen, zou u een reëel verlies van 40% hebben gehad.

Wanneer u uw geld investeert in een onroerend goed, bent u beschermd tegen de gevolgen van de inflatie. Nog beter, u profiteert bovendien van de waardestijging van het onroerend goed. Duitsland is een bloeiende vastgoedmarkt, niet alleen in de laatste jaren, maar ook wanneer men naar de laatste decennia kijkt.

De bevolking groeit, woningen zijn schaars.

Op die manier profiteert u ook van de huurverhogingen.

Geen schommelingen zoals bij aandelen & Co.

Onroerend goed heeft ook het voordeel dat het nauwelijks aan schommelingen onderhevig is. Als u actief in valuta handelt, in aandelen belegt of bijvoorbeeld cryptocurrency koopt, zult u met constante prijsschommelingen te maken krijgen. Afhankelijk van het type belegging, valuta, aandeel of crypto, meer of minder. Huurovereenkomsten zijn van lange duur, de huur wordt maandelijks overgemaakt en het bedrag blijft gelijk, neigt zelfs te stijgen als gevolg van huuraanpassingen.

• Onroerend goed is waardevast
• Onroerend goed biedt bescherming tegen inflatie
• De waarde van onroerend goed fluctueert niet (zoals aandelen, cryptocurrencies en andere financiële producten)

Grote bouwplaats in Stuttgart, winst, dankzij crowdinvesting.

Aandelenkapitaal: toegang tot investeringen in onroerend goed

Het grootste knelpunt voor de meesten is eigen vermogen.

Vooral wanneer het niet meer gaat om condominiums van 100.000 euro (15.000 euro eigen vermogen), maar om investeringen in grote steden met platte prijzen van 400.000 euro, 500.000 euro en meer. Voor een eigendom met een aankoopprijs van 500.000 euro (inclusief bijkomende kosten) zou u 75.000 euro aan eigen vermogen moeten klaar hebben liggen.

Vermogensverhouding bij aankoop onroerend goed: zekerheid van de bank

Laten we eerst de vraag stellen:

Hoeveel eigen vermogen heb je nodig voor een gewone woning?

Het antwoord verschilt, vooral naar gelang van de ligging van het pand. Een flatgebouw in München, onbetaalbaar voor de meesten, ook in het grotere Speckgürtel rond Neurenberg, Freiburg.

Het is niet anders in de andere grote steden, Berlijn, Hamburg, Düsseldorf of Frankfurt. De aankoopprijs van een eigendom varieert dus extreem, tussen 50.000 euro (in C-locatie) en 400.000 euro (in B-locatie). Natuurlijk meer als we het hebben over zeer goede microlocaties binnen de A-locaties. b.v. München-Mitte, Berlijn-Mitte, Hamburg-Mitte, Düsseldorf-Mitte enzovoort.

Eigen vermogen ratio berekenen: zo

Of het nu om 50.000 euro of 100.000 euro gaat, de bank eist doorgaans 15% eigen vermogen om een onroerend goed te financieren. Vooral als het je eerste eigendom is.

Naast de aankoopprijs van het onroerend goed zijn er ook nog de bijkomende aankoopkosten. Afhankelijk van de deelstaat, met inbegrip van de overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale inschrijving, bedraagt het totaal ongeveer 7% tot 10% extra.

Servicekosten meestal 7% – 10% afhankelijk van de federale staat + makelaar (indien betrokken)

De schommeling is enerzijds het gevolg van de belasting op de overdracht van grond, die in elke federale staat verschillend is. Aan de andere kant, was een makelaar in opdracht? Ook hier verschillen de bemiddelingskosten naar gelang van de federale staat. In het geval van een onderhandse aankoop moeten koper en verkoper elk 50% van de makelaarskosten delen. Uiteindelijk resulteert dit in de totale aankoopprijs van het onroerend goed, inclusief bijkomende aankoopkosten.

Zo berekent u de vermogensverhouding:

• Financieringsaanvraag: 100.000 euro
  (aankoopprijs plus bijkomende kosten)
• Aandelenkapitaal: 15.000 euro
• Lening van de bank: 85.000 euro

Berekening van de aankoopprijs met bijkomende kosten:

• Aankoopprijs: 100.000 euro
• Voorbeeld overdrachtsbelasting NRW (6,5%): 6.500 euro
• Notariskosten (1,5%): 1.500 euro
• Inschrijving in het kadaster (0,5%): 500 euro
• Makelaarscourtage (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euro

Kredietwaardigheid voor financiering: Crowdinvesting als alternatief

Niet iedereen heeft de nodige kredietwaardigheid voor zo’n grote financiering. Zelfs indien het eigen vermogen beschikbaar zou zijn, bv. omdat reguliere inkomsten meetellen (zelfstandige). Een nog groter aantal beschikt echter niet eens over het nodige aandelenkapitaal. Voor wie niet wil wachten, is er een prima alternatief: zelf investeren in onroerend goed als kapitaalbelegging.

Er zijn vele redenen om te kiezen voor vastgoed als belegging en, indien uw eigen kapitaal nog niet toereikend is, voor crowd-investing in vastgoed.

Woonwijk met veel condominiums (nieuwbouw):

Winstgevend onroerend goed vinden

Crowdinvestment neemt uw beslissing over in welk onroerend goed te investeren niet weg. Daarom hebben we de vraag opnieuw gesteld:

Hoe vind je winstgevend onroerend goed?

U moet nog steeds zelf beslissen in welk onroerend goed u uw geld wilt investeren. Misschien kent u mijn gedetailleerde gids over het onderwerp van het kopen van uw eerste woning al? Hier leert u de verschillende soorten onroerend goed kennen, het verschil tussen renderend onroerend goed en vastgoedbeleggingen, maar ook (heel belangrijk) het rendement van onroerend goed.

Het rendement van onroerend goed is een eenvoudige berekening als je het eenmaal kent en begrijpt. Er wordt gekeken naar de investeringssom (aankoopprijs en bijkomende aankoopkosten) en de maandelijkse inkomsten (huurinkomsten). Het resultaat is een percentage.

Als dit meer dan 6% is, worden alle kosten gewoonlijk gedekt door de aflossing van de financiering, de rente en de reserves voor onderhoud. Elk rendement van meer dan 6% betekent voor u extra vermogensopbouw. Het vastgoedrendement is dan ook een uiterst belangrijke factor voor vastgoedbeleggers. Want met dit ene kengetal kunt u de aantrekkelijkheid van een vastgoedbelegging evalueren, maar ook verschillende vastgoedbeleggingen met elkaar vergelijken.

Laten we eerst eens kijken naar de eenvoudige formule van het huurrendement:

Jaarlijkse netto inkomsten / investering * 100 = huuropbrengst

De huuropbrengst wordt nogmaals onderverdeeld in de nettohuuropbrengst en de brutohuuropbrengst. Waar is het verschil?

• Netto huurrendement = incl. bijkomende aankoopkosten
• Bruto huurrendement = excl. bijkomende aankoopkosten

Met deze kennis kunt u veel beter handelen als een investeerder en zo echt rendabele eigendommen vinden voor uw investering.

Zodra u zich heeft geregistreerd op een crowdinvestment platform, bladert u door de individuele beleggingsobjecten en vergelijkt u ze op basis van het rendement. Natuurlijk krijgt u niet 100% van de huurbetalingen, maar u ziet wel de opbrengst op alle platforms. Nu weet je waar het allemaal om draait!

Verdien vandaag nog huurinkomsten met investeringen vanaf 500 euro. Mijn aanbeveling:

• InRento

Teilverkopen / Deelkoop: Definitie, werking, doelgroep

Zeker heeft u de reclames van de veel voorkomende deelverkoopaanbieders gezien — meestal met glimlachende senioren, tuin, zon. Dit aankoopaanbod is gericht op oudere onroerendgoedbezitters die hun eigen huis bezitten, maar extra vloeibaarheid nodig hebben voor hun levensonderhoud, een renovatie of een grotere aankoop. In plaats van een klassieke verkoop of een banklening verkoopt u een deel (meestal 10-50%) aan een financiële dienstverlener, maar houdt u het uitsluitende gebruikrecht — beveiligd via het recht van onroerend goed in het kadaster.

Definitie: Wat is een deelverkoop van onroerend goed?

Bij een deelverkoop verkoopt de eigenaar een aandeel in zijn onroerend goed aan een commerciële investeerder, houdt het uitsluitende gebruikrecht via het recht van onroerend goed en betaalt de nieuwe medeeigener maandelijks een gebruiksentgelt voor het verkochte deel.

Natuurlijk treedt geen tweede persoon in uw onroerend goed — u blijft enige gebruiker. Als voormalig enig eigenaar betaalt u echter een maandelijkse vergoeding voor de gebruik van de verkochte aandeel, vergelijkbaar met een huur. Deze vergoeding heet in het vakjargon “gebruiksvergoeding” of “gebruiksentgelt”.

Deelverkoop in korte vorm

• Verkoop van een deel van uw onroerend goed (meestal 10-50%)
• Deelkoop Huis: Ja
• Deelkoop Woning: Ja
• Deelkoop Land: Ja
• Financiële instelling wordt deel-eigenaar
• U blijft enige gebruiker (via het gebruikrecht in het onroerend goed register)
• Maandelijkse gebruiksvergoeding voor het verkochte deel
• Laterale verkoop mogelijk (aanvullende vergoeding!)

Voorwaarden: wie is eigenlijk geschikt?

Niet elke onroerend goed en niet iedere eigenaar wordt door partijen die deelverkoop aanbieden geaccepteerd. De typische eisen:

• Minimale leeftijd: meestal 60 of 65 jaar
• Minimale waarde van het onroerend goed: meestal vanaf 200.000 euro
• Minimale uitbetaling: meestal vanaf 100.000 euro (maximaal 50% van de marktwaarde)
• Ligging: voorkeur voor A- of B-locaties, landelijke regio’s worden vaak afgewezen — zie Onroerend goed ligging
• Schuldenloosheid: het onroerend goed moet afgelost zijn (anders is een speciale overeenkomst met de bank nodig)
• Eerste rang in het kadaster: geen voorkeursbelastingen

Tips! Vergelijk aanbieders voor het sluiten van een contract

Ich habe die wichtigsten Teilverkauf-Anbieter — darunter Heimkapital, Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers LiquidHome und wertfaktor — mit Vorteilen, Nachteilen und Konditionen verglichen. Einfach, verständlich, übersichtlich:

• Teilverkauf Anbieter Vergleich

De belangrijkste vragen over de gedeeltelijke aankoop — samengevat

Bevor wir in die Tiefe gehen, hier die zentralen Antworten auf einen Blick:

• Kan ik de helft van mijn huis verkopen? Ja, de meeste aanbieders accepteren 10-50%.
• Kan ik een deel van mijn flat verkopen? Ja.
• Particuliere aankoop ook voor grondstukken? Ja, bij een marktconform ligging.
• Grootste voordeel? Snel en ongecompliceerd uitbetalen zonder kredietcontrole.
• Grootste nadeel? Hoog gebruiksrecht (typisch 5-8% per jaar op de uitkering).
• Bij de latere totale verkoop: uitvoeringsrecht van 3-7% van de verkoopopbrengst aan de deelkoop-aanbieder.
• Waardespiegel: Bij stijging onder inflatie vaak reële verlies.
• Erfen: Overnemen van verplichtingen of moeten de aandeel terugkopen / volledige verkoop toestaan.

Centrale berekeningsfactoren

• Waarde van het woning (marktwaarde): bijvoorbeeld 500.000 euro
• Gewenste directe uitkering: bijvoorbeeld 100.000 euro
• Te verkopen deel: in dit voorbeeld 20%
• Maandelijkse gebruiksrecht: ontstaat uit deel × rentetarief / 12
• Optionele totaalverkoop in X jaar met uitvoeringsrecht

Onverschilligheid: klassieke verkoop vs. deelverkoop

Bij de klassieke onroerend goed verkoop doorlopen u drie fasen — voorbereiding, marketing, afhandeling — met in totaal acht stappen. De zoektocht naar een koper kan maanden duren, afhankelijk van locatie, staat en prijsniveau.

Klassieke onroerend goed verkoop: acht stappen

1. Documenten voorbereiden
2. Waardering
3. Onroerend goed marketing
4. Opstellen van een exposé
5. Uitvoering en planning van bezoekstermijnen
6. Koopverhandelingen
7. Afhandeling en opstellen van de koopovereenkomst
8. Sleuteloverdracht

Deelverkoop: verkorte verkoopfase op drie stappen

Bij de deelverkoop worden de meeste van deze stappen overgeslagen. U richt zich direct tot een financiële dienstverlener, die een deel van uw onroerend goed koopt. Wat overblijft:

1. Waardering (door een gecertificeerd expert, kosten meestal door de aanbieder gedragen)
2. Notariële vaststelling van de koopovereenkomst inclusief ingeschreven recht van gebruik
3. Aflevering — meestal binnen 6-12 weken

Direkte vergelijking: Klassieke verkoop vs. Deelverkoop

Voordelen op een rij: Snel verkocht en betaald

Ob rijtjeshuis, eenmanshuis, koopappartement in een flatgebouw of Land: de deelverkoop is de snelste manier om significante liquiditeit uit uw onroerend goed te halen, zonder het op te geven.

De vijf centrale voordelen

• Bankonafhankelijke financiering: geen kredietwaardigheidstoets, geen Schufa-aantekening
• Directe liquiditeit: uitbetaling typisch binnen 6-12 weken
• Blijven wonen: levenslang en exclusief gebruik (nieuwbruik in het kadaster)
• Flexibiliteit: latere optie voor volledige verkoop, deel van het deel kan later teruggekocht worden
• Geen leeftijdsgrens voor terugbetaling: anders dan bij een banklening, waarbij oudere personen vaak worden afgewezen

Pro en contra in directe vergelijking

Gebruikskosten: De grootste kostenpost

Was ist das monatliche Nutzungsentgelt? Anbieter werben mit “einfach”, “angenehm”, “keine Bank”. Das stimmt — der Preis dafür ist jedoch hoch. Das Finanzunternehmen wird Miteigentümer. Den verkauften Teil stellt es Ihnen wieder zur Nutzung zur Verfügung.

Sie geben nicht “die Hälfte vom Garten” oder einzelne Zimmer ab. Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin allein — zahlen aber Miete an den Miteigentümer.

Hoogte van de gebruikskompensatie

Die marktübliche Spanne hat sich mit dem Zinsumfeld nach oben verschoben:

• Vroege laagrenteperiode: 2,9-4% p.a. op de uitkeringssom
• Aktuelles Zinsumfeld: 5-8% p.a., Tendenz koppelt sich an Bundesanleihen
• Anpassingsclausules: veel contracten bevatten renteanpassingen na 10-15 jaar

Die Berechnungsformel:

• Monatliches Nutzungsentgelt = Auszahlungsbetrag × Zinssatz / 12
• Beispiel: 100.000 € × 5% / 12 = 417 € pro Monat
• Bij 7%: 100.000 € × 7% / 12 = 583 € per maand

Bij een uitkering van 100.000 € en 5% per jaar betaalt u 417 € maandelijks — over 15 jaar komt dat op 75.060 €. Dat is meer dan uw directe uitkering weer terug aan de aanbieder.

Alle aanbieders in detail: Deelverkoop aanbiedersvergelijking.

15-jarig scenario: Wat kost de deelverkoop eigenlijk?

Uitgangssituatie: Onroerend goedwaarde 500.000 €, 20% verkoop = 100.000 € uitkering, gebruiksentgeld 5% per jaar, waardetoename 1,5%

Waardering van bestaand onroerend goed: leeftijd en bouwjaar als factor

Oudere eigendommen zijn charmant – daar bestaat geen twijfel over! Flats in oude gebouwen zijn aantrekkelijk vanwege hun hoge plafonds en villa’s uit voorbije bouwjaren vanwege hun ontzagwekkende architectuur. De ouderdom van een onroerend goed is ook een doorslaggevende factor bij de taxatie. De verschillende soorten huizen en flats hebben immers hun eigen individuele gebreken, afhankelijk van het bouwjaar. Wat zijn nu de voor- en nadelen van oude bestaande eigendommen?

Voor- en nadelen van oudere eigendommen

Een zeer duidelijk voordeel van oudere eigendommen is de gunstige aankoopprijs. Veel beleggers kopen het pand voor een lage aankoopprijs, renoveren en knappen het op en verkopen het weer met een enorme winst. Het nadeel van oudere eigendommen zijn de onderhoudskosten. Deze zijn vrij hoog in vergelijking met nieuwbouw. Er is de afgelopen decennia immers weinig aandacht besteed aan warmte- en geluidsisolatie of duurzaamheid.

• Voordeel: gunstige aankoopprijs
• Nadeel: Hoge onderhoudskosten

Tips voor beleggers en eigenaar-bewoners

Het bouwjaar en de ouderdom van een woning zijn belangrijk voor zowel kapitaalinvesteerders als eigenaar-bewoners. Afhankelijk van uw beleggingsstrategie kunnen de voor- en nadelen u verschillend beïnvloeden.

Oude bestaande woning voor eigen bewoning: Persoonlijke voorkeur

Als eigenaar-bewoner, komt uw welzijn op de eerste plaats. Het is een soortgelijk verhaal met uw persoonlijke voorkeuren en uw zeer individuele smaak: Wilt u liever een moderne nieuwe flat, een mooi oud gebouw met stucwerk en hoge plafonds? Een flatgebouw in de oude stad, een rijtjeshuis in de buitenwijken, een landhuis op het platteland?

Wanneer u nadenkt over uw perfecte woning, houd dan rekening met de gebreken die zich kunnen voordoen afhankelijk van het bouwjaar en controleer eigendommen alvorens te kopen, met behulp van de checklists in de gids voor de

• Eigendom Bouwjaar: Checklists

Oud bestaand onroerend goed als investering: rendement & cashflow

Oude eigendommen hebben misschien een lagere aankoopprijs, maar ze brengen meer op en zorgen dus voor een snelle en efficiënte cashflow na de aankoop. Voorzichtigheid is echter ook hier geboden: Afhankelijk van het bouwjaar moet u rekening houden met immense onderhouds- en reparatiekosten. Immers, niet alleen een slechte ligging heeft een negatief effect op de waarde van een pand, maar ook een slechte bouwconstructie.

Conclusie: Hoe oud mag een eigendom zijn?

Een algemeen antwoord op deze vraag kan niet worden geformuleerd. Dit hangt af van de ouderdom van het pand en de gebreken ervan, alsmede van uw individuele voorkeuren en doelstellingen. Eén ding is in ieder geval zeker: de leeftijd van een huis of appartement is altijd van invloed op de waarde van het onroerend goed bij een taxatie. Met voldoende reserves en onderhoud, zijn er hier bijna geen grenzen.

Wilt u een woning kopen? Leer hier alles van A tot Z: koop of huur, financiering van een condominium, flat zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen

Definitie: Wat is erfpacht?

U hebt een huis of appartementsgebouw gevonden waarin u geïnteresseerd bent, maar het is gelegen op erfpachtgrond? Of hebt u een geschikt pand gevonden en is het in erfpacht? Wat betekent dit? Eenvoudig uitgelegd houdt een erfdienstbaar recht van opstal in dat het eigendomsrecht en het gebruiksrecht duurzaam gescheiden zijn. Er wordt hier een onderscheid gemaakt tussen twee partijen: De concessieverlener van het erfpachtrecht en de houder van het erfpachtrecht. De houder van het erfdienstbaar recht van opstal pacht de grond en mag deze gebruiken in ruil voor een jaarlijkse erfpacht.

Hier is een overzicht van de erfpacht:

• Eigendoms- en gebruiksrechten permanent gescheiden
• 2 Partijen: Erfpachter en erfpachter
• Erfpacht in ruil voor opstalrecht

Voordeel van erfpacht: gunstige aankoopprijs

Natuurlijk heeft een erfpachtcontract zowel voor- als nadelen. Het grootste voordeel is waarschijnlijk dat de aankoopprijs hier aanzienlijk lager ligt dan gewoonlijk, aangezien de aankoopprijs voor de grond zelf wordt weggelaten. Pachters profiteren ook van lagere bijkomende aankoopkosten.

De aankoopprijs van een onroerend goed op erfpachtgrond is aanzienlijk lager

Nadeel: Maandelijkse erfpacht

In ruil voor het gebruik van de grond moet u maandelijks of jaarlijks erfpacht betalen aan de eigenaar van de grond. Bovendien daalt de hypotheekwaarde van uw eigendom aanzienlijk, aangezien de waarde van de grond gestaag daalt terwijl de erfpacht kosten met zich meebrengt.

De twee nadelen van een erfpachtcontract op een rijtje:

• Betaling van de erfpacht brengt kosten met zich mee
• De hypotheekwaarde van het onroerend goed daalt

Conclusie: Is erfpacht de moeite waard?

Het kopen of bouwen van een eigendom op erfpachtgrond brengt dus verschillende voor- en nadelen met zich mee. Terwijl u kunt genieten van een lage aankoopprijs, is er tegelijkertijd een regelmatige erfpacht. En de hypotheekwaarde van het onroerend goed daalt ook.

Op mijn nieuwe project voor kopers van onroerend goed (Immobilien-Erfahrung.de) kunt u nu nog meer feiten en tips over het onderwerp erfpacht vinden:

• Erfpacht (extern)

Als u nog meer wilt weten over het kopen van een eigendom, voor eigen gebruik of als investering, vindt u bij ons talrijke artikelen, gidsen over het onderwerp verhuurd vs. onverhuurd, evenals checklists, allemaal gratis en 24 uur per dag online beschikbaar!

Flat, huis, appartementsgebouw, alles voor vastgoed beginners!

Nu nieuw op Immobilien-Erfahrung.de:

• Onroerendgoed kopen: leren – extern